Historische SMBl. NRW.
Historisch: Richtlinien zur Förderung der Modernisierung von Wohnraum in Nordrhein-Westfalen (ModR 2001) RdErl. des Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport v. 27.3.2001 IV A 3-31-679/2001 (IV B 4-31-03/2003)
Historisch:
Richtlinien zur Förderung der Modernisierung von Wohnraum in Nordrhein-Westfalen (ModR 2001) RdErl. des Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport v. 27.3.2001 IV A 3-31-679/2001 (IV B 4-31-03/2003)
Richtlinien zur
Förderung
der Modernisierung von Wohnraum
in Nordrhein-Westfalen (ModR 2001)
RdErl. des Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport
v. 27.3.2001
IV A 3-31-679/2001 (IV B 4-31-03/2003)
1
Rechtsgrundlage, Förderzweck
Das Land gewährt aus Mitteln des Landeswohnungsbauvermögens nach Maßgabe
- dieser Richtlinien sowie
- auf der Grundlage des Gesetzes über die soziale
Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz –WoFG) vom 13. September 2001 –
BGBl. I S. 2376 – und der Verordnung über die Abweichung von den
Einkommensgrenzen nach § 9 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetz (Verordnung zum
Wohnraumförderungsgesetz _ VO WoFG NRW) vom 17. Dezember2002 –
SGV. NRW. S. 648 ff – und
- des Wohnungsbauförderungsgesetzes (WBFG) in der Fassung der Bekanntmachung
vom 18. Dezember 1991, geändert am 2. Juli 2002 _ SGV. NRW. S. 237 ff.
a) den Gebrauchswert des Wohnraums oder des Wohngebäudes nachhaltig
erhöhen,
b) die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
c) nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.
Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht
werden, fallen unter die Modernisierung.
Förderzweck ist es
_ den Gebrauchswert der Wohnungen nachhaltig zu erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
zu verbessern und die nachhaltige Einsparung von Heizenergie und Wasser zu
bewirken,
_ Wohnungen mit sozial tragbaren Mieten zu erhalten und
_ städtebauliche Missstände zu beheben und Wohngebäude von
besonderem städtebaulichen Wert zu erhalten.
Rechtsanspruch auf Gewährung der Förderung besteht nicht. Die
Bewilligungsbehörde entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen im Rahmen der
verfügbaren Mittel. Der Bewilligungsschluss für die im Laufe eines
Kalenderjahres geprüften Anträge ist der 30. November.
Werden bauliche Maßnahmen nach diesen Richtlinien gefördert, ist eine
Kumulation mit Fördermitteln den Bestandsförderprogrammen der Kreditanstalt für
Wiederaufbau zulässig. Die Summe der Förderung der Programme darf die Summe der
Aufwendungen nicht übersteigen. Die Kumulationen mit Fördermitteln aus dem
Landesprogramm „Rationelle Energieverwendung und Nutzung unerschöpflicher
Energiequellen“ – Programmbereich „Breitenförderung“ – in der geltenden Fassung (SMBl. NRW. 751) ist ausgeschlossen.
2
Fördergegenstand
Förderfähig sind Maßnahmen
zur Verbesserung
- des Zuschnitts und der Funktionsabläufe der Wohnungen und zum
Einbau von Notruf- und Sicherheitssystemen, insbesondere auch für Menschen mit
Behinderungen,
- des Schallschutzes von Decken und Wohnungstrennwänden, Wohnungseingangs- und
Innentüren,
- der Wasserversorgung und -entsorgung (inkl. Einbau von Wasserzählern),
- der Sanitärinstallation und –einrichtung sowie zur Herstellung barrierefreier
Standards
- der Elektroinstallation und
- der Bewegungsfreiheit durch Schaffung barrierefreier Wohnungen entsprechend
DIN 18 025 Teile 1 oder 2, soweit die baulichen Besonderheiten des Bestands
diese ermöglichen,
zur nachhaltigen Verbesserung des Wärmeschutzes durch
- Dämmung der Außenwände,
- Dämmung der Kellerdecke und der erdberührten Außenflächen beheizter Räume
(Souterrain) oder des untersten Geschossbodens bei Nichtunterkellerung,
- Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke und
- Einbau von wärmedämmenden Fenstern und Außentüren,
zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie durch
- Einbau oder Anpassung einer zentralen Heizungsanlage mit
Niedertemperatur- oder Brennwertkesseln einschließlich der dadurch bedingten
Maßnahmen,
- Umstellung auf Nahwärme (BHKW) oder auf Fernwärme (aus
Kraft-Wärme-Kopplung, Abwärme),
- Einbau von zentralen Warmwasserbereitungsanlagen einschließlich der dadurch
bedingten Maßnahmen,
- Einbau von thermischen Solaranlagen für die Brauchwassererwärmung und/oder
zur Heizungsunterstützung einschließlich der dadurch bedingten Maßnahmen und
- Einbau von Elektrowärmepumpen für die kombinierte Raumwärme- und
Warmwasserversorgung, wenn der Jahresprimärenergieaufwand des betreffenden
Gebäudes der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende
Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung – EnEV) vom 21. November
2001 – BGBl. I, S. 3085 – entspricht,
- Einbau von Biomasse- und Biogasanlagen zur kombinierten Erzeugung von Wärme
und Strom mit Netzanbindung einschließlich der dadurch bedingten Maßnahmen und
- Einbau von Wärmeerzeugungsanlagen mit flüssigem Wärmeträgermedium zur
Verfeuerung fester Biomasse (z.B. Holzpelletheizungen) mit automatischer
Beschickung einschließlich der dadurch bedingten Maßnahmen,
zur Verbesserung des Wohnumfelds auf privaten Grundstücken in geschlossenen
Wohnanlagen mit mindestens 30 Wohneinheiten. Förderfähig sind die Entsiegelung,
Begrünung, Herrichtung und Gestaltung von Hof- und Gartenflächen. Zu den
Maßnahmen gehören auch bauliche Anlagen auf dem Baugrundstück, die zur
gemeinsamen Nutzung dienen (z.B. Kinderspielplätze, Stellplätze und
Verkehrsanlagen).
