Ministerialblatt (MBl. NRW.)
Ausgabe 2019 Nr. 19 vom 24.9.2019 Seite 399 bis 496
| Bescheinigungsrichtlinien zur Anwendung der §§ 7h, 10f und § 11a des Einkommensteuergesetzes Gemeinsamer Runderlass des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung und des Ministeriums der Finanzen |
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| Normkopf Norm Normfuß |
| zugehörige Anlagen : |
Bescheinigungsrichtlinien zur Anwendung der §§ 7h, 10f und § 11a des Einkommensteuergesetzes Gemeinsamer Runderlass des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung und des Ministeriums der Finanzen
231
Bescheinigungsrichtlinien
zur Anwendung der §§ 7h, 10f und § 11a
des Einkommensteuergesetzes
Gemeinsamer Runderlass
des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung
und des Ministeriums der Finanzen
Vom 5. September 2019
Die Inanspruchnahme von erhöhten Absetzungen für Herstellungskosten oder
Anschaffungskosten bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen
Entwicklungsbereichen nach § 7h des Einkommensteuergesetzes in der Fassung der
Bekanntmachung vom 8. Oktober 2009 (BGBl. I S. 3366, 3862), das zuletzt durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 4. August 2019 (BGBl. I S. 1122) geändert worden
ist, im Folgenden EStG, sowie die Regelung über den Abzug von Erhaltungsaufwand
nach § 11a EStG an solchen Gebäuden setzen eine Bescheinigung der zuständigen
Gemeindebehörde voraus. Entsprechendes gilt für die Steuerbegünstigung nach §
10f EStG bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden in Sanierungsgebieten
und städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
1
Bescheinigungsverfahren
1.1
Beantragung der Bescheinigung
1.1.1
Die Bescheinigung muss schriftlich von den Eigentümern beziehungsweise einer
oder einem wirksam Bevollmächtigten beantragt werden, vergleiche Muster 1 -
Anlage 1. An eine Vertretung ist eine Bescheinigung nur zu erteilen, wenn eine
wirksame Vertretungsvollmacht vorliegt.
1.1.2
Die Bescheinigung ist objektbezogen zu beantragen. Für Gebäudeteile, die
selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen
und im Teileigentum stehende Räume sind grundsätzlich jeweils eigenständige
Bescheinigungen auszustellen, vergleiche Muster 2 - Anlage 2.
1.1.3
In Fällen von Bauträger- oder Erwerbermodellen und Wohn- und
Teileigentumsgemeinschaften kann stattdessen eine Gesamtbescheinigung inklusive
der Aufteilung auf die einzelnen Teilobjekte ausgestellt werden, soweit die
Antragstellerin oder der Antragsteller wirksam von den jeweiligen Erwerbern
bevollmächtigt wurde. Ist eine Gesamtbescheinigung erteilt worden, dürfen für
diese Erwerber keine Einzelbescheinigungen mehr erteilt werden. Zur
erforderlichen objektbezogenen Aufteilung der begünstigten Aufwendungen
vergleiche Nummer 5.
1.2
Umfang des Bescheinigungsverfahrens
1.2.1
Das Bescheinigungsverfahren umfasst die Prüfung,
a) ob das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
städtebaulichen Entwicklungsbereich belegen ist, vergleiche Nummer 2 und 4,
b) ob Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 7h Absatz 1
Satz 1 EStG oder andere Maßnahmen im Sinne des § 7h Absatz 1 Satz 2 EStG durchgeführt
worden sind, vergleiche Nummer 3,
c) in welcher Höhe Aufwendungen für Maßnahmen, die die Voraussetzungen der
Nummer 2 erfüllen, angefallen sind, vergleiche Nummer 5,
d) inwieweit Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln durch eine für Sanierungsgebiete
oder städtebauliche Entwicklungsbereiche zuständige Behörde bewilligt worden
sind oder nach Ausstellung der Bescheinigung bewilligt werden, vergleiche
Nummer 6.
1.2.2
Die Bescheinigung unterliegt weder in rechtlicher noch in tatsächlicher
Hinsicht der Nachprüfung durch das Finanzamt. Es handelt sich hierbei um einen
Verwaltungsakt in Form eines Grundlagenbescheides, an den das Finanzamt im
Rahmen des gesetzlich vorgegebenen Umfangs gebunden ist, vergleiche § 175
Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 der Abgabenordnung in der
Fassung der Bekanntmachung vom 1. Oktober 2002 (BGBl. I S. 3866; 2003 I S. 61),
diezuletzt durch Artikel 10 des Gesetzes vom 11. Juli 2019 (BGBl. I S. 1066)
geändert worden ist. Ist jedoch für das Finanzamt offensichtlich, dass die
Bescheinigung für Maßnahmen erteilt worden ist, bei denen die gesetzlichen
Voraussetzungen nicht vorliegen, hat das Finanzamt ein Remonstrationsrecht, das
heißt, es kann die Gemeindebehörde zur Überprüfung veranlassen sowie um
Rücknahme oder Änderung der Bescheinigung innerhalb der Jahresfrist gemäß § 48
Absatz 4 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen vom
12. November 1999 (GV. NRW. 1999 S. 602), das zuletzt durch Gesetz vom 17. Mai 2018 (GV. NRW. S. 244) geändert worden ist, im Folgenden VwVfG NRW, nach
Maßgabe des § 48 Absatz 1 VwVfG NRW bitten. Die Gemeindebehörde ist
verpflichtet, dem Finanzamt die Rücknahme oder Änderung der Bescheinigung
mitzuteilen, vergleiche § 4 der Mitteilungsverordnung, im Folgenden MV, vom 7.
