Ministerialblatt (MBl. NRW.)
Ausgabe 2003 Nr. 10 vom 20.3.2003 Seite 245 bis 276
Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) RdErl. d. Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport v. 05.02.2003 IV A 2 - 2010 - 05/03 |
---|
Normkopf Norm Normfuß |
zugehörige Anlagen : |
Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) RdErl. d. Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport v. 05.02.2003 IV A 2 - 2010 - 05/03
Wohnraumförderungsbestimmungen
(WFB)
RdErl. d. Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport v. 05.02.2003
IV A 2 - 2010 - 05/03
Inhaltsübersicht
|
Allgemeine Grundsätze |
1.1 |
Begünstigter Personenkreis |
1.2 |
Art der eingesetzten Mittel |
1.3 |
Kein Rechtsanspruch |
1.4 |
Nicht förderfähiger Wohnraum |
1.5 |
Voraussetzungen für die
Förderempfängerin oder den Förderempfänger |
1.6 |
Finanzierungsgrundsätze,
Eigenleistungen, Bedingungen für Fremdmittel |
1.7 |
Städtebauliche, bauaufsichtliche und bautechnische
Fördervoraussetzungen, |
2 |
Förderung des Neubaus von Mietwohnungen |
2.1 |
Fördergegenstand und Zielgruppe |
2.2 |
Wohnungsgrundriss, Wohnungsgröße
und Kosten |
2.3 |
Barrierefreies Bauen |
2.4 |
Belegung und Zweckbindung |
2.41 |
Art der
Belegungsrechte |
2.42 |
Besondere Zweckbindung,
Betreuungspauschale |
2.5 |
Mittelbare Belegung |
2.6 |
Miete und Mietbindung |
2.61 |
Höhe der Miete bei Erstbezug |
2.62 |
Mietentwicklung und Art der
Mietbindung |
2.7 |
Art und Höhe der Förderung |
2.8 |
Darlehensbedingungen |
2.9 |
Miet-Einfamilienhäuser für
kinderreiche Haushalte |
3 |
Besondere Grundsätze für die Förderung des
Ausbaus und der Erweiterung von |
3.1 |
Gegenstand der Förderung |
3.2 |
Wohnungsstandard, Bauaufwand,
Förderausschluss |
3.3 |
Art und Höhe der Förderung |
4 |
Zusatzdarlehen für die Aufbereitung von Brachflächen |
5 |
Förderung von selbst genutztem Wohneigentum |
5.1 |
Förderziel,
Zweckbindung, Art und Qualität der Förderobjekte |
5.2 |
Förderfähiger
Personenkreis |
5.3 |
Art und
Höhe der Förderung |
5.31 |
Grundförderung:
Grundbetrag, Kinderbonus und Eigenheimzulagedarlehen |
5.32 |
Zusatzförderung:
Regionalbonus, Ökobonus und Sozialbonus |
5.4 |
Darlehensbedingungen |
5.5 |
Sonderregelung
für den Ersterwerb selbst genutzten Wohneigentums und für Trägermaßnahmen |
5.6 |
Förderung des Erwerbs bestehenden
Wohnraums zur Selbstnutzung |
5.7 |
Ausbau und Erweiterung zum Zwecke
der Neuschaffung selbst genutzten Wohneigentums |
5.8 |
Lastenberechnung und Tragbarkeit
der Belastung |
5.9 |
Doppelförderung, Verbot offensichtlich
ungerechtfertigter Förderung, Arbeitgeberbeteiligung |
6 |
Darlehen für Schwerbehinderte |
6.1 |
Fördervoraussetzungen |
6.2 |
Höhe der Förderung |
6.3 |
Darlehensbedingungen |
6.4 |
Mindestbetrag |
7 |
Antrags- und Bewilligungsverfahren |
7.1 |
Zuteilung der Fördermittel an die
Bewilligungsbehörden |
7.2 |
Antragsverfahren |
7.3 |
Förderzusage |
7.4 |
Benachrichtigungs- und
Auskunftspflicht der Bewilligungsbehörde |
7.5 |
Bauausführung, Baukontrolle und
Bezugsfertigkeit |
7.6 |
Vordrucke und Vertragsmuster,
Ausnahmegenehmigungen der Wohnungsbauförderungsanstalt |
8 |
Dingliche Sicherung, Auszahlung der bewilligten
Mittel, Darlehensverwaltung |
8.1 |
Aufgaben
der Wohnungsbauförderungsanstalt nach Erteilung der Förderzusagen |
8.2 |
Sicherung der bewilligten Mittel |
8.3 |
Auszahlung der Baudarlehen |
9 |
Belege |
10 |
In-Kraft-Treten, Übergangsregelungen |
10.1 |
In-Kraft-Treten |
10.2 |
Übergangsregelungen |
Städtebauliche Voraussetzungen, Denkmalschutz, Planung der Bauvorhaben,
Ausstattung, bauaufsichtliche Behandlung, Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen
in Bergbaugebieten
|
Städtebauliche Voraussetzungen |
2. |
Denkmalschutz |
3. |
Bauplanung, Rationalisierung,
Ausschreibung |
4. |
Gemeinschaftsräume |
5. |
Hinweisschild |
6. |
Bauaufsichtliche
Anforderungen |
7. |
Anpassungs-
und Sicherungsmaßnahmen in Bergbaugebieten, Bergschadenverzichte |
Bestimmungen über die soziale
Wohnraumförderung aus der Ausgleichszahlung nach dem Gesetz über den Abbau der
Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (AFWoG)
1. |
Verwendung
des Aufkommens |
2. |
Anzuwendende Bestimmungen |
3. |
Einsatz der Mittel |
4. |
Verfahren |
Allgemeine Grundsätze
Begünstigter Personenkreis
Die Fördermittel werden auf der Grundlage des
Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung
(Wohnraumförderungsgesetz – WoFG) und der Verordnung über die Abweichung
von den Einkommensgrenzen nach § 9 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes (VO WoFG NRW) bewilligt für
a) Begünstigte, deren Einkommen die
Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 VO
WoFG NRW nicht übersteigt (Einkommensgruppe A);
b) wirtschaftlich leistungsfähigere
Begünstigte, deren Einkommen die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2
WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW um bis zu 40 v.H. übersteigt
(Einkommensgruppe B).
Die näheren Bestimmungen über die Ermittlung des
Einkommens im Einzelfall sind dem Einkommensprüfungserlass 2002 in der jeweils
geltenden Fassung (SMBl. NRW. 2370) und den Verwaltungsvorschriften zum
Wohngeldgesetz zu entnehmen.
Art der eingesetzten Mittel
Für
die soziale Wohnraumförderung werden sowohl Mittel des Bundes als auch des
Landes eingesetzt.
Kein Rechtsanspruch
Auf
die Bewilligung der Fördermittel besteht kein Rechtsanspruch.
Nicht förderfähiger Wohnraum
Ausgeschlossen ist die
Förderung von Wohnraum, der
1.41
auf einem Grundstück steht oder errichtet werden soll, das
–
außerhalb
des Landes Nordrhein-Westfalen liegt oder
–
mit
einem Bergschadenverzicht belastet ist, der über die in Nummer 7 der in Anlage
1 aufgeführten Beschränkungen hinaus geht,
1.42
in seinem Wohnwert durch Immissionen erheblich beeinträchtigt ist,
1.43
als Ersatzwohnraum errichtet werden soll, der aus anderen Zielsetzungen als
denen der Städtebauförderung oder der sozialen Wohnraumförderung benötigt wird,
1.44
nicht nachhaltig an den begünstigten Personenkreis vermietet werden kann.
Sollen in demselben Gebäude auch nicht geförderte Wohnungen oder Gewerberäume
erstellt werden, muss auch insoweit die nachhaltige Vermietbarkeit gesichert
sein.
1.45
Abgesehen von den Fällen der Nummern 5.5 und 5.6 dürfen Bauvorhaben, mit deren
Ausführung bereits vor Erteilung der Förderzusage begonnen worden ist, nicht
gefördert werden, es sei denn, die Bewilligungsbehörde hat gemäß Nummer 7.25 in
den vorzeitigen Baubeginn eingewilligt. Als Vorhabenbeginn ist der Abschluss
von Lieferungs- und Leistungsverträgen anzusehen, die der Ausführung
zuzurechnen sind; Planung, Bodenuntersuchung und Grunderwerb gelten nicht als
Beginn des Bauvorhabens. Der Abschluss von Lieferungs- und Leistungsverträgen
steht der Förderung dann nicht entgegen, wenn der Antragstellerin oder dem
Antragsteller nach diesem Vertrag ein Rücktrittsvorbehalt gemäß Nummer 5.53
Satz 1 eingeräumt ist und ihr oder ihm im Falle des Rücktritts – außer den
Kosten für Planung, Bodenuntersuchung und Grunderwerb – keine weiteren Lasten
entstehen. Mit der Ausführung der Verträge darf im Sinne von Satz 1 auch bei
Vereinbarung eines Rücktrittsvorbehaltes nicht begonnen werden.
Voraussetzungen für die Förderempfängerin oder den Förderempfänger
1.51
§ 11 Abs. 3 WoFG bestimmt im Einzelnen, welche Voraussetzungen die
Förderempfängerin oder der Förderempfänger erfüllen müssen. Fördermittel können
auf Antrag auch einer Förderempfängerin oder einem Förderempfänger bewilligt
werden, für die oder den an einem geeigneten Baugrundstück ein Erbbaurecht auf
die Dauer von mindestens 75 Jahren bestellt ist. Die Bewilligungsbehörde kann
eine kürzere Laufzeit des Erbbaurechts zulassen, wenn sichergestellt ist, dass
die planmäßige Tilgung der Fördermittel spätestens 10 Jahre vor Ablauf des
Erbbaurechts endet.
1.52
Die Bewilligungsbehörden haben eine Stellungnahme der
Wohnungsbauförderungsanstalt zu den persönlichen Voraussetzungen, insbesondere
zur Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit der Bauherrin oder des Bauherrn anzufordern
und diese als ihre Entscheidung zu verwenden, wenn das beantragte Darlehen
zusammen mit schon bestehenden Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der
Wohnungsbauförderungsanstalt 50 000 Euro übersteigt. Soweit die
Wohnungsbauförderungsanstalt die persönlichen Voraussetzungen nicht oder nur
mit weiteren Auflagen oder Bedingungen bestätigt, hat die Bewilligungsbehörde
auch deren Begründung in ihren Bescheid aufzunehmen. Satz 1 gilt nicht bei
natürlichen Personen, die Wohneigentum zur Selbstnutzung errichten oder
erwerben.
1.53
Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit können bei Eigentumsmaßnahmen – soweit
keine entgegenstehenden Umstände bekannt geworden sind – in der Regel
unterstellt werden, wenn die Gesamtfinanzierung gesichert und die Tragbarkeit
der Belastung gewährleistet erscheint.
1.54
Werden den Bewilligungsbehörden von Bauherrinnen oder Bauherren, bei deren
Prüfung gemäß Nummer 1.52 die Wohnungsbauförderungsanstalt einzuschalten ist, Umstände
bekannt, aus denen zu schließen ist, dass eine Bauherrin oder ein Bauherr nicht
die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzt, haben sie die
Wohnungsbauförderungsanstalt unverzüglich zu unterrichten.
Finanzierungsgrundsätze, Eigenleistungen, Bedingungen für Fremdmittel
1.61
Gesicherte Gesamtfinanzierung
Die Bewilligung von
Fördermitteln setzt voraus, dass die Finanzierung der Gesamtkosten gesichert
erscheint.
1.62
Eigenleistungen
Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger hat
eine angemessene Eigenleistung zu erbringen.
1.621
Als angemessen gilt eine Eigenleistung in Höhe von mindestens
a) 20 v.H. der Gesamtkosten bei Mietwohnungen,
b) 15 v.H. der Gesamtkosten bei Eigentumsmaßnahmen;
eine Eigenleistung, die mindestens 10 v.H. der anteiligen Gesamtkosten beträgt,
darf bei Haushalten mit zwei und mehr Kindern im Sinne des § 32 Abs.1 bis
5 des Einkommensteuergesetzes nicht als unzulänglich angesehen werden, wenn die
Belastung tragbar erscheint. Selbsthilfeleistungen sind durch schriftliche
Erklärungen auf Vordruck nach vorgeschriebenem Muster glaubhaft zu machen.
1.622
Bei der Förderung von Eigentumsmaßnahmen ist das Darlehen gemäß Nummern 5.312,
5.63 und 5.71 Satz 3 auf Antrag als Ersatz der Eigenleistung anzuerkennen. Auf
dem Grundstück nicht dinglich gesicherte Fremdmittel dürfen nicht als Ersatz
der Eigenleistung anerkannt werden.
1.63
Bedingungen für Fremdmittel
1.631
Vor Auszahlung der Fördermittel, die für die Errichtung oder den Erwerb
selbstgenutzten Wohnraums bewilligt werden, ist nachzuweisen, dass die
Fremdmittel folgende Voraussetzungen erfüllen:
a) Unkündbar für die Gläubigerin oder den
Gläubiger während der vollen Laufzeit. Anstelle der Unkündbarkeit kann eine
Prolongation vereinbart werden, die frühestens nach Ablauf von 10 Jahren
in Kraft treten darf.
b) Gleichbleibender Zinssatz für die Dauer von 10 Jahren (soweit
nicht unverzinslich).
