Anlage 1 WFB
(Stand: 01.02.2019)
Städtebauliche und technische Fördervoraussetzungen
1
Qualitätsanforderungen für Mietwohnungen
Zur Erreichung der Förderfähigkeit hat der Antragsteller oder die
Antragstellerin die nachfolgenden Qualitäten im Rahmen seiner oder ihrer
Planung unter Berücksichtigung der Vorgaben der Bewilligungsbehörde aufgrund
des örtlichen Bedarfs insbesondere hinsichtlich Zielgruppe, Wohnungsgröße und
Zimmerzahl umzusetzen.
1.1
Städtebauliche Qualitäten
1.1.1
Mietwohnungen werden nur gefördert, wenn die Wohnungen auf einer Fläche
errichtet werden, die im Flächennutzungsplan der Gemeinde als Wohnbaufläche
oder gemischte Baufläche dargestellt ist.
1.1.2
Die Neuschaffung von Mietwohnungen wird nur gefördert, wenn
a) ihre Standortqualität (insbesondere Lage des Baugrundstücks, Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen, Erschließung, Lärmbelästigung, Angebot an wohnungsnahen Spiel- und Freiflächen) die Voraussetzungen für gesundes und ruhiges Wohnen bietet,
b) sie sich in das Stadtbild und die vorhandene Siedlungsstruktur einfügen,
c) das Gebäude nicht mehr als 4 Vollgeschosse enthält.
In den Städten Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster, sowie Städten mit mehr als 500 000 Einwohnern können abweichend von Satz 1 Buchstabe c) Gebäude mit nicht mehr als 7 Geschossen (einschließlich der Nicht-Vollgeschosse) gefördert werden.
Planungen von Bauvorhaben mit mehr als 25 Wohnungen (30 Wohnungen bei Bauvorhaben ab 5 Vollgeschossen) an einem Hauseingang sind mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium abzustimmen. An städtebaulich integrierten Standorten können nach Abstimmung mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium mehr als 4 bzw. 7 Geschosse genehmigt werden, wenn ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt, der eine höhere Bebauung zulässt oder die Bauherrin oder der Bauherr Quotenvorgaben zu erfüllen hat. In diesen Fällen dürfen zur Sicherung gemischter Strukturen maximal 50 v. H. der Wohnungen gefördert werden.
1.1.3
Die Bewilligungsbehörden werden ermächtigt, abweichend von Nummer 1.1.2
Buchstabe c) eine höhere Geschosszahl zuzulassen, wenn für Bauvorhaben, mit
denen eine Baulücke geschlossen wird, eine Angleichung an die Traufhöhe und die
Firsthöhe der benachbarten Gebäude erforderlich ist.
Im Einzelfall können abweichende Regelungen nach Zustimmung des für das Wohnungswesen zuständigen Ministeriums in der Förderzusage zugelassen werden.
1.1.4
Besteht für ein Baugebiet kein Bebauungs- oder Vorhaben- und Erschließungsplan,
der den städtebaulichen Voraussetzungen nach Nummer 1.1.2 entspricht, ist
zur Sicherstellung der städtebaulichen Qualität wie folgt zu verfahren:
Für ein Baugebiet, in dem mittelfristig mehr als 100 Mietwohnungen, davon
mindestens 50 gefördert, durch Neubau in einem Zuge oder in mehreren
Bauabschnitten sowie von einem/r Bauherrn, Bauherrin oder mehreren Bauherren,
Bauherrinnen errichtet werden sollen, hat die Gemeinde zur Sicherstellung der
städtebaulichen Qualitäten der Nummer 1.1.2 Planungsalternativen unter
Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens nach RPW 2013 (Richtlinie für
Planungswettbewerbe, MBl. NRW 2014, S. 311) zu
entwickeln. Bei der Auslobung der Wettbewerbe ist zu fordern, dass die
gewünschten Planungsalternativen dem örtlichen Bedarf und den
Qualitätsanforderungen dieser Anlage entsprechen.
1.1.5
Die Nummern 1.1.1 bis 1.1.4 gelten auch für die Neuschaffung von zur Vermietung
bestimmten Eigentumswohnungen, sofern diese nach Nr. 2.1.1 Satz 6 als
förderfähig anerkannt sind.
1.2.1
Barrierefreiheit, Nachrüstbarkeit, Bewegungsflächen
Die Neuschaffung von Mietwohnungen wird nur gefördert, wenn diese unabhängig von der Gebäudeklasse und Anzahl der Geschosse die Anforderungen an die Barrierefreiheit der Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen NRW (Anlage A 4.2/3 VV TB NRW) vom 7. Dezember 2018 (MBl. NRW. S. 775) in der jeweils geltenden Fassung erfüllen.
