Zu Nr. 2.1 VV-WoBindG
- Kontroll-Richtlinien –
1
Erfassung der Wohnungen
1.1
Bestandskartei (Datei)
Die zuständige Stelle hat alle in ihrem Bereich mit öffentlichen Mitteln geförderten, bezugsfertig gewordenen Wohnungen nach Orten und Straßen geordnet in einer Kartei oder mittels einer elektronischen Datenverarbeitungsanlage (EDV/ADV) zu erfassen und den Bestand fortzuschreiben. Die Kartei (Datei) soll folgende Merkmale und deren Veränderungen kenntlich machen:
1.11
Bauobjekt
Orts- und Straßenbezeichnung, Name und Anschrift der Vermieterin/Eigentümerin/des Vermieters/Eigentümers, Datum und Aktenzeichen des Bewilligungsbescheides und Art der bewilligten Mittel (gemäß Nummer 1.24), Jahr der Bezugsfertigkeit, gegebenenfalls Datum einer Modernisierung nach den Richtlinien zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen (SMBl. NRW. 2375).
1.12
Öffentlich geförderte Wohnungen
Lage im Haus, Wohnfläche, Vorbehalte für einen bestimmten Personenkreis und Belegungsrechte sowie deren Dauer, Tatbestand und Datum der Begründung von Wohnungseigentum, Endtermin der Eigenschaft „öffentlich gefördert“.
1.13
Wohnungsnutzung
Name der Inhaberin/des Inhabers sowie Datum des Wohnberechtigungsscheins, der Benutzungsgenehmigung, Freistellung, Leerstandsgenehmigung oder Zweckentfremdungsgenehmigung/Genehmigung einer baulichen Änderung sowie ggf. deren Befristung.
1.14
Miete
Die jeweils letztmalig genehmigte oder geprüfte Durchschnittsmiete bzw. Vergleichsmiete.
1.15
Art und Zeitpunkt einer Kontrolle.
1.16
Gestaltung der Kartei
Die Gestaltung der Kartei/Datei bleibt der zuständigen Stelle überlassen.
1.2
Statistik des Wohnungsbestandes
1.21
Mit Stichtag vom 1. Januar jeden Jahres ist der gesamte Bestand der öffentlich
geförderten Wohnungen – unterschieden nach Wohnungen in Eigentumsmaßnahmen und
Mietwohnungen – zu erfassen.
1.22
Dem Wohnungsbestand am 1. Januar sind die Wohnungen zuzurechnen, die im Laufe
des Jahres wegen Bezugsfertigstellung oder aus sonstigen Gründen hinzugekommen
sind (Zugänge).
1.23
Vom Wohnungsbestand am 1. Januar sind folgende Wohnungen abzusetzen (Abgänge):
a) Wohnungen, die im Laufe des Jahres infolge planmäßiger Tilgung (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe a), der Übertragung von Belegungs- und Mietpreisbindungen (§ 7 Abs. 2 in Verbindung mit § 31 WoFG) oder sofort mit vorzeitiger Rückzahlung (§ 15 Abs. 2 Satz 2, § 16 Abs. 2 und Abs. 5) die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ verloren haben,
b) Wohnungen, die im Laufe des Jahres dauernd zweckentfremdet oder abgebrochen worden sind,
c) Wohnungen, die infolge Umbaues oder aus sonstigen Gründen nicht mehr dem Bestand zuzurechnen sind (z.B. nach genehmigter Zusammenlegung von 2 Wohnungen),
d) Wohnungen, bei denen im Laufe des Jahres die Nachwirkungsfrist nach §§ 15-17 begonnen hat.
In der Kartei (Datei) sind die Wohnungen nach Buchstaben a)-c) zu löschen; die Wohnungen nach Buchstabe d) besonders zu kennzeichnen (vgl. Nr. 1.12).