1.632
Für Fremdmittel gelten im übrigen folgende Bedingungen:
a) Ist eine Sicherung von Fremdmitteln durch
Grundschulden vorgesehen, haben die Grundstückseigentümerin oder der
Grundstückseigentümer (Erbbauberechtigte) und die Grundschuldgläubigerin oder der Grundschuldgläubiger vor
Auszahlung der bewilligten Wohnungsbaumittel gegenüber der
Wohnungsbauförderungsanstalt eine Grundschuldverpflichtungserklärung abzugeben.
b) Bei der dinglichen Sicherung darf ein Rang
vor der Hypothek zur Sicherung der bewilligten Wohnungsbaumittel nur den
Grundpfandrechten für diejenigen Fremdmittel eingeräumt werden, die der Deckung
der im Antrag angesetzten Gesamtkosten dienen.
c) Übersteigen vor der Bebauung vorhandene, am
Baugrundstück dinglich gesicherte Verbindlichkeiten den Wert des Baugrundstücks
und der verwendeten Gebäudeteile, ist eine Förderung ausgeschlossen.
1.633
Die Wohnungsbauförderungsanstalt kann Ausnahmen von den Nummern 1.631 und
1.632, insbesondere zur Berücksichtigung der Lage auf dem Kapitalmarkt zulassen
und den Einsatz von Fremdmitteln von besonderen Voraussetzungen abhängig
machen.
1.634
Wohnungen, zu deren Finanzierung Finanzierungsbeiträge von Wohnungssuchenden
gefordert werden, werden nicht gefördert.
Städtebauliche, bauaufsichtliche und bautechnische Fördervoraussetzungen,
Bergschadensicherungen
Wohnungen in der Form von
Neubau, Ausbau und Erweiterung dürfen nur gefördert werden, wenn die
städtebaulichen, bauaufsichtlichen und bautechnischen Fördervoraussetzungen
sowie die besonderen Anforderungen in Bergschadengebieten nach Anlage 1 erfüllt
sind.
Förderung des Neubaues von Mietwohnungen
2.1
Fördergegenstand und Zielgruppe
2.11
Gefördert werden Baumaßnahmen, durch die Mietwohnungen – auch in der Bauform
von Miet-Einfamilienhäusern – und zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnungen
in einem neuen selbständigen Gebäude geschaffen werden (§ 16 Abs. 1
Ziffer 1 WoFG). Im Folgenden ist unter Mietwohnung stets auch die
Genossenschaftswohnung zu verstehen, also eine Wohnung, bei der die Nutzerinnen
oder die Nutzer durch Anteilszeichnung ein eigentumsähnliches Recht zur
Wohnungsnutzung erhalten. Geförderte Genossenschaftswohnungen unterliegen
denselben Zweckbindungen wie Mietwohnungen.
2.12
Die Mietwohnungen dienen der Wohnraumversorgung von Begünstigten der
Einkommensgruppe A (Nummer 1.1 Satz 1 Buchstabe a) und B (Nummer 1.1
Satz 1 Buchstabe b).
2.13
In Gemeinden der Mietenstufen 1 bis 3 werden für die Einkommensgruppe B
Mietwohnungen nach folgender Maßgabe gefördert,
a) Wohnungen für Alleinstehende, Ehepaare oder
sonstige Lebenspartnerschaften (§ 18 Abs. 2 Nummer 2 bis 4 WoFG),
wobei mindestens ein Haushaltsangehöriger bei Bezug der Wohnung das 60.
Lebensjahr vollendet hat oder schwerbehindert ist, oder
b) Wohnungen, die im Rahmen
wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher Umstrukturierungsmaßnahmen der
Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen dienen.
2.2
Wohnungsgrundriss, Wohnungsgröße und Kosten
2.21
Der Wohnungsgrundriss soll zur Wohnraumversorgung wechselnder Nutzergruppen
geeignet und wohntechnisch zweckmäßig sein. Den Wohnbedürfnissen von Kindern
und Alleinerziehenden ist in geeigneter Weise Rechnung zu tragen. Wohnungen,
die Wohn- und Schlafräume einschließlich Kinderzimmer von weniger als 10
Quadratmeter Wohnfläche enthalten, werden nicht gefördert, sofern es sich nicht
um Wohnungen für eine Person handelt. Bei Wohnungen für eine Person dürfen die
drei Funktionen Wohnen, Schlafen und Kochen nicht in einem Raum zusammengefasst
werden.
2.22
Die Wohnfläche muss in einem angemessenen Verhältnis zur Anzahl der zu
schaffenden Räume stehen. Dabei ist der Flächenbedarf für Wohnungen, die
barrierefrei errichtet werden oder für Wohnungen, die für Rollstuhlfahrer
bestimmt sind, zu berücksichtigen. Ist die Wohnung für eine Person bestimmt,
darf die Wohnfläche 35 Quadratmeter nicht unterschreiten. Die Wohnungen sind
nur förderfähig, wenn sie die nachfolgenden Wohnflächenobergrenzen nicht
überschreiten.
Die
Wohnflächenobergrenzen betragen für:
a) Wohnungen, die barrierefrei (Nummer 2.3)
geplant und errichtet werden: Tabelle Spalte 1,
b) Wohnungen, die Personen vorbehalten werden,
die auf einen Rollstuhl angewiesen sind: Tabelle Spalte 2:
|
Wohnflächenobergrenze |
|
1 |
2 |
|
barrierefrei |
Rollstuhlfahrer |
|
1 Zimmer, Küche, Nebenräume |
47 qm |
55 qm |
2 Zimmer, Küche, Nebenräume |
62 qm |
70 qm |
3 Zimmer, Küche, Nebenräume |
77 qm |
87 qm |
4 Zimmer, Küche, Nebenräume |
92 qm |
102 qm |
5 Zimmer, Küche, Nebenräume |
107 qm |
117 qm |
2.23
Die Bewilligungsbehörde kann eine Überschreitung der Wohnflächenobergrenzen
gemäß Nummer 2.22 Satz 5 und Satz 6 um bis zu 5 Quadratmeter zulassen, wenn
dies aus planerischen Gründen zweckmäßig ist. Planerische Gründe sind
beispielsweise: Notwendigkeit der Schaffung von Kellerersatzräumen oder einer
zusätzlichen Badewanne in der Wohnung, Schließung von Baulücken oder
vergleichbare bauliche Besonderheiten. Wird die Bindung an einer anderen
Wohnung begründet, gelten die Wohnflächenobergrenzen gemäß 2.22 für die
geförderte Wohnung nur insoweit als sie für die Bemessung des Baudarlehens
maßgeblich sind.
2.24
Mietwohnungen sollen den Anforderungen des kostensparenden Bauens entsprechen.
Auf dieses Ziel sind die Förderbedingungen, insbesondere die Begrenzung der
Förderung auf einen bestimmten Betrag (Förderpauschale) ausgerichtet. Die
Bewilligungsbehörde prüft zudem, ob die im Antrag angegebenen Gesamtkosten den
Kosten entsprechen, die im Bereich der Bewilligungsbehörde angemessen sind.
2.3
Barrierefreies Bauen
2.31
Ziel der Förderung des Neubaus von Mietwohnungen ist es, die Wohnqualität zu
erhöhen und mit einem einheitlichen Wohnungsstandard allen Wohnbedürfnissen in
unterschiedlichen Lebenssituationen möglichst gerecht zu werden. Deshalb werden
barrierefreie Wohnungen gefördert. Damit soll auch älteren oder behinderten
Personen ermöglicht werden, auf Dauer einen eigenen Haushalt zu führen. Dies
wird in vielen Fällen nur möglich sein, wenn auch Wohnungen in Obergeschossen
stufenlos erreichbar sind. Es ist deshalb sinnvoll, die Treppenhäuser so zu
gestalten, dass die Wohnungen mindestens durch nachträgliche Baumaßnahmen, in
der Regel den Ein- oder Anbau eines Aufzugs, stufenlos erreichbar gemacht
werden können (Nachrüstbarkeit). Wohnungen ober- oder unterhalb der
Eingangsebene, die für ältere oder behinderte Menschen zweckgebunden sind,
müssen mit einem Aufzug erreichbar sein.
2.32
Der Neubau von Mietwohnungen wird nur gefördert, wenn
a) ein Hauseingang des Gebäudes, die
Erdgeschosswohnungen und gegebenenfalls der Aufzug von der öffentlichen
Verkehrsfläche aus stufenlos erreichbar sind,
b) innerhalb der Wohnungen keine Stufen, Schwellen
oder untere Türanschläge vorhanden sind,
c) in jeder Wohnung ein Sanitärraum mit einem
bodengleichen Duschplatz ausgestattet ist und
d) die lichten Türbreiten innerhalb der
Wohnungen und von Aufzügen, Haus- und Wohnungseingängen sowie alle Bewegungsflächen
und ggf. Rampen der DIN 18 025 Teil 2 entsprechen.
2.33
Die Bewilligungsbehörden können Abweichungen von Nummer 2.32 Buchstabe a)
zulassen, wenn die stufenlose Erreichbarkeit aufgrund der besonderen
Beschaffenheit des Grundstücks (z.B. Topographie, erhöhter Grundwasserspiegel)
nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand herbeizuführen ist.
2.34
Die Bewilligungsbehörden können Abweichungen von Nummer 2.32 Buchstabe b)
zulassen, wenn Stufen, Schwellen oder untere Türanschläge technisch zwingend erforderlich
und nicht höher als zwei Zentimeter sind. Miet-Einfamilienhäuser und
Maisonettewohnungen dürfen – abweichend von Nummer 2.32 – gefördert werden,
wenn die Barrierefreiheit gemäß Nummer 2.32 Buchstaben a) bis d) nur im
Erdgeschoss bzw. im Eingangsgeschoss erfüllt wird und in diesem Geschoss die
Küche, ein Sanitärraum mit bodengleicher Dusche und mindestens ein Wohnraum
liegt. Wird die bodengleiche Dusche nicht in diesem Sanitärraum untergebracht,
darf diese auch in einem anderen Geschoss liegen, sofern eine Treppe dorthin
führt, die mit einem Treppenlift nachgerüstet werden oder die barrierefreie
Zugänglichkeit auf andere Weise hergestellt werden kann.
2.35
Der Duschplatz (Nummer 2.32 Buchstabe c) gilt auch als bodengleich, wenn er
Wasserschutzkanten aufweist, die nicht höher als ein Zentimeter sind. Die
Wohnungen können außer dem bodengleichen Duschplatz zusätzlich eine Badewanne
oder eine Duschtasse enthalten. Auf dem bodengleichen Duschplatz darf eine
demontierbare Badewanne oder Duschtasse aufgesetzt werden. Der bodengleiche
Duschplatz ist auch in diesem Fall vollständig auszuführen.
2.36
Wird ein Aufzug oder werden mehrere Aufzüge errichtet, kann das Baudarlehens um
2 100 Euro pro geförderter Wohnung, die durch den Aufzug erschlossen wird,
erhöht werden (Zusatzdarlehen). Das Zusatzdarlehen beträgt jedoch höchstens
46 200 Euro (Höchstbetrag) pro Aufzug. Der Höchstbetrag ist den
geförderten Wohnungen zu gleichen Teilen zuzuordnen. Neben dem Zusatzdarlehen
darf kein Darlehen nach Nummer 6 für denselben Aufzug gewährt werden.
2.4
Belegung und Zweckbindung
2.41
Art der Belegungsrechte
In der Förderzusage ist die Belegungsbindung für
Mieterinnen oder Mieter der Einkommensgruppe A als Besetzungsrecht (§ 26
Abs. 2 Satz 4 WoFG) im übrigen als allgemeines Belegungsrecht
(§ 26 Abs. 2 Satz 2 WoFG) an den geförderten Wohnungen oder bei
mittelbarer Belegung an anderen Wohnungen für die Dauer von 15 oder 20 Jahren
festzulegen. Die Frist beginnt mit dem ersten Tag des Monats, der auf die
Bezugsfertigkeit aller Wohnungen des Gebäudes folgt; bei mittelbarer Belegung
mit der erstmaligen Einräumung des Besetzungsrechts an der Ersatzwohnung. Die
Dauer der Zweckbindung ist einheitlich für alle geförderten Wohnungen bzw.
Ersatzwohnungen festzulegen. Durch eine freiwillige vorzeitige und vollständige
Rückzahlung des Darlehens verkürzt sich die Dauer der Zweckbindung nicht.
§ 29 Abs. 1 Nummern 1 und 2 WoFG bleiben unberührt.
Die Belegungsrechte werden für die nach § 27
WoFG zuständigen Stellen begründet.
Die Bauherrin oder der Bauherr haben sich zu verpflichten,
a)
der
zuständigen Stelle ein Belegungsrecht gemäß Satz 1 einzuräumen,
b)
im
Falle der Ausübung des Besetzungsrechts mit den von der zuständigen Stelle
benannten Mietern Mietverträge abzuschließen,
c)
im
Übrigen die geförderten Wohnungen Mietern zu überlassen, die eine
Wohnberechtigungsbescheinigung nach § 27 Abs. 1 WoFG vorlegen und
d)
bei
Eigentumswechsel den Rechtsnachfolger auf die Verpflichtungen zu a) bis c)
hinzuweisen (§ 13 Abs. 3 WoFG).
2.42
Besondere Zweckbindung, Betreuungspauschale
Werden Mietwohnungen zur
Nutzung für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderungen vorbehalten (Nummer
2.13 Buchstabe a), ist in der Förderzusage sicherzustellen, dass Betreuungs-
oder Beratungsleistungen, die der Mieterin oder dem Mieter unabhängig von der
tatsächlichen Inanspruchnahme pauschal in Rechnung gestellt werden, nur
niederschwellig sind und den Betrag von 30 Euro pro Haushalt monatlich nicht
überschreiten. Dieser Betrag darf während der Dauer der Bindung um maximal 1,5
v.H. jährlich erhöht werden.
