Anlage
1 WFB
Städtebauliche
Voraussetzungen, Denkmalschutz, Planung der Bauvorhaben, Ausstattung,
bauaufsichtliche Behandlung, Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen in
Bergbaugebieten
1
Städtebauliche Voraussetzungen
1.1
Mietwohnungen werden nur gefördert, wenn die Wohnungen auf Wohnbauflächen oder
Mischbauflächen, die im Flächennutzungsplan der Gemeinde dargestellt sind,
errichtet werden.
1.2
Mietwohnungen, Wohnheime sowie zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnungen
jeweils in der Form von Neubau, Ausbau und Erweiterung sollen nur gefördert
werden, wenn
a)
ihre Standortqualität (insbesondere Lage des Baugrundstücks, Erreichbarkeit von
Versorgungseinrichtungen, Erschließung, Lärmbelästigung, Angebot an wohnungsnahen
Spiel- und Freiflächen) die Voraussetzungen für gesundes und ruhiges Wohnen
bietet,
b) sie sich in das Stadtbild
und die vorhandene Siedlungsstruktur einfügen,
c)
das Gebäude nicht mehr als 4 Vollgeschosse (die Aufstockung mit einem weiteren
Dach- oder Staffelgeschoss ist unzulässig) enthält und
d)
die städtebauliche Dichte sich an einer Geschossflächenzahl von 1,0 orientiert.
Bei der Berechnung der Geschossflächenzahl sind Flächenanteile außerhalb des
Baugrundstücks und Flächen unterirdischer Garagen abweichend von § 21 a
Abs. 2 und 5 Baunutzungsverordnung (BauNVO) nicht anzurechnen.
Die
Bewilligungsbehörden werden ermächtigt, abweichend von Satz 1 Buchstabe c) eine
höhere Geschosszahl zuzulassen, wenn für Bauvorhaben, mit denen eine Baulücke
geschlossen wird, zur Einfügung in die Bebauung der Umgebung eine Angleichung
an die Trauf- und Fristhöhe der benachbarten Gebäude erforderlich ist.
Der
Orientierungswert der Geschossflächenzahl von 1,0 darf, vor allem an innerstädtischen
Standorten, insbesondere überschritten werden, wenn
a) eine
höhere Geschossflächenzahl aufgrund der Bauleitplanung zulässig ist oder
b) sich das Bauvorhaben im
unbeplanten Innenbereich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise
und Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren
Umgebung einfügt (§ 34 BauGB), vor allem eine Baulücke geschlossen werden
soll und hierbei die Trauf- und Firsthöhe sowie die Gebäudetiefe der
benachbarten Gebäude übernommen wird.
Wohnungen in Hochhäusern dürfen nicht
gefördert werden.
1.3
Besteht für ein Baugebiet kein Bebauungs- oder Vorhaben- und Erschließungsplan,
der den städtebaulichen Voraussetzungen nach Nummer 1.2 entspricht, ist zur Sicherstellung
der städtebaulichen Qualität wie folgt zu verfahren:
Für ein Baugebiet, in dem mittelfristig mehr als
150 geförderte Mietwohnungen durch Neubau in einem Zuge oder in mehreren
Bauabschnitten sowie von einem/r Bauherrn, Bauherrin oder mehreren Bauherren,
Bauherrinnen errichtet werden sollen, hat die Gemeinde zur Sicherstellung der
städtebaulichen Voraussetzungen (Nummer 1.2 Anlage 1) Planungsalternativen zu
entwickeln, und zwar alternativ unter Durchführung:
a) eines städtebaulichen
Ideenwettbewerbs,
b)
eines Wettbewerbsverfahrens nach RAW 2001 (Regeln für Architektenwettbewerbe
der Architektenkammern Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen), abgedruckt im
MBl.NRW vom 5. Dezember 2002, Seite 1236 ff.,
c)
eines kombinierten Wettbewerbs, eines Investorinnen- bzw. Investorenwettbewerbs
oder
d)
eines der in Nummer 2 GRW 1995 (Grundsätze und Richtlinie für Wettbewerbe auf
den Gebieten der Raumplanung, des Städtebaus und des Bauwesens, veröffentlicht
im Bundesanzeiger vom 30. März 1996, Jahrgang 48 Nummer 64 a) aufgeführten
Wettbewerbsverfahrens.