Die Anforderungen der EnEV sind einzuhalten. Dies gilt nicht für Fenster, die
entsprechend der WärmeschutzV vom 24. Februar 1982 (BGBl. I, S. 209) bereits
durch den Einbau von Isolier- oder Doppelverglasung wärmegedämmt wurden und
einen k-WertF von mindestens 3,2 aufweisen.
Für thermische Solaranlagen ist durch ein Prüfinstitut ein Mindestenergieertrag von 525 kWh pro qm Kollektorfläche und Jahr nachzuweisen. Beim Einbau von Wärmepumpen ist durch ein Prüfinstitut eine Jahresarbeitszahl nachzuweisen, die größer als 3,8 ist.
Biomasse- und Biogasanlagen zur kombinierten Erzeugung von
Wärme und Strom müssen mit anerkannter Biomasse gemäß Biomasseverordnung
betrieben werden.
Die Maßnahmen nach Nummer 2.1.2 sind nur zusammen als Maßnahmenpaket
förderfähig und müssen zusätzlich mit einer Maßnahme nach Nummer 2.1.3
kombiniert werden. Die einzelnen Maßnahmen nach Nummer 2.1.3 sind nur in
Verbindung mit Nummer 2.1.2 förderfähig. In Wohngebäuden mit ein oder zwei
Wohnungen sind mindestens drei Maßnahmen gem. Nummer 2.1.2 und 2.1.3 gebündelt
durchzuführen. Einzelne Maßnahmen können nur dann gefördert werden, wenn im
übrigen die vorhandenen Bauteile bereits der WärmeschutzV vom 16. August 1994
entsprechen.
Der Anschluss einer Wohnung an die Kanalisation kann gefördert werden, wenn er
mit weiteren Maßnahmen zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen (z.B.
Einbau eines Badezimmers) vorgenommen wird.
Förderfähig sind außerdem die Kosten für das Schaffen von Wohnraum durch Ausbau
und Erweiterung bestehender Gebäude nach § 16 Abs. 1 Ziffer 3 und 4 WoFG.
Modernisierungsmaßnahmen sollen ökologische und gestalterische Anforderungen
berücksichtigen und so geplant und ausgeführt werden, dass
- die gestalterische Qualität der Gebäude erhalten oder
wiederhergestellt wird (keine Außendämmung bei Fachwerk- oder Stuckfassaden,
Erhalt der ursprünglichen Fensterteilung),
- eine ressourcensparende Gebäudetechnik zum Einsatz kommt,
- langlebige heimische oder regional verfügbare Materialien verwendet werden,
deren Herstellung die Umwelt möglichst gering belastet oder die wiederverwendet
oder wiederverwertet (recycelt) werden können und
- bei neu einzubauenden Fenstern der Rahmen vorrangig aus heimischen oder europäischen
Hölzern gefertigt ist.
Nicht förderfähig sind Maßnahmen,
an Wohngebäuden, für die ein Bewilligungsbescheid bzw. eine Förderzusage
bereits erteilt, dann aber zurückgegeben wurde,
2.7.2
die vor Erteilung der Förderzusage bereits begonnen oder durchgeführt worden
sind (als Beginn einer Maßnahme ist der Abschluss eines der Ausführung
zuzurechnenden Leistungs- oder Lieferungsvertrages anzusehen),
2.7.3
denen planungs- oder baurechtliche Belange entgegenstehen,
2.7.4
der allgemeinen Instandsetzung,
2.7.5
an Wohngebäuden mit solchen Missständen oder Mängeln im Sinne des § 177 Abs. 2
und 3 Baugesetzbuch (BauGB) in der jeweils geltenden Fassung, die durch die
Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen zeitgleich nicht behoben
werden,
2.7.6
in Wohngebäuden mit mehr als vier Vollgeschossen. In Innenstädten und
Innenstadtrandlagen sind auch Wohngebäude bis zu sechs Vollgeschossen
förderfähig, wenn sich deren Geschossigkeit aus der umgebenden
Bebauungsstruktur ergibt bzw. sich in diese städtebaulich verträglich einfügt.
2.7.7
in Wohnungen, deren Wohnflächefolgende Größen überschreitet:
- im Eigenheim mit einer Wohnung: 130 qm,
- im Eigenheim mit zwei Wohnungen:
200 qm,
- in eigengenutzten Eigentumswohnungen:
120 qm,
- in anderen Wohnungen in der Regel: 90 qm.
Bei Eigenheimen mit zwei Wohnungen darf keine der geförderten Wohnungen die
Wohnfläche von 130 qm übersteigen. Die zweite Wohnung darf nur als abgeschlossene
Wohnung gefördert werden.
Für die angemessene Unterbringung eines Haushaltes mit mehr als vier Personen
erhöht sich die Wohnfläche um 15 qm für die fünfte und jede weitere Person.
In Denkmälern oder Gebäuden, die in einem Denkmalbereich liegen, erhöht sich
die nach Satz 1 zulässige Wohnfläche um max. 10 v. H.