Darüber
hinausgehende Vereinbarungen über Betreuungs- oder Dienstleistungen werden von
den Mieterinnen und Mietern im Bedarfsfall nach freier Wahl getroffen und sind nach
Abschluss des Mietvertrages und der Überlassung der Wohnung in einem
gesonderten Vertrag zu vereinbaren.
2.5
Mittelbare Belegung
2.51
Bei der Förderung von Mietwohnungen für die Einkommensgruppe A, die keiner besonderen
Zweckbindung (z.B. für Kinderreiche, ältere Menschen oder Menschen mit
Behinderungen) unterliegen, kann die zuständige Stelle auf die Belegungs- und
Mietbindung für die geförderte Wohnung verzichten und die Bindung an einer
anderen Wohnung (Ersatzwohnung) nach Maßgabe der folgenden Regelungen begründen:
2.52
Die Bauherrin oder der Bauherr räumt der zuständigen Stelle nach Maßgabe der
Nummer 2.41 ein Besetzungsrecht (§ 26 Abs. 2 Satz 4 WoFG) an
Ersatzwohnungen für die Dauer von 15 oder 20 Jahren ein. Das Besetzungsrecht
besteht unabhängig von der Laufzeit des Darlehens und geht auf die
Rechtsnachfolgerin oder den Rechtsnachfolger über.
2.53
Die Ersatzwohnungen müssen im Bereich der Bewilligungsbehörde liegen.
Ausnahmsweise kann die Bewilligungsbehörde die Förderung auch dann gewähren,
wenn die Ersatzwohnungen im Gebiet einer anderen Bewilligungsbehörde liegen.
Hierzu ist eine Abstimmung mit der zuständigen Stelle notwendig, in deren
Gebiet die Ersatzwohnungen liegen.
2.54
Ersatzwohnungen können nur Wohnungen sein, die hinsichtlich Lage, Ausstattung
und Gebrauchswert zur dauernden Wohnungsversorgung geeignet sind, insbesondere
über ein WC sowie Bad/Dusche innerhalb der Wohnung verfügen. Die
Ersatzwohnungen müssen die gleiche Anzahl an Wohnräumen aufweisen wie die
geförderte Wohnung. Wohn- und Schlafräume der Ersatzwohnung dürfen nicht
kleiner als 10 qm sein. Wird die geforderte Anzahl an Räumen nicht erreicht
oder die Zimmergröße unterschritten, ist eine Förderung zulässig, wenn ein
dringender örtlicher Wohnungsbedarf an der angebotenen Ersatzwohnung besteht.
2.55
Die Ersatzwohnungen dürfen bei Ausübung der Besetzungsrechtes nicht die
Eigenschaft „öffentlich gefördert“ besitzen oder einer anderen Preisbindung
unterliegen. Ausgeschlossen sind auch solche Wohnungen, für die in den letzten
5 Jahren Vereinbarungen hinsichtlich der Wiedervermietung zwischen der
Bauherrin oder dem Bauherrn und der Gemeinde getroffen wurden. Eine
entsprechende Bestätigung der Gemeinde ist dem Antrag beizufügen.
2.56
Als Ersatzwohnungen sind nur solche Wohnungen geeignet, die in einem Zeitraum
bis zu 24 Monaten nach der Antragstellung zur Einräumung eines Besetzungsrechts
angeboten werden und im Zeitpunkt des Angebotes zum Bezug durch eine
Wohnungssuchende oder einen Wohnungssuchenden frei sind. Eine Kündigung der
Vermieterin oder des Vermieters zum Erreichen des Freiwerdens der Ersatzwohnung
ist nicht zulässig. Sofern das Besetzungsrecht an den Ersatzwohnungen nicht
innerhalb der Frist nach Satz 1 eingeräumt wird, ist die Förderzusage zu
widerrufen oder der Darlehensvertrag zu kündigen (Nummer 7.34). Die
Vorschriften der §§ 32 ff. WoFG bleiben hiervon unberührt.
2.6
Miete und Mietbindung
2.61
Höhe der Miete bei Erstbezug
In
der Förderzusage darf je Quadratmeter Wohnfläche höchstens eine
Miete festgesetzt werden (Bewilligungsmiete), die nachstehende Beträge nicht
überschreitet:
|
2 |
3 |
Mietenstufe
|
Einkommensgruppe A |
Einkommensgruppe B |
1 |
3,90 Euro |
5,00 Euro |
2 |
4,05 Euro |
5,15 Euro |
3 |
4,30 Euro |
5,40 Euro |
4 |
4,55 Euro |
5,65 Euro |
5 + 6 |
4,80 Euro |
5,90 Euro |
Die
Miete für die Einkommensgruppe B muss die für eine gleichwertige Neubauwohnung
zu erzielende Miete um mindestens 20 v.H. unterschreiten. Bei der mittelbaren
Belegung (Nummer 2.5) darf die Miete für die Ersatzwohnung die ortsübliche
Vergleichsmiete nicht übersteigen und muss die Miete nach Tabelle Spalte 2 um
mindestens 0,40 Euro unterschreiten. Sollen die Wohnungen im Wege der
eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme beheizt werden, ist eine um 0,15
Euro pro Quadratmeter geringere Miete zu vereinbaren.
Neben
der Miete nach Satz 1 bis 5 darf nur die Umlage der Betriebskosten nach
Maßgabe der §§ 556, 556 a und 560 BGB und gegebenenfalls eine Pauschale
nach Maßgabe der Nummer 2.42 erhoben werden.
2.62
Mietenentwicklung und Art der Mietbindung
In
der Förderzusage ist für den Zeitraum der Belegungsbindung (Nummer 2.41) eine
Mietbindung festzulegen. Die Vermieterin oder der Vermieter hat sich im Antrag
und im Darlehensvertrag zu verpflichten, für die Dauer der in der Förderzusage
festgelegten Mietbindung,
a) im Mietvertrag höchstens eine Miete zu
vereinbaren, die die in der Förderzusage festgelegte Miete nicht übersteigt;
b) im
Rahmen des BGB nur eine Miete zu fordern, die die in der Förderzusage
festgelegte Miete zuzüglich einer Erhöhung um 1,5 v.H. bzw. von 2,5 v.H. für
die Ersatzwohnung (Nummer 2.5) bezogen auf die Ausgangsmiete für jedes Jahr
seit Bezugsfertigkeit nicht übersteigt.
Die
Miete, die sich aus der in der Förderzusage festgelegten Miete zuzüglich
zulässiger Mieterhöhungen ergibt, darf auch im Fall einer erneuten Vermietung
während der Dauer der Belegungs- und Mietbindung nicht überschritten werden. In
die Förderzusage, den Darlehensvertrag und in den Mietvertrag ist ein Hinweis
auf § 28 WoFG aufzunehmen und sicherzustellen, dass die sich daraus ergebenden
Pflichten des Vermieters oder der Vermieterin auf den Rechtsnachfolger oder die
Rechtsnachfolgerin (Einzelrechtsnachfolger oder Gesamtrechtsnachfolger)
übergehen. Während der Dauer der Bindung darf für jeden Fall der Vermietung
eine Staffelmiete gemäß § 557 a BGB – längstens für einen Zeitraum
bis zum Ende der in der Förderzusage vereinbarten Mietbindung – vereinbart
werden.
2.7
Art und Höhe der Förderung
Gewährt werden Baudarlehen in der Form von
Pauschalen pro Quadratmeter Wohnfläche.
Die
Förderpauschale beträgt je nach Standort und Zweckbestimmung der geförderten
Mietwohnung pro Quadratmeter Wohnfläche höchstens:
|
2 |
3 |
Mietenstufen |
Einkommensgruppe A |
Einkommensgruppe B |
1 und 2 |
800 Euro |
365 Euro |
3 |
900 Euro |
465 Euro |
4 |
1 000 Euro |
565 Euro |
5 und 6 |
1 100 Euro |
585 Euro |
a) 5 000
Euro für die Einkommensgruppe A und
b) 2 000
Euro für die Einkommensgruppe B.
Im
Falle der mittelbaren Belegung (Nummer 2.5) werden 60 v.H. der Förderpauschalen
gewährt.
Bei
der Ermittlung des Baudarlehens sind die tatsächlichen, höchstens jedoch die in
Nummer 2.22 Sätze 5 und 6 genannten Wohnflächen zugrunde zu legen. Dabei ist
für jede Wohnung von der auf volle Quadratmeter aufgerundeten Wohnfläche
auszugehen. Wird die Überschreitung wegen einer zusätzlichen Badewanne
genehmigt, dürfen die zusätzlichen Quadratmeter mit berücksichtigt werden.
Das
ermittelte Baudarlehen ist für alle zu fördernden Mietwohnungen des gesamten
Gebäudes und für jede einzelne zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnung auf
volle Hundert Euro aufzurunden.
2.8
Darlehensbedingungen
Für
das Baudarlehen sind folgende Bedingungen zu vereinbaren:
Das Baudarlehen ist mit einem Zinssatz, der zwei
Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB liegt,
maximal mit 6 v.H. zu verzinsen. Für die Dauer der Miet- und Belegungsbindung
wird der Zinssatz auf 0,5 v.H. gesenkt.
Das
Baudarlehen ist mit jährlich 1 v.H. unter Zuwachs der durch die fortschreitende
Tilgung ersparten Zinsen zu tilgen.
Für das Baudarlehen ist ein einmaliger
Verwaltungskostenbeitrag von 0,4 v.H. des Baudarlehens und ab Leistungsbeginn
ein laufender Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 v.H. des Baudarlehens zu zahlen.
Nach Tilgung des Baudarlehens um 50 v.H. wird der Verwaltungskostenbeitrag vom
halben Darlehensbetrag erhoben; Zinsen, Tilgungen und Verwaltungskostenbeiträge
sind halbjährlich an die Wohnungsbauförderungsanstalt zu entrichten.
Im Darlehensvertrag hat sich
die Bauherrin oder der Bauherr zu verpflichten, an den geförderten Miet- und
Genossenschaftswohnungen kein Sondereigentum (gemäß § 1 des
Wohnungseigentumsgesetzes) zu bilden. Für den Fall der Zuwiderhandlung ist im
Darlehensvertrag vorzusehen, dass
a) die Bauherrin oder der Bauherr eine Vertragsstrafe zu entrichten
hat und
b) die Wohnungsbauförderungsanstalt die
Übernahme der Schuld aus der Gewährung der Fördermittel und ggf. die Aufteilung
der Grundpfandrechte nicht genehmigen wird.
In begründeten Einzelfällen
kann die Wohnungsbauförderungsanstalt der Umwandlung zustimmen.
2.9
Miet-Einfamilienhäuser für kinderreiche Haushalte
2.91
Für die Einkommensgruppe A wird der Neubau von Miet-Einfamilienhäusern, die
dauerhaft zur Wohnraumversorgung von kinderreichen Haushalten mit mindestens
drei Kindern geeignet und bestimmt sind, gefördert. Generell ist in der
Förderzusage eine Eigentumsübertragung auf eine Mieterin oder einen Mieter
auszuschließen; eine künftige Ausnahme im begründeten Einzelfall könnte
allenfalls unter Kürzung der Subventionen auf den Betrag, der bei einer
Förderung als Eigentumsmaßnahme im Zeitpunkt der erstmaligen Bewilligung hätte
gewährt werden können, in Betracht kommen. Für die Förderung gelten die
Bedingungen für Mietwohnungen, soweit nachfolgend nicht anderes bestimmt ist.
2.92
Die Planung hat sich an der Haushaltsgröße zu orientieren, wobei bei einem
Gebäude zur Unterbringung von sechs Personen – vier Kinder – von 110
Quadratmeter auszugehen ist. Wird das Gebäude für einen Haushalt mit mehr als
sechs Personen geplant, so vergrößert sich die Wohnfläche um 10 Quadratmeter je
Person. Die Bewilligungsbehörde kann eine Überschreitung dieser Wohnfläche um
bis zu 5 v.H. zulassen, soweit dies aus planerischen Gründen erforderlich ist.
2.93
Gewährt wird eine Förderpauschale pro Quadratmeter Wohnfläche gemäß Nummer 2.7
Tabelle, Spalte 2. Wird eine Wohnflächenüberschreitung gemäß Nummer 2.92
zugelassen, ist für die Berechnung des Baudarlehens die Wohnflächenobergrenze
der Nummer 2.92 Sätze 1 und 2 maßgebend.
2.94
Bei der Vergabe der Wohnung sind die Kinderzahl und das Alter der Kinder
maßgebend. Haushalte mit drei Kindern dürfen nur berücksichtigt werden, wenn
Haushalte mit einer höheren Kinderzahl nicht benannt werden können. Hierbei
sind nur Kinder im Sinne von Nummer 5.22 anzurechnen. Während der Dauer des
Besetzungsrechtes (Nummer 2.41) ist die Wohnung vorrangig kinderreichen
Haushalten zu überlassen, deren Einkommen die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2
WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW um mindestens 15 v.H.
unterschreitet. Dies ist durch eine entsprechende Auflage in der Förderzusage
sicherzustellen.
2.95
Für die Miete gilt Nummer 2.6 entsprechend.
Besondere Grundsätze für die Förderung des Ausbaus und der Erweiterung von
Mietwohnungen
3.1
Gegenstand der Förderung
3.11
Zur Sicherung und Verbesserung des Wohnungsbestandes wird auf der Grundlage des
§ 16 WoFG das Schaffen von selbständig zugänglichen, abgeschlossenen
Mietwohnungen durch
a) Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung
von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum gemäß § 16
Abs. 1 Nummer 3 WoFG geschaffen wird (Ausbau und Erweiterung) oder
b)
Änderung von Wohnraum unter wesentlichem
Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse gemäß § 16
Abs. 1 Nummer 4 WoFG (Umbau)
gefördert.
