Ministerialblatt (MBl. NRW.)
Ausgabe 2004 Nr. 13 vom 30.3.2004 Seite 329 bis 352
| Bodenrichtwert - Erlass NRW - BoRiWErl. NRW - RdErl. d. Innenministeriums v. 2.3.2004 - 36 - 9210 |
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Bodenrichtwert - Erlass NRW - BoRiWErl. NRW - RdErl. d. Innenministeriums v. 2.3.2004 - 36 - 9210
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Bodenrichtwert - Erlass NRW
- BoRiWErl. NRW -
RdErl. d.
Innenministeriums v. 2.3.2004
- 36 - 9210
Inhaltsverzeichnis
1 Anwendungsbereich und Zweck
2 Definition
3 Grundlagen
4 Ermittlung
der Bodenrichtwerte
4.1 Auswertung von Vergleichspreisen
4.2 Bebaute Gebiete
4.3 Erschließungsbeiträge, Abgaben nach
Kommunalabgabengesetz
4.4 Zonale und lagetypische Bodenrichtwerte für baureifes Land
4.5 Abgrenzung Innen- und Außenbereich
4.6 Gebiete ohne bzw. mit geringem
Grundstücksverkehr
4.7 Bodenrichtwertzonen mit mehreren
Bodenrichtwertgrundstücken
4.8 Bauerwartungs- und Rohbauland
4.9 Land- und forstwirtschaftliche Flächen
4.10 Nachvollziehbarkeit der Bodenrichtwerte
5 Sonderfälle
5.1 Denkmalschutz
5.2 Durch Subventionen oder
Einheimischenmodelle beeinflusste Kaufpreise
5.3 Große Brachflächen
5.4 Altlasten
5.5 Kleingärten, Erholungsgrundstücke,
sonstige Freizeitgrundstücke
5.6 Städtebauliche Sanierungsgebiete und
Entwicklungsbereiche
6 Darstellung der Bodenrichtwerte
6.1 Grundsatz
6.2 Präsentation
6.3 Wertangabe
7 Schlussvorschrift
Anlagen
Anlage
1 Erläuterung der Bodenrichtwerte
Anlage 2 Darstellung der
Bodenrichtwerte
Anlage 3 BoRi.xls - Datensatz
1
Anwendungsbereich und Zweck
Dieser
Erlass regelt die Anforderungen an die Ermittlung sowie die Darstellung und
Veröffentlichung von Bodenrichtwerten. Die Bodenrichtwerte sollen zur
Transparenz auf dem Grundstücksmarkt beitragen. Sie dienen in besonderem Maße der
Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Situation am Grundstücksmarkt;
darüber hinaus der Verkehrswertermittlung und der steuerlichen Bewertung
(insbesondere der Bedarfsbewertung nach den §§ 138 ff. Bewertungsgesetz).
2
Definition
Der
Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens, für den im
Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen
auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem
Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück).
3
Grundlagen
3.1
Ausgangsmaterial für die Bodenrichtwertermittlung sind die Daten der
Kaufpreissammlung. Unterstützend werden sonstige Unterlagen sowie örtliche
Ermittlungen herangezogen.
Als sonstige Unterlagen für die
Bodenrichtwertermittlung sind u.a. zu nutzen:
-
Bauleitpläne,
-
Daten über Art und Umfang der
Erschließung,
-
Abrechnung von
Erschließungsbeiträgen und von anderen in Betracht kommenden Beiträgen und
sonstigen Abgaben (s. Nr. 4.3),
-
Daten über Bodenordnungs-,
Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Planfeststellungen,
-
Bodengütekarten,
Ergebnisse der Bodenschätzung,
-
Satzungen
nach § 34 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) zur Abgrenzung von Innen- und
Außenbereich.
3.2
Darüber hinaus sind auch die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, vor
allem Bodenpreisindexreihen und Umrechnungskoeffizienten, heranzuziehen.
4
Ermittlung der Bodenrichtwerte
4.1
Auswertung von Vergleichspreisen
4.1.1
Die Bodenrichtwerte sind grundsätzlich durch Preisvergleich in ausreichender
Dichte und Differenzierung zu ermitteln.