Wird kein Aufzug eingebaut, sind die Treppenhäuser so zu gestalten, dass die Wohnungen mindestens durch nachträgliche Baumaßnahmen, in der Regel durch Ein- oder Anbau eines Aufzugs, stufenlos erreichbar gemacht werden können (Nachrüstbarkeit). Die Nachrüstbarkeit muss planerisch nachgewiesen werden.
Wohnungen einschließlich notwendiger Abstellflächen ober- oder unterhalb der Eingangsebene, die für ältere oder behinderte Menschen zweckgebunden sind, müssen mit einem Aufzug erreichbar sein.
Bei Wohnungen für eine Person mit zwei Zimmern einschließlich von Appartements in Gruppenwohnungen können die gemäß DIN 18040 Teil 2 in Verbindung mit Anlage A 4.2/3 VV TB NRW erforderlichen notwendigen Bewegungsflächen für das Bett statt im Schlafzimmer auch im Wohnraum planerisch nachgewiesen werden.
1.2.2
Mieteinfamilienhäuser und Maisonettewohnungen
Wohnraum in Mieteinfamilienhäusern und Maisonettewohnungen darf gefördert werden, wenn die Barrierefreiheit nur im Erdgeschoss bzw. im Eingangsgeschoss erfüllt wird und sich in diesem Geschoss die Küche, mindestens ein Wohnraum sowie ein barrierefreier Sanitärraum befinden. Dieser darf auch in einem anderen Geschoss liegen, sofern eine Treppe dorthin führt, die mit einem Treppenlift nachgerüstet werden oder die barrierefreie Zugänglichkeit auf andere Weise hergestellt werden kann.
1.2.3
Rollstuhlnutzer-Wohnungen
Werden Wohnungen für Rollstuhlnutzerinnen oder Rollstuhlnutzer zweckgebunden, ist folgendes zu beachten:
a) Die Wohnungen müssen stufen- und schwellenlos erreichbar sein.
b) Bei der Planung der Wohnungen sind zusätzliche Anforderungen der DIN 18040 Teil 2 an Türen gemäß Nummer 4.3.3, an die barrierefreie Erreichbarkeit von Bedienelementen gemäß Nummer 4.5.2 Satz 2 und alle mit R gekennzeichneten Regelungen zu beachten.
c) Bedienelemente und Stützen im Sinne der Nummer 5.5.3 Sätze 5 bis 8 der DIN 18040 Teil 2 müssen nicht eingebaut werden, aber nachrüstbar sein.
d) Die erforderlichen notwendigen Bewegungsflächen für das Bett können bei Wohnungen für eine Person statt im Schlafzimmer auch im Wohnzimmer nachgewiesen werden.
e) Das Achsmaß von Greifhöhen und Bedienhöhen von Türdrückern darf auch in Gebäuden mit Wohnungen für Rollstuhlnutzer innerhalb und außerhalb der Wohnung zwischen 85 cm und 105 cm betragen.
1.3
Grundrisse und Wohnqualität
Der Wohnungsgrundriss soll zur Wohnraumversorgung wechselnder Nutzergruppen geeignet, von guter Wohnqualität, wohntechnisch zweckmäßig sein und muss über der Geländeoberfläche im Sinne des § 2 Absatz 5 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung 2018 – BauO NRW 2018) vom 21. Juli 2018 (GV. NRW. S. 421) liegen. Den Wohnbedürfnissen von Kindern und Alleinerziehenden ist in geeigneter Weise Rechnung zu tragen. Wohnungen, die Wohn- und Schlafräume einschließlich Kinderzimmer von weniger als 10 Quadratmeter Wohnfläche enthalten, werden nicht gefördert, sofern es sich nicht um Wohnungen für eine Person handelt. Bei Wohnungen für eine Person dürfen die drei Funktionen Wohnen, Schlafen und Kochen nicht in einem Raum zusammengefasst werden, es sei denn, es handelt sich um ein Appartement einer Gruppenwohnung. Jede geförderte Wohnung ist mit einem Freisitz (Balkon, Terrasse oder Loggia) und angemessen großen Wasch- und Trockenräumen sowie Abstellflächen von mindestens fünf Quadratmetern auszustatten.
1.3.2
Gemeinschaftsräume und Infrastrukturräume
Gemeinschaftsräume und Infrastrukturräume sollen in bevorzugter Lage im Gebäude
- möglichst mit Zugang zur Freifläche - vorgesehen werden. Die Regelungen zum
barrierefreien Bauen gemäß Nummer 1.2 Anlage 1 gelten entsprechend.