Für
die Förderung sind diese Bestimmungen maßgebend, soweit nicht in Nummern 3.2
bis 3.36 Abweichendes bestimmt ist.
3.12
Zur Verbesserung des Wohnungsbestandes und zur Beseitigung städtebaulicher
Missstände stehen außerdem folgende Fördermaßnahmen des Landes zur Verfügung:
a) Darlehen nach den Richtlinien zur Förderung
der Modernisierung von Wohnraum in NRW (ModR 2001) der jeweils geltenden
Fassung (SMBl. NRW. 2375) und
b) in historischen Stadt- und Ortskernen sowie
in Stadtteilen mit besonderem Erneuerungsbedarf Zuwendungen nach den
Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Förderung von Maßnahmen zur
Stadterneuerung in der jeweils geltenden Fassung (SMBl. NRW. 2313).
3.2
Wohnungsstandard, Bauaufwand, Förderausschluss
3.21
Die Förderung setzt voraus, dass die Wohnungen nach Durchführung der Maßnahmen
gemäß Nummer 3.11 den Wohnungsstandard neu errichteter öffentlich geförderter
Wohnungen – mit Ausnahme der Barrierefreiheit gemäß Nummer 2.3 – erreichen.
Wird der barrierefreie Standard nicht erreicht, verringern sich die
Wohnflächenobergrenzen gemäß Nummer 2.22 Tabelle Spalte 1 für Ein- und
Zwei-Zimmer-Wohnungen um 2 Quadratmeter. Wird der barrierefreie Standard
erreicht, kann der Einbau eines Aufzuges (gemäß Nummer 2.36) gefördert werden.
Abweichend von Nummer 2.21 Satz 3 darf der Ausbau von Wohnungen gefördert
werden, die Kammern von mindestens 8 Quadratmetern Wohnfläche enthalten; die
Wohnflächenobergrenze nach Nummer 2. 22 Satz 5 und Satz 6 erhöht sich um die
auf volle Quadratmeter aufgerundete Wohnfläche der Kammern. Nummer 2.22 Satz 4
gilt entsprechend.
3.22
Die Förderung ist nur zulässig, wenn ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt und
die Kosten für Maßnahmen nach Nummer 3.11 mindestens 650 Euro je Quadratmeter
Wohnfläche betragen (ohne Kosten für Grundstück, für wiederverwendete
Gebäudeteile und für Kosten, zu deren Deckung Zuschüsse nach den
Förderrichtlinien Stadterneuerung gewährt worden sind oder gewährt werden). Mit
der Anzeige der Fertigstellung ist ein Kostennachweis in Form einer
summarischen Kostenaufstellung vorzulegen. Werden die Mindestkosten nach Satz 1
unterschritten, ist das Baudarlehen durch Änderung der Förderzusage um 20 v.H.
zu kürzen.
3.23
Die Förderung von solchen Wohnungen ist ausgeschlossen,
a) für deren Bau öffentliche oder nicht
öffentliche Mittel bewilligt worden sind, oder
b) für deren Modernisierung Mittel der
Modernisierungsprogramme und/oder von Energiesparprogrammen (KfW-Programme) des
Bundes oder des Landes (z.B. Mittel nach der Richtlinie zur Förderung der
Energieeinsparung in Wohnungen (Energiesparprogramm - ESP 1996 -)
v. 25.1.1996 (SMBl. NRW. 2375) eingesetzt worden sind oder eingesetzt
werden sollen.
3.3
Art und Höhe der Förderung
3.31
Förderpauschalen
Das
Baudarlehen für Maßnahmen nach Nummer 3.11 beträgt je nach Standort und
Zweckbestimmung der geförderten Mietwohnung je Quadratmeter Wohnfläche
höchstens:
|
Einkommensgruppe A |
Einkommensgruppe B |
1 und 2 |
560 Euro |
255 Euro |
3 |
630 Euro |
325 Euro |
4 |
700 Euro |
395 Euro |
5 + 6 |
770 Euro |
410 Euro |
a) 3 500 Euro für die Einkommensgruppe A und
b) 1 400
Euro für die Einkommensgruppe B.
Im
Falle der mittelbaren Belegung (Nummer 2.5) werden 60 v.H. der Förderpauschalen
gewährt.
Bei
der Ermittlung der Baudarlehen sind die tatsächlichen, höchstens jedoch die in
Nummer 2.22 in Verbindung mit Nummer 3.21 festgelegten Wohnflächen zugrunde zu
legen. Sätze 3 und 4 der Nummer 2.22 gelten entsprechend. Das Baudarlehen darf
den Betrag nicht übersteigen, der zur Deckung der Ausbaukosten (Nummer 3.22)
erforderlich ist.
Das
ermittelte Baudarlehen ist für alle zu fördernden Mietwohnungen des gesamten
Gebäudes und für jede einzelne zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnung auf
volle Hundert Euro aufzurunden.
3.32
Neben dem Darlehen nach Nummer 3.31 wird ein Zusatzdarlehen gewährt, soweit es
zur Deckung städtebaulich bedingter Mehraufwendungen erforderlich ist.
Gegenstand der Förderung sind nur Gebäude, die
a) von besonderem städtebaulichen Wert sind und
in einem Stadterneuerungsgebiet liegen,
b) ein Denkmal sind oder
c) in einem Denkmalbereich liegen.
Die Höhe der Förderpauschale beträgt je Quadratmeter
Wohnfläche bei Wohngebäuden bezugsfertig
|
230 Euro |
vor 1870 (Massivbauweise) |
155 Euro |
vor 1918 |
130 Euro |
vor 1948 |
90 Euro |
Neben den Darlehen nach Nummern 3.31 und/oder 3.32 wird ein Zusatzdarlehen in
Höhe von 31 Euro je Quadratmeter gestalteter Grundstücksfläche gewährt,
soweit es zur Deckung des Mehraufwandes für die Entsiegelung, Begrünung,
Herrichtung und Gestaltung von Hof- und Gartenflächen auf privaten Grundstücken
erforderlich ist. Zu den Maßnahmen gehören auch bauliche Anlagen auf dem
Baugrundstück, die der gemeinsamen Nutzung dienen (z.B. Kinderspielplätze,
Stellplätze und Verkehrsanlagen). Gegenstand der Förderung sind nur
geschlossene Siedlungsbereiche mit mindestens 30 Wohneinheiten.
3.34
Neben den Zusatzdarlehen nach Nummern 3.32 und 3.33 dürfen keine Zuschüsse aus
Städtebaufördermitteln in Anspruch genommen werden.
3.35
Werden durch Baumaßnahmen nach Nummer 3.11 Buchstabe a) vollständig neue
Wohnungen erstellt, kann das nach Nummer 3.31 ermittelte Baudarlehen bei der
Aufstockung eines Gebäudes um bis zu 35 v.H. erhöht werden.
a) bei der Aufstockung unmittelbar oberhalb
eines gewerblich genutzten Bauwerkes
(z.B. Tunnel, Tiefgarage, Bunker, Einzelhandelsmarkt, Parkpalette),
b)
beim
Anbau an ein Gebäude (Mitnutzung vorhandener Verkehrsflächen des bestehenden
Gebäudes, wie z.B. des Treppenhauses)
Gesamtkosten,
die in ihrer Höhe nicht geringer sind als die Gesamtkosten eines vergleichbaren
Neubauvorhabens, kann das Baudarlehen bis zu der in Nummer 2.7 festgelegten
Höhe bewilligt werden (Neubauförderpauschalen).
Zusatzdarlehen für die Aufbereitung von Brachflächen
4.1
Ziel ist es, Brachflächen, die ehemals gewerblich, industriell, militärisch
oder für Verkehrszwecke genutzt wurden und den Standortqualitäten der Anlage 1
entsprechen, für Zwecke der sozialen Wohnraumförderung nutzbar zu machen.
4.2
Bei der Förderung des Neubaus von Mietwohnungen, die auf solchen Brachflächen
errichtet werden, kann ein zusätzliches Baudarlehen zur anteiligen Finanzierung
der gemäß Nummer 4.4 zu ermittelnden Kosten für folgende Maßnahmen gewährt
werden:
a) Sanierungsuntersuchung zur Gefährdungsabschätzung,
b) Sicherungsmaßnahmen (z.B. Schutz von
bestehenden Bauwerken, Bauteilen, Versorgungsleitungen),
c) Beseitigung umweltgefährdender Stoffe (z.B.
Beseitigen von Kampfmitteln und anderen gefährlichen Stoffen),
d) Beseitigung von Stoffen, die die Wohnnutzung
beeinträchtigen (Sanieren belasteter oder kontaminierter Böden),
e) Abbrucharbeiten (Abbruch aufstehender
Bausubstanz, die nicht Wohnzwecken dient, Beseitigung von Fundamenten, Ver- und
Entsorgungsleitungen sowie Verkehrsanlagen).
4.3
Der Förderzusage sind die Kosten zugrunde zu legen, die sich aus einem
Gutachten zur Gefährdungsabschätzung und aus Kostenvoranschlägen ergeben. Die
Bewilligungsbehörde prüft deren sachliche und rechnerische Richtigkeit.
4.4
Der förderfähige Anteil der Kosten für das Herrichten der Brachfläche ist wie
folgt zu ermitteln:
a) anrechenbar sind die Kosten, die anteilig
auf die Fläche des Baugrundstücks des geförderten Bauvorhabens im Verhältnis
zur gesamten aufbereiteten Brachfläche (Nettobauland) entfallen;
b) die nach Buchstabe a) anrechenbaren Kosten
sind sodann anteilig auf die Wohnfläche der geförderten Wohnungen im Verhältnis
zur gesamten auf dem Baugrundstück neugeschaffenen Nutzfläche zu verteilen.
4.5
Das Zusatzdarlehen wird in Höhe von 75 v.H. des förderfähigen Anteils der
Kosten (Nummer 4.4) gewährt; es beträgt jedoch höchstens 15 000 Euro pro
geförderter Mietwohnung.
4.6
Es gelten die Darlehensbedingungen gemäß Nummer 2.8.
4.7
Den Kostennachweis hat die Förderempfängerin oder der Förderempfänger mit der
Anzeige der Fertigstellung des Gebäudes in Form einer summarischen
Kostenaufstellung für das Herrichten des Grundstücks zu erbringen. Die
Bewilligungsbehörde hat zu prüfen, ob die Kosten gemäß Kostenaufstellung den
der Bewilligung des Zusatzdarlehens zugrunde liegenden Kosten entsprechen.
Weichen die Kosten ab, ist das Zusatzdarlehen zu kürzen. Eine Erhöhung des
bewilligten Zusatzdarlehens ist nicht möglich.
4.8
Die Durchführung der Maßnahmen zum Herrichten des Grundstücks (Nummer 4.2
Buchstaben a) bis e)) gelten nicht als Beginn des Bauvorhabens gemäß Nummer
1.45.
4.9
Die gleichzeitige Inanspruchnahme von Städtebaufördermitteln für die nach
dieser Richtlinie geförderten Kosten ist ausgeschlossen. Ebenso ist für
Maßnahmen nach Nr. 4.2 eine gleichzeitige Inanspruchnahme von Zuwendungen für
die Gefahrenermittlung und Sanierung von Altlasten nach den Richtlinien des
Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz
des Landes Nordrhein-Westfalen ausgeschlossen.
5
Förderung von selbst genutztem Wohneigentum
5.1
Förderziel, Zweckbindung, Art und Qualität der Förderobjekte
5.11
Ziel der Förderung ist es, insbesondere Haushalte mit Kindern und Menschen mit
Behinderungen dauerhaft mit angemessenem Wohnraum durch Bildung von Eigentum zu
versorgen.
5.12
Gefördert werden auf der Grundlage des WoFG der Neubau, der Ersterwerb und der
Erwerb bestehenden Wohnraums in der Form von
a) Eigentumswohnungen und
b) Wohnraum im eigenen Haus mit nicht mehr als
zwei Wohnungen, die der Antragstellerin
oder dem Antragsteller und ihren oder seinen Haushaltsangehörigen dauerhaft zu
eigenen Wohnzwecken dienen. Zweite Wohnungen im eigenen Haus
(Einliegerwohnungen) werden nicht gefördert. Eine Nutzung zu eigenen
Wohnzwecken liegt auch vor, wenn weniger als die Hälfte der Wohn- und
Nutzfläche des Wohneigentums anderen, insbesondere gewerblichen Zwecken dient.
5.13
Die Zweckbindung (Nummer 5.11) beginnt beim Neubau mit Bezugsfertigkeit des
Objekts, beim Ersterwerb und beim Erwerb bestehenden Wohnraums mit Übergang von
Lasten und Nutzen auf die Antragstellerin oder den Antragsteller. Sie endet mit
Ablauf des Monats, in dem das Baudarlehen vollständig (planmäßig oder
außerplanmäßig) zurückgezahlt worden ist. Die Antragstellerin oder der
Antragsteller ist in der Förderzusage zu verpflichten,
a) die geförderte Wohnung während der Dauer der
Zweckbindung zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen;
b) die Überlassung des Förderobjekt an Dritte
(nicht Haushaltsangehörige i.S.d. § 18 WoFG) unverzüglich der
Wohnungsbauförderungsanstalt mitzuteilen.