4.1.2
Bei der Feststellung des Maßes der baulichen Nutzung des Vergleichsgrundstücks
ist regelmäßig die zulässige Nutzung zu Grunde zu legen. Wird in der Umgebung
vom Maß der zulässigen Nutzung regelmäßig nach oben abgewichen oder wird die
zulässige Nutzung nicht voll ausgeschöpft, ist die Nutzung maßgebend, die im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Grunde gelegt wird (§ 5 Abs. 1 Satz 2 WertV).
Satz 1 und 2 gelten sinngemäß auch für die Art der Nutzung.
4.1.3
Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen
zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen
einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer
Umfassungswände sind mitzurechnen.
4.1.4
Liegen keine oder nicht genügend Vergleichspreise vor, so können solche aus
vergleichbaren Gebieten herangezogen werden oder die Bodenrichtwerte aus
vorangegangenen Ermittlungsperioden an die allgemeinen Wertverhältnisse der
Bodenrichtwertermittlung angepasst werden. Geeignete Verfahren zur
Bodenrichtwertermittlung sind auch die Heranziehung von Indexreihen zur Anpassung
an die allgemeine Marktentwicklung und ein qualifizierter Lagevergleich sowie
die Anwendung deduktiver Verfahren.
4.2
Bebaute Gebiete
Bei
bebauten Grundstücken ist der Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn
der Boden unbebaut wäre (s. § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
4.3
Erschließungsbeiträge, Abgaben nach Kommunalabgabengesetz
Die Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke sollen
grundsätzlich die
-
Erschließungsbeiträge
nach § 127 BauGB,
-
Abgaben
für den erstmaligen Anschluss des Grundstücks an die öffentliche
Entwässerungsanlage nach dem Kommunalabgabengesetz (Kanalanschlussbeitrag ohne
Hausanschluss) und
-
Kostenerstattungsbeträge
gemäß § 135a BauGB (naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben; Aufwand für den
Grunderwerb und für die erstmalige Herstellung)
enthalten. Der Einfluss der Beiträge und Abgaben auf
den Bodenwert ist am Marktverhalten zu orientieren. In Ausnahmefällen können
auf Grund örtlicher Gegebenheiten vorübergehend erschließungsbeitragspflichtige
Bodenrichtwerte ermittelt werden.
4.4
Lagetypische und zonale Bodenrichtwerte für baureifes Land
4.4.1
Bodenrichtwerte können
a) für ein entsprechendes Gebiet
ohne räumliche Begrenzung des Geltungsbereichs als lagetypische Bodenrichtwerte
oder
b)
für räumlich begrenzte Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und
Wertverhältnissen als zonale Bodenrichtwerte
zusammen
mit den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen des
Bodenrichtwertgrundstücks angegeben werden.
4.4.2
Als wesentliche wertbeeinflussende Merkmale für das Bodenrichtwertgrundstück
sind mindestens anzugeben:
‑ der
Entwicklungszustand,
‑
der beitragsrechtliche Zustand,
‑ die Art der baulichen Nutzung,
‑ ein Maß der baulichen
Nutzung oder die Grundstücksfläche, -tiefe oder -breite.
4.4.3
Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten für städtebauliche Sanierungsgebiete
und Entwicklungsbereiche ist darüber hinaus anzugeben, ob der Bodenrichtwert
für
‑ den
sanierungs- bzw. entwicklungsunbeeinflussten Zustand (Anfangswert) oder
‑ den
Zustand unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung
(Endwert)
ermittelt
worden ist.
4.4.4
Bei der Ermittlung der lagetypischen und zonalen Bodenrichtwerte sind
Abweichungen, die nur im Rahmen einer Einzelbetrachtung ermittelt werden
können, insbesondere
‑ individuelle
privatrechtliche Vereinbarungen und Belastungen (z.B. Miet- und Pachtverträge,
Grunddienstbarkeiten),
‑ individuelle
öffentlich-rechtliche Merkmale (z.B. Baulasten, Denkmalschutz, Bindungen des
öffentlich geförderten Wohnungsbaus),
‑ individuelle tatsächliche
Belastungen (z.B. Altlasten, Mehrgründungskosten)
nicht zu berücksichtigen.
4.4.5
In kleineren Gemeinden ist mindestens ein für das gesamte Gemeindegebiet
geltender Bodenrichtwert für baureifes Land zu ermitteln.