September 1993 (BGBl. I S. 1554), die zuletzt durch Gesetz vom 23. Dezember
2003 (BGBl. I S. 2848) geändert worden ist.
1.2.3
Die bescheinigten Aufwendungen können steuerrechtlich nur berücksichtigt
werden, wenn auch die weiteren steuerrechtlichen Voraussetzungen, die durch das
zuständige Finanzamt geprüft werden, vorliegen, vergleiche Nummer 7.
1.2.4
Um der Eigentümerin oder dem Eigentümer frühzeitig Klarheit über den Inhalt der
zu erwartenden Bescheinigung zu geben, kann die Gemeindebehörde bereits im
Rahmen des Abschlusses der Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarung,
beziehungsweise der Anordnung der Maßnahmen gemäß § 177 des Baugesetzbuchs in
der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), im
Folgenden BauGB, eine schriftliche Zusicherung
nach § 38 VwVfG NRW über die zu erwartende Bescheinigung geben. Die dabei
zugrunde gelegten Voraussetzungen sind eindeutig darzustellen.
1.2.5
Die schriftliche Zusicherung hat den Hinweis zu enthalten, dass allein die
zuständige Finanzbehörde prüft, ob steuerlich begünstigte Anschaffungs-,
Herstellungs- oder Erhaltungskosten im Sinne der §§ 7h, 10f und 11a EStG oder hiernach nicht begünstigte
andere Kosten vorliegen.
Die Zusicherung ist keine Bescheinigung im Sinne des § 7h Absatz 2 EStG. Sie
ist nicht zur Vorlage geeignet, um die erhöhten Absetzungen in Anspruch zu
nehmen.
1.2.6
Eine verbindliche Auskunft über die voraussichtliche Bemessungsgrundlage der
Steuervergünstigung kann nur das zuständige Finanzamt bei Vorliegen einer
schriftlichen Zusicherung der Gemeindebehörde unter den allgemeinen
Voraussetzungen für die Erteilung einer verbindlichen Auskunft durch das
Finanzamt nach § 89 der Abgabenordnung geben. Voraussetzung hierfür ist eine
Zusicherung nach dem als Anlage 3 beigefügten Muster 3.
2
Belegenheit des Gebäudes in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
städtebaulichen Entwicklungsbereich
2.1
Das Gebäude muss in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
städtebaulichen Entwicklungsbereich belegen sein, vergleiche auch Nummer 4.
Aufwendungen für Maßnahmen an Gebäuden in anderen Gebieten, zum Beispiel Stadt-
und Dorferneuerungsmaßnahmen im Rahmen von Landesprogrammen ohne Anwendung des
Besonderen Städtebaurechts des BauGB oder Maßnahmen im Sinne der §§ 171a - 171e
BauGB, sind nicht begünstigt.
2.2
Sanierungsgebiete werden durch Beschluss der Gemeinde in der Form einer
Sanierungssatzung gemäß § 142 BauGB förmlich festgelegt.
2.3
Städtebauliche Entwicklungsbereiche können nach dem 31. Mai 1990 und vor dem 1.
Mai 1993 durch gemeindliche Satzung nach §§ 6 und 7 Maßnahmengesetz zum
Baugesetzbuch oder nach dem 30. April 1993 durch gemeindliche Satzung nach §
165 BauGB förmlich festgelegt worden sein.
3
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 7h Absatz 1 Satz 1
EStG oder andere Maßnahmen im Sinne des § 7h Absatz 1 Satz 2 EStG
Die Gemeinde hat zu bescheinigen, dass
a) Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB,
vergleiche Nummer 3.1, oder
b) Maßnahmen, zu deren Durchführung sich die Eigentümerin oder der Eigentümer
gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat und die der Erhaltung, Erneuerung und
funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner
geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben
soll, vergleiche Nummer 3.2,
durchgeführt worden sind und die Maßnahmen den Zielen und Zwecken der
städtebaulichen Sanierung nach § 136 BauGB oder Entwicklung nach § 165 BauGB
entsprechen.
3.1
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB (§ 7h
Absatz 1 Satz 1 EStG)
3.1.1
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten oder
Entwicklungsbereichen im Sinne des § 177 BauGB sind Maßnahmen, die eine
Gemeinde zur Beseitigung von Missständen durch ein Modernisierungsgebot und zur
Behebung von Mängeln durch ein Instandsetzungsgebot anordnet, vergleiche auch
Nummer 4. Die Beseitigung von Missständen und Behebung von Mängeln sind
Maßnahmen, die den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Sanierung und
Entwicklung dienen.