1.3.3
(nicht besetzt)
1.3.4
Bindungsfreie Wohnungen und Ersatzwohnungen
1.3.4.1
Geförderte bindungsfreie Wohnungen müssen barrierefrei gemäß Nummer 1.2
ausgestattet sein.
1.3.4.2
Die Ersatzwohnungen müssen im Bereich der Bewilligungsbehörde liegen. Ausnahmsweise
kann die Bewilligungsbehörde die Förderung auch dann gewähren, wenn die
Ersatzwohnungen im Gebiet einer anderen Bewilligungsbehörde liegen. Hierzu ist
eine Abstimmung mit der zuständigen Stelle notwendig, in deren Gebiet die
Ersatzwohnungen liegen.
1.3.4.3
Ersatzwohnungen können nur solche Wohnungen sein, die hinsichtlich Lage,
Ausstattung und Gebrauchswert dauerhaft zur angemessenen Wohnraumversorgung
geeignet sind. Die Ersatzwohnungen müssen insgesamt eine vergleichbare
Wohnfläche aufweisen wie die geförderte Wohnfläche. Wohn- und Schlafräume der
Ersatzwohnungen dürfen nicht kleiner als 10 Quadratmeter sein.
1.3.4.4
Die Ersatzwohnungen dürfen bei Ausübung des Benennungsrechts nicht die
Eigenschaft „öffentlich gefördert“ besitzen oder einer anderen Preisbindung
unterliegen. Ausgeschlossen sind auch solche Wohnungen, für die in den letzten
5 Jahren Vereinbarungen hinsichtlich der Wiedervermietung zwischen der
Bauherrin oder dem Bauherrn und der zuständigen Stelle getroffen wurden. Eine
entsprechende Bestätigung der zuständigen Stelle ist dem Antrag beizufügen.
1.3.4.5
Vor Erteilung der Förderzusage sind konkrete Ersatzwohnungen oder ein Pool von
Wohnungen, die als Ersatzwohnungen in Betracht kommen in einer
Belegungsvereinbarung festzulegen, die die zuständige Stelle mit dem
Antragsteller oder der Antragstellerin abschließt und die zum Bestandteil der
Förderzusage zu machen ist. Als Ersatzwohnungen sind nur solche Wohnungen geeignet,
die in einem Zeitraum bis zu 48 Monaten nach Erteilung der Förderzusage zur
Einräumung eines Benennungsrechts angeboten werden und im Zeitpunkt des
Angebotes zum Bezug durch eine Wohnungssuchende oder einen Wohnungssuchenden
frei sind. Eine Kündigung der Vermieterin oder des Vermieters zum Erreichen des
Freiwerdens der Ersatzwohnung ist nicht zulässig. Sofern das Benennungsrecht an
den Ersatzwohnungen nicht innerhalb der Frist nach Satz 1 eingeräumt wird,
kann die Förderzusage widerrufen oder der Darlehensvertrag gekündigt
werden (Nummer 1.5.4 der Anlage 2). Die Vorschriften der §§ 25 bis 28
WFNG NRW bleiben hiervon unberührt.
1.4.1
Mietwohnungen
Förderfähig sind nur Wohnungen, die nach Wohnfläche und Zimmerzahl dem von der Bewilligungsbehörde festgestellten örtlichen Bedarf entsprechen. Die Bewilligungsbehörde kann nähere Festlegungen zur Erreichung der Förderfähigkeit durch Berücksichtigung der Qualitäten gemäß dieser Anlage treffen. Ist die Wohnung für eine Person bestimmt, darf die Wohnfläche 35 Quadratmeter bzw. 24 Quadratmeter bei Appartements für Studierende nicht unterschreiten. Appartements für Studierende mit weniger als 35 Quadratmetern Wohnfläche müssen bei Bedarf mit einer anderen Wohnung zusammenlegbar sein. Die Wohnungen sind nur förderfähig, wenn sie die nachfolgenden Wohnflächenobergrenzen nicht überschreiten.