4.5
Abgrenzung Innen- und Außenbereich
4.5.1
Sofern entsprechende Satzungsunterlagen der Gemeinden für den Innen- und
Außenbereich vorliegen, sind diese bei der Abgrenzung der Zonen zu
berücksichtigen. Im Übrigen ist die Baugenehmigungsbehörde zur Abgrenzung des
Innen- bzw. Außenbereichs zu befragen.
4.5.2
Werden durch die Baugenehmigungsbehörde keine Aussagen getroffen, können diese
Gebiete in enger Anlehnung an die vorhandene Bebauung durch den
Gutachterausschuss abgegrenzt werden. Diese Abgrenzungen des Innen- bzw.
Außenbereichs sind unverbindlich.
4.6
Gebiete ohne bzw. mit geringem Grundstücksverkehr
Für
die Bodenrichtwertermittlung in Gebieten ohne bzw. mit geringem
Grundstücksverkehr, z.B. in engeren Innenstadtbereichen, sind insbesondere die allgemeine
Marktentwicklung, der Lagevergleich, die Analyse von Marktfaktoren und
unterschiedlichen Lageverhältnissen (z.B. Zielbaummethode,
Wohn-/Geschäftslagenklassifizierung) sowie die Mietentwicklung und das
Verhältnis der Mieten (in Geschäftslagen: Erdgeschossmieten) zu anderen Lagen
heranzuziehen und zu nutzen.
4.7
Bodenrichtwertzonen mit mehreren Bodenrichtwertgrundstücken
Liegen
innerhalb einer Bodenrichtwertzone Grundstücke mit unterschiedlichen
wertbeeinflussenden Merkmalen, die sich auf Grund ihrer ungleichmäßigen
Verteilung nicht in eigene Bodenrichtwertzonen abgrenzen lassen, so können auch
mehrere Bodenrichtwertgrundstücke definiert werden.
4.8
Bauerwartungs- und Rohbauland
Bodenrichtwerte
für den Entwicklungszustand Bauerwartungsland und den Entwicklungszustand
Rohbauland sind nach dem Vergleichswertverfahren abzuleiten. Soweit Kauffälle
aus vergleichbaren Gebieten vorliegen, ist hieraus die Ableitung von
Bodenrichtwerten grundsätzlich möglich. Für die Ableitung der Werte können auch
Indexreihen zur Anpassung an die allgemeine Marktentwicklung herangezogen sowie
qualifizierte Lagevergleiche vorgenommen werden. Die Bodenrichtwerte können
auch mittels deduktiver Verfahren abgeleitet werden. Eine Zonierung ist regelmäßig
auf der Grundlage der Bauleitpläne möglich.
4.9
Land- und forstwirtschaftliche Flächen
Bodenrichtwerte
für land- und forstwirtschaftliche Flächen sind nach den üblichen Verfahren zur
Ermittlung von Bodenrichtwerten zu ermitteln. Als wesentliches wertbeeinflussendes
Merkmal ist anzugeben:
‑ die
Art der Nutzung (z. B. Ackerland, Grünland, Mischwald),
darüber
hinaus können insbesondere
‑ die Qualität (z. B. Ackerzahl, Grünlandzahl)
oder
- die Größe
angegeben werden.
4.10
Nachvollziehbarkeit der Bodenrichtwerte
Die
einzelnen Bodenrichtwerte werden nicht begründet, jedoch muss das Verfahren für
ihre Ableitung nachvollziehbar sein.
5
Sonderfälle
5.1
Denkmalschutz
Die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes
auf die Bodenrichtwerte sind zu berücksichtigen (z.B. Ensembles in historischen
Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks.
5.2
Durch Subventionen oder Einheimischenmodelle beeinflusste Kaufpreise
Kaufpreise,
deren Höhe auf Grund von Rechtsvorschriften oder durch andere Maßnahmen (etwa
zur Subventionierung von Industrieansiedlungen, oder im Rahmen von
Einheimischenmodellen) beeinflusst worden ist, sind regelmäßig nicht zu
berücksichtigen, es sei denn der allgemeine Grundstücksmarkt wird durch sie so
stark bestimmt, dass auch andere Eigentümer ihre Grundstücke nicht teurer
verkaufen können.
5.3
Große Brachflächen
Bodenrichtwerte
für große Brachflächen, z.B. Industrie- und Gewerbebrachen, können unter
Berücksichtigung der absehbaren künftigen Nutzungsmöglichkeiten ermittelt
werden. Spekulative Betrachtungen sind auszuschließen.