3.1.2
Bescheinigungsfähig sind auch Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen im
Sinne des § 177 BauGB, die auf Grund einer vor Beginn der Baumaßnahme
abgeschlossenen, schriftlich festgehaltenen Vereinbarung zwischen der
Eigentümerin oder dem Eigentümer und der Gemeinde durchgeführt worden sind. Bei
der Vereinbarung kann sich die Gemeinde der Antragsunterlagen zur Genehmigung
nach § 144 Absatz 1 BauGB bedienen. Die fehlende Vereinbarung kann nicht durch
die Erteilung einer Baugenehmigung oder den Genehmigungsbescheid nach § 145
BauGB ersetzt werden.
3.1.1
Modernisierung
3.1.1.1
Durch Modernisierung zu beseitigende Missstände liegen nach § 177 Absatz 2
BauGB insbesondere vor, wenn das Gebäude nicht den allgemeinen Anforderungen an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht. Die Obergrenze für bauliche
Anforderungen bilden die Ziele und Zwecke der Sanierung, vergleiche § 136 in
Verbindung mit § 140 Nummer 3 BauGB, oder Entwicklung, vergleiche § 165 Absatz
3 BauGB, die Vorschriften der Landesbauordnung 2018 in der Fassung vom 21. Juli
2018, geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 26. März 2019 (GV. NRW. S. 193), und andere
öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Mindestanforderungen an die
Bauausführung und die Gebäudeausstattung.
3.1.1.2
Nicht jedes Zurückbleiben hinter den heutigen Anforderungen begründet dabei
einen Missstand.
3.1.1.3
Den Maßstab für den bescheinigungsfähigen erforderlichen Umfang der
Modernisierung bilden die von der Gemeinde der Gesamtmaßnahme zugrunde gelegten
Ziele und Zwecke der Sanierung oder Entwicklung, zum Beispiel die Sicherung und
Stärkung der vorhandenen Wohnfunktion in einem Stadtgebiet durch Erhaltung von
preiswertem Wohnraum oder durch notwendige Ergänzung vorhandener Wohnungen,
soweit dies aus anderen Gründen nicht ausgeschlossen werden muss.
3.1.1.4
Liegt infolge der Modernisierung nach Beendigung der Maßnahmen der
Gebrauchswert des Gebäudes weit über diesen Anforderungen der Sanierung oder
Entwicklung, können die Maßnahmen in der Regel nicht gänzlich, sondern nur
insoweit bescheinigt werden, als dass sie der Verpflichtung gegenüber der
Gemeinde entsprechen, zum Beispiel so genannte Luxusmodernisierungen von
Wohnungen. Für Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer unerwünschten Änderung
der bestehenden Sozialstruktur oder Gewerbestruktur führen, ist die
Bescheinigung insgesamt zu versagen.
3.1.2
Instandsetzung
Durch Instandsetzung zu behebende Mängel im Sinne des § 177 Absatz 3 BauGB
liegen vor, wenn durch nachträgliche Verschlechterung des Gebäudes, zum
Beispiel durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen
Dritter, insbesondere
a) die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes nicht nur unerheblich
beeinträchtigt wird,
b) das Gebäude nach seiner äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild
nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
c) das Gebäude erneuerungsbedürftig ist und wegen seiner städtebaulichen,
insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben
soll. Dafür ist nicht erforderlich, dass es sich um ein Baudenkmal im Sinne des
Denkmalschutzgesetzes, im Folgenden DSchG, vom 11. März 1980, das zuletzt durch
Artikel 5 des Gesetzes vom 15. November 2016 (GV. NRW. S. 934) geändert worden ist,
handelt.
Bescheinigungsfähig sind nur Maßnahmen, die auf die Wiederherstellung des
baulichen Zustandes gerichtet sind, der ursprünglich vorhanden war, vergleiche
aber Nummer 3.3. Laufende Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht steuerlich
begünstigt.
3.2
Andere Maßnahmen an Gebäuden, die wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen
oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen (§ 7h Absatz 1 Satz 2
EStG)
3.2.1
Die Gemeinde muss neben der Belegenheit des Gebäudes in einem Sanierungsgebiet
oder städtebaulichen Entwicklungsbereich bescheinigen, dass es sich um ein
wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung
erhaltenswertes Gebäude handelt. Diese bescheinigungsfähigen Aufwendungen für
Herstellungskosten von Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und
funktionsgerechten Verwendung des Gebäudes dienen, gehen über die Aufwendungen
nach § 7h Absatz 1 Satz 1 EStG hinaus, vergleiche Nummer 3.1. Das Gebäude muss
kein Baudenkmal im Sinne des DSchG sein. Soweit es sich bei dem Gebäude um ein
Baudenkmal handelt, ist auf die Möglichkeit der erhöhten Absetzung bei
Baudenkmälern nach § 7i EStG hinzuweisen. Im Übrigen sind in diesen Fällen die
Bestimmungen des DSchG zu beachten.