1.24
Der sich aus Nummern 1.21 bis 1.23 für das Jahresende ergebende Wohnungsbestand
ist bei der jährlichen Ermittlung in folgende Wohnungsgruppen aufzugliedern:
a) öffentlich geförderte Wohnungen, die mit Mitteln aus dem Haushalt des Landes oder aus dem Wirtschaftsplan der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW gefördert worden sind – jedoch ohne die Wohnungen nach folgendem Buchstaben b) – (allgemeiner Wohnungsbestand),
b) öffentlich geförderte Wohnungen, für die infolge des zusätzlichen Einsatzes von Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes ein Besetzungsrecht des Bundes, des Landes, des Bundeseisenbahnvermögens, der Deutsche Post Wohnen AG, eines Landschaftsverbandes oder einer sonstigen Behörde besteht,
c) Wohnungen, die mit Mitteln des Treuhandvermögens aus der Kohleabgabe oder mit sonstigen öffentlichen Bundesmitteln gefördert worden sind,
d) Wohnungen, die ausschließlich mit öffentlichen Mitteln einer Gemeinde oder eines Gemeindeverbandes gefördert worden sind.
Ersatzwohnungen sind der Wohnungsgruppe zuzuordnen, der die jeweilige Förderwohnung angehörte.
1.3
Aktenführung
1.31
Die Bewilligungsakten sind bei Vollzug des WoBindG
von der zuständigen Stelle weiterzuführen und der Bewilligungsbehörde auf deren
Anforderung hin zur Ausführung der ihr obliegenden Aufgaben zur Verfügung zu
stellen.
1.32
Bewilligungsakten und – etwa gesondert geführte – Wohnungsakten sind bis zum
Ablauf des 5. Jahres nach Wegfall der Eigenschaft „öffentlich gefördert“
aufzubewahren.
1.33
Vor der Aktenvernichtung ist das örtlich zuständige Finanzamt über den Wegfall
der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zu unterrichten, sofern dies noch nicht
früher geschehen ist (vgl. Nummer 18 VV-WoBindG).
2.1
Kontrollpflichtige Wohnungen
Die nach dem WoFG geförderten Wohnungen unterliegen keiner örtlichen Kontrolle.
Die zuständige Stelle hat die Einhaltung der Belegungs- und Mietpreisbindungen bei allen öffentlich geförderten Wohnungen zu kontrollieren, die mit Mitteln aus dem Haushalt oder aus dem Wirtschaftsplan der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW gefördert worden sind. Ausgenommen sind:
2.11
Wohnungen, für die die Nachwirkungsfrist nach § 15 Abs. 2 Satz 2 in Lauf
gesetzt ist,
2.12
Wohnungen, solange bei ihnen infolge des gleichzeitigen Einsatzes von
Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes ein
Besetzungsrecht zugunsten des Bundes, des Landes, der Bundesbahn, der
Bundespost, eines Landschaftsverbandes oder einer sonstigen Behörde besteht,
2.13
Wohnungen, die mit Mitteln des Treuhandvermögens aus der Kohleabgabe oder sonstigen Bundestreuhandmitteln gefördert worden sind,
2.14
Wohnungen, die ausschließlich mit Mitteln einer Gemeinde (Gemeindeverband)
gefördert worden sind.
2.2
Durchführung der Kontrolle
2.21
Die kontrollpflichtigen Wohnungen sollen regelmäßig auf die Einhaltung der
Belegungs- und Mietpreisbindungen überprüft werden. Durch die Kontrolle soll
insbesondere festgestellt werden, ob die Wohnung von Wohnberechtigten aufgrund
eines Wohnberechtigungsscheines, einer Benutzungsgenehmigung, Benennung
aufgrund eines Besetzungsrechtes oder von Nichtberechtigten aufgrund einer
Freistellung bewohnt wird. Die Kontrolle soll sich auch darauf erstrecken, ob
die Wohnungen und die Zubehörräume ohne Genehmigung der zuständigen Stelle
baulich verändert, zweckentfremdet oder zu mehr als der Hälfte der Wohnfläche
unter- oder weitervermietet worden sind. Es ist gleichzeitig festzustellen, ob
sich Wohnungen, Treppen und Flure in einem ordnungsgemäß instand gehaltenen
Zustand befinden.
