Lagebericht und Jahresabschluss der Wohnungsbauförderungsanstalt - Anstalt der NRW.BANK - für das Geschäftsjahr 2004
II.
Lagebericht und Jahresabschluss der
Wohnungsbauförderungsanstalt
- Anstalt der NRW.BANK -
für das Geschäftsjahr 2004
Bek. d. Ministeriums für
Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport
v. 2.6.2005 – IV B 2 – 4109.32 – 876/05 –
Lagebericht 2004
Geschäftsverlauf
Auch 2004 konnte die Wohnraumförderung einen wesentlichen
Beitrag zur Versorgung einkommensschwacher und kinderreicher Haushalte in
Nordrhein-Westfalen leisten. Der Programmansatz wurde in diesem Jahr trotz
allgemein verhaltener wirtschaftlicher Aussichten vor allem auch in der
Bauwirtschaft deutlich übertroffen.
Mit den Mitteln der
Wohnungsbauförderungsanstalt (Wfa) konnte der Neubau
von 15.960 Wohnungen unterstützt werden. Dafür wurden mehr als 991 Mio. €
zugesagt. Der Programmansatz, der gegenüber dem Vorjahr konstant blieb, konnte
um 22 Prozent übertroffen werden.
Gegen den allgemeinen Trend im Wohnungsbau
profitierte in 2004 vor allem der Mietwohnungsbau: Mit der Förderung von 4.696
(33% mehr als im Vorjahr) Mietwohnungen wurde der Programmansatz um 39 Prozent
übertroffen. In diesen Förderzahlen ist auch die Förderung von 22
Gruppenwohnungen eingeschlossen. Erstmals wurden im Hinblick auf die
veränderten demografischen Strukturen Mittel für die Schaffung von Wohnraum für
(Pflege-) Wohngruppen zugesagt.
Auch bei der Förderung von 857 Wohnheimplätzen
mit 23,6 Mio. € fanden mit 157 Pflegewohnplätzen bzw. 7,9 Mio. € die
veränderten demografischen Gegebenheiten Berücksichtigung.
Der größte Teil der Förderung entfiel wiederum
auf selbst genutztes Wohneigentum. Hier wurden gut 628 Mio. € eingesetzt, was
gegenüber dem Vorjahr einen Rückgang um 7 Prozent ausmacht. Der Programmansatz
wurde dennoch um 25 Prozent übertroffen. Der Neubau oder Ersterwerb von selbst
genutztem Wohneigentum wurde in 7.542 Fällen mit einem Volumen von insgesamt
505 Mio. € gefördert. Der Erwerb bestehenden Wohnraums erreichte 2.865
Wohneinheiten mit einem Volumen von 123 Mio. €. Die gesamte Förderung selbst
genutzten Wohneigentums beläuft sich damit auf 10.407 Einheiten und ist um 4,8
Prozent geringer als im Vorjahr, übersteigt aber um 25
Prozent den Programmansatz.
Offensichtlich hat sich die Entwicklung in der
sozialen Wohnraumförderung von den Trends des Wohnungsbaus insgesamt gelöst:
Sowohl das Ergebnis im Mietwohnungsbau als auch die hohen Förderzahlen im
selbst genutzten Wohneigentum liegen über der Entwicklung des Gesamtmarktes.
Das gute Ergebnis im Mietwohnungsbau zeigt, dass die Investoren die im Jahr
2003 geänderten Förderbedingungen und die Abschaffung der Förderung nach dem
Kostenmietprinzip akzeptiert haben und auch weiterhin Nachfrage nach
preisgünstigem Wohnraum besteht. Der Abwärtstrend, der schon seit Jahren den
gesamten Geschosswohnungsbau erfasst hat, konnte gestoppt werden.
Das Ergebnis im Bereich des selbst genutzten
Wohneigentums entspricht dagegen den Erwartungen. Nachdem Ruhe in die
Diskussion um die Zukunft der Eigenheimzulage eingetreten ist, war nicht mit
Rekordergebnissen wie in den Vorjahren zu rechnen. Die hohe Nachfrage trotz der
Reduzierung der Zulage belegt einen weiter großen Bedarf an diesem Segment.