Bei der Auslobung der Wettbewerbe ist zu
fordern, dass die gewünschten Planungsalternativen den städtebaulichen
Fördervoraussetzungen nach Nummer 1.2 der Anlage 1 entsprechen.
2
Denkmalschutz
Bei
der Förderung von Baumaßnahmen in einem Denkmal im Sinne von § 2 des
Denkmalschutzgesetzes hat die Bewilligungsbehörde die untere Denkmalbehörde zu
beteiligen.
3
Bauplanung, Rationalisierung, Ausschreibung
3.1
Die Förderung von Bauvorhaben setzt voraus, dass ihre Planung den sozialen Anforderungen
an den Wohnwert entspricht und auf ein bedarfsgerechtes Verhältnis von
Wohnungen unterschiedlicher Größe und für verschiedene Nutzergruppen ausgerichtet
wird. Ein Teil der Wohnungen, insbesondere für Alleinerziehende, soll unter
Einhaltung der Wohnflächenobergrenzen nach Nummer 2.22 Satz 5 so geplant
werden, dass ein Wohn- oder Schlafraum mehr vorhanden ist, als der Zahl der zum
Haushalt gehörenden Personen entspricht. Zur Erhöhung der Flexibilität sollen
Wohnungen so geplant werden, dass einzelne Wohnräume von einer Wohnung
abgetrennt und einer benachbarten zugeordnet werden können; die Veränderung der
Wohnungsgröße bedarf jeweils der Zustimmung der Bewilligungsbehörde.
3.2
Alle vertretbaren Möglichkeiten der Baukostensenkung sind auszuschöpfen, der
Wettbewerb zwischen gleichwertigen Baustoffen, Bauarten und Baumethoden darf
nicht eingeschränkt werden. Bei sonst gleicher Bewertung sind Bauvorhaben bevorzugt
zu fördern, die nach Planung und Vorbereitung geeignet erscheinen, die
Baukosten günstig zu beeinflussen.
3.3
Wohngebäude sind zur Wärmeversorgung mit umweltfreundlichen Heizungssystemen
auszustatten, nämlich Zentral- oder Etagenheizung in bedarfsgerechter energiesparender
Auslegung, vorrangig Fern- und Nahwärme (Kraft-Wärme-Kopplung),
Niedertemperaturkessel und -heizkörper, Brennwertkessel, Wärmepumpen, Nutzung
von Wasserkraft, Windkraft oder Solarenergie.
3.4
Bei der Planung von Wohnungen für Rollstuhlfahrerinnen oder Rollstuhlfahrer ist
die DIN 18025 Teil 1 zu beachten.
3.5
Bei der Errichtung der Gebäude sind langlebige Materialien zu verwenden, deren
Herstellung die Umwelt möglichst gering belastet oder die wiederverwendet oder
-verwertet (recycelt) werden können. Nach heutigem Erkenntnisstand gesundheitsgefährdende
Stoffe, z.B. Asbest, Fluorchlorkohlenwasserstoff (FCKW), PCB und Formaldehyd
sowie Stoffe wie teilhalogenierte Fluorchlorkohlenwasserstoffe (HFCKW), dürfen
nicht verwendet werden; dies ist bei der Ausschreibung und Vergabe von
Bauleistungen zur Bedingung zu machen.
Bei der Sanitärausstattung sind
wassersparende Installationen zu verwenden, z.B. Durchflussmengenbegrenzer.
3.6
Das Wohnumfeld soll naturnah und – soweit die Wohnungen für Haushalte mit Kindern
vorgesehen sind – mit ausreichenden Spielmöglichkeiten gestaltet werden. Wird
das Regenwasser nicht genutzt, soll es auf dem Grundstück versickern. Der
ruhende Verkehr soll auf begrünten Stellplätzen oder auf Stellplätzen mit
begrünter Überdachung so untergebracht werden, dass das Wohnen nicht gestört
sowie die soziale und ökologische Qualität des Wohnumfeldes gewahrt werden. Ein
Drittel der Grundstücksfläche soll mindestens als Grünfläche (ohne Stellplätze)
gestaltet werden. Im dicht bebauten innerstädtischen Bereich oder bei der
Nachverdichtung von Siedlungen können die Stellplätze auch im Kellergeschoss
des Gebäudes untergebracht werden, ausnahmsweise darüber hinaus in Tiefgaragen
oder Parkdecks, deren Oberfläche an Erdgeschosswohnungen anschließt und begrünt
werden soll.
