Historische SMBl. NRW.
Aufgehoben durch RdErl. v. 6.1.2010 (MBl. NRW S. 29).
Historisch:
Richtlinien für die Bestands- und Nutzungskontrolle von Wohnheimen (WohnheimR) RdErl. d. Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr v. 31.7.1986 -IV C 2 -4190 -l142/86 (Am 01.01.2003: MSWKS)
Richtlinien
für die Bestands- und
Nutzungskontrolle von Wohnheimen
(WohnheimR)
RdErl. d. Ministeriums für
Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr
v. 31.7.1986 -IV C 2 -4190 -l142/86
(Am 01.01.2003: MSWKS)
l.
Kontrolle und Erfassung der Wohnheime
1.1
Kontrollpflichtige Wohnheime
Wohnheime, die mit Mitteln aus dem Haushalt des Landes oder aus dem
Wirtschaftsplan der Wohnungsbauförderungsanstalt gefördert worden sind,
unterliegen hinsichtlich der Einhaltung der durch den Bewilligungsbescheid
bestimmten oder durch den Darlehens- oder Zuschussvertrag vereinbarten
Zweckbindung der regelmäßigen Kontrolle.
1.2
Erfassung der Wohnheime
Die Wohnungsbauförderungsanstalt hat alle mit öffentlichen und nicht
öffentlichen Mitteln geförderten und bezugsfertig gewordenen Wohnheime nach
Gemeinden geordnet in einer Kartei oder mittels einer elektronischen
Datenverarbeitungsanlage zu erfassen und den Bestand fortzuschreiben. Die
Kartei (Datei) soll folgende Merkmale und deren Veränderung kenntlich machen:
1.2.1
Orts- und Straßenbezeichnung, Name und Anschrift des Eigentümers, Datum und
Aktenzeichen des Bewilligungsbescheides, Art der bewilligten Mittel, Jahr der
Bezugsfertigkeit
1.2.2
Zahl der Heimplätze, Wohnfläche, Zweckbestimmung für einen bestimmten
Personenkreis, Besetzungsrecht sowie deren Dauer, Endtermin der durch
Bewilligungsbescheid und Darlehensvertrag bestimmten Zweckbindungen
1.2.3
Art und Nutzung der Wohnheime, Änderungen der Nutzung.
1.3
Durchführung der Kontrolle
Durch die Kontrolle soll insbesondere festgestellt werden, ob die Wohnheime zu
dem bestimmungsgemäßen Zweck genutzt werden. Die Kontrolle soll sich auch
darauf erstrecken, ob die Wohnheime ohne Genehmigung der
Wohnungsbauförderungsanstalt bzw. der Bewilligungsbehörden baulich verändert
oder zweckentfremdet worden sind. Gleichzeitig ist festzustellen, ob sich die
Gebäude in einem ordnungsgemäß instandgehaltenen Zustand befinden. Die
Kontrolle ist ausreichend, wenn jedes Wohnheim im Abstand von 3 Jahren
überprüft wird.
1.4
Zuständigkeit
Zuständig für die Durchführung der Kontrolle ist die
Wohnungsbauförderungsanstalt als Gläubigerin der Förderungsmittel. Die
Bewilligungsbehörden und die nach § 3 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG)
zuständigen Stellen haben die Wohnungsbauförderungsanstalt gemäß § 25
Wohnungsbauförderungsgesetz (WBFG) zu unterstützen.
1.5
Statistik
1.5.1
Mit Stichtag vom 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres ist der gesamte
Bestand der mit öffentlichen und nicht öffentlichen Mitteln geförderten
Wohnheime - unterschieden nach der Nutzungsart - zu erfassen.
1.5.2
Dem Wohnheimbestand am 1. Januar und 1. Juli sind die Wohnheime zuzurechnen,
die im Laufe des vergangenen Halbjahres hinzugekommen sind.
1.5.3
Vom Wohnheimbestand am 1. Januar und 1. Juli sind abzusetzen
a) Wohnheime, für die im Laufe des vergangenen Halbjahres die durch den
Bewilligungsbescheid und Darlehensvertrag bestimmten Zweckbindungen erloschen
sind,
b) Wohnheime, die im Laufe des vergangenen Halbjahres dauernd zweckentfremdet
oder abgebrochen worden sind,
c) Wohnheime, die im Laufe des vergangenen Halbjahres in Wohnungen umgewandelt
worden sind.
