Historische SMBl. NRW.
Historisch: Beleihungsgrundsätze für die öffentlich-rechtlichen Sparkassen (Beleihung von Grundstücken) RdErl. d. Ministers für Wirtschaft, Mittelstand und Verkehr v. 4.9.1969 - Il/A l - 183 - 44 - 51/69
Historisch:
Beleihungsgrundsätze für die öffentlich-rechtlichen Sparkassen (Beleihung von Grundstücken) RdErl