Überschreitungen der zulässigen Wohnfläche bis zu 5 qm können in begründeten
Ausnahmefällen (z.B. aufgrund von planerischen Einschränkungen) zugelassen
werden. Über Ausnahmen entscheidet die Bewilligungsbehörde.
Bei Ausbau und Erweiterung nach Nummer 2.5 sind die Wohnflächen nach Ausbau
anzurechnen.
2.7.8
in Wohnungen, die durch die Eigentümerin oder den Eigentümer selbst genutzt
werden, deren jeweiliges Gesamteinkommen zum Zeitpunkt der Antragstellung die
in § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW festgesetzten Grenzen
übersteigt. Wenn das Gebäude in einem Denkmalbereich liegt oder ein Denkmal
ist, das in einem Ballungskern oder einem solitären Verdichtungsgebiet liegt,
dürfen die Einkommensgrenzen nach § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 und § 3
VO WoFG NRW um bis zu 30 % überschritten werden. Das Einkommen wird nach dem
Einkommensprüfungserlass 2002 in der jeweils geltenden Fassung (SMBl. NRW. S. 2370) ermittelt;
2.7.9
bei denen Nachtstromspeicherheizungen und/oder Warmwasserbereitungsanlagen
durch Stromdurchlauferhitzer eingebaut werden,
2.7.10
bei denen Anlageteile im Eigentum Dritter zur eigenständig gewerblichen
Lieferung von Wärme und Warmwasser entstehen (Contracting-Maßnahmen).
Anschlusskostenbeiträge für solche Maßnahmen sind ebenfalls nicht förderfähig;
2.7.11
bei denen folgende Baustoffe verwendet werden:
- asbesthaltige Baustoffe,
- Baustoffe, die vollhalogenierte oder teilhalogenierte
Fluorchlorkohlenwasserstoffe (FCKW, HFCKW) enthalten oder unter Verwendung
dieser Stoffe hergestellt wurden,
- UF-Montageschäume (Harnstoff-Formaldehyd-Schaumkunststoff) und
- Baustoffe, deren Ausgleichskonzentration für Formaldehyd 0,05 ppm (parts per
million – 1 ppm = 1,2 mg/m³) im Prüfraum überschreiten. Das Prüfverfahren
richtet sich nach der Richtlinie des Ausschusses für einheitliche technische
Baubestimmungen (ETB) zur Begrenzung der Formaldehydemission in die Raumluft
bei Verwendung von Harnstoff-Formaldehydharz-Ortschaum.
Förderempfängerin/Förderempfänger
Die Förderung wird natürlichen und juristischen Personen als
Eigentümerin/Eigentümer oder als sonstige dingliche Verfügungsberechtigte
gewährt.
Die Förderempfängerin oder der Förderempfängermuss die für die Gewährung der
Mittel erforderlichen Voraussetzungen entsprechend § 11 Abs. 3 Ziffern 1 bis 4
WoFG erfüllen. Zur Feststellung dieser Voraussetzung hat die
Bewilligungsbehörde eine Stellungnahme der Wohnungsbauförderungsanstalt (Wfa)
anzufordern und diese als ihre Entscheidung zu verwenden. Betragen die
Verbindlichkeiten des Förderempfängers oder der Förderempfängerin bei der Wfa
nicht mehr als 50.000 Euro, so prüft die Bewilligungsbehörde die
Voraussetzungen. Bei Eigentumsmaßnahmen kann die Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit
des Förderempfängers oder der Förderempfängerin in der Regel unterstellt
werden, wenn die Gesamtfinanzierung der Maßnahmen gesichert und die Tragbarkeit
der Belastung gewährleistet erscheint.
Förderart
Die Förderung erfolgt mit Baudarlehen zur anteiligen
Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen.
Bemessungsgrundlage
Wenn sich die Darlehensnehmerin oder der Darlehensnehmer verpflichtet, die
Mietpreis- und Belegungsbindungen nach den Nummern 7.1, 7.2 und 7.4.1
einzuhalten, beträgt das Darlehen bei Kosten von 150 bis 920 Euro je
Quadratmeter Wohnfläche 50 v. H., bei Gemeinden der Mietenstufen vier bis sechs
60 v. H. der anerkannten förderfähigen Kosten.
In Gemeinden der Mietenstufen 4 bis 6 ist eine Förderung auch für
Mieterhaushalte mit mittlerem Einkommen nach § 2 Ziffer 1 VO WoFG NRW (Regionen
mit überdurchschnittlichem Mietpreisniveau) möglich. In Gemeinden der
Mietenstufe 3 ist eine Förderung für Haushalte mit mittlerem Einkommen
zulässig, wenn sie im Rahmen von wohnungswirtschaftlichen und städtebaulichen
Umstrukturierungsmaßnahmen erfolgt, die der Schaffung und Erhaltung sozial
stabiler Bewohnerstrukturen dienen (§ 2 Ziffer 3 VO WoFG NRW). Wenn sich die Darlehensnehmerin oder der Darlehensnehmer
verpflichtet, die Mietpreis- und Belegungsbindung nach den Nummern 7.3 und
7.4.2 einzuhalten (Förderung für Mieterhaushalte mit mittlerem Einkommen),
beträgt das Darlehen bei Kosten von 150 bis 920 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
40 v. H. der anerkannten förderfähigen Kosten. Die Gewährung dieser
Darlehen setzt voraus, dass für mindestens 50 v. H. der geförderten Wohnungen
Darlehen nach Nr. 5.1 bewilligt werden.