1.6
Berichterstattung über die Durchführung der Bestandskontrolle
Dem Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport ist halbjährlich zum
1. April und 1. Oktober für das vorangegangene Halbjahr zu berichten. Der
Bericht soll den Vollzug der Erfassung, der Kontrolle und die wesentlichen
hierbei getroffenen Feststellungen darstellen. In einer besonderen Nachweisung
sind folgende Angaben zu machen:
a) Zahl und Art der durchgeführten Kontrolle,
b) Zahl und Art der festgestellten Verstöße,
c) Zahl und Art der eingeleiteten Bereinigungsverfahren.
2.
Nutzungsänderung von Wohnheimen
2.1
Die mit öffentlichen oder nicht öffentlichen Mitteln geförderten Wohnheime
dürfen nur zu dem im Bewilligungsbescheid bestimmten oder Darlehens- oder
Zuschussvertrag vereinbarten Zweck genutzt werden.
2.2
Nutzungsänderungen während der Dauer der Zweckbindung bedürfen der Genehmigung
der Wohnungsbauförderungsanstalt.
2.3
Die vorübergehende Nutzungsänderung zu anderen als Wohnzwecken kann bis zur
Höchstdauer von 5 Jahren genehmigt werden, wenn hinreichende sachliche Gründe
für die Nutzungsänderung vorliegen und die Wohnheime nicht für die
Unterbringung von Wohnungssuchenden benötigt werden.
2.4
Dauernde Nutzungsänderungen können genehmigt werden, wenn die Nutzung als
Wohnheim erhalten bleibt und sich nur die Zweckbestimmung des Wohnheims ändert
(z. B. Schwesternwohnheim wird in Altenwohnheim umgewandelt). Auch die Nutzung
als Altenpflegeheim oder Heim für Behinderte kann genehmigt werden.
2.5
Dauernde Nutzungsänderungen sollen nicht genehmigt werden, wenn das Wohnheim zu
anderen als zu Wohnzwecken genutzt werden soll.
2.6
Ist die dauernde Nutzungsänderung genehmigt worden, kann die Wohnungsbauförderungsanstalt
von der Kündigung der als Darlehen bewilligten öffentlichen oder nicht
öffentlichen Mittel vollständig oder für Teilbeträge und von der Erhöhung der
Zinsen absehen.
2.7
Ist die vorübergehende Nutzungsänderung genehmigt worden, kann die Wohnungsbauförderungsanstalt
von der Kündigung der als Darlehen bewilligten öffentlichen oder nicht
öffentlichen Mittel vollständig oder für Teilbeträge absehen. Sie kann jedoch
für die Dauer der Nutzungsänderung erhöhte Zinsen gemäß dem Darlehensvertrag verlangen.
2.8
Ist die Nutzungsänderung nicht genehmigt worden, kann die
Wohnungsbauförderungsanstalt die als Darlehen bewilligten öffentlichen oder
nicht öffentlichen Mittel kündigen und vom Zeitpunkt der Nutzungsänderung bis
zur Rückzahlung der Darlehen erhöhte Zinsen und Vertragsstrafen gemäß dem
Darlehensvertrag verlangen.
2.9
Bei Nutzungsänderungen für Teilflächen eines Wohnheimes ist entsprechend den
Nummern 2.2 bis 2.8 zu verfahren mit der Maßgabe, dass sich eine Kündigung der
Darlehen nur auf den Darlehensteil erstrecken soll, der dem Anteil der
zweckentfremdeten Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche des Wohnheimes entspricht.
3.
Umwandlung von mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnheimen in Wohnungen
3.1
Der Umwandlung von Wohnheimen in Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen kann
zugestimmt werden, sofern die Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen die
Eigenschaft „öffentlich gefördert" im Sinne des § 13 WoBindG erhalten.
3.2
Die Eigenschaft „öffentlich gefördert" können Mietwohnungen oder
Eigentumswohnungen, die durch Umwandlung aus mit öffentlichen Mitteln
geförderten Wohnheimen entstanden sind, durch eine Änderung des ursprünglichen
Bewilligungsbescheides auf Antrag des Eigentümers erlangen.
3.3
Dem Antrag ist eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen, in der als
Gesamtherstellungskosten nur die ursprünglich für die Errichtung des Wohnheimes
aufgewandten zuzüglich der für genehmigte Modernisierungen und der anlässlich
der Umwandlung angefallenen Kosten ausgewiesen werden.
3.4
Bei der Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist maßgebend für die
Höhe des Zinssatzes für die über 19 v. H. der Gesamtkosten hinausgehenden
Eigenleistungen nach § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 der Zweiten
Berechnungsverordnung (II. BV) als Zeitpunkt der Bewilligung der Zeitpunkt der
Erteilung des Änderungsbescheides.