3.2.2
In Betracht kommen Maßnahmen, die zur sinnvollen Nutzung des erhaltenswerten
Gebäudes objektiv und nicht nur nach den Bedürfnissen der oder des Berechtigten
notwendig sind. Zu solchen Maßnahmen zählen zum Beispiel
a) der Erhalt und die Erneuerung eines Gebäudes oder Gebäudeteiles, das für die
Raumbildung eines Straßenzuges oder Marktplatzes von besonderer Bedeutung ist,
b) die Umnutzung oder Umgestaltung eines Gebäudes – zum Beispiel im Rahmen
einer Konversion – oder Gebäudeteils, zum Beispiel im Erd- oder Dachgeschoss,
zum Beispiel wenn das Gebäude unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sonst
nicht mehr nutzbar ist oder wenn das Gebäude nach den Zielen und Zwecken der
städtebaulichen Sanierung nach § 136 in Verbindung mit § 140 Nummer 3 BauGB
oder Entwicklung nach § 165 BauGB eine andere Funktion erhalten soll,
c) Maßnahmen zur notwendigen Anpassung an den allgemeinen Wohnungsstandard über
die Mindestanforderungen für Modernisierung im Sinne des § 177 BauGB hinaus,
vergleiche Nummer 3.1.1. Dazu gehört jedoch zum Beispiel nicht der Einbau eines
offenen Kamins oder eines Kachelofens, wenn bereits eine Heizungsanlage
vorhanden ist, oder von Schwimmbecken, Sauna, Bar oder ähnlichem.
3.2.3
Maßnahmen zur Errichtung neuer Stellplätze oder Garagen innerhalb oder
außerhalb des Gebäudes können nur bescheinigt werden, wenn sie zur sinnvollen
Nutzung des Gebäudes unerlässlich sind.
3.2.4
Aufwendungen für neue Gebäudeteile zur Erweiterung der Nutzfläche, zum Beispiel
Anbauten oder Erweiterungen, können nicht bescheinigt werden. Ausnahmen sind
denkbar, wenn die Aufwendungen zur sinnvollen Nutzung unerlässlich sind und
ohne sie eine Nutzung entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen
Sanierung gemäß § 136 in Verbindung mit § 140 Nummer 3 BauGB oder Entwicklung
gemäß § 165 BauGB objektiv und nicht nur nach den Bedürfnissen der Berechtigten
ausgeschlossen ist. Entsprechendes gilt für Ausbauten, zum Beispiel des
Dachgeschosses zur Erweiterung der Nutzfläche.
3.2.5
Ergibt sich nicht schon aus den tatsächlichen Gegebenheiten, zum Beispiel nicht
zeitgemäßer Umfang der Nutzfläche oder bauphysikalische Sensibilität eines
Gebäudes, dass die Aufwendungen zur Erweiterung der Wohn- oder Nutzfläche
beziehungsweise zur sinnvolle Umnutzung unerlässlich sind, so kann die
Erforderlichkeit durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden.
3.2.6
Bei Umnutzungen und Nutzungserweiterungen ist auch der rechtfertigende
Ausnahmetatbestand zu bescheinigen und zu begründen, dass die Aufwendungen zur
sinnvollen Nutzung unerlässlich sind und ohne sie eine Nutzung entsprechend den
Zielen und Zwecken der städtebaulichen Sanierung oder Entwicklung objektiv und
nicht nur nach den Bedürfnissen der oder des Berechtigten ausgeschlossen ist.
3.2.7
Entsteht durch die Baumaßnahmen ein steuerrechtlich selbständiges
Wirtschaftsgut, zum Beispiel eine getrennt vom Gebäude errichtete Tiefgarage
oder Außenanlagen, zum Beispiel Straßenzufahrten, Hofbefestigung, Grün- und
Gartenanlagen, sind die Aufwendungen grundsätzlich nicht nach § 7h EStG
begünstigt. Die Prüfung, ob ein selbständiges Wirtschaftsgut entstanden ist,
obliegt dem Finanzamt, vergleiche Nummer 7.
3.2.8
Die Kosten für die Installation von Photovoltaikanlagen sind nicht begünstigt.
3.2.9
Bescheinigungsfähig sind nur Maßnahmen, zu deren Durchführung sich die
Eigentümerin oder der Eigentümer gegenüber der Gemeinde vertraglich
verpflichtet hat, zum Zeitpunkt der Verpflichtung vergleiche auch Nummer 4.
3.3
Wiedererrichtung eines Gebäudes
3.3.1
Der Abbau und die anschließende Wiedererrichtung des Gebäudes unter
weitestgehender Wiederverwendung der alten Bauteile (zum Beispiel Teile der
Fachwerktragkonstruktion und Dachdeckung) ist nur dann eine
bescheinigungsfähige Sanierungsmaßnahme im Sinne des § 177 BauGB in Verbindung
mit § 7h Absatz 1 Satz 2 EStG, wenn diese Rekonstruktion aus bautechnischen,
sicherheitstechnischen oder wirtschaftlichen Gründen geboten ist.
3.3.2
Die Kosten der Wiedererrichtung eines Gebäudes nach historischem Vorbild nach
dem Abriss oder des Wiederaufbaus eines zerstörten Gebäudes oder Gebäudeteils,
zum Beispiel in einer Baulücke sind keine bescheinigungsfähigen Aufwendungen
nach § 7h EStG.