Werden beim Ersteinbau oder der Erneuerung einer zentralen Heizungs- und/oder
Warmwasserbereitungsanlage die baulichen Investitionen nur teilweise auf
Rechnung des Eigentümers/der Eigentümerin (z.B. über Contracting-Maßnahmen)
durchgeführt, so ist die Obergrenze der als förderfähig anerkannten Kosten um
50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu kürzen.
Ergänzend zu den Darlehen nach Nummer 5.1 oder 5.2 kann ein Zusatzdarlehen
gewährt werden, sofern es zur Deckung städtebaulich bedingter Mehraufwendungen
erforderlich ist. Gefördert werden nur Gebäude, die
a) von besonderem städtebaulichen Wert sind und in einem Stadterneuerungsgebiet
liegen,
b) ein Denkmal sind oder
c) in einem Denkmalbereich liegen.
Die Höhe des Zusatzdarlehens für den städtebaulich bedingten
Mehraufwand beträgt bei Gebäuden,
die vor 1870 bezugsfertig waren:
230 Euro/qmWfl (Fachwerk)
155 Euro/qmWfl
(Massivbau)
die vor 1918 bezugsfertig waren:
130 Euro/qmWfl.
die vor 1948 bezugsfertig waren:
90 Euro/qmWfl.
Werden nicht für alle Wohnungen Modernisierungsfördermittel gewährt, wird die
Bemessungsgrundlage für das Zusatzdarlehen anteilig (bezogen auf die geförderte
Wohnfläche) gekürzt.
Neben dem Zusatzdarlehen dürfen keine Zuschüsse aus Städtebauförderungsmitteln
in Anspruch genommen werden.
Ergänzend zu dem Darlehen nach Nummer 5.1 oder 5.2 kann ein Zusatzdarlehen zur
Verbesserung des privaten Wohnumfelds für Maßnahmen nach Nummer 2.1.4 gewährt werden. Es beträgt 31 Euro pro Quadratmeter
gestalteter Grundstücksfläche. Werden nicht für alle Wohnungen
Modernisierungsfördermittel gewährt, wird die Bemessungsgrundlage für das
Zusatzdarlehen anteilig (bezogen auf die geförderte Wohnfläche) gekürzt. Neben
dem Zusatzdarlehen dürfen keine Zuschüsse aus Städtebauförderungsmitteln in
Anspruch genommen werden.
Wird ein Aufzug errichtet, kann ein Zusatzdarlehen in Höhe von 2.100 Euro pro
geförderter Wohnung, die durch den Aufzug erschlossen wird, gewährt werden. Es
beträgt jedoch höchstens 46.200 Euro pro Aufzug. Voraussetzung für die
Förderung ist, dass Modernisierungsmaßnahmen nach Nummer 2.1.1 durchgeführt
werden, sodass barrierefreie Wohnungen entsprechend DIN 18025 Teil 1 oder Teil
2 entstehen.
Werden bereits barrierefreie, mit Mitteln nach den
Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) geförderte Wohnungen nachträglich mit
einem Aufzug ausgerüstet, ist die unter 1.1 genannte Baualtersstufe nicht zu
beachten.
Das nach den Nummern 5.1 bis 5.7 berechnete Darlehen ist auf volle hundert Euro
aufzurunden.
Bei der Ermittlung der förderfähigen Kosten wird der Anteil an allgemeinen
Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne von Nummer 2.7.4 mit 20 % pauschaliert in
Abzug gebracht.
Eine wiederholte Förderung ist bis zur jeweiligen Höhe der förderfähigen Kosten
zulässig, wenn die förderfähigen Kosten der bisherigen Maßnahmen den jeweiligen
Höchstbetrag unterschreiten. Bei wiederholter Förderung ist die Modernisierung
aus früheren Programmen des Bundes oder des Landes aus den Bewilligungsjahren
nach 1980 zu berücksichtigen.
Der Wert von Sach- und Arbeitsleistungen der Förderempfängerin oder des
Förderempfängers darf bei den Gesamtkosten mit dem Betrag angesetzt werden, der
für eine gleichwertige Unternehmensleistung angesetzt werden könnte.
Das Darlehen wird bis zu dem Betrag der förderfähigen anerkannten Ausgaben
gewährt, der nicht durch andere Finanzierungsmittel (Fremdmittel, Zuschüsse,
Eigenleistungen) gedeckt ist.
Darlehensbedingungen
Der Zins
für das nach Nummern 5.1 bis 5.7 berechnete Darlehen beträgt 6 v.H., die
Tilgung 4 v.H. _ unter Zuwachs der durch die fortschreitende Tilgung
ersparten Zinsen. Für einen Zeitraum von 15 Jahren nach Fertigstellung der
Maßnahmen und Bestätigung der Bewilligungsbehörde wird der Zins auf 0,5 v.H.
und die Tilgung auf 2 v.H. gesenkt. Unbeschadet der für die Verwaltungstätigkeit
der Bewilligungsbehörde zu zahlenden Gebühren sind ein einmaliger
Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 0,4 v.H. des bewilligten Darlehens und ein
laufender Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von jährlich 0,5 v.H. des
bewilligten Darlehens zu zahlen.
Die weiteren Darlehensbedingungen werden in dem zwischen der
Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen – Anstalt der Landesbank NRW _ (Wfa) und der Darlehensnehmerin oder dem Darlehensnehmer nach vorgeschriebenem
Muster abzuschließenden Darlehensvertrag festgelegt.