Für
die Dauer der Fremdnutzung ist das Baudarlehen mit einem Zinssatz, der 2
Prozentpunkte über dem jeweils maßgeblichen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB
liegt, maximal mit 6 v.H. zu verzinsen. Von der Verzinsung ist abzusehen, wenn
das Objekt an Wohnungsberechtigte innerhalb der Einkommensgrenze des § 9
Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW vermietet wird und die
Miethöhe für die Dauer des Mietverhältnisses den jeweils geltenden Bestimmungen
zur Förderung von Mietwohnungen für diese Zielgruppe entspricht.
5.14
Eigentumsmaßnahmen (Nummer 5.12) dürfen nur gefördert werden, wenn sie die
Entfaltung eines gesunden Zusammenlebens aller Haushaltsangehörigen
gewährleisten. Wohn- oder Schlafräume dürfen nicht kleiner als 10 Quadratmeter
sein. Der Nachweis hierfür gilt als erbracht, wenn sich die Raumgröße aus den
technischen Unterlagen ergibt.
5.15
Die Förderung ist ausgeschlossen, wenn bei Bauherrenmaßnahmen die Gesamtkosten
oder bei Ersterwerbsfällen der Kaufpreis einschließlich Nebenkosten diejenigen
Gesamtkosten überschreitet, die im Bereich der Bewilligungsbehörde als
angemessen anzusehen sind.
5.16
Selbst genutztes Wohneigentum (mit Ausnahme bestehenden Wohnraums) in einem
Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen wird nur gefördert, wenn das dazugehörige
Grundstück oder das Erbpachtgrundstück nicht größer als 400 Quadratmeter
(Grundstücksobergrenze) ist.
Die
Bewilligungsbehörden werden ermächtigt, Überschreitungen der
Grundstücksobergrenzen zuzulassen, wenn
a) die Grundstücksobergrenze wegen der
topographischen Situation oder des Zuschnitts des Grundstücks nicht eingehalten
werden kann, oder
b) die Ablehnung einer Förderzusage allein
wegen der Überschreitung der Grundstücksobergrenze zu einer besonderen Härte
führen würde.
5.2
Förderfähiger Personenkreis
Gefördert wird selbst
genutztes Wohneigentum für Haushalte
a) mit mindestens einer volljährigen Person und
einem Kind oder
b) mit mindestens einer oder einem
schwerbehinderten Haushaltsangehörigen,
deren
Einkommen die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit
§ 1 VO WoFG NRW nicht überschreitet.
5.21
Bei der Förderung von Objekten in Ballungskernen und solitären
Verdichtungsgebieten im Typ 3 darf die Einkommensgrenze des § 9
Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW um bis zu 30 v.H.
überschritten werden.
5.22
Soweit die Zahl der Kinder für die Förderberechtigung oder die Höhe der
Wohnungsbaufördermittel maßgebend ist, wird ein zum Haushalt gehörendes Kind
angerechnet, das
a) die Voraussetzungen nach § 32
Abs. 1 bis 3 Einkommensteuergesetz erfüllt (Kinder bis zur Vollendung des
18. Lebensjahres);
b) das 18. Lebensjahr vollendet hat und wegen
körperlicher, geistiger oder seelischer Behinderung außer Stande ist, sich
selbst zu unterhalten;
c) dessen Geburt spätestens innerhalb von 6
Monaten erwartet wird.
5.23
Die angerechneten Einkünfte aus demjenigen Kapitalvermögen, das zur
Finanzierung der zu fördernden Eigentumsmaßnahme bestimmt ist, werden bei der
Ermittlung des Darlehenstyps nicht berücksichtigt.
5.24
Für die Berücksichtigung der zum Haushalt gehörenden Personen und die Höhe der
zu bewilligenden Mittel sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Antragstellung
maßgebend. Ändern sich die Verhältnisse bis zur Bewilligung zu Gunsten der
Antragstellerin oder des Antragstellers, dürfen die günstigeren Verhältnisse
zugrunde gelegt werden. Sofern der Übergang zu einer höheren Förderung
(Typenwechsel) angestrebt wird, müssen zum Übergangszeitpunkt sämtliche
Fördervoraussetzungen für den angestrebten Typ vorliegen.
5.3
Art und Höhe der Förderung
Die Förderung erfolgt mit
Baudarlehen und ist aufgeteilt in eine Grundförderung und eine Zusatzförderung
für Objekte in Ballungskernen, solitären Verdichtungsgebieten und
Ballungsrandzonen.
5.31
Grundförderung: Grundbetrag, Kinderbonus und Eigenheimzulagedarlehen
5.311
Je nach Höhe des Einkommens der förderfähigen Haushalte dürfen Baudarlehen bis
zu folgender Höhe gewährt werden:
|
Typ 1 |
Typ 2 |
Typ 3 |
Einkommensgrenze |
bis zu 85 v.H. |
bis zu 100 v.H. |
bis zu 130 v.H. |
Grundbetrag |
37 500 Euro |
26 500 Euro |
25 500 Euro |
Kinderbonus für jedes Kind |
5 000 Euro |
2 000 Euro |
Die Förderung nach Typ 3
wird nur für Objekte in Ballungskernen und solitären Verdichtungsgebieten
gewährt.
5.312
Bestätigt die Förderempfängerin oder der Förderempfänger im Antrag für die zu
fördernde Eigentumsmaßnahme die Eigenheimzulage nach dem Eigenheimzulagengesetz
(EigZulG) vom 26.03.1997, zuletzt geändert am 19.12.2001 für den gesamten
steuerlichen Förderungszeitraum nach § 3 EigZulG zu erhalten, darf neben
dem Baudarlehen ein Darlehen in Höhe von 16 000 Euro gewährt werden. Mit
diesem Darlehen wird der Grundbetrag der Eigenheimzulage für den Zeitraum von 7
Jahren in Höhe von 7 mal 2 556 Euro vorfinanziert.
5.32
Zusatzförderung: Regionalbonus, Ökobonus und Sozialbonus
Für Förderobjekte in
Ballungskernen, solitären Verdichtungsgebieten und Ballungsrandzonen gemäß
Landesentwicklungsplan I/II, die in den Typen 1 und 2 gefördert werden, dürfen
Zuschläge zum Baudarlehen gemäß Nummern 5.321 bis 5.323 gewährt werden.
5.321
Der Regionalbonus beträgt:
a) 25 000 Euro in Ballungskernen und
solitären Verdichtungsgebieten
b) 10 000 Euro in Ballungsrandzonen.
5.322
Der Ökobonus in Höhe von 5 000 Euro darf gewährt werden, wenn das
Grundstück oder der Grundstücksanteil nicht größer als 200 Quadratmeter ist.
Für die Ermittlung der
Grundstücksgröße ist auf das mit dem Förderobjekt zu bebauende oder bebaute
Grundstück abzustellen. Flächenanteile außerhalb des Grundstücks sowie mit
Grunddienstbarkeiten gesicherte notwendige Verkehrsflächen bleiben
unberücksichtigt. Flächen auf dem Grundstück, die gemäß § 51 BauO NRW für
die Errichtung notwendiger Stellplätze oder Garagen verwendet werden, bleiben
bis zu einer Quadratmeterzahl von 25 unberücksichtigt.
5.323
Der Sozialbonus in Höhe von 5 000 Euro darf gewährt werden, wenn die
Antragstellerin oder der Antragsteller oder eine zum Haushalt gehörende
Angehörige oder ein zum Haushalt gehörender Angehöriger mit Bezug der
geförderten Eigentumsmaßnahme eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Miet-
oder Genossenschaftswohnung freimacht, die im Zeitpunkt des Freizuges noch
mindestens für den Zeitraum von 5 Jahren einer öffentlich-rechtlichen
Belegungs- und Mietpreisbindung unterliegt.
5.4
Darlehensbedingungen
5.41
Bei Gewährung des Baudarlehens (mit Ausnahme des Darlehens nach Nummer 5.312)
sind folgende Bedingungen in die Förderzusage und den Darlehensvertrag
aufzunehmen:
a) Zinsen
Das
Baudarlehen ist ab Bezugsfertigkeit im Typ 1 zinsfrei, im Typ 2 mit
1 v.H. und im Typ 3 mit 2 v.H. pro Jahr zu verzinsen
(Zinskategorie 1).
Nach Ablauf von 5 Jahren
seit Bezugsfertigkeit beträgt der Zinssatz 3,5 v.H. pro Jahr
(Zinskategorie 2). Die Zinserhöhung ist der Darlehensnehmerin oder dem
Darlehensnehmer rechtzeitig vorher anzukündigen. Wird bis spätestens zwei
Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist durch eine entsprechende Bescheinigung
der zuständigen Stelle nachgewiesen, dass ihr oder sein Einkommen die zum
Zeitpunkt der Zinsanhebung maßgebliche Einkommensgrenze nach § 9
Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW um nicht mehr als
30 v.H. übersteigt, wird der Zins nach Zinskategorie 1 festgesetzt.
Die Einstufung in die niedrigere Zinskategorie erfolgt jeweils für einen
Zeitraum von 5 Jahren. Danach ist das Einkommen erneut nachzuweisen und der
Zinssatz nach Zinskategorie 1 oder 2 festzusetzen. Verringert sich das
Einkommen nach dem letzten Stichtag der Zinsfestsetzung auf weniger als 130
v.H. der maßgeblichen Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 WoFG in
Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW, ist der Zins bis zum nächsten
Zinserhöhungsstichtag nach Zinskategorie 1 festzusetzen.
Nach 15 Jahren ist das
Darlehen bis zum Ablauf von 20 Jahren so zu verzinsen, dass der Zins 2
Prozentpunkte über dem zum Zeitpunkt der Zinserhöhung gültigen Basiszinssatz
gemäß § 247 BGB liegt, jedoch 3,5 v.H. jährlich nicht unterschreitet
bzw. 6 v.H. jährlich nicht übersteigt. Nach Ablauf von 20 Jahren ist das
Darlehen mit 6 v.H. zu verzinsen.
Die Mehrbelastung infolge
von Zinserhöhungen nach 15 und nach 20 Jahren ist auf Antrag der
Darlehensnehmerin oder des Darlehensnehmers für maximal 5 Jahre angemessen zu
begrenzen, wenn die Darlehensnehmerin oder der Darlehensnehmer durch
Bescheinigung der zuständigen Stelle nachweist, dass ihr oder sein Einkommen zu
diesem Zeitpunkt oder in dem Zeitraum, der nach § 22 WoFG für die
Ermittlung des Jahreseinkommens maßgebend ist, die dann maßgebliche Einkommensgrenze
des § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW um nicht
mehr als 20 v.H. übersteigt oder die Zinserhöhung ohne eine angemessene
Begrenzung der Mehrbelastung für die Darlehensnehmerin oder den Darlehensnehmer
eine besondere Härte wäre. Die Begrenzung der Mehrbelastung und das Verfahren
zur Zinssenkung werden von der für die Wohnungsbauförderung zuständigen
obersten Landesbehörde festgelegt; die Wohnungsbauförderungsanstalt ist vorher
zu hören.
b) Tilgung
Das
Baudarlehen ist mit jährlich 1 v.H. – unter Zuwachs der durch die
fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen – zu tilgen.
c) Verwaltungskosten
Für
das Baudarlehen ist ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von
0,4 v.H. des bewilligten Darlehens und ein laufender
Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von jährlich 0,5 v.H. des bewilligten
Darlehens zu zahlen. Nach Tilgung des Baudarlehens um 50 v.H. wird der
Verwaltungskostenbeitrag vom halben Darlehensbetrag erhoben.
5.42
Für das Eigenheimzulagedarlehen gelten folgende Bedingungen:
a) Das Eigenheimzulagedarlehen wird zusammen
mit der letzten Rate des Baudarlehens ausgezahlt. Es ist in 7 gleichbleibenden
Raten (Annuitäten) in Höhe von 2 556 Euro pro Jahr beginnend mit dem 20.
März des auf den Bezug des Objekt folgenden Jahres zu bedienen und ist nach 7
Jahren vollständig zurückgezahlt.
b) In der Annuität ist ein gleichbleibender
Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 0,5 v.H. pro Jahr bezogen auf den
Nominalbetrag des Darlehens und ein anfänglicher Zins von 2,04 v.H. pro
Jahr enthalten.
5.43
Die weiteren Darlehensbedingungen sind dem zwischen der
Wohnungsbauförderungsanstalt und der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger
nach vorgeschriebenem Muster abzuschließenden Darlehensvertrag zu entnehmen.
5.5
Sonderregelung für den Ersterwerb selbst genutzten Wohneigentums und für
Trägermaßnahmen
5.51
Zum Erwerb eines bezugsfertigen Hauses oder einer bezugsfertigen
Eigentumswohnung von der Bauherrin oder dem Bauherren (Ersterwerb i.S.v.
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 WoFG) können der Ersterwerberin oder dem
Ersterwerber Fördermittel bewilligt werden, wenn die Bauherrin oder der Bauherr
nicht selbst eine Förderung des Bauvorhabens erhält. Selbsthilfeleistungen
geringeren Umfangs, insbesondere das Verlegen von Fußbodenoberböden,
Malerarbeiten oder die Gestaltung der Außenanlagen, stehen dem Ersterwerb nicht
entgegen; weitere Selbsthilfeleistungen sind unbedenklich, wenn sie nach
Erteilung der Förderzusage oder der Zustimmung zum vorzeitigen Vertragsabschluss
erbracht werden. Der Antrag der Ersterwerberin oder des Ersterwerbers soll
spätestens bis zur Bezugsfertigkeit, er muss vor Bezug gestellt werden.
Bestehen aufgrund besonderer Vertragsgestaltung Zweifel, ob ein Fall des
Ersterwerbs vorliegt, entscheidet die Bezirksregierung.