4
Festlegung des Sanierungsgebiets oder städtebaulichen Entwicklungsbereichs und
Modernisierungs- oder Instandsetzungsverpflichtung vor Beginn der Baumaßnahme
4.1
Vor Beginn der Baumaßnahme muss
a) das Sanierungsgebiet oder der städtebauliche Entwicklungsbereich förmlich
festgelegt sein und
b) das Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot ausgesprochen oder die
Vereinbarung abgeschlossen worden sein, vergleiche Nummer 3.1.
Soweit einzelne Baumaßnahmen bereits vor Erfüllung dieser Voraussetzungen
durchgeführt wurden, kann eine Bescheinigung nicht erteilt werden. Die
nachträgliche Festlegung oder Verpflichtung reicht nicht aus.
4.2
Werden das Sanierungsgebiet oder der städtebauliche Entwicklungsbereich oder
die Verpflichtung im Verlaufe einer Baumaßnahme festgelegt, können nur die nach
diesem Zeitpunkt durchgeführten Maßnahmen bescheinigt werden.
4.3
Wird die dem Objekt zugrunde liegende Sanierungssatzung während der
Durchführung der Baumaßnahme oder danach aufgehoben, ist dies für die
Begünstigung der bereits entstandenen oder noch entstehenden Aufwendungen ohne
Bedeutung. Ausschlaggebend ist alleine die förmliche Festlegung als
Sanierungsgebiet oder städtebaulicher Entwicklungsbereich im Zeitpunkt des
Beginns der Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme.
4.4
Die Gemeindebehörde hat bereits bei Anordnung des Modernisierungs- oder
Instandsetzungsgebots oder im Rahmen der Vereinbarung, vergleiche Nummer 3.1
hinzuweisen auf
a) die Bedeutung für die Erteilung einer Bescheinigung und
b) das eigenständige Prüfungsrecht des Finanzamts, vergleiche Nummer 7.
5
Höhe der zu bescheinigenden Aufwendungen
5.1
Die Gemeinde hat nur tatsächlich angefallene Aufwendungen zu bescheinigen. Dazu
gehört nicht die eigene Arbeitsleistung der Eigentümerin oder des Eigentümers
oder die Arbeitsleistung unentgeltlich Beschäftigter. Zu den
bescheinigungsfähigen Aufwendungen gehören aber die auf begünstigte Maßnahmen
entfallenden Lohn- und Gehaltskosten für eigene Arbeitnehmerinnen oder
Arbeitnehmer, Material und Betriebskosten sowie Aufwendungen für Arbeitsgeräte.
Genehmigungs- und Prüfungsgebühren gehören zu den Kosten der genehmigten oder
geprüften Baumaßnahme. Skonti, anteilige Beiträge zur Bauwesenversicherung oder
sonstige Abzüge mindern die zu berücksichtigenden Kosten. Die Prüfung schließt
keine Preis- oder Angebotskontrolle ein.
5.2
Gemeinkosten, Funktionsträgergebühren, Gewinnaufschläge, Grunderwerbsteuer
und weitere Nebenkosten
5.2.1
Zu den begünstigten Aufwendungen gehören grundsätzlich auch die Gemeinkosten.
5.2.2
Werden bei in Eigenleistung durchgeführten Maßnahmen Nebenkosten wie zum
Beispiel Aufwendungen für angeschaffte Werkzeuge oder Maschinen, Fahrtkosten
und ähnliches geltend gemacht, hat die Bescheinigungsbehörde deren
Erforderlichkeit dem Grunde nach zu bestätigen, jedoch nicht zu bescheinigen.
Dem Finanzamt bleibt die Prüfung der Höhe der steuerbegünstigten Kosten
vorbehalten. In diesen Fällen ist in der Spalte „Prüfvermerk“ der
Rechnungsaufstellung, vergleiche Muster 1 - Anlage 1, Anlage zu Nummer 4, ein
entsprechender Hinweis aufzunehmen.
5.2.3
In die Bescheinigung ist in diesem Fall folgender Zusatz aufzunehmen:
„Der Bauherr hat Maßnahmen in Eigenleistung durchgeführt. In diesem
Zusammenhang wurden über die bescheinigte Summe hinaus Nebenkosten beantragt,
vergleiche Rechnungsaufstellung. Die Prüfung und Zurechnung dieser Kosten zu
den gemäß §§ 7i, 10f und 11b Einkommensteuergesetz begünstigten Aufwendungen
obliegt dem Finanzamt.“
5.2.4
In Bauträgerfällen gehören zu den begünstigten Aufwendungen außerdem die
sogenannten Funktionsträgergebühren, zum Beispiel Kosten eines Sanierungs- oder
Entwicklungsträgers oder von Beauftragten im Sinne der §§ 157 und 167 BauGB,
Baubetreuungskosten, vergleiche im Einzelnen das Schreiben des
Bundesfinanzministeriums vom 20. Oktober 2003 (BStBl. I S. 546), der
Gewinnaufschlag des Bauträgers, die Grunderwerbsteuer sowie weitere
Anschaffungsnebenkosten. Sie sind in einer von der Antragstellerin oder dem
Antragsteller vorzulegenden Aufstellung, vergleiche Muster 1 - Anlage 1, Anlage
zu Nummer 5, zu erfassen, die der Bescheinigung beizufügen ist. Die
Entscheidung, ob diese Aufwendungen zum Beispiel den Herstellungs- oder
Anschaffungskosten oder den sofort abziehbaren Werbungskosten zuzurechnen sind,
obliegt dem Finanzamt.