Das Interesse an Förderung von Investitionen in
den Wohnungsbestand besteht angesichts der Bevölkerungs- bzw.
Haushaltsentwicklung weiterhin auf einem viel zu niedrigen Niveau. Für
investive Maßnahmen in den Gebäudebestand hat die Wfa
im letzten Jahr 29,9 Mio. € zur Verfügung gestellt. Trotz der Anhebung der
Fördersätze auf das Niveau des Neubaus von Wohnraum konnten nur 84 Wohnungen
mit 8,4 Mio. € durch Ausbau und Erweiterung bestehender Gebäude geschaffen
werden. Bei der Modernisierung von Wohnraum konnten 580 Wohnungen und 191
Wohnheimplätze für das Pflegewohnen gefördert werden. Dafür wurden knapp 22
Mio. € bereitgestellt.
Förderkredite wurden im Berichtsjahr in Höhe
von mehr als 1,1 Mrd. € ausgezahlt. Die Höhe der Auszahlungen blieb damit im
Vergleich zum Vorjahr nahezu konstant. Die bestehenden
Auszahlungsverpflichtungen verringerten sich um 0,2 Mrd. € auf 1,6 Mrd. €.
Der Trend einer steigenden Anzahl der von
Sanierungs- und Insolvenzmaßnahmen betroffenen Kreditengagements setzte sich
auch in 2004 fort und machte eine Erhöhung der Risikovorsorge erforderlich.
Das Projekt des Releasewechsels
des SAP-Systems WfaIDAS läuft derzeit erfolgreich und
liegt im Projektplan. Die Umstellung soll im Februar 2005 erfolgen.
Vermögens- und Finanzlage
Die Bilanzsumme ist im Berichtsjahr um 0,1 Mrd. € auf 21,9
Mrd. € angestiegen. Die Forderungen an Kunden nahmen um 0,3 Mrd. € zu. Dieser
Anstieg wurde zum Teil kompensiert durch einen Rückgang der Forderungen an
Kreditinstitute und des Treuhandvermögens um jeweils 0,1 Mrd. €.
Darlehensauszahlungen von 1,1 Mrd. € standen Tilgungen von 0,8 Mrd. €
gegenüber. Darin waren 0,4 Mrd. € planmäßige sowie weitere 0,4 Mrd. €
außerplanmäßige Tilgungen enthalten. Die Finanzierung der Neuausleihungen
erfolgte im Wesentlichen aus Tilgungsrückflüssen und
Haushaltsmittelzuweisungen. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
und Kunden veränderten sich im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig. Insgesamt
waren im Berichtsjahr wieder alle langfristig gebundenen Mittel auch
langfristig durch Eigenkapital und langfristige Verbindlichkeiten finanziert.
Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben und ist auf Basis der Finanzplanung
auch für das Jahr 2005 gesichert.
Ertragslage
Das Zins- und Provisionsergebnis ist im abgelaufenen
Geschäftsjahr geringfügig um 0,2 Mio. € auf 184,0 Mio. € gesunken. Die
Zinserträge wie auch die Zinsaufwendungen haben sich jeweils um nahezu den
gleichen Betrag verringert. Bei den Zinserträgen lag dies im Wesentlichen an
verringerten Erträgen aus der Anlage von Liquiditätsüberschüssen, die in 2004
nicht mehr in vergleichbarem Maße wie im Vorjahr zur Verfügung standen. Der
Zinsaufwand reduzierte sich, da die Neuaufnahmen angesichts der günstigen
Kapitalmarktlage niedriger verzinslich sind als die Fälligkeiten.
Die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen sind im
Vergleich zum Vorjahr insgesamt nahezu konstant geblieben und betrugen 53,9
Mio. €. Der Personalaufwand ist um 5,2 Mio. € gestiegen. Verursacht wurde
dieser Anstieg maßgeblich durch erhöhte Zuführungen zu den Rückstellungen für
Altersversorgung und für Beihilfen. Der Sachaufwand hingegen verringerte sich
im Berichtsjahr um 5,2 Mio. €. Hier ist zu berücksichtigen, dass der
Sachaufwand im Jahr 2003 durch die erstmalige Bildung einer Rückstellung für
Archivierungskosten belastet war. Weiterhin war der Aufwand für
IT-Systementwicklungsleistungen sowie für den SAP-Betrieb geringer als im
Vorjahr und die mit der NRW.BANK geschlossenen Dienstleistungsverträge wirkten
sich im Vergleich zur Umlageverrechnung positiv aus.