5.52
Notarielle Beurkundungen vertraglicher Abmachungen, die auf die Übertragung des
Eigentums gerichtet sind und Verpflichtungen der Ersterwerberin oder des
Ersterwerbers begründen, dürfen erst nach Erteilung der Förderzusage erfolgen.
Steht der Bewilligungsbehörde ein Bewilligungsrahmen zur Verfügung, aus dem die
Förderung erfolgen soll, und liegen die wesentlichsten Fördervoraussetzungen
vor, kann die Bewilligungsbehörde durch schriftlichen Bescheid einem
vorzeitigen Vertragsabschluss zustimmen. Der Bescheid muss den Hinweis
enthalten, dass die Zustimmung keinen Rechtsanspruch auf die Bewilligung von
Mitteln gibt.
5.53
Abweichend von Nummer 5.52 Satz 1 dürfen der Ersterwerberin oder dem
Ersterwerber die beantragten Mittel bewilligt werden, wenn der Vertrag die
Voraussetzungen der Nummer 5.54 erfüllt und einen Rücktrittsvorbehalt der
Ersterwerberin oder des Ersterwerbers für den Fall enthält, dass innerhalb
einer Frist von bis zu zwei Jahren ab Vertragsschluss die für die Finanzierung
vorgesehenen Mittel nicht bewilligt werden. Anstelle vertraglicher Abmachungen
mit Rücktrittsvorbehalt können auch bedingte und entsprechend Satz 1 befristete
Vereinbarungen getroffen werden, deren Wirksamkeit von der Erteilung einer
Förderzusage über die in der Finanzierung vorgesehenen Mittel abhängt.
Für
den Fall des Rücktritts ist zu vereinbaren, dass
a) Bauherrin oder Bauherr und Ersterwerberin
oder Ersterwerber einander die gewährten Leistungen zurückzugewähren haben
(§ 346 BGB); hierbei sind Selbsthilfeleistungen der Ersterwerberin oder
des Ersterwerbers mit dem Wert einer gleichwertigen Unternehmerleistung
anzusetzen,
b) die Bauherrin oder der Bauherr hat die durch
den Abschluss des Kaufvertrages und seine Rückabwicklung entstehenden Kosten,
insbesondere Gerichts- und Notarkosten, Steuern, Finanzierungskosten (z.B.
Zinsen für Fremdmittel einschließlich Bereitstellungs- und
Zwischenfinanzierungszinsen, Vorfälligkeitsentschädigung, Disagien) zu tragen
oder der Ersterwerberin oder dem Ersterwerber zu erstatten hat, soweit sie von
diesem getragen worden sind, und
c) der Ersterwerberin oder dem Ersterwerber
keine weiteren Lasten außer einem angemessenen Nutzungsentgelt einschließlich Betriebskosten,
Kosten der Schönheitsreparaturen bei Auszug und Erstattung der Kosten der
Durchführung von Sonderwünschen, soweit diese nicht eine Verbesserung des
Gebrauchswertes bedeuten, verbleiben.
5.54
In dem Veräußerungsvertrag ist der Anspruch der Ersterwerberin oder des
Ersterwerbers auf Übertragung des Eigentums durch eine Auflassungsvormerkung zu
sichern. Dies ist in der Förderzusage zur Auflage zu machen, sofern der
Veräußerungsvertrag nicht bereits abgeschlossen ist (Nummer 5.53). Die im Veräußerungsvertrag
getroffenen Regelungen hinsichtlich der Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs oder
einzelner Kaufpreisraten müssen den Vorschriften der Makler- und
Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen.
5.55
Förderung von Trägermaßnahmen für feststehende Bewerber – Trägermodell
Gefördert
wird auch der Neubau von Eigentumsmaßnahmen, die eine Bauherrin oder ein
Bauherr (Trägerin oder Träger) im eigenen Namen, aber für Rechnung bereits
feststehender Bewerberinnen oder Bewerber errichtet, die das Förderobjekt
selbst nutzen wollen. Geeignete Bewerberinnen oder Bewerber sind Personen, bei
denen die Voraussetzungen der §§ 9 bis 11 WoFG und des 5. Abschnitts
der WFB gegeben sind. Ist die Bauherrin oder der Bauherr ein
Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Genossenschaft oder des Vereins, so
soll die Bewerberin oder der Bewerber Mitglied der Genossenschaft oder des
Vereins sein. Bei diesen Trägermodellen ist die Förderzusage an die Bauherrin
oder den Bauherrn nach Maßgabe des Runderlasses vom 13. März 2002 – IV A
2-2010-41/02 auszugestalten.
5.6
Förderung des Erwerbs bestehenden Wohnraums zur Selbstnutzung
5.61
Der Erwerb bestehenden selbst genutzten Wohnraums kann für den in Nummer 5.2
genannten Personenkreis gefördert werden, wenn dadurch die angemessene
Wohnraumversorgung gewährleistet wird oder innerhalb eines Jahres nach
Erteilung der Förderzusage durch Modernisierung hergestellt werden kann. Die
Erwerbskosten müssen angemessen i.S.d. Nummer 5.15 sein. Die Kosten des Erwerbs
und der Modernisierung sollen die angemessenen Gesamtkosten bzw. den
angemessenen Kaufpreis für eine vergleichbare neue Immobilie nicht
überschreiten.
Die
Bewilligung von Mitteln für Objekte, die bereits gefördert wurden, setzt
voraus, dass die gewährten Mittel zurückgezahlt oder abgelöst worden sind.
5.62
Je nach Höhe des Einkommens der förderfähigen Haushalte werden 70 v.H. der
Baudarlehen (Typ 1 bis 3) gemäß Nummer 5.311 und des Regionalbonusses
gemäß Nummern 5.32 und 5.321 gewährt. Die Darlehensbedingungen nach Nummer 5.41
gelten mit der Abweichung, dass die Tilgung 4 v.H. beträgt.
5.63
Bestätigt die Förderempfängerin oder der Förderempfänger im Antrag für die zu
fördernde Eigentumsmaßnahme die Eigenheimzulage nach dem Eigenheimzulagengesetz
(EigZulG) vom 26.03.1997, zuletzt geändert am 19.12.2001 für den gesamten
steuerlichen Förderungszeitraum nach § 3 EigZulG zu erhalten, darf neben
dem Baudarlehen ein Darlehen in Höhe von 8 000 Euro gewährt werden. Mit
diesem Darlehen wird der Grundbetrag der Eigenheimzulage für den Zeitraum von 7
Jahren in Höhe von 7 mal 1 278 Euro vorfinanziert.
5.64
Für das Eigenheimzulagedarlehen gelten folgende Bedingungen:
a) Das Eigenheimzulagedarlehen wird zusammen
mit der letzten Rate des Baudarlehens ausgezahlt. Es ist in 7 gleichbleibenden
Raten (Annuitäten) in Höhe von 1 278 Euro pro Jahr, beginnend mit dem
20. März des auf den Bezug des Objekt folgenden Jahres zu bedienen und ist
nach 7 Jahren vollständig zurückgezahlt.
b) In der Annuität ist ein gleichbleibender
Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 0,5 v.H. pro Jahr bezogen auf den
Nominalbetrag des Darlehens und ein anfänglicher Zins von 2,04 v.H. pro
Jahr enthalten.
Nummer
5.43 gilt entsprechend.
5.65
Der Antrag muss vor der notariellen Beurkundung der auf die
Eigentumsübertragung gerichteten vertraglichen Abmachungen gestellt werden; ein
Entwurf des Vertrages ist dem Antrag beizufügen.
5.7
Ausbau und Erweiterung zum Zwecke der Neuschaffung selbst genutzten
Wohneigentums
5.71
Werden durch Ausbau oder Erweiterung selbständige Wohnungen zur Bildung selbst genutzten
Wohneigentums geschaffen, dürfen Baudarlehen gewährt werden. Das Baudarlehen
beträgt je nach Einkommen der Begünstigten 60 v.H. der Baudarlehen (Typ 1
bis 3) gemäß Nummer 5.311 und des Regionalbonusses gemäß Nummern 5.32 und 5.321.
Neben
den Baudarlehen wird ein Darlehen gemäß Nummer 5.63 gewährt.
5.72
Wenn die Gesamtkosten (abzüglich der Kosten für das Baugrundstück und der
wiederverwendbaren Teile) nicht geringer sind als bei einem vergleichbaren
Neubauvorhaben, dürfen Baudarlehen (Nummern 5.311 und 5.321) wie im Falle der
Förderung des Neubaus oder des Ersterwerbs und ein Darlehen gemäß Nummer 5.63
bewilligt werden. Dies gilt nicht, wenn bestehender Wohnraum durch einen Umbau
an veränderte Wohngewohnheiten angepasst werden soll.
5.73
Zweite Wohnungen im eigenen Haus (Einliegerwohnungen) werden nicht gefördert.
5.74
Es gelten die Darlehensbedingungen der Nummern 5.41 und 5.64.
5.8
Lastenberechnung und Tragbarkeit der Belastung
5.81
Lastenberechnung
5.811
Für die Förderung von selbst genutztem Wohneigentum ist zugleich mit dem Antrag
eine Lastenberechnung nach vorgeschriebenem, von der für die
Wohnungsbauförderung zuständigen obersten Landesbehörde genehmigten Vordruck
vorzulegen. Auf die darin verwendeten Begriffe sind in Zweifelsfällen die Definitionen
der II. BV anzuwenden. Dies gilt nicht für die Höhe der Bewirtschaftungskosten.
Für die Berechnung der Betriebs- und Instandhaltungskosten ist die Wohnfläche
anzusetzen, die sich aus den technischen Unterlagen ergibt.
5.812
In der Lastenberechnung sind für die Bewirtschaftungskosten folgende Pauschalen
jährlich anzusetzen:
a) Betriebskosten einschließlich Heizkosten 21,10 Euro/qm
b) Instandhaltungskosten 27,10 Euro/qm
c) je Garage und ähnlichem Einstellplatz 68,00 Euro
Ausgaben
für die Verwaltung von Eigentumswohnungen sind höchstens mit einem Betrag von
275 Euro jährlich anzusetzen.
5.813
Bei der Förderung des Ersterwerbs sind in der Lastenberechnung anstelle der
Gesamtkosten der voraussichtliche Kaufpreis und die sonstigen Erwerbskosten anzugeben.
5.814
Bei der Förderung bestehenden Wohneigentums müssen in der Lastenberechnung
neben den Erwerbskosten auch die zusätzlichen Kosten der Modernisierung
angesetzt werden, die zur Herstellung der angemessenen Wohnraumversorgung
erforderlich sind.
5.82
Tragbarkeit der Belastung
5.821
Die Förderung ist nur zulässig, wenn die Belastung nicht die wirtschaftliche
Existenzgrundlage gefährdet. Die Belastung muss daher auf Dauer tragbar
erscheinen. Eine Belastung kann als tragbar angesehen werden, wenn im Zeitpunkt
der Bewilligung die Einkünfte der Förderempfängerin oder des Förderempfängers
sowie der Haushaltsangehörigen (§ 18 WoFG) nach Abzug der Belastung
einschließlich sämtlicher Betriebskosten und aller sonstigen
Zahlungsverpflichtungen ausreichen, den angemessenen Lebensunterhalt
sicherzustellen. Nach Abzug der vorgenannten Belastung und sonstigen
Zahlungsverpflichtungen sollen zum Lebensunterhalt monatlich mindestens
verbleiben:
|
für
einen Einpersonenhaushalt, |
820 Euro |
für einen
Zweipersonenhaushalt, |
205 Euro |
für
jede weitere Person. |
Sind in der Lastenberechnung Fremdmittel, für die
ein veränderlicher Zinssatz mit einer oberen und unteren Begrenzung vereinbart ist,
mit Zustimmung der Wohnungsbauförderungsanstalt gemäß Nummer 1.633 ausgewiesen,
ist bei der Tragbarkeitsprüfung der vereinbarte Höchstzinssatz anzusetzen;
Garagenerträge und Erträge für zweite Wohnungen dürfen nur berücksichtigt
werden, wenn die Einnahme nachhaltig gesichert erscheint.
Die Bewilligungsbehörde hat die Antragstellerin oder
den Antragsteller unmittelbar über die Höhe der bei Bezugsfertigkeit und in der
Folgezeit entstehenden Belastung und über ggf. zu erwartende
Tragbarkeitsprobleme aufzuklären.
5.822
Zum Nachweis der Tragbarkeit der Belastung, insbesondere des verbleibenden
Einkommens, hat die Bauherrin oder der Bauherr, die Bewerberin oder der
Bewerber eine Aufstellung ihrer oder seiner Einnahmen und
Zahlungsverpflichtungen nach vorgeschriebenem Muster (Selbstauskunft) und eine
Auskunft der Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung (Schufa)
vorzulegen.
5.9
Doppelförderung, Verbot offensichtlich ungerechtfertigter Förderung,
Arbeitgeberbeteiligung
5.91
Die Förderung selbst genutzten Wohneigentums für Haushalte, die bereits
öffentliche oder nicht öffentliche Mittel einschließlich Wohnungsfürsorgemittel
eines Landes, des Bundes oder einer Gemeinde/Gemeindeverbandes zur Schaffung
oder zum Erwerb selbst genutzten Wohneigentums durch Bewilligungsbescheid,
Vertrag oder Rechtsnachfolge erhalten haben, ist zulässig, wenn eine Förderung
des zweiten Objekts nach dem Eigenheimzulagengesetz gewährt wird und die
Förderung nicht als ungerechtfertigt im Sinne der Nummer 5.92 anzusehen ist.