5.4
Altlasten
Bodenrichtwerte sind
grundsätzlich altlastenfrei zu ermitteln. Abweichende Ermittlungen sind
entsprechend zu kennzeichnen.
5.5
Kleingärten, Erholungsgrundstücke, sonstige Freizeitgrundstücke
Soweit
die Voraussetzungen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten vorliegen, kann das
Vergleichswertverfahren genutzt werden. Liegen keine Vergleichspreise vor, kann
der Bodenrichtwert über regionale Auswertungen abgeleitet werden.
5.6
Städtebauliche Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche
Bodenrichtwerte
im Sinne des § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB, die auf Antrag für einen abweichenden
Zeitpunkt zu ermitteln sind, kommen ausschließlich für einzelne Gebiete der
Gemeinde in Betracht, wie für Sanierungsgebiete. Sie können gesondert
nachgewiesen werden. Die Bodenrichtwerte sollen möglichst so strukturiert sein,
dass sie die Grundlage für die Ermittlung von Anfangs- und Endwerten nach § 154
Abs. 2 BauGB bilden können.
6
Darstellung der Bodenrichtwerte
6.1
Grundsatz
6.1.1
Bodenrichtwerte werden im Allgemeinen im Bodenrichtwertinformationssystem
BORIS. NRW dargestellt. Die Gutachterausschüsse können darüber hinaus analoge
oder weitere digitale Produkte (z.B. Karten, Listen, CD-Rom) erstellen.
6.1.2
Bodenrichtwerte können als lagetypische Werte oder mit Zonenabgrenzung
dargestellt werden. Die Bezugsfläche für Bodenrichtwerte mit Zonenabgrenzung
ist eindeutig abzugrenzen und zu präsentieren. Für Bodenrichtwerte ohne
Zonenabgrenzung ist die Fläche nicht eindeutig festgelegt, ihre Grenzen sind
fließend. In diesem Fall ist ein Bezugspunkt anzugeben und in der Bodenrichtwertpräsentation
darzustellen. In jedem Fall sind die Eigenschaften des
Bodenrichtwertgrundstücks in Anlehnung an Anlage 3 (BoRi.xls) zu
beschreiben.
6.1.3
Die Bodenrichtwerte und ggf. die Zonenabgrenzung sind in einem durch den Oberen
Gutachterausschuss festgelegten Koordinatensystem zu georeferenzieren.
6.2
Präsentation
6.2.1
Im BORIS. NRW werden die Bodenrichtwerte als Zahl und die entsprechenden
wertbeeinflussenden Merkmale separat in einer Tabelle dargestellt. Die
Bodenrichtwerte können farblich unterschieden dargestellt werden.
6.2.2
Für die analoge Präsentation nach Nummer 6.1.1 Satz 2 sind grundsätzlich die Zeichen
und Abkürzungen der Anlage 2 zu verwenden. Die verwendeten Zeichen und
Abkürzungen sind auf der Präsentation als Legende oder gesondert zu erläutern.
Die Legende kann durch Begriffsbestimmungen ergänzt werden (Anlage 1).
Der Bezugszeitpunkt (Stichtag der Wertermittlung) der Bodenrichtwerte ist
anzugeben.
6.3
Wertangabe
Die
Bodenrichtwerte sind in Euro pro Quadratmeter zu ermitteln. Die Angabe von
Bodenrichtwertspannen ist nicht zulässig. Die Bodenrichtwerte sollen an Hand der
nachstehenden Tabelle kaufmännisch gerundet werden, und zwar
bis 5 € auf 0,1 €
bis 10 € auf 0,5 €
bis 25 € auf 1 €
bis 50 € auf 2 €
bis 250 € auf 5 €
bis 500 € auf 10 €
bei mehr
als 500 € auf 25 €.
7
Schlussvorschrift
Der RdErl. d. Ministers für Landesplanung, Wohnungsbau und öffentliche Arbeiten v. 29.07.1963 „Zur Verordnung über die Richtwerte von Grundstücken (RichtwertVO)“ - Z B 1 - 0.310 - (SMBl. NRW. 2315) wird aufgehoben.
- MBl. NRW. 2004 S. 331