5.2.5
Gemeinkosten, Funktionsträgergebühren, Gewinnaufschläge des Bauträgers, die
Grunderwerbsteuer oder weitere Nebenkosten sind dementsprechend nicht zu
bescheinigen. Stattdessen ist der Bescheinigung die unter Nummer 5.2.4
genannte, von der Antragstellerin oder dem Antragsteller vorzulegende
Aufstellung dieser Kosten nachrichtlich beizufügen. In die Bescheinigung ist
folgender Zusatz aufzunehmen:
„Zusätzlich gehören zu den begünstigten Aufwendungen Gemeinkosten,
Funktionsträgergebühren, Gewinnaufschläge des Bauträgers, die Grunderwerbsteuer
sowie weitere Nebenkosten, vergleiche die beigefügte Anlage „Aufstellung der
Gemeinkosten, Funktionsträgergebühren, Gewinnaufschläge, Grunderwerbsteuer und
weiterer Nebenkosten“. Davon ist jedoch nur der Anteil gemäß §§ 7h, 10f, 11a
EStG begünstigt, der nach den Feststellungen des Finanzamts zu den
Anschaffungskosten im Sinne des § 7h Absatz 1 Satz 3 EStG oder den
Herstellungskosten gehört, die auf die begünstigten Baumaßnahmen entfallen.“
5.3
Zur hieraus folgenden Prüfverpflichtung des Finanzamts vergleiche Nummer 7.
6
Nachweis der Aufwendungen
6.1
Alle Rechnungsbeträge aus den detaillierten, nachvollziehbaren und prüffähigen
Originalrechnungen sind von der Antragstellerin oder dem Antragsteller
vollständig nach Gewerken geordnet entsprechend dem Vordruck, Muster 1 - Anlage
1, Anlage zu Nummer 4, aufzulisten. Darin sind auch Angaben zum Zahlbetrag und
Zahlungsdatum der einzelnen Rechnungen sowie zum Zeitpunkt der Ausführung der
Baumaßnahme zu tätigen. Außerdem muss daraus hervorgehen, welche der Rechnungen
und in welcher Höhe Aufwendungen aus zusammengefassten Rechnungen auf
Außenanlagen entfallen und welcher Art diese Außenanlagen sind. Der
Antragstellerin oder dem Antragsteller nur elektronisch zugegangene Rechnungen
können als Originalrechnungen nur berücksichtigt werden, wenn die Echtheit der
Herkunft und die Unversehrtheit des Inhalts der Rechnungen durch die Vorlage
weiterer Unterlagen, zum Beispiel Werkvertrag, Überweisungs- oder
Zahlungsbeleg, nachgewiesen werden und die Lesbarkeit der Rechnungen und
weiteren Unterlagen gewährleistet ist.
6.2
Erforderlich ist die Vorlage der Schlussrechnungen. Abschlagsrechnungen und
Kostenvoranschläge ersetzen keine Schlussrechnung. Kassenzettel müssen Menge,
Artikel und Preis eindeutig erkennen lassen. Pauschalrechnungen von Handwerkern
können nur berücksichtigt werden, wenn das Original-Angebot, das dem
Pauschalvertrag zugrunde liegt, beigefügt ist. Wenn es zur Prüfung der
Einzelleistungen erforderlich ist, kann die Vorlage der Original-Kalkulation
verlangt werden.
6.3
Genehmigungs- und Prüfungsgebühren gehören zu den Kosten der genehmigten oder
geprüften Baumaßnahme.
6.4
Bei Bauherrinnen oder Bauherren, beziehungsweise Erwerberinnen oder Erwerbern,
die einen Bauträger, Baubetreuer oder Generalunternehmer mit der Durchführung
der Maßnahmen beauftragt haben, und in vergleichbaren Fällen ist die notwendige
Prüfung der Einzelleistungen nur möglich, wenn die Antragstellerin oder der
Antragsteller die spezifizierten Originalrechnungen der Handwerker,
Subunternehmer und Lieferanten an den Bauträger oder Ähnliche sowie einen
detaillierten Einzelnachweis über die Vergütungen für dessen eigene Leistungen
vorlegt. Wenn es zur Prüfung der Einzelleistungen erforderlich ist, kann die
Vorlage der Original-Kalkulation verlangt werden.
6.5
Ist die Vorlage der Schlussrechnungen wegen der Insolvenz des Bauträgers nicht
möglich, kann die Bescheinigung nur erteilt werden, wenn die begünstigten
Aufwendungen einzeln nach Gewerken durch ein von der Erwerberin oder vom
Erwerber vorzulegendes Gutachten einer oder eines Bausachverständigen
nachgewiesen werden und sie oder er die Insolvenz des Bauträgers glaubhaft
macht. Der an den Bauträger gezahlte Kaufpreis bildet die Obergrenze der
bescheinigungsfähigen Aufwendungen. Dies gilt analog, wenn eine Schlussrechnung
für ein einzelnes Gewerk wegen Insolvenz des beauftragten Unternehmens nicht
vorgelegt werden kann.