Das Risiko- und Bewertungsergebnis im
Kreditgeschäft verbesserte sich um 26,7 Mio. € auf 75,7 Mio. €. Den akuten
Risiken der Wohnungsbauförderungsanstalt wurde durch Einzelwertberichtigungen
ausreichend Rechnung getragen. Zur Abdeckung latenter Risiken bestehen
gegenüber dem Vorjahr höhere Pauschalwertberichtigungen und Vorsorgereserven.
Insgesamt wurde im Berichtsjahr ein
Jahresüberschuss von 54,7 Mio. € erzielt. Der Jahresüberschuss stieg damit um
29,3 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr. Er wurde in voller Höhe dem
Landeswohnungsbauvermögen zugeführt.
Vorgänge von besonderer Bedeutung
Nach Schluss des Geschäftsjahres 2004 sind Vorgänge von
besonderer Bedeutung nicht eingetreten.
Risiken der zukünftigen Entwicklung
Gesetzlicher Auftrag der Wohnungsbauförderungsanstalt ist
es, Wohnungsbaukredite mit grundpfandrechtlicher Besicherung zu vergeben und zu
verwalten. Zu ihren Aufgaben gehört es, das Land Nordrhein-Westfalen bei der
Umsetzung der Wohnraumförderungsprogramme umfassend zu unterstützen.
Risiken, die einen wesentlichen Einfluss auf
die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Wfa haben
können, sind aus derzeitiger Sicht nicht feststellbar. Bereits erkennbaren
Risiken wurde in ausreichendem Umfang Rechnung getragen. Für latente Risiken
bestehen Pauschalwertberichtigungen und Vorsorgereserven.
Infolge kongruenter Finanzierung, einer
niedrigen Fremdfinanzierungsrate und der gesetzlichen Regelung gemäß § 21 Abs.
4 Wohnungsbauförderungsgesetz, nach dem ein negativer Zinssaldo vom Land
Nordrhein-Westfalen erstattet wird, bestehen keine Zinsänderungsrisiken.
Auch die seit Jahren nachlassende Bautätigkeit
im Wohnungsbereich hat zu keiner Anspannung auf den Wohnungsmärkten in
Nordrhein-Westfalen geführt: Im Gegenteil, die Wohnungsmarktlage ist in weiten
Teilen des Landes weiterhin entspannt. Prognosen zufolge sind geringere
Bevölkerungszahlen zu erwarten. Diese werden zu unterschiedlichen regionalen
Effekten führen. Die demografischen Veränderungen werden sich interregional als
auch innerhalb der Regionen in einzelnen Städten und auch innerhalb der
Kommunen in einzelnen Stadtteilen unterschiedlich auswirken. Gebiete mit weiter
wachsendem Wohnungsbedarf bei vorhandener spezieller Nachfrage werden Gebieten
mit hohen Leerstandszahlen aufgrund struktureller Defizite in den Bereichen
Infrastruktur, Umweltqualität und Sicherheit gegenüberstehen. Die Bedeutung der
Qualität der Wohnungsbestände als auch die genaue Struktur der
Wohnungsnachfrage wird zunehmend wichtiger. Gerade die in Zukunft zunehmende
Überalterung braucht auch im Wohnungsbau entsprechende Wohnungsangebote.