Die gewährten Fördermittel sind zurückzuzahlen. Sind die früher gewährten
Mittel bereits abgelöst, so hat sich die Förderempfängerin oder der
Förderempfänger zur Rückzahlung des Betrages zu verpflichten, in dessen Höhe
bei Ablösung ein Schuldnachlass gewährt wurde.
5.92
Die Förderung ist trotz Erfüllung der Fördervoraussetzungen ausgeschlossen,
wenn und soweit sie offensichtlich nicht gerechtfertigt wäre (§ 8 WoFG).
Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls mit dem Ziel zu würdigen, den
offensichtlich ungerechtfertigten Einsatz von Fördermitteln zu vermeiden.
Die Förderung
ist insbesondere in der Regel dann nicht gerechtfertigt, wenn
a) die Förderempfängerin, der Förderempfänger
oder eine Haushaltsangehörige bzw. ein Haushaltsangehöriger (§ 18 WoFG)
nach Kenntnis der Bewilligungsbehörde so viel eigenes Vermögen (z.B. Guthaben,
Wertpapiere, Beteiligungen, Grundvermögen, Luxusgüter) für die Finanzierung
selbst genutzten Wohneigentums einsetzen kann, dass eine weitergehende
Wohnkostenentlastung durch Gewährung von Fördermitteln unbillig erschiene.
Hiervon ist in der Regel auszugehen, wenn eine Kontrollrechnung ergibt, dass
die jährliche Belastung aus der Finanzierung eines für den Haushalt
angemessenen Objekts bei Einsatz des verfügbaren Vermögens, ergänzt um
Kreditmittel zu marktüblichen Konditionen, weniger als 30 v.H. der
anrechenbaren jährlichen Einkünfte (Nummer 5.821) betragen würde. Bei der
fiktiven Berechnung sind die gemäß Nummer 5.15 höchstens zulässigen
Gesamtkosten für ein Objekt mit angemessener Wohnfläche anzusetzen.
b) verwertbares Vermögen, dessen Einsatz zur
Ablehnung des Antrags gemäß Buchstabe a) geführt hätte, für die
Bewilligungsbehörde erkennbar offensichtlich mit dem Ziel, Fördermittel zu
erlangen, auf Dritte übertragen wurde,
c) die Förderung des Erwerbs bestehenden
Wohnraums im Zusammenhang mit einer Erbauseinandersetzung unter Verwandten
(§ 18 WoFG) der Antragstellerin oder des Antragstellers steht.
5.93
Trägt eine Arbeitgeberin oder ein Arbeitgeber zur Wohnraumversorgung einer
Arbeitnehmerin oder eines Arbeitnehmers in selbst genutztem Wohneigentum durch
Bereitstellung eines Grundstücks oder Einräumung eines Erbbaurechts bei, ist
die Förderung nicht zulässig, wenn die Arbeitnehmerin oder der Arbeitnehmer
nach den getroffenen Vereinbarungen bei einem von ihr oder ihm nicht zu
vertretenden Ausscheiden aus dem Arbeitsverhältnis das Grundstück oder das
Erbbaurecht zurückübertragen muss. Gleiches gilt bei der Gewährung von
Finanzierungsmitteln, wenn die Arbeitnehmerin oder der Arbeitnehmer nach den
getroffenen Vereinbarungen bei Ausscheiden aus dem Arbeitsverhältnis zur
sofortigen Rückzahlung verpflichtet ist, es sei denn, die Ersetzung der
Finanzierungsmittel durch Eigen- und Fremdmittel ist bei der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit der Arbeitnehmerin oder des Arbeitnehmers voraussichtlich
möglich.
6
Darlehen für Schwerbehinderte
6.1
Fördervoraussetzungen
Für
Baumaßnahmen im Zusammenhang mit dem Neubau, dem Erwerb oder der Nachrüstung
von Mietwohnungen bzw. selbstgenutztem Wohneigentum können zugunsten von
Schwerbehinderten mit einem Grad der Behinderung von wenigstens 80 Darlehen
bewilligt werden, wenn
a) das Einkommen des oder der Schwerbehinderten
die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit der VO
WoFG NRW nicht übersteigt;
b) die zusätzliche Baumaßnahme wegen der Art
der Behinderung (z.B. Rampe, Hebeanlage, behinderungsgerechte Küche oder
behinderungsgerechtes Bad, WC) erforderlich ist und
c) das Darlehen zur Deckung der Mehrkosten
notwendig ist.
Die
Vergrößerung der Wohnfläche von geförderten Mietwohnungen gilt nicht als
zusätzliche Baumaßnahme, da sie bereits bei Ermittlung der übrigen Fördermittel
berücksichtigt wird.
6.2
Höhe der Förderung
Das
Darlehen beträgt je Wohnung höchstens:
a) 15 500 Euro für Begünstigte deren
Einkommen die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit
§ 1 der VO WoFG NRW nicht übersteigt,
b) 9 500 Euro für Begünstigte deren
Einkommen die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit
der VO WoFG NRW nicht übersteigt.
6.3
Darlehensbedingungen
Wird
das Darlehen im Zusammenhang mit der Förderung nach Nummer 2, 3 oder 5 gewährt,
gelten die Darlehensbedingungen des jeweiligen Fördermodells; im übrigen gilt:
a) das Darlehen ist mit 0,5 v.H. zu verzinsen,
b) das Darlehen ist mit jährlich 4 v.H. unter
Zuwachs der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen zu tilgen,
c) für das Darlehen ist ein einmaliger
Verwaltungskostenbeitrag von 0,4 v.H. des Darlehens und ab Leistungsbeginn ein
laufender Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 v.H. des Darlehens zu zahlen. Nach
Tilgung des Darlehens um 50 v.H. wird der Verwaltungskostenbeitrag vom halben
Darlehensbetrag erhoben; Zinsen, Tilgungen und Verwaltungskostenbeiträge sind
halbjährlich an die Wohnungsbauförderungsanstalt zu entrichten.
6.4
Mindestbetrag
Eine Bewilligung ist nicht
zulässig, wenn das zur Deckung der Kosten zu bewilligende Baudarlehen
1 500 Euro unterschreiten würde.
Antrags- und Bewilligungsverfahren
7.1
Zuteilung der Fördermittel an die Bewilligungsbehörden
Die Bewilligungsbehörden und die
Wohnungsbauförderungsanstalt werden nach In-Kraft-Treten des Haushaltsplanes
über die nach Maßgabe der Haushaltsansätze und der Zielsetzungen des jeweiligen
Jahresförderungsprogramms für den Bereich der Bewilligungsbehörde verfügbaren
Mittelrahmen unterrichtet. Soweit nach diesen Bestimmungen Mittel bei der
Wohnungsbauförderungsanstalt anzufordern sind, kann diese für die Anforderung
die Verwendung von Mustern, die Übersendung von Unterlagen und die Einhaltung
von Fristen vorsehen.
7.2
Antragsverfahren
7.21
Anträge auf Bewilligung sind unter Verwendung des vorgeschriebenen
Antragsmusters und Beifügung der darin verlangten Unterlagen bei der
Gemeindeverwaltung des Bauortes einzureichen. Ist die Antragsannahmestelle
nicht Bewilligungsbehörde, hat sie die Anträge – ohne die Vollständigkeit der
Unterlagen zu prüfen – verbunden mit einer Stellungnahme in städtebaulicher
Hinsicht (vgl. Nummer 1 der Anlage 1) unverzüglich an die Bewilligungsbehörde
weiterzuleiten. Der Antrag kann auch unmittelbar bei der Bewilligungsbehörde
eingereicht werden; in diesem Fall hat die Bewilligungsbehörde die
Stellungnahme der Gemeinde in städtebaulicher Hinsicht unter Beifügung der
hierfür erforderlichen Angaben und Unterlagen aus dem Antrag einzuholen.
7.22
Mit dem Antrag auf Förderung des Neubaus, des Ausbaus oder der Erweiterung von
Mietwohnungen ist eine Berechnung nach vorgeschriebenem Muster vorzulegen, die
Angaben über
a) die Gesamtkosten des Bauvorhabens
b) die Finanzierung
c) den Aufwand und den Ertrag
enthält.
7.23
Die Bewilligungsbehörde hat der Antragstellerin oder dem Antragsteller den
Eingang des Antrags innerhalb eines Monats schriftlich zu bestätigen und sie
oder ihn über die voraussichtlichen Förderungsaussichten zu unterrichten.
Gleichzeitig hat sie sie oder ihn auf den Förderungsausschluss bei vorzeitigem
Baubeginn, vorzeitigem Vertragsabschluss und vorzeitiger Ausführung von
Selbsthilfeleistungen hinzuweisen. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben gemäß
§ 63 BauO NRW ist der Baugenehmigungsbehörde ein Durchdruck der
Eingangsbestätigung zu übersenden. Für die Zusammenarbeit zwischen
Baugenehmigungsbehörde und Bewilligungsbehörde im Falle genehmigungspflichtiger
Bauvorhaben sind die Regelungen in Nummer 6 der Anlage 1 zu beachten. Die gemäß
Nummer 1.52 erforderliche Stellungnahme der Wohnungsbauförderungsanstalt ist
unverzüglich anzufordern.
7.24
Nach Prüfung der Anträge auf Vollständigkeit hat die Bewilligungsbehörde der Antragstellerin oder dem Antragsteller für die
Übersendung der fehlenden Unterlagen eine angemessene Frist zu setzen, wenn sie
beabsichtigt, den Antrag aus den verfügbaren Mitteln zu berücksichtigen
oder die fehlenden Unterlagen für die Mittelverplanung von Bedeutung sind.
7.25
Die Bewilligungsbehörde kann – unbeschadet der Regelung in Nummern 5.52, 5.53
und 5.65 – in einen Baubeginn vor Erteilung der Förderzusage einwilligen, wenn
ihr ein Bewilligungsrahmen zur Verfügung steht, aus dem das Bauvorhaben gefördert
werden soll und der Nachweis bzw. die Glaubhaftmachung für die wesentlichsten
Fördervoraussetzungen – insbesondere für die Einhaltung der Einkommensgrenze
und die Sicherung der Gesamtfinanzierung – geführt ist. Der schriftliche
Bescheid über die Einwilligung in den vorzeitigen Baubeginn muss den Hinweis
enthalten, dass die Einwilligung keinen Rechtsanspruch auf Bewilligung der
beantragten Mittel gibt.
7.26
Die Bewilligungsbehörde hat die Anträge auf Bewilligung (Nummer 7.21) in eine
Antragseingangsliste aufzunehmen.
7.3
Förderzusage
7.31
Die Bewilligungsbehörde entscheidet über den Antrag durch Verwaltungsakt in
Gestalt der Förderzusage nach vorgeschriebenem Muster. Über einen Antrag auf
Bewilligung nur zu einem Teil zu entscheiden und die Bewilligung der übrigen
Mittel für einen späteren Zeitpunkt in Aussicht zu stellen (Teilbewilligung),
ist unzulässig. Es ist ebenfalls unzulässig, die Förderzusage unter dem
Vorbehalt des Widerrufs für den Fall von Maßnahmen der
Wohnungsbauförderungsanstalt gemäß § 15 WBFG oder Beanstandungen durch
andere Prüfungsorgane zu erteilen.
7.32
In den Fällen des § 2 Abs. 2 WBFG hat die Bewilligungsbehörde die
Zustimmung unter Beifügung des Antrages auf Bewilligung nebst Unterlagen und
des Entwurfs der Förderzusage zu beantragen. Die Entscheidung trifft die gemäß
§ 2 Abs. 2 WBFG zuständige Stelle durch schriftlichen Bescheid.
7.33
Dürfen geförderte Wohnungen nach diesen Bestimmungen, der Art der Mittel oder
den in Mittelbereitstellungserlassen erteilten Weisungen nur Angehörigen eines
bestimmten Personenkreises vermietet oder sonst zum Gebrauch überlassen werden,
muss die Förderzusage einen entsprechenden Vorbehalt enthalten und die
Wohnungen, für die der Vorbehalt gelten soll, nach ihrer Lage im Gebäude
bezeichnen. Sie muss ferner festlegen, ob der Vorbehalt für die erstmalige
Überlassung der geförderten Wohnungen, für die erste und jede weitere
Überlassung innerhalb eines bestimmten Zeitraums oder für jede Überlassung auf
unbestimmte Zeit gilt.
7.34
Rücknahme, Widerruf, Änderung oder Ergänzung einer Förderzusage sind mit
Rechtsmittelbelehrung zu versehen, es sei denn, die oder der Begünstigte habe
sich mit dem Verwaltungsakt einverstanden erklärt. Rücknahme und Widerruf sind
ausgeschlossen, wenn der Darlehensvertrag abgeschlossen und das Darlehen
wenigstens teilweise ausgezahlt worden ist; stattdessen hat die
Bewilligungsbehörde die Wohnungsbauförderungsanstalt von dem Rücknahme- oder
Widerrufsgrund im Hinblick auf eine Kündigung des Darlehensvertrages zu
unterrichten.
7.35
Bauvorhaben, für die bereits eine Förderzusage erteilt worden ist, dürfen auch
für den Fall der Rückgabe der erteilten Förderzusage nicht erneut gefördert
werden.
7.4
Benachrichtigungs- und Auskunftspflicht der Bewilligungsbehörde
7.41
Die Bewilligungsbehörde hat die Wohnungsbauförderungsanstalt über die
Förderzusage innerhalb von acht Tagen durch Übersendung einer Ausfertigung der
Förderzusage und einer Abschrift des Antrages zu unterrichten.