Mit der Kontrolle ist im Rahmen der Möglichkeiten die Einhaltung der Kostenmiete bzw. Vergleichsmiete zu überprüfen. In der Regel kann die Mietpreiskontrolle nur durch Stichproben bei der Befragung der Wohnungsinhaberinnen/der Wohnungsinhaber (Nr. 2.22), und der Mietenangaben auf der Überlassungsbestätigung (§ 4 Abs. 6) und bei Überprüfung von Mietpreisbeschwerden der Mieterinnen/Mieter vorgenommen werden. Im allgemeinen kann sich die stichprobenweise Mietpreiskontrolle darauf beschränken, ob sich die erhobenen Mieten nach allgemeinen Erfahrungen im Rahmen der bekannten typischen Erhöhung von Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten (insbesondere der Betriebskosten, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) halten. Eine eingehende Überprüfung ist geboten, wenn sich bei der Kontrolle Anlass zu der Annahme ergibt, dass das preisrechtlich zulässige Entgelt nicht nur geringfügig überschritten, oder eine unzulässige einmalige Leistung (§ 9) erhoben wird.
2.22
Die Kontrolle der öffentlich geförderten Wohnungen ist von geeigneten
Prüferinnen/Prüfern durchzuführen. Sofern die Besichtigung der Wohnungen und
Zubehörräume oder das Befragen der Wohnungsinhaberinnen/Wohnungsinhaber
erforderlich ist, sollen sich die Prüfer vorher anmelden (vgl. Nr. 29 VV-WoBindG). Über jede örtliche Kontrolle ist ein
Prüfbericht zu fertigen und nach Auswertung zu den Bewilligungs- bzw.
Wohnungsakten zu nehmen. Die örtliche Kontrolle ist ausreichend, wenn jährlich
ein Drittel des kontrollpflichtigen Wohnungsbestandes (vgl. Nr. 2.1) überprüft
worden ist.
2.23
Die Kontrolle kann mit einer vorherigen Zustimmung mittels einer EDV/ADV-Anlage
durchgeführt werden. Die Genehmigung wird erteilt, wenn durch die
EDV/ADV-Anlage alle Belegungsveränderungen bei den
öffentlich geförderten Wohnungen erfasst und der zuständigen Stelle durch einen
laufenden Änderungsdienst mitgeteilt werden. Daneben sind weiterhin jährlich 10
v.H. der kontrollpflichtigen Wohnungen durch
Ortsbesichtigungen zu kontrollieren; Mieterverzeichnisse reichen nicht aus.
3
Erfassung von Wohnungssuchenden
Zur Ausübung eines öffentlich-rechtlichen oder vertraglichen Belegungsrechts (Nr. 4.42 VV-WoBindG) hat die zuständige Stelle alle wohnberechtigten Wohnungssuchenden, die in ihrem Gebiet die Beschaffung oder Vermittlung einer Wohnung erbitten, in einer Kartei mit den Merkmalen über den individuellen Wohnungsbedarf und die bisherige Wohnungsversorgung zu erfassen.
4
Berichterstattung
4.1
Über die Durchführung der Bestandskontrolle innerhalb eines Kalenderjahres ist
der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW jährlich zum 1. März des folgenden
Jahres zu berichten.
Die unteren und oberen staatlichen Aufsichtsbehörden erhalten eine zusätzliche Ausfertigung des Jahresberichts. Der Bericht enthält die
a) „Anlage 1“ – Wohnungsbestands-Statistik gemäß Nummer 1.2 -,
b) „Anlage 2“ – Statistik zur Nutzung von Sozialwohnungen gemäß Nummer 4.2 Buchstaben a)-g) -,
c) „Anlage 3“ – Wohnungssuchenden-Statistik gemäß Nummer 4.2 Buchstabe h) -.
Die erforderlichen Vordrucke werden von der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW rechtzeitig vor dem Berichtstermin den zuständigen Stellen übersandt.