Die Wohnflächenobergrenzen betragen für:
a) Wohnungen, die barrierefrei (Nummer 1.2) geplant und errichtet werden: Tabelle Spalten 1 und 2,
b) Wohnungen, die Personen vorbehalten werden, die auf einen Rollstuhl angewiesen sind:
Tabelle Spalte 3:
|
1 |
2 |
3 |
|
|
Wohnflächenobergrenze bei Wohnungen bestehend aus: |
barrierefrei |
barrierefrei
mit |
Rollstuhlnutzer |
|
1 Zimmer, Küche, Nebenräume |
47 qm |
52 qm |
55 qm |
|
2 Zimmer, Küche, Nebenräume |
62 qm |
67 qm |
70 qm |
|
3 Zimmer, Küche, Nebenräume |
77 qm |
82 qm |
87 qm |
|
4 Zimmer, Küche, Nebenräume |
92 qm |
97 qm |
102 qm |
|
5 Zimmer, Küche, Nebenräume |
107 qm |
112 qm |
117 qm |
Zimmer im Sinne der Tabelle sind auch Zimmer, in die eine Küche integriert ist (Wohnküche).
Bei Wohnungen mit mehr als 5 Zimmern erhöhen sich die Wohnflächenobergrenzen um 15 Quadratmeter für jeden zusätzlichen Raum.
1.4.2
Überschreitung der Wohnflächenobergrenzen aus planerischen Gründen
Sofern es aus planerischen Gründen zweckmäßig ist, kann die Bewilligungsbehörde eine Überschreitung der Wohnflächenobergrenzen gemäß Nummer 1.4.1 Sätze 6 bis 8 im Neubau um bis zu 5 Quadratmeter und im Bestand auch darüber hinaus zulassen. Planerische Gründe sind beispielsweise: Notwendigkeit der Schaffung von Kellerersatzräumen oder eines Rollstuhlabstellplatzes nach Nummer 4.3.8 DIN 18040 Teil 2 in der Wohnung, Schließung von Baulücken oder vergleichbare bauliche Besonderheiten.
1.4.3
Mieteinfamilienhäuser
Es gelten die Wohnflächenobergrenzen nach Nummer 1.4.1. Flächenüberschreitungen können im Rahmen von Nummer 1.4.2 zugelassen werden. Um die Förderfähigkeit herzustellen, darf von der nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Wohnfläche ein Abzug bis zur Höhe von 10 v. H. vorgenommen werden.
1.4.4
Gemeinschaftsräume und Infrastrukturräume
Für die Berechnung der förderfähigen Flächen von Gemeinschaftsräumen und
Infrastrukturräumen gelten die Regelungen für Mietwohnungen entsprechend.
Maximal ist eine Wohnfläche von 400 Quadratmetern förderfähig.
1.4.5
Bindungsfreie Mietwohnungen
Für bindungsfreie Mietwohnungen gelten die Wohnflächenobergrenzen nach 1.4.1 nur insoweit, als sie für die Bemessung des Baudarlehens maßgeblich sind.
1.5
(nicht besetzt)
1.6
Angemessenheit der Kosten
Die Bewilligungsbehörde prüft, ob die im Antrag angegebenen Gesamtkosten den Kosten entsprechen, die im Bereich der Bewilligungsbehörde angemessen sind.
1.7
Energetischer Standard
Hinsichtlich des
energetischen Standards gilt:
Der Passivhausstandard im
Sinne von Nummer 2.4.1.1 Satz 1 gilt als erfüllt, wenn der Standard
des Gebäudes bei Antragstellung durch einen Sachverständigen nach den Vorgaben
des Passivhausprojektierungspaketes (PHPP) in der aktuellen Fassung
nachgewiesen wird.
Die Einhaltung der
zulässigen Luftwechselrate von 0,6 pro Stunde bei einer Druckdifferenz von 50
Pascal (n50 < 0,6/h) ist nach Fertigstellung mittels einer Luftdichtigkeitsprüfung
(Blower-Door-Test) nachzuweisen.
3
Denkmalschutz, Bauplanung, Baurecht, Bergschadenverzicht
3.1
Denkmalschutz
Bei der Förderung von Baumaßnahmen an einem Bau- oder Bodendenkmal im Sinne des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Lande Nordrhein-Westfalen (Denkmalschutzgesetz – DSchG, SGV.NRW. 224) hat die Bewilligungsbehörde die Untere Denkmalbehörde zu beteiligen.
Die Förderung von Bauvorhaben setzt voraus, dass ihre Planung auf ein bedarfsgerechtes Verhältnis von Wohnungen unterschiedlicher Größe und für verschiedene Nutzergruppen ausgerichtet wird. Das Wohnumfeld soll naturnah und – soweit die Wohnungen für Haushalte mit Kindern vorgesehen sind – mit ausreichenden Spielmöglichkeiten gestaltet werden. Der ruhende Verkehr soll auf begrünten Stellplätzen oder auf Stellplätzen mit begrünter Überdachung so untergebracht werden, dass das Wohnen nicht gestört sowie die soziale und ökologische Qualität des Wohnumfeldes gewahrt wird. Ein Drittel der Grundstücksfläche soll mindestens als Grünfläche (ohne Stellplätze) gestaltet werden. Das für das Wohnungswesen zuständige Ministerium kann Abweichungen von Satz 4 zulassen, wenn die erforderliche Grünfläche auf andere Weise, zum Beispiel durch ein entsprechendes Wohnumfeld, überdurchschnittlich große Balkone oder eine Dachbegrünung, kompensiert werden kann.