7
Inhalt der Bescheinigung
7.1
Die Gemeindebehörde hat zu bescheinigen, ob die dem Bescheinigungsantrag
zugrunde liegende Maßnahme durchgeführt wurde und die Kosten durch Vorlage der
Originalrechnungen nachgewiesen wurden.
7.2
Die eingereichte Rechnungsaufstellung ist zugleich Bestandteil der
Bescheinigung. Sie ist daher der Bescheinigung immer beizufügen. Die
Gemeindebehörde hat darauf die anerkannten Aufwendungen kenntlich zu machen.
7.3
Betreffen Baumaßnahmen mehrere Sanierungs- oder Entwicklungsobjekte, für die
jeweils selbständige Bescheinigungen auszustellen sind, zum Beispiel mehrere
Eigentumswohnungen in einem Gesamtobjekt, vergleiche Nummer 1.1, oder für die
eine Gesamtbescheinigung ausgestellt wird, ist die Zuordnung der
Gesamtaufwendungen grundsätzlich nach den vorgelegten Aufteilungsschlüsseln
vorzunehmen, sofern diese nach rein wirtschaftlichen Kriterien erfolgten.
Andernfalls sind die Gesamtaufwendungen nach den folgenden Grundsätzen auf die
Einzelobjekte aufzuteilen:
a) Die das Gesamtgebäude, also Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel tragende
Elemente, Fassade, Dach, Treppenhaus, betreffenden Kosten sind den
eigenständigen Gebäudeteilen jeweils anteilig nach dem Verhältnis der
Nutzflächen zuzuordnen.
b) Aufwendungen, die nicht das Gesamtgebäude betreffen, sind ebenfalls im
Nutzflächenverhältnis aufzuteilen, soweit die Ausstattung der einzelnen
Gebäudeteile identisch ist, zum Beispiel vergleichbare Fliesen, Bodenbeläge,
Sanitärinstallationen. Weichen die Ausstattungsmerkmale, zum Beispiel aufgrund
von Sonderwünschen der Eigentümerinnen oder Eigentümer, voneinander ab oder
betreffen Baumaßnahmen nur eine Wohnung, zum Beispiel im Falle eines
Dachgeschossausbaus, ist eine direkte Zuordnung zum Einzelobjekt vorzunehmen.
7.4
In Fällen, in denen der Bauträger die einzelnen Eigentumseinheiten zu
unterschiedlichen Quadratmeterpreisen veräußert, kann eine abweichende
Aufteilung in Betracht kommen.
7.5
Gesamtaufwendungen sind die dem Bauträger in Rechnung gestellten und an die
Erwerberin oder den Erwerber weitergegebenen Kosten für Baumaßnahmen.
7.6
Bei mehrjährigen Baumaßnahmen sind der Beginn und das Ende der Baumaßnahmen in
die Bescheinigung aufzunehmen.
7.7
Die Antragstellerin oder der Antragsteller hat in der Rechnungsaufstellung,
vergleiche Muster 1 - Anlage 1, Anlage zu Nummer 4, kenntlich zu machen, in
welcher Höhe Aufwendungen auf Außenanlagen entfallen und welcher Art diese
Außenanlagen sind, vergleiche Nummer 6. Die Gemeindebehörde hat in der
Rechnungsaufstellung zu vermerken, ob und inwieweit Aufwendungen für
Außenanlagen in der bescheinigten Summe enthalten sind. Die Gemeindebehörde
soll Aufwendungen für Außenanlagen, die eindeutig nicht zu den Anschaffungs-
oder Herstellungskosten oder zum Erhaltungsaufwand des Gebäudes gehören, von
vornherein nicht bescheinigen. Das Finanzamt prüft für die bescheinigten
Aufwendungen für Außenanlagen, ob diese zu den Herstellungs- oder
Anschaffungskosten oder zum Erhaltungsaufwand des Gebäudes gehören und damit
nach §§ 7h, 10f, 11a EStG begünstigt sind. § 10g EStG bleibt unberührt.
7.8
Zu den bescheinigungsfähigen Aufwendungen gehört auch die in den Rechnungen
ausgewiesene Umsatzsteuer. Schuldet der Bauherr die Umsatzsteuer aus den von
ihm bezogenen Leistungen nach § 13b des Umsatzsteuergesetzes in der Fassung der
Bekanntmachung vom 21. Februar 2005 (BGBl. I S. 386), das zuletzt durch Artikel
9 des Gesetzes vom 11. Dezember 2018 (BGBl. I S. 2338) geändert worden ist ,
kann die von ihm an das Finanzamt abgeführte Umsatzsteuer in die Bescheinigung
einbezogen werden. Voraussetzung ist, dass die Anmeldung und Zahlung der nach §
13b Umsatzsteuergesetz geschuldeten Umsatzsteuer nachgewiesen ist.
7.9
Soweit die Umsatzsteuer als Vorsteuer abzugsfähig ist, kann die Bescheinigung
auf Begehren der Antragstellerin oder des Antragstellers auf die
Nettorechnungsbeträge beschränkt werden.