Miete, Bindung, Mieterinformation
Das Darlehen darf
nur gewährt werden, wenn
- die in Folge der Modernisierung erhöhte Miete für den
bezugsberechtigten Personenkreis tragbar im Sinne von § 7 Abs. 1 WoFG ist,
- die sich in Folge der Modernisierung ergebende Mieterhöhung in einem
angemessenen Verhältnis zu der Verbesserung des Gebrauchswertes der Wohnungen
und auch zu den Mieten und dem Wohnwert neuerer Sozialwohnungen steht,
- bei vermieteten Wohnungen die zulässige Mieterhöhung wegen der
Energiesparmaßnahmen das Zweifache der Energiekostenersparnis und
- die Miete nach Modernisierung die im folgenden genannten Mietobergrenzen
nicht übersteigt.
Miete für preisgebundene Wohnungen
Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger ist zu verpflichten, für den
Zeitraum von 15 Jahren ab Fertigstellung der Modernisierung für preisgebundene
Wohnungen nur eine Durchschnittsmiete zu vereinbaren,
- die nach den preisrechtlichen Vorschriften des
Wohnungsbindungsgesetzes(WoBindG), der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)
und der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970) ermittelt ist, jedoch ohne
Ansatz von Zinsersatz nach § 22 II. BV und
- die einschließlich der Mieterhöhung wegen der Modernisierung
3,90 Euro/qm Wfl. monatlich in Gemeinden der Mietenstufe 1
4,05 Euro/qm Wfl. monatlich in Gemeinden der Mietenstufe 2
4,30 Euro/qm Wfl. monatlich in Gemeinden der Mietenstufe 3
4,55 Euro/qm Wfl. monatlich in Gemeinden der Mietenstufe 4
4,80 Euro/qm Wfl. monatlich in Gemeinden der Mietenstufe 5 und 6
nicht übersteigt.
Die Zuordnung der Gemeinden zu den einzelnen Mietenstufen richtet sich nach der
Anlage 1 zu § 1 Abs. 4 Wohngeldverordnung in der jeweils geltenden Fassung
(BGBl. I, S. 1686).
Werden
Heizungs- und/oder Warmwasseranlagen im Rahmen von Contracting-Maßnahmen
modernisiert oder erstmalig eingebaut, so ist die zulässige Durchschnittsmiete
pauschal um 0,15 Euro pro qm Wohnfläche und Monat zu kürzen.
7.1.2
Eine Erhöhung der Durchschnittsmiete ist während des in Nummer 7.1.1 genannten
Zeitraums ausgeschlossen. Nicht ausgeschlossen sind preisrechtlich zulässige
Mieterhöhungen
- aufgrund von Erhöhungen der Kapitalkosten für solche
Fremdmittel, die der Deckung der Gesamtkosten - ohne Kosten der Modernisierung
- dienen (§ 23 Abs. 1 und 4 II. BV),
- aufgrund weiterer Modernisierungen, soweit dadurch die Mietbeträge nach
Nummer 7.1.1 nicht überschritten werden und die Bewilligungsbehörde gemäß § 11
Abs. 7 II. BV zugestimmt hat,
- aufgrund von Erhöhungen der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten (§§ 26, 28
II. BV),
- die jeweils nach Ablauf von zwei Jahren, erstmalig zwei Jahre nach
Fertigstellung der Modernisierung, wirksam werden, wenn der Erhöhungsbetrag
0,15 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich nicht übersteigt.
7.1.3
Die Erhebung von Umlagen, Zuschlägen und Vergütungen neben der Einzelmiete nach
den preisrechtlichen Vorschriften bleibt unberührt. Ausgeschlossen sind jedoch
Zuschläge wegen weiterer Modernisierungen (§ 6 Abs. 2 und § 26 Abs. 1 Nummer 4
NMV 1970), soweit die Durchschnittsmiete zuzüglich dieser Zuschläge die
Mietbeträge nach Nummer 7.1.1 übersteigt.
7.1.4
Wird die Modernisierung nur für einen Teil der Wohnungen des Gebäudes oder der
Wirtschaftseinheit vorgenommen, darf bei der Anwendung der Nummern 7.1.1 bis
7.1.3 an Stelle der Durchschnittsmiete die Einzelmiete zuzüglich des
Modernisierungszuschlags nach § 26 Abs. 1 Nummer 4 NMV 1970 erhoben werden.
7.1.5
Soweit eine preisrechtlich zulässige Erhöhung der Miete und der Zuschläge in
den Nummern 7.1.2 und 7.1.3 ausgeschlossen ist, steht der Vermieterin oder dem
Vermieter das Recht zur Erhöhung aufgrund der Verpflichtung im Antrag und in
der Förderzusage über die Modernisierungsmittel nicht zu (§ 10 Abs. 4 WoBindG).
Miete für nicht preisgebundene Wohnungen
Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger ist zu verpflichten, für nicht
preisgebundene Wohnungen während eines Zeitraumes von 15 Jahren ab
Fertigstellung der Modernisierung nur eine Miete zu fordern oder zu
vereinbaren, die in den Fällen, in denen Darlehen nach Nummer 5.1 gewährt
wurden, die in Nummer 7.1.1 Satz 1 und Satz 3 festgelegten Beträge nicht
übersteigt.
Die Miete setzt sich zusammen
- aus der vor der Modernisierung zuletzt vereinbarten Miete
und
- aus dem Erhöhungsbetrag nach § 559 BGB, soweit dadurch der maßgebende
Mietbetrag nach Nummer 7.1.1 nicht überschritten wird.