Ausfertigungen aller im Kalenderjahr erteilten
Förderzusagen müssen der Wohnungsbauförderungsanstalt spätestens am
1. Dezember des Kalenderjahres vorliegen.
7.42
Rücknahme, Widerruf, Änderung oder Ergänzung eines Bewilligungsbescheides oder
einer Förderzusage sind der Wohnungsbauförderungsanstalt durch Übersendung einer
Ausfertigung mitzuteilen. Aus Bewilligungsbescheiden früherer Kalenderjahre
freigewordene Mittel stehen nicht für eine erneute Bewilligung zur Verfügung.
7.43
Die Bewilligungsbehörden haben eine Bewilligungskontrolle durchzuführen und mit
der Wohnungsbauförderungsanstalt abzustimmen. Das Verfahren regelt die
Wohnungsbauförderungsanstalt.
7.44
Entscheidungen nach Nummer 7.42 sind, soweit sie Bewilligungen von
Mietwohnungen im ersten Förderweg auf der Grundlage des II. WoBauG
betreffen, dem Finanzamt formlos mitzuteilen. Abschriften der Mitteilungen sind
der Bauherrin oder dem Bauherrn zu übersenden.
7.45
Auf Verlangen hat die Bewilligungsbehörde der Wohnungsbauförderungsanstalt
Auskünfte über Vorgänge zu erteilen, die im Zusammenhang mit der Überprüfung
nach § 15 WBFG von Bedeutung sein können, und die Bewilligungsakten
vorzulegen.
7.5
Bauausführung, Baukontrolle und Bezugsfertigkeit
7.51
Abweichungen von den der Bewilligung zugrunde liegenden technischen Unterlagen
sind ohne Zustimmung der Bewilligungsbehörde unzulässig.
7.52
Die Baukontrollen gemäß § 4 Abs. 2 WBFG und die dabei getroffenen
Feststellungen sind aktenkundig zu machen.
7.53
Die Bauherrin oder der Bauherr zeigt der Bewilligungsbehörde auf
vorgeschriebenem Vordruck die Bezugsfertigkeit an. Die Bewilligungsbehörde hat
der Wohnungsbauförderungsanstalt den Tag der Bezugsfertigkeit unverzüglich
mitzuteilen und zu berichten, ob die geförderten Wohnungen gemäß den der
Bewilligung zugrunde liegenden Unterlagen erstellt bzw. welche Abweichungen von
diesen Unterlagen festgestellt worden sind. Hat sich die der Berechnung des
Baudarlehens zugrunde gelegte Wohnfläche bis zur Bezugsfertigkeit verringert,
hat die Bewilligungsbehörde den bewilligten Betrag neu zu berechnen und durch
Änderung der Förderzusage zu kürzen, wenn die Verringerung
a) mehr als einen Quadratmeter bei einer
einzelnen Wohnung und außerdem auch
b) mehr als einen Quadratmeter insgesamt für
alle geförderten Wohnungen des Gebäudes
beträgt.
7.6
Vordrucke und Vertragsmuster, Ausnahmegenehmigungen der
Wohnungsbauförderungsanstalt
7.61
Soweit in diesen Bestimmungen die Verwendung einheitlicher Vordrucke und
Vertragsmuster vorgeschrieben ist, werden diese von der
Wohnungsbauförderungsanstalt erstellt und von der für die Wohnungsbauförderung
zuständigen obersten Landesbehörde genehmigt und bekannt gemacht. Die
vorgeschriebenen Vordrucke und Vertragsmuster dürfen ohne Zustimmung der
Wohnungsbauförderungsanstalt nicht abgeändert werden, sofern in den Bemerkungen
zu den Vordrucken und Vertragsmustern nicht etwas anderes bestimmt ist.
7.62
Sofern eine nach diesen Bestimmungen vorgesehene Ausnahme der
Wohnungsbauförderungsanstalt beantragt wird, hat die Bewilligungsbehörde den
Antrag mit ihrer Stellungnahme der Wohnungsbauförderungsanstalt unmittelbar vorzulegen.
Die Wohnungsbauförderungsanstalt übersendet der Aufsichtsbehörde eine
Ausfertigung ihrer Entscheidung. Die Entscheidung gegenüber der Antragstellerin
oder dem Antragsteller obliegt der Bewilligungsbehörde.
8
Dingliche Sicherung, Auszahlung der bewilligten Mittel, Darlehensverwaltung
8.1
Aufgaben der Wohnungsbauförderungsanstalt nach Erteilung der Förderzusagen
8.11
Sicherung, Auszahlung und Verwaltung der bewilligten Wohnungsbaumittel sind
gemäß § 11 Abs. 1 WBFG Aufgaben der Wohnungsbauförderungsanstalt.
8.12
Bis zu dem in Nummer 7.34 Satz 2 genannten Zeitpunkt entscheidet die
Bewilligungsbehörde auf Antrag der Bauherrin oder des Bauherrn über eine
Änderung der Höhe der vorgesehenen Finanzierungsmittel, eine Rangänderung oder
Änderung der Grundstücksgröße. Danach entscheidet die
Wohnungsbauförderungsanstalt.
8.13
Nach dem in Nummer 7.34 Satz 2 genannten Zeitpunkt übt die
Wohnungsbauförderungsanstalt alle Rechte aus dem Darlehensvertrag und der
Hypothek zur Sicherung der Mittel aus, sofern nicht der Darlehensvertrag noch
eine Mitwirkung der Bewilligungsbehörde vorsieht.
8.14
Die Wohnungsbauförderungsanstalt kann für besondere Fälle von den für die
Sicherung und Auszahlung vorgesehenen Bestimmungen abweichen, insbesondere
zusätzliche Anforderungen stellen.
8.2
Sicherung der bewilligten Mittel
8.21
Zur Sicherung der bewilligten Darlehen ist ein abstraktes Schuldversprechen
abzugeben, aufgrund dessen die Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch des Baugrundstücks
an bereitester Stelle zu erfolgen hat. Für das Schuldversprechen und die
Hypothekenbestellung ist das vorgeschriebene Muster einer
Hypothekenbestellungsurkunde zu verwenden.
8.22
Sind Gemeinden, Gemeindeverbände oder sonstige öffentlich rechtliche
Körperschaften Bauherrinnen oder Bauherren, Grundstückseigentümerinnen oder
Grundstückseigentümer (Erbbauberechtigte) und Darlehensnehmerinnen oder
Darlehensnehmer, soll von einer dinglichen Sicherung abgesehen werden. Sind
Gesellschaften, deren Gesellschaftsanteile zu mehr als 50 v.H. von Gemeinden
oder anderen öffentlich-rechtlichen Körperschaften gehalten werden,
Bauherrinnen oder Bauherren, Grundstückseigentümerinnen oder
Grundstückseigentümer (Erbbauberechtigte) und Darlehensnehmerinnen oder Darlehensnehmer,
kann von einer dinglichen Sicherung abgesehen werden, wenn die Gemeinde oder
eine andere öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft eine selbstschuldnerische
Bürgschaft abgibt.
8.23
Der Anspruch auf Erbbauzinsen kann – auch bei Vereinbarung einer Gleitklausel –
vor der Hypothek zur Sicherung der bewilligten Mittel dinglich gesichert
werden, wenn die Erbbauzinsen den Betrag von 4 v.H. des Verkehrswertes des
Baugrundstückes im Zeitpunkt der Bewilligung nicht übersteigen. Übersteigen die
Erbbauzinsen diesen Satz, kann einer vorrangigen Absicherung trotzdem
zugestimmt werden, wenn gemäß § 9 Erbbaurechtsverordnung als Inhalt des
Erbbauzinses vereinbart wurde, dass die Reallast im Falle einer
Zwangsversteigerung abweichend von § 52 Abs. 1 ZVG bestehen bleibt.
8.3
Auszahlung der Baudarlehen
8.31
Die Wohnungsbauförderungsanstalt zahlt die bewilligten Darlehen aus, sobald ihr
die im Auszahlungsverzeichnis verlangten Nachweise vorliegen.
8.32
Die Auszahlung des Darlehens erfolgt
a) wenn es für ein einzelnes Eigenheim oder
eine einzelne Eigentumswohnung bewilligt worden ist oder 25 600 Euro nicht
übersteigt, in zwei Raten, und zwar
50 v.H. bei Baubeginn,
50 v.H. nach Fertigstellung
des Rohbaus,
b) in den übrigen Fällen in drei Raten, und zwar
20 v.H. bei Baubeginn,
45 v.H. nach
Fertigstellung des Rohbaus,
35 v.H. bei abschließender Fertigstellung
oder Bezugsfertigkeit.
8.33
Der Antrag auf Auszahlung der Baubeginnrate ist unmittelbar bei der
Wohnungsbauförderungsanstalt unter Beifügung der gemäß Nummer 8.31
erforderlichen Unterlagen zu stellen. Mit dem Antrag ist der Nachweis über die
Erteilung der Baugenehmigung zu führen, sofern die Bewilligung auf der
Grundlage eines Vorprüfungsvermerkes erfolgte (Nummer 6.3 der Anlage 1);
außerdem ist durch die Bauherrin oder den Bauherrn und die Architektin oder den
Architekten die Tatsache des Baubeginns zu bestätigen.
Die
Auszahlung der weiteren Raten ist ebenfalls bei der
Wohnungsbauförderungsanstalt zu beantragen, sofern eine Bescheinigung der
Bauaufsichtsbehörde über die Bauzustandsbesichtigung ausgestellt ist und
beigefügt wird; anderenfalls sind die Auszahlungsraten über die
Bewilligungsbehörde zu beantragen, die ggf. der Wohnungsbauförderungsanstalt
die Fertigstellung des Rohbaus, die abschließende Fertigstellung oder die
Bezugsfertigkeit bestätigt.
8.34
Die einzelnen Darlehensraten sind auf das Konto der Bauherrin oder des Bauherrn
zu zahlen.
8.35
Bei dem Ersterwerb von selbst genutztem Wohneigentum (Nummer 5.5) sind die bewilligten
Baudarlehen nach Bezugsfertigkeit und nach Abschluss des auf die Übertragung
des Eigentums (Erbbaurechts) gerichteten Vertrages in einer Summe auf ein Konto
der Ersterwerberin oder des Ersterwerbers oder mit ihrer oder seiner Zustimmung
auf ein Konto der Bauherrin oder des Bauherrn auszuzahlen, wenn die in Nummer
8.31 angegebenen Voraussetzungen erfüllt sind. Entsprechendes gilt auch für die
Auszahlung von Darlehen zum Erwerb bestehenden Wohnraums (Nummer 5.6).
8.36
Die Gebäudeversicherung muss gegen das Risiko Feuer mit einer ausreichenden
Versicherungssumme abgeschlossen sein.
Belege
Die Bauherrin oder der Bauherr hat auf Verlangen der
Bewilligungsbehörde oder der zuständigen Stelle Miet-, Nutzungs- oder
Dauerwohnrechtsverträge für das geförderte Objekt vorzulegen. Für alle Kosten
und Zahlungen müssen beim Antragsteller Belege vorhanden sein. Die Belege sind
fünf Jahre nach Feststellung der Bezugsfertigkeit zur Einsichtnahme durch die
Bewilligungsbehörde oder die Wohnungsbauförderungsanstalt bereitzuhalten und
auf Anforderung vorzulegen. Es steht im Ermessen der Bewilligungsbehörde oder
der Wohnungsbauförderungsanstalt, die Vorlage zu verlangen. Sie ist stets zu
fordern, wenn der Verdacht besteht, dass Fördermittel nicht der Förderzusage
entsprechend verwendet worden sind bzw. in der Fertigstellungsanzeige
unrichtige Angaben gemacht worden sind.
10
In-Kraft-Treten, Übergangsregelungen
10.1
In-Kraft-Treten
Diese
Bestimmungen treten mit Wirkung vom 5. Februar 2003 in Kraft. Sie sind von
diesem Zeitpunkt an allen Erstbewilligungen unter Beachtung der nachfolgenden
Übergangsregelungen zugrunde zu legen. Mit Wirkung vom gleichen Tage tritt der
RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Wohnen v. 30. September 1997 (SMBl. NRW. 2370) außer Kraft.
10.2
Übergangsregelungen
10.21
Anträge zur Förderung des Neubaus, des Erwerbs, des Ausbaus und der Erweiterung
selbstgenutzten Wohneigentums mit Antragsstichtag vor dem 13. März 2002
werden auf der Grundlage des WoFG und der WFB in der Fassung vom
1. Februar 2001 mit folgender Maßgabe gefördert:
a) die auf der Grundlage des II. WoBauG
und des Einkommensprüfungserlasses vom 11. Dezember 2000 durchgeführte
Einkommensprüfung und die daraus folgende Einteilung in einen Fördertyp bleiben
unberührt;
b) anstelle des Familienzusatzdarlehens wird
ein Zusatzdarlehen in Höhe der in Nummer 5.312 WFB 2001 genannten Beträge
gewährt;
c) die Wohnflächenobergrenze gemäß Nummer 5.14
WFB 2001 entfällt;
d) das Verbot der Doppelförderung oder die
ungerechtfertigte Förderung sind nach Maßgabe der WFB in der Fassung vom 5.
Februar 2003 zu bewerten, soweit dies für den Förderberechtigten günstiger ist.
10.22
Nummer 5.16 findet keine Anwendung, wenn vor dem 1. April 1998
a) der Förderantrag gestellt worden ist, oder
b) vertragliche Abmachungen, die auf die
Übertragung des Eigentums am Grundstück bzw. am Grundstücksanteil oder auf die
Bestellung des Erbbaurechtes am Grundstück gerichtet sind, notariell beurkundet
worden sind, oder
c) die Antragsteller
das Grundstück geerbt haben.
Anlage 1
Anlage
2
Anhang-Mietstufen
-
MBl. NRW. 2003 S. 247