4.2
In einer besonderen Nachweisung sind folgende Angaben zu machen:
a) Zahl und Art der durchgeführten Kontrollen,
b) Zahl und Art der festgestellten Verstöße,
c) Zahl und Art der eingeleiteten Bereinigungsmaßnahmen,
d) Fallzahl der festgesetzten und Gesamtbetrag der eingegangenen Geldleistungen nach § 25 Abs. 1,
e) Höhe der vereinnahmten Verwaltungsgebühren und Bußgelder,
f) Summer der Erst- und Wiederbelegungen im Berichtsjahr,
g) Anzahl derjenigen Wohnungen des allgemeinen Wohnungsbestandes (vgl. Nummer 1.24 Buchstabe a), für die eine Freistellung zugunsten von Nichtwohnberechtigten im Berichtsjahr erteilt worden ist, und zwar unterschieden nach den Gründen der Freistellung
- wegen Wegfalls eines überwiegenden öffentlichen Interesses an den Bindungen nach den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen (§ 30 Abs. 1 Nr. 1 WoFG),
- wegen eines überwiegenden öffentlichen Interesses an der Freistellung (§ 30 Abs. 1 Nr. 2 WoFG),
- zur Schaffung oder Erhaltung sozialer stabiler Bewohnerstrukturen (§ 30 Abs. 1 Nr. 3 WoFG),
- wegen eines überwiegenden berechtigten Interesses der/des Verfügungsberechtigten oder einer/eines Dritten (§ 30 Abs. 1 Nr. 4 WoFG).
h) Aufstellung über die erfassten Wohnungssuchenden.
5
Verwaltungskostenbeitrag
5.1
Für die ordnungsgemäße Durchführung der Kontrolle erhält die zuständige Stelle
von der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW einen Verwaltungsbeitrag. Der
jährliche Verwaltungskostenbeitrag beträgt 2,60 Euro je Wohnung des allgemeinen
Wohnungsbestandes (vgl. Nr. 1.24 Buchstabe a) am Ende des Berichtsjahres. Für
Wohnungen, bei denen die Nachwirkungsfrist in Lauf gesetzt worden ist, wird
kein Verwaltungskostenbeitrag gezahlt. Den Verwaltungskostenbeitrag zahlt die
Wohnungsbauförderungsanstalt NRW aus. Vor der Auszahlung ergeht eine
entsprechende Mitteilung.
5.2
Der Verwaltungskostenbeitrag wird in dieser Höhe gezahlt, wenn bei Kontrollen
nach
a) Nummer 2.22 (dreijähriger Kontrollzeitraum) mindestens 50 v.H. des Prüfungssolls von einem Drittel des kontrollpflichtigen Wohnungsbestandes oder nach
b) Nummer 2.23 (10jähriger Kontrollzeitraum) mindestens 95 v.H. des Prüfungssolls von 1/10 des kontrollpflichtigen Wohnungsbestandes
kontrolliert worden ist. Liegen die Kontrollen unter den genannten Prozentsätzen, so erfolgt weder eine anteilige Zahlung, noch wird bei nachgeholten Kontrollen der zuvor nicht ausgezahlte Verwaltungskostenbeitrag nachgezahlt. Liegt die Kontrolltätigkeit zwischen den genannten Prozentsätzen und 100 v.H. des Prüfungssolls, so wird der Verwaltungskostenbeitrag anteilig, maximal jedoch zu 100 v.H., gezahlt.
5.3
Nicht zu 100 v.H. ausgezahlte
Verwaltungskostenbeiträge werden innerhalb des Kontrollzeitraumes – Angaben
dazu sind in den Berichtsbögen ausgedruckt – nachgezahlt, sofern die
Mindestwerte nach Nummer 5.2 erreicht worden sind. Ist am Ende des
Kontrollzeitraumes bzw. beim Wechsel des Prüfungsmodus das Kontrollsoll des
letzten Berichtsjahres nicht erreicht, werden keine Verwaltungskostenbeiträge
nachgezahlt. Überträge von Kontrollen erfolgen nur innerhalb des
Kontrollzeitraumes; wird ein Kontrollzeitraum mit Mehr- oder Minderkontrollen
abgeschlossen, so hat dies keine Auswirkungen auf den anschließenden
Kontrollzeitraum.
5.4
Die Wohnungsbauförderungsanstalt NRW ist zu einer Rückforderung gezahlter
Verwaltungskostenbeiträge berechtigt, wenn bei einer Prüfung durch den
Landesrechnungshof, das Gemeindeprüfungsamt oder das Ministerium für Städtebau
und Wohnen, Kultur und Sport festgestellt wird, dass
a) die der jeweiligen Abrechnung zugrunde gelegte oder als kontrolliert gemeldete Wohnungszahl sich als unrichtig oder nicht nachweisbar erweist oder
b) die personellen oder sachlichen Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Kontrolle während eines Berichtszeitraumes überwiegend nicht gegeben waren.