3.5
Die durch die Umwandlung neu geschaffenen Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen
müssen den Bestimmungen des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) und den
zum Zeitpunkt der Umwandlung jeweils gültigen Wohnungsbauförderungsbestimmungen
entsprechen; die aufgrund der neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelte
Kostenmiete für Mietwohnungen darf die im Zeitpunkt der Entscheidung
maßgebliche Höchstdurchschnittsmiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau
nicht übersteigen.
3.6
In dem Änderungsbescheid zu dem Bewilligungsbescheid ist die Kostenmiete gemäß
§ 72 II. WoBauG zu genehmigen und auf die geltenden Bindungen für öffentlich
geförderte Wohnungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz hinzuweisen.
3.7
Durch die Änderung des Bewilligungsbescheides werden die öffentlichen Mittel
für die durch die Umwandlung des Wohnheimes neu geschaffenen Wohnungen
bewilligt. Als Zeitpunkt für die Bewilligung der öffentlichen Mittel ist daher
für diese Wohnungen der Zeitpunkt des Änderungsbescheides maßgebend.
3.8
Bei Umwandlung des Wohnheimes werden die Wohnungen mit Fertigstellung der
baulichen Maßnahmen, die zur Umwandlung des Wohnheimes in Wohnungen vorgenommen
werden, bezugsfertig. Dieser Zeitpunkt ist maßgebend, wenn es für die Nutzung
oder Mietpreisbildung auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ankommt.
3.9
Die durch die Umwandlung geschaffenen Wohnungen erlangen die Eigenschaft
„öffentlich gefördert" nach § 13 Abs. l WoBindG mit dem Zeitpunkt der
Bezugsfertigkeit (Nummer 3.8) oder dem Zugang des Änderungsbescheides.
3.10
Für die Zinserhöhung nach §§ 18a ff. WoBindG gilt als Zeitpunkt der Bewilligung
der Zeitpunkt der Erteilung des Änderungsbescheides.
3.11
Bei der Bildung von Wohnungseigentum sind die öffentlichen Mittel entsprechend
dem Anteil der einzelnen Wohnungen an der Gesamtwohnfläche aufzuteilen.
3.12
Mit dem Änderungsbescheid ist der Eigentümer zu verpflichten, nach Abschluss
der Baumaßnahme für die Umwandlung eine Schlussabrechnungsanzeige mit neuer
Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen und der Bewilligungsbehörde zur
Anerkennung vorzulegen.
3.13
Mieterhöhungen aufgrund von Erhöhungen der laufenden Aufwendungen, die bis zur
Anerkennung der Schlussabrechnung, spätestens bis zu 2 Jahren nach Fertigstellung
der Wohnungen eintreten, bedürfen nach § 8a Abs. 4 WoBindG der Genehmigung der
Bewilligungsbehörde.
3.14
Zuständig für die Erteilung des Änderungsbescheides und die Genehmigung der
Mieten ist die für den Bauort zuständige Bewilligungsbehörde nach § 2 Abs. l
WBFG.
3.15
Die Bewilligungsbehörde hat die Wohnungsbauförderungsanstalt von ihren
Entscheidungen durch Übersendung von je zwei Ausfertigungen der erteilten
Änderungs- und Anerkennungsbescheide (jeweils unter Beifügung der anerkannten
Wirtschaftlichkeitsberechnung) zu unterrichten.
3.16
Zwecks Aufnahme in die Wohnungsbestandskontrolle hat die Bewilligungsbehörde
die nach § 3 WoBindG zuständige Stelle zu unterrichten.
3.17
Der Änderungsbescheid ist mit der auflösenden Bedingung zu erteilen, dass mit
der Wohnungsbauförderungsanstalt ein neuer für öffentlich geförderte Wohnungen
vorgeschriebener Darlehensvertrag abgeschlossen wird.
4
Umwandlung von mit nicht öffentlichen Mitteln geförderten Wohnheimen in
Wohnungen
4.1
Der Umwandlung mit nicht öffentlichen Mitteln geförderter Wohnheime in
Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen kann während der Dauer der Zweckbindung
nicht zugestimmt werden, es sei denn, dass die Mietwohnungen oder
Eigentumswohnungen den Zweckbestimmungen für den Personenkreis des § 88a II. WoBauG
und der Bindung an die Kostenmiete entsprechend Regelungen für öffentlich
geförderte Wohnungen unterworfen werden.