7.2.2
Eine Erhöhung der Miete ist während eines Zeitraumes von 15 Jahren ab
Fertigstellung der Modernisierung ausgeschlossen. Zulässig sind
- Mieterhöhungen aufgrund weiterer Modernisierungen (§ 559
BGB), soweit dadurch die Mietbeträge nach Nummer 7.2.1 nicht überschritten
werden,
- die Umlage der Betriebskosten nach §§ 556, 556a BGB und die Erhöhung dieser
Umlage (§ 560 BGB) und
- Mieterhöhungen im Rahmen der Vergleichsmiete (§ 558 BGB) nach Ablauf von
jeweils zwei Jahren, erstmalig zwei Jahre nach Fertigstellung der
Modernisierung, wenn der Erhöhungsbetrag 0,15 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
monatlich nicht übersteigt.
7.2.3
Soweit Mieterhöhungen in Nummer 7.2.2 ausgeschlossen sind, steht der
Vermieterin oder dem Vermieter das Recht zur Mieterhöhung aufgrund der
Verpflichtung im Antrag und in der Förderzusage über die
Modernisierungsförderungsmittel nicht zu (§ 557 Abs. 3 BGB).
Miete in Wohnungen für Mieterhaushalte mit mittlerem Einkommen
Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger hat sich zu verpflichten,
für nicht preisgebundene Wohnungen, für die Darlehen nach Nr. 5.2 gewährt
werden, während eines Zeitraums von 15 Jahren ab Fertigstellung der
Modernisierung
- im Mietvertrag höchstens eine Miete zu vereinbaren, die einschließlich der
Mieterhöhung wegen der Modernisierung die nach Nummer 7.1.1 zulässigen
Mietobergrenzen um nicht mehr als 0,77 Euro pro qm Wohnfläche monatlich übersteigt
und
- im Rahmen des BGB nur eine Miete zu fordern, die
die in der Förderzusage festgelegte Miete
zuzüglich einer Erhöhung um 2 v. H. für jedes Jahr seit der Fertigstellung der
Modernisierung nicht übersteigt.
Neben dieser Miete darf die Umlage der Betriebskosten gem. §§ 556, 556a
und 560 BGB erhoben werden.
Belegungsbindung
Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger ist zu verpflichten, für die
Dauer der Bindung das Freiwerden einer geförderten Wohnung der zuständigen
Stelle anzuzeigen und die Wohnung bei Neuvermietungen nach Bekanntgabe der
Förderzusage für den Zeitraum von 15 Jahren ab Fertigstellung der
Modernisierung nur an Inhaberinnen und Inhaber eines gültigen
Wohnberechtigungsscheins (§ 27 WoFG) zu vermieten.
7.4.2
Die mit Darlehen nach Nummer 5.2 geförderten Wohnungen können bei Neuvermietung
an Wohnungssuchende überlassen werden, deren Gesamteinkommen die
Einkommensgrenzen des § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 und § 2 VO WoFG NRW
um nicht mehr als 40 % übersteigt.
7.4.3
In der Förderzusage ist die Belegungsbindung für begünstigte Haushalte als
allgemeines Belegungsrecht (§ 26 Abs. 2 Satz 2 WoFG) zugunsten der zuständigen
Stelle nach § 2 der Verordnung über Zuständigkeiten im Wohnungs- und
Kleinsiedlungswesen in der geltenden Fassung (SGV. NRW. 237) festzulegen.
Informationen für Mieterinnen und Mieter
Im Zusammenhang mit der Erfüllung ihrer/seiner Verpflichtung gemäß § 554 Abs. 3
BGB hat die Antragstellerin oder der Antragsteller
- die Modernisierungsmaßnahmen nach Art und Umfang mit dem
Ziel einer abgestimmten einvernehmlichen Lösung mit der Mieterin und dem Mieter
zu erörtern,
- die Mieterin und den Mieter über ihre/seine Absichten zu informieren,
Modernisierungsförderungsmittel des Landes in Anspruch zu nehmen und
- der Mieterin und dem Mieter die nach Nummern 7.1 bis 7.3 dieser Richtlinien
zulässigen Mieterhöhungen, die Mietobergrenzen sowie die Bindungsdauer der
Miete mitzuteilen. Der Nachweis der Information ist bei der Antragstellung zu
führen.
7.5.2
Stand die Wohnung vor Beginn der Modernisierungsarbeiten leer und wird sie erst
nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten vermietet, so hat die
Förderempfängerin oder der Förderempfänger die Mieterin oder den Mieter
entsprechend den Regelungen der Nummer 7.5.1, dritter Spiegelstrich, zu
informieren. Der Nachweis hierüber ist der Bewilligungsbehörde gegenüber zu
führen.
7.5.3
Bei Neuvermietungen im Zeitraum von 15 Jahren nach Fertigstellung der
Modernisierung hat die Förderempfängerin oder der Förderempfänger die Verpflichtung,
die Mieterin oder den Mieter entsprechend den Regelungen der Nummer 7.5.1,
dritter Spiegelstrich, zu informieren und die Restbindungsdauer bekannt zu
geben. Der Nachweis hierüber ist gegenüber der Bewilligungsbehörde zu führen.
Antrag
Anträge auf Förderung der Modernisierung sind auf dem vorgeschriebenen Antragsmuster bei der Gemeinde zu stellen, in der das Objekt liegt.
Die voraussichtlichen Kosten der
beantragten Fördermaßnahmen sind durch Kostenvoranschläge oder in Form einer
qualifizierten Kostenaufstellung anzugeben. Die Bewilligungsbehörde prüft ihre
sachliche und rechnerische Richtigkeit und Angemessenheit.
Förderzusage
Für die Entscheidung über die Erteilung von Förderzusagen sind die Bewilligungsbehörden
(§ 2 Abs. 1 WBFG) zuständig.