Die Förderung setzt voraus, dass das Bauvorhaben den Anforderungen des Bauaufsichtsrechts entspricht. Diese Voraussetzung ist als erfüllt anzusehen, wenn
a) bei genehmigungsbedürftigen Vorhaben (§ 60 BauO NRW 2018) die Baugenehmigung vorgelegt wird,
b) bei genehmigungsfrei gestellten Vorhaben (§§ 63 BauO NRW 2018) die Bauherrin oder der Bauherr erklärt, dass die Gemeinde nicht die Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens gemäß § 63 Absatz 2 Nr. 5 BauO NRW 2018 gefordert hat.
Kann die Baugenehmigung nicht rechtzeitig erteilt werden, ist die Förderung auch auf der Grundlage eines Vorbescheides gemäß § 77 BauO NRW 2018 zulässig, der die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens feststellt. Die Antragsteller haben der Bewilligungsbehörde Änderungen im Laufe des Baugenehmigungsverfahrens, Abweichungen von den der Bewilligung zugrunde liegenden Planungsunterlagen oder Änderungen während der Bauausführung zur Prüfung im Hinblick auf die förderrechtliche Relevanz vorzulegen.
3.4
Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen in Bergbaugebieten, Bergschadenverzichte
3.4.1
In Gebieten, in denen mit Einwirkungen des Bergbaus auf die Erdoberfläche zu
rechnen ist, oder in denen oberflächennahe Grubenbaue vorhanden sein können,
hat die Bauherrin oder der Bauherr vor Erteilung der Förderzusage eine
Erklärung der Bergbaugesellschaft über die Notwendigkeit von baulichen
Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen und ggf. die Kostenübernahme beizubringen.
In der Förderzusage ist die Durchführung evtl. für notwendig gehaltene
Anpassungs- bzw. Sicherungsmaßnahmen zur Auflage zu machen. Die Förderung ist
unzulässig, wenn sich die Bauherrin oder der Bauherr nach den getroffenen
Vereinbarungen an den Kosten der Maßnahme mit mehr als 3 v. H. der Kosten
des Gebäudes – abzüglich der Kosten der Anpassungs- bzw. Sicherungsmaßnahme –
beteiligen soll.
3.4.2
Ist der Bauherrin oder dem Bauherren nicht bekannt, ob Bergbau stattgefunden
hat oder stattfindet, kann sie oder er sich an die Bezirksregierung Arnsberg,
Abteilung Bergbau und Energie in NRW wenden, die ihr/ihm ggf. auch die
Anschrift des Bergbautreibenden mitteilt.
3.4.3
Die Förderung ist ausgeschlossen, wenn ein Bergschadenverzicht vereinbart
worden ist. Bei der Bewilligung wird hingenommen, dass ein
Bergschadenminderwertverzicht bis zur Höhe von 10 v. H. des Verkehrswertes
vereinbart wird. Eine grundbuchliche Sicherung des
evtl. im Rahmen des Satzes 2 bestehenden Bergschadenminderwertverzichtes ist
nur im Range nach der Hypothek zur Sicherung der bewilligten Darlehen zulässig.
3.4.4
Über Ausnahmen von Nummer 3.4.3 entscheidet die NRW.BANK. Eine
Ausnahmegenehmigung ist zum Beispiel möglich, wenn auf Grund einer Erklärung
der Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie in NRW, mit
Bergschäden auf dem Baugrundstück nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht mehr
zu rechnen ist.
Bei Bauvorhaben, die mit mehr als 500.000 Euro gefördert werden, ist durch ein Hinweisschild (Mindestgröße DIN A3 oder vergleichbare Größen) an der Baustelle auf die Förderung durch das Land Nordrhein-Westfalen und den Bund hinzuweisen. Das Hinweisschild ist an einer gut sichtbaren Stelle anzubringen. Zusätzlich zu den Logos des für das Wohnungswesen zuständigen Ministeriums, des Bundes und der NRW.BANK ist folgender Wortlaut aufzuführen: „Gefördert aus Mitteln des Bundes und des Landes Nordrhein-Westfalen über die NRW.BANK.“