8
Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln
8.1
In die Bescheinigung sind die Zuschüsse aufzunehmen, die aus Sanierungs- oder
Entwicklungsförderungsmitteln – in der Regel Städtebauförderung – bewilligt
wurden. Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmittel sind Mittel des Bundes,
der Länder, der Gemeinden oder der Gemeindeverbände, die zur Förderung der
Entwicklung oder Sanierung bestimmt sind, vergleiche §§ 164a und 164b BauGB.
Etwaige Zuschüsse aus anderen Förderprogrammen brauchen nicht bescheinigt zu
werden.
8.2
Durch geeignete organisatorische Maßnahmen ist sicherzustellen, dass die
Bescheinigung entsprechend § 7h Absatz 2 Satz 2 EStG (eigenständige
Korrekturvorschrift) geändert werden kann, wenn solche Zuschüsse nach dem
Ausstellen der Bescheinigung gewährt werden, vergleiche § 4 MV. Die steuerliche
Festsetzungsfrist ist insoweit unbeachtlich. Die Bescheinigungsbehörde ist
gemäß § 4 MV verpflichtet, dem zuständigen Finanzamt die Änderung der
Bescheinigung mitzuteilen
9
Prüfungsrecht des Finanzamts
9.1
Die Bindungswirkung der ausgestellten Bescheinigung erstreckt sich nicht auf
folgende Punkte, die einer abschließenden Prüfung durch das Finanzamt
vorbehalten sind:
9.2
Das Finanzamt hat zu prüfen,
a) ob die vorgelegte Bescheinigung von der zuständigen Gemeindebehörde
ausgestellt worden ist,
b) ob die bescheinigten Aufwendungen steuerrechtlich dem Gebäude zuzuordnen sind,
c) ob die bescheinigten Aufwendungen zu den Herstellungskosten an einem bereits
bestehenden Gebäude oder den nach § 7h Absatz 1 Satz 3 EStG begünstigten
Anschaffungskosten, zu den sofort abziehbaren Betriebsausgaben oder
Werbungskosten, insbesondere zum Erhaltungsaufwand oder zu den nicht
abziehbaren Ausgaben gehören,
d) ob weitere Zuschüsse für die bescheinigten Aufwendungen gewährt werden oder
worden sind,
e) ob die Aufwendungen bei einer Einkunftsart oder bei einem zu eigenen
Wohnzwecken genutzten Gebäude wie Sonderausgaben berücksichtigt werden können,
f) in welchem Veranlagungszeitraum die erhöhten Absetzungen, die Verteilung von
Erhaltungsaufwand oder der Abzug wie Sonderausgaben erstmals in Anspruch
genommen werden können und
g) in welcher Höhe Gemeinkosten, Funktionsträgergebühren, Gewinnaufschläge,
Grunderwerbsteuer sowie weitere Anschaffungsnebenkosten angefallen sind,
vergleiche hierzu Nummer 5, und in welcher Höhe diese auf die begünstigten
Maßnahmen entfallen.
9.3
In die Bescheinigung ist daher folgender Hinweis aufzunehmen:
„Diese Bescheinigung ist nicht alleinige Voraussetzung für die Inanspruchnahme
der Steuervergünstigung. Das Finanzamt prüft weitere steuerrechtliche
Voraussetzungen, insbesondere die Abziehbarkeit der Aufwendungen als Betriebsausgaben,
als Werbungskosten oder wie Sonderausgaben und die Zugehörigkeit der
Aufwendungen zu den Anschaffungskosten im Sinne des § 7h Absatz 1 Satz 3 EStG
oder zu den Herstellungskosten, zu den Werbungskosten, insbesondere zum
Erhaltungsaufwand, oder zu den nicht abziehbaren Kosten.“
9.4
Der Bescheinigung ist gemäß § 37 Absatz 6 VwVfG NRW eine Rechtsbehelfsbelehrung
beizufügen.
10
Schlussbestimmungen
10.1
Die in diesen Richtlinien angegebenen und erläuterten Beispiele sind
Regelbeispiele, die Inhalt, Ziel und Zweck der Richtlinien erläutern sollen.
Eine im Einzelfall abweichende Sachbehandlung durch die zuständige Behörde im
Rahmen der §§ 7h, 10f, 11a EStG kann durch besondere Umstände des Einzelfalls
gerechtfertigt sein. Ein Remonstrationsrecht steht dem Finanzamt in diesen
Fällen nur zu, wenn solche besonderen Umstände im Einzelfall nicht vorliegen.
10.2
Ausnahmen von diesen Richtlinien bedürfen der vorherigen schriftlichen
Zustimmung durch die zuständige Aufsichtsbehörde.
11
Inkrafttreten, Außerkrafttreten
11.1
Dieser Runderlass tritt am Tag nach der Veröffentlichung im Ministerialblatt
für das Land Nordrhein-Westfalen in Kraft. Der gemeinsame Runderlass des
Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr und des
Finanzministeriums vom 27. Juni 2016 (MBl. NRW. 2016 S. 644) tritt gleichzeitig außer Kraft.
11.2
Dieser Runderlass tritt am 31. Dezember 2024 außer Kraft.
- MBl. NRW. 2019 S. 474