Kreisangehörige Gemeinden, die nicht selbst Bewilligungsbehörden sind, leiten
die Anträge an die zuständige Bewilligungsbehörde weiter. Bei Gebäuden, die
Denkmäler sind oder in Denkmalbereichen liegen, hat die Gemeinde eine
Unbedenklichkeitsbescheinigung der unteren Denkmalbehörde beizufügen.
Bei der Prüfung des Antrags hat die Bewilligungsbehörde die Objekte zu
besichtigen. Liegen die Fördervoraussetzungen vor, übersendet die
Bewilligungsbehörde der Wfa die Entscheidung mit Begründung sowie eine
Ausfertigung des geprüften Antrages mit Bearbeitungsvermerken. Die Wfa erstellt
im Wege der automatisierten Datenverarbeitung die Förderzusage im Namen der
Bewilligungsbehörde. Sie übersendet eine Ausfertigung der Förderzusage der
Antragstellerin oder dem Antragsteller, der Bewilligungsbehörde und der
zuständigen Stelle gem. § 2 der Verordnung über Zuständigkeiten im Wohnungs-
und Kleinsiedlungswesen. Außerdem erhält die Antragstellerin oder der
Antragsteller einen vorbereiteten Vordruck für die Anzeige der Fertigstellung.
Spätester Vorlageschlusstermin für die geprüften Anträge eines Kalenderjahres
bei der Wfa ist der 1. Dezember.
Die Förderzusage wird unwirksam, wenn die Maßnahmen nicht spätestens nach 36
Monaten abgeschlossen sind.
Prüfung der Durchführung und Fertigstellung der Maßnahmen
Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger hat bis zum Ablauf der von der
Bewilligungsbehörde zu benennenden Frist, spätestens nach Ablauf von zwei Jahren
nach Bekanntgabe der Förderzusage, die Fertigstellung nach dem vorgeschriebenen
Muster der Bewilligungsbehörde anzuzeigen. Die Bewilligungsbehörde kann auf
Antrag die Frist zur Fertigstellung der Modernisierung um ein Jahr verlängern,
wenn ihre Einhaltung der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger aus
Umständen nicht möglich ist, die sie oder er nicht zu vertreten hat. Die
Fristverlängerung ist der Wfa mitzuteilen. Die Wfa überwacht die Fristen
zentral und erteilt im Auftrag der Bewilligungsbehörden entsprechende
Änderungsbescheide.
Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger hat mit der Anzeige der
Fertigstellung einen Kostennachweis in Form einer summarischen
Kostenaufstellung vorzulegen. Die Bewilligungsbehörde hat sich nach Eingang der
Fertigstellungsanzeige unverzüglich von der Durchführung und Fertigstellung der
Maßnahmen vor Ort zu überzeugen und zu prüfen, ob die Gesamtkosten gem.
Kostenaufstellung den der Förderzusage zu Grunde liegenden Kosten entsprechen.
Weichen die Gesamtkosten von den in der Förderzusage angesetzten Kosten ab, ist
das Darlehen durch einen Änderungsbescheid neu festzusetzen. Eine Erhöhung des
bewilligten Darlehens ist nicht zulässig.
Werden beantragte und bewilligte Maßnahmen nicht durchgeführt, so ist das Darlehen
in Höhe der für die Maßnahme gewährten Förderung zu kürzen und durch einen
Änderungsbescheid neu festzusetzen. Das gilt auch, wenn zum Zeitpunkt der
Antragstellung die höchstförderfähigen Kosten überschritten waren.
Für alle Kosten müssen ordnungsgemäße Rechnungs- und Zahlungsbelege im Original
vorhanden sein. Die Belege sind bis fünf Jahre nach Vorlage der
Kostenaufstellung zur Prüfung bereitzuhalten und auf Anforderung der
Bewilligungsbehörde vorzulegen. Es steht im Ermessen der Bewilligungsbehörde,
die Vorlage zu verlangen. Sie ist stets zu fordern, wenn
a) der
Verdacht besteht, dass bewilligte Mittel nicht der Bewilligung entsprechend
verwendet worden sind,
b)begründete Annahme besteht, dass die Anzeige über die Aufstellung der Kosten
unrichtige Angaben enthält oder
c) die Anzeige über die Kostenaufstellung von den Kostenansätzen bei der
Bewilligung erheblich abweicht.
Die nach § 2 der Verordnung über die Zuständigkeiten im Wohnungs- und
Kleinsiedlungswesen zuständigen Stellen haben die geförderten Wohnungen zur
Überwachung der Belegungs- und Mietpreisbindungen in einer Objektkartei oder
-datei zu erfassen. Die Kartei (Datei) muss mindestens folgende Merkmale und
deren Veränderung kenntlich machen:
- Förderobjekt
Orts- und Straßenbezeichnung, Name und Anschrift der Eigentümerin oder des
Eigentümers, Datum und Aktenzeichen der Förderzusage, Jahr des Abschlusses der
Modernisierungsmaßnahme
- Geförderte Wohnungen
Lage im Gebäude, Wohnfläche, Vorbehalt für einen bestimmten Personenkreis, Beginn
und Ende der Belegungsbindungen
- Belegung der Wohnungen
Datum des Freiwerdens der geförderten Wohnung, Datum des Nutzungsbeginns durch
eine Wohnberechtigte oder einen Wohnberechtigten, Datum des erteilten
Wohnberechtigungsscheins, Benutzungsgenehmigung oder Freistellung sowie deren
Befristung, Name der Mieterin oder des Mieters
- Miete
Höhe der in der Förderzusage festgelegten Miete sowie ggf. der zulässigen
Veränderung mit Datum der jeweiligen Wirksamkeit
- Art und Zeitpunkt einer Kontrolle.