4.2
Der Bewilligungsbescheid kann auf Antrag dahingehend geändert werden, dass mit
den gewährten nicht öffentlichen Mitteln anstelle des bisher geförderten
Wohnheimes nunmehr die durch die Umwandlung entstehenden Mietwohnungen oder
Eigentumswohnungen gefördert werden.
4.3
Dem Antrag ist eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen, in der als
Gesamtherstellungskosten nur die ursprünglich für die Errichtung des Wohnheimes
aufgewandten zuzüglich der für genehmigte Modernisierungen und der anlässlich
der Umwandlung angefallenen Kosten ausgewiesen werden.
4.4
Bei der Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist maßgebend für die
Höhe des Zinssatzes für die über 15 v. H. der Gesamtkosten hinausgehenden
Eigenleistungen nach § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 II. BV als Zeitpunkt der
Bewilligung der Zeitpunkt der Erteilung des Änderungsbescheides.
4.5
Die durch die Umwandlung entstehenden Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen
müssen den Bestimmungen des II. WoBauG für den steuerbegünstigten Wohnungsbau
entsprechen; die aufgrund der neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelte
Kostenmiete für die Mietwohnungen darf die im Zeitpunkt der Entscheidung
maßgebliche Höchstdurchschnittsmiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau
um nicht mehr als 10% übersteigen.
4.6
In dem Änderungsbescheid zu dem Bewilligungsbescheid ist dem Eigentümer die
ermittelte Kostenmiete mitzuteilen.
4.7
Durch die Änderung des Bewilligungsbescheides werden die nicht öffentlichen
Mittel für die durch die Umwandlung des Wohnheimes neu geschaffenen Wohnungen
bewilligt. Als Zeitpunkt für die Bewilligung der nicht öffentlichen Mittel ist
daher für diese Wohnungen der Zeitpunkt des Änderungsbescheides maßgebend.
4.8.
Bei Umwandlung des Wohnheimes werden die Wohnungen mit Fertigstellung der
baulichen Maßnahmen, die zur Umwandlung des Wohnheimes in Wohnungen vorgenommen
werden, bezugsfertig. Dieser Zeitpunkt ist maßgebend, wenn es für die Nutzung
oder Mietpreisbildung auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ankommt.
4.9
Bei der Bildung von Wohneigentum sind die nicht öffentlichen Mittel
entsprechend dem Anteil der einzelnen Wohnungen an der Gesamtwohnfläche
aufzuteilen.
4.10
Mit dem Änderungsbescheid ist der Eigentümer zu verpflichten, nach Abschluss
der Baumaßnahme für die Umwandlung eine Schlussabrechnungsanzeige mit neuer
Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen und der Bewilligungsbehörde zur
Anerkennung vorzulegen.
4.11
Mieterhöhungen aufgrund von Erhöhungen der laufenden Aufwendungen, die bis zur
Anerkennung der Schlussabrechnung, spätestens bis zu 2 Jahren nach
Fertigstellung der Wohnungen eintreten, sind der Bewilligungsbehörde zwecks
Überprüfung mitzuteilen. Soweit die Förderung mit Aufwendungsdarlehen oder
Aufwendungszuschüssen erfolgt ist, bedarf eine Mieterhöhung nach § 8a Abs. 4
WoBindG der Genehmigung der Bewilligungsbehörde.
4.12
Zuständig für die Erteilung des Änderungsbescheides und die Feststellung der
Mieten ist die für den Bauort zuständige Bewilligungsbehörde nach § 2 Abs. l
WBFG.
4.13
Die Bewilligungsbehörde hat die Wohnungsbauförderungsanstalt von ihren
Entscheidungen durch Übersendung von je zwei Ausfertigungen der erteilten
Änderungs- und Anerkennungsbescheide (jeweils unter Beifügung der anerkannten
Wirtschaftlichkeitsberechnung) zu unterrichten.
4.14
Die nach § 3 WoBindG zuständige Stelle ist entsprechend zu unterrichten.
4.15
Der Änderungsbescheid ist mit der auflösenden Bedingung zu erteilen, dass durch
Abschluss des Vertrages nach einem Muster der Wohnungsbauförderungsanstalt die
Zweckbestimmung und die Bindung an die Kostenmiete begründet wird.
4.16
Für die Dauer der vertraglich vereinbarten Bindungen erfolgt die Erfassung
durch die nach § 3 WoBindG zuständigen Stellen in Anwendung von § 2 Nr. 3 der
Verordnung über Zuständigkeiten im Wohnungs- und Kleinsiedlungswesen.
MBl. NRW 1986 S.
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