3.7
Es wird empfohlen, Bauvorhaben so zu planen und zu bauen, dass die Anforderungen
an ökologisches, energiesparendes und solares Bauen möglichst weitgehend
erfüllt werden.
Bei
Wohngebäuden oder Wirtschaftseinheiten mit mehr als 20 Mietwohnungen kann eine
Wohnung als Gemeinschaftsraum nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen vorgesehen
werden:
a) Der Gemeinschaftsraum soll die Bildung
einer sozialen Hausgemeinschaft fördern, die auch die Nutzung des
Gemeinschaftsraums selbst organisiert. Der Gemeinschaftsraum soll
multifunktional nutzbar sein und in bevorzugter Lage im Gebäude – möglichst mit
Zugang zur Freifläche – vorgesehen werden.
b) Die als Gemeinschaftsraum vorgesehene Wohnung darf mit einer Förderpauschale gemäß Nummer 2.7 Tabelle Spalte 3 pro förderfähiger Wohn- bzw. Nutzfläche gefördert werden.
c) Die Bauherrin oder der Bauherr darf
mit den Wohnungsmieterinnen oder Wohnungsmietern, die sich an der Nutzung des
Gemeinschaftsraums beteiligen, ein monatliches Entgelt vereinbaren. Die Summe
der Entgelte aller Mieterinnen bzw. Mieter, die sich an der Nutzung des
Gemeinschaftsraums beteiligen, darf die zulässige Miete (Nummer 2.61 Spalte 3)
für die Einkommensgruppe B zuzüglich von Umlagen nicht übersteigen. Die
Vereinbarung über das Nutzungsentgelt ist in einem vom Mietvertrag gesonderten
Vertrag zu vereinbaren und ist nur wirksam, wenn sie nach dem Abschluss des
Mietvertrags und der Überlassung der Wohnung abgeschlossen wird.
d)
Eine Zweckentfremdungs-Genehmigung nach Art. 6 Mietrechtsverbesserungsgesetz
ist – wegen der von der Fertigstellung an vorgesehenen Nutzung als Gemeinschaftsraum
– nicht erforderlich.
e)
Die Förderung setzt voraus, dass die Bauherrin oder der Bauherr sich verpflichtet,
die zunächst als Gemeinschaftsraum vorgesehene Wohnung bestimmungsgemäß als
Wohnung zu verwenden, wenn an der Nutzung als Gemeinschaftsraum kein Bedarf
mehr besteht.
5
Hinweisschild
Bei
Bauvorhaben mit mehr als 50 Wohnungen ist durch ein Hinweisschild an der
Baustelle die Förderung durch das Land bzw. den Bund kenntlich zu machen, und
zwar – soweit zutreffend – durch folgenden Wortlaut:
” . . . Selbst
genutztes Wohneigentum/Mietwohnungen gefördert durch das Land
Nordrhein-Westfalen und den Bund.“
6
Bauaufsichtliche Anforderungen
6.1
Die Förderung setzt voraus, dass das Bauvorhaben den Anforderungen des Bauaufsichtsrechts
entspricht. Diese Voraussetzung ist als erfüllt anzusehen, wenn
a)
bei genehmigungsbedürftigen Vorhaben (§ 63 BauO NRW) die Baugenehmigung
oder der Vorprüfvermerk vorgelegt wird,
b)
bei genehmigungsfreien Vorhaben (§§ 64 bis 67 BauO NRW) die Bauherrin oder
der Bauherr erklärt, dass die Gemeinde nicht die Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens
gemäß § 67 Abs. 1 Nr. 3 BauO NRW gefordert hat.
6.2
Entnimmt die Baugenehmigungsbehörde der ihr nach Nummer 7.23 abschriftlich zu
übersendenden Eingangsbestätigung, dass mit einer Bewilligung nicht oder
vorerst nicht zu rechnen ist, hat sie vor Weiterbearbeitung eines bei ihr
bereits vorliegenden Baugenehmigungsantrages die Antragstellerin oder den
Antragsteller unter Fristsetzung zur Stellungnahme aufzufordern, ob sie oder er den Antrag aufrechterhält.