Soweit im Einzelfall begründeter Anlass zu der Annahme besteht, dass gegen die
Verpflichtung zur Mietpreis- oder Belegungsbindung verstoßen wurde, hat die
zuständige Stelle den Sachverhalt aufzuklären und die Wfa zu unterrichten. Bei
öffentlich geförderten Wohnungen hat die Überwachung der Verpflichtungen der
Förderempfängerin oder des Förderempfängers im Rahmen der Kontrollen gemäß
Nummer 2.2 Kontroll-Richtlinien zu erfolgen.
Dingliche Sicherung, Auszahlung, Darlehensverwaltung
Sicherung, Auszahlung und Verwaltung der bewilligten Darlehen sind gemäß § 11
Abs. 1 WBFG Aufgaben der Wfa.
Zur Sicherung der bewilligten Mittel ist ein abstraktes Schuldversprechen
abzugeben, aufgrund dessen die Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch des
Baugrundstücks an rangbereitester Stelle zu erfolgen hat. Für das
Schuldversprechen und die Hypothekenbestellung ist das vorgeschriebene Muster
einer Hypothekenbestellungsurkunde zu verwenden.
Sind Gemeinden, Gemeindeverbände
oder sonstige öffentlich-rechtliche Körperschaften Bauherren/innen,
Grundstückseigentümer/innen (Erbbauberechtigte) und Darlehensnehmer/innen, soll
von einer dinglichen Sicherung abgesehen werden.
Die Darlehen werden ausgezahlt, wenn
- der Darlehensvertrag (Nummer 6.2) abgeschlossen ist,
- die Hypothekenbestellungsurkunde vollzogen ist,
- das Belegungsrecht zugunsten der zuständigen Stelle festgelegt ist (Nummer
7.4.3),
- die zur Sicherung der bewilligten Darlehen bestimmten Grundpfandrechte in das
Grundbuch eingetragen worden sind (In den Fällen der Nummer 11.2
Satz 3 und 4 ist die Eintragung der Hypothek nicht erforderlich.) und
- die Förderempfängerin oder der Förderempfänger der Wfa nachgewiesen hat, dass
eine Gebäudeversicherung gegen das Risiko Feuer mit einer ausreichenden
Versicherungssumme abgeschlossen ist.
Die Auszahlung des Darlehens erfolgt nach Erfüllung der Voraussetzungen der
Nummer 11.3
- in einer ersten Rate in Höhe von
50 v.H. bei Baubeginn und
-in einer zweiten Rate in Höhe von 50 v.H. nach Fertigstellung der Maßnahmen
und Bestätigung der Bewilligungsbehörde (Nummer 10.2).
Die einzelnen Darlehensraten werden
auf ein von der Förderempfängerin oder vom Förderempfänger zu benennendes Konto
gezahlt.
Die Wfa kann für besondere Fälle von den für die Sicherung und Auszahlung
vorgesehenen Bestimmungen abweichen, insbesondere zusätzliche Anforderungen
stellen.
Zu beachtende Vorschriften
Für die Bewilligung, die
Auszahlung und Abrechnung der Darlehen und die ggf. erforderliche Änderung oder
Aufhebung der Förderzusage und die Rückforderung der gewährten Darlehen gelten
die Vorschriften dieser Richtlinien sowie die Regelungen in den
Darlehensverträgen und das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Für den Fall eines
Eigentumswechsels gehen die sich aus der Förderzusage ergebenden Berechtigungen
und Verpflichtungen auf den Rechtsnachfolger über (§ 13 Abs. 3 WoFG).
Vordrucke und Vertragsmuster
Soweit in diesen Richtlinien die
Verwendung einheitlicher Vordrucke und Vertragsmuster vorgeschrieben ist,
werden diese von der Wfa erstellt, vom Ministerium für Städtebau und Wohnen,
Kultur und Sport genehmigt und bekannt gemacht. Die vorgeschriebenen Vordrucke
und Vertragsmusterdürfen ohne Zustimmung der Wfa nicht abgeändert werden.
Besondere Regelungen
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Die demografische Entwicklung der Gesellschaft erfordert aufgrund der
zunehmenden Anzahl von älteren und pflegebedürftigen Personengruppen neue,
altersangemessene Wohnangebote für Haushalte innerhalb der Einkommensgrenzen
der sozialen Wohnraumförderung. Ziel ist es, zukünftig in gemischt
strukturierten Wohnquartieren und Wohnanlagen die baulichen Voraussetzungen für
selbständiges Wohnen im Alter, aber auch für die Betreuung pflegebedürftiger
Personen im Bestand zu schaffen.
Zur Erprobung neuer Formen
gemeinschaftlichen Wohnens werden im Jahr 2004 Modellmaßnahmen zur baulichen
Anpassung bestehender Wohn- und Pflegeheime an die heutigen Wohn- und
Nutzungsqualitäten für ältere und pflegebedürftige Personengruppen sowie für
besondere Bedarfsgruppen Pflegebedürftiger durchgeführt. Die beantragten
Projekte werden auf der Grundlage eines Nutzungskonzepts von einer
unabhängigen, interdisziplinären Beratungskommission unter Beteiligung des für
die Pflege zuständigen Ministeriums begutachtet und dem MSWKS zur Förderung
vorgeschlagen
In-Kraft-Treten
Diese Richtlinien treten am 01.04.2001 in Kraft.
Geltungsdauer
Diese Richtlinien treten mit Ablauf
des 31.12.2005 außer Kraft.