Für die Wfa kann die
Zunahme von Wohnungsleerständen ein zusätzliches Risiko bedeuten. Die
Untersuchungen der Wohnungsmarktbeobachtung haben ergeben, dass zum einen die
Zahl der Leerstände aktuell bereits ansteigt, zum anderen steigt die Zahl der
Unternehmen, die mit Vermietungsproblemen zu kämpfen haben. Ein zusätzliches
Risiko für die Wohnungsunternehmen ist die in den letzten Jahren gesunkene
Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit der Nachfrager, die sich aufgrund
schlechter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und Änderungen in der
Ausgestaltung der sozialen Sicherungssysteme auch in Zukunft nicht verbessern
wird. Daher sind auf mittlere Sicht bei einigen Wohnungsunternehmen und
Investoren wirtschaftliche Probleme zu erwarten. Gemeinsame Aufgabe von
Investoren und öffentlicher Hand bleibt es, die Wohnungsbestände marktgängig
und gleichzeitig ein ausgeglichenes regionales Angebot zu erhalten. Bereits
ergriffene Maßnahmen müssen fortgeführt werden.
Durch den Einsatz und die Weiterentwicklung
eines Risikomanagementsystems begegnet die Wfa den
steigenden Anforderungen an die Risikoüberwachung. Alle für die
Geschäftsentwicklung der Wfa relevanten Risiken
werden erfasst und bewertet. Die Verantwortlichen werden über diese Ergebnisse
im Rahmen einer regelmäßigen Berichterstattung informiert. Die Auswirkungen der
Mindestanforderungen an das Kreditgeschäft der Kreditinstitute (MaK) und der
Eigenkapitalanforderungen des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht (Basel II)
fließen unter Berücksichtigung der speziellen gesetzlichen Grundlagen der Wfa in den kontinuierlichen Weiterentwicklungs- und
Veränderungsprozess des Risikomanagementsystems der Wfa
ein.
Voraussichtliche Entwicklung
Die durch die Einführung des Wohnraumförderungsgesetzes
(2002) geänderten Fördermodalitäten haben insgesamt Akzeptanz gefunden. Dies
belegen die hohen Förderzahlen vor allem im Bereich des Mietwohnraums. Die von
Beginn an vorgesehene Verzinsung und die Verkürzung der Subventionsdauer der
Darlehen lassen eine positive strukturelle Veränderung des
Förderdarlehensgeschäftes erwarten.
Im Bereich des selbst genutzten Wohneigentums
ist weiter mit einer Abschwächung der Nachfrage zu rechnen. Sowohl die
schwachen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als auch die im Zuge der
Diskussion um die Eigenheimzulage vorgezogenen Investitionsentscheidungen
vieler Bauherren lassen eine geringere Nachfrage in der Zukunft erwarten.
Das Wohnraumförderungsprogramm 2005 bleibt
gegenüber dem Programm 2004 fast unverändert. Vorgesehen ist die Förderung von
13.500 Wohnungen mit einem Bewilligungsvolumen von 810 Mio. €. Die Mittel
sollen für den Neubau von 4.800 Mietwohnungen und den Neubau und Erwerb von
8.000 Wohnungen im selbst genutzten Wohneigentum eingesetzt werden. Ebenso ist
die Förderung von Sonderwohnformen mit 700 Wohneinheiten vorgesehen, die
behinderten und pflegebedürftigen Menschen dienen sollen.
Die Förderung im Bereich des Pflegewohnens, die
im Jahr 2004 Pilotcharakter hatte, wird fortgesetzt. Gefördert wird Wohnraum
für Wohngemeinschaften und -gruppen im Zusammenhang mit der Schaffung von
Mietwohnraum und in Wohnheimen. Zusätzlich werden auch Mittel für investive
Maßnahmen in den Gebäudebestand in Höhe von 175 Mio. € zur Verfügung gestellt.
Damit sollen die Modernisierung von Wohnungen und der Ausbau und die
Erweiterung von Wohnraum gefördert werden.
Nach dem derzeitigen Stand der Planungen geht
die Wfa für das Jahr 2005 von einem steigenden
Förderdarlehensbestand aus. Gegenüber dem Vorjahr wird nur ein leichter Anstieg
des Landeswohnungsbauvermögens prognostiziert. Die Wfa
erwartet wieder Vorsorgeaufwendungen auf dem Niveau des Vorjahres.
Anlage
(Wfa-Jahresbilanz zum 31.12.2004;
Gewinn- und Verlustrechnung; Anhang)
- MBl.
NRW. 2005 S. 673
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