6.3
Beabsichtigt die Bewilligungsbehörde, einem Antrag aus einem verfügbaren Mittelrahmen
zu entsprechen und kann die Baugenehmigung nicht rechtzeitig erteilt werden,
ist die Bewilligung auch auf der Grundlage eines Vorprüfvermerkes der Baugenehmigungsbehörde
zulässig. Die Erteilung des Vorprüfvermerkes kann entweder von der
Antragstellerin oder vom Antragsteller oder von der Bewilligungsbehörde unter
Übersendung von drei Ausfertigungen der Bauvorlagen beantragt werden. Aus dem
Vorprüfvermerk muss hervorgehen, dass grundsätzliche Bedenken gegen das
beabsichtigte Bauvorhaben nicht bestehen oder welche Änderungen oder
Ergänzungen in bauaufsichtlicher Hinsicht erforderlich sind. Die mit dem
Vorprüfvermerk versehenen drei Ausfertigungen der Bauvorlagen sind der
Bewilligungsbehörde zu übersenden. Ergibt die Vorprüfung, dass der Erteilung
der Baugenehmigung baurechtliche Hindernisse entgegenstehen, die vorerst nicht
beseitigt werden können, ist dies der Bewilligungsbehörde unter Angabe der
Gründe und des voraussichtlichen Zeitraumes für die Behebung der Hindernisse
mitzuteilen.
6.4
Erfolgt die Bewilligung auf der Grundlage eines Vorprüfvermerkes, hat die Baugenehmigungsbehörde
die Bewilligungsbehörde zu unterrichten, wenn sich im Verlaufe des Baugenehmigungsverfahrens
Änderungen der Bauvorhaben ergeben.
6.5
Beabsichtigt die Baugenehmigungsbehörde, einem Antrag auf bauliche Änderungen
während der Bauausführung oder nach der Fertigstellung zu entsprechen und soll
dabei von den Unterlagen abgewichen werden, die der Bewilligung zugrunde gelegen
haben, ist vor Erteilung der Genehmigung die Stellungnahme der Bewilligungsbehörde
einzuholen (vgl. Nummer 7.51).
7
Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen in Bergbaugebieten, Bergschadenverzichte
7.1
In Gebieten, in denen mit Einwirkungen des Bergbaus auf die Erdoberfläche zu
rechnen ist, oder in denen oberflächennahe Grubenbaue vorhanden sein können,
hat die Bauherrin oder der Bauherr vor Erteilung der Förderzusage eine
Erklärung der Bergbaugesellschaft über die Notwendigkeit von baulichen
Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen und ggf. die Kostenübernahme beizubringen.
In der Förderzusage ist die Durchführung evtl. für notwendig gehaltene
Anpassungs- bzw. Sicherungsmaßnahmen zur Auflage zu machen. Die Förderung ist
unzulässig, wenn sich die Bauherrin oder der Bauherr nach den getroffenen
Vereinbarungen an den Kosten der Maßnahme mit mehr als 3 v.H. der Kosten des
Gebäudes – abzüglich der Kosten der Anpassungs- bzw. Sicherungsmaßnahme –
beteiligen soll.
7.2
Ist der Bauherrin oder dem Bauherren nicht bekannt, ob Bergbau stattgefunden
hat oder stattfindet, kann er sich an das örtlich zuständige Bergamt wenden,
das ihm ggf. auch die Anschrift des Bergbautreibenden mitteilt.
7.3
Die Förderung ist ausgeschlossen, wenn ein Bergschadenverzicht vereinbart worden
ist. Bei der Bewilligung wird hingenommen, dass ein Bergschadenminderwertverzicht
bis zur Höhe von 10 v.H. des Verkehrswertes vereinbart wird. Eine
grundbuchliche Sicherung des evtl. im Rahmen des Satzes 2 bestehenden Bergschadenminderwertverzichtes
ist nur im Range nach der Hypothek zur Sicherung der bewilligten Darlehen
zulässig.
7.4
Über Ausnahmen von Nummer 7.3 der Anlage 1 entscheidet die Wohnungsbauförderungsanstalt.
Eine Ausnahmegenehmigung ist zum Beispiel möglich, wenn auf Grund einer
Erklärung der Bezirksregierung Arnsberg mit Bergschäden auf dem Baugrundstück
mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht mehr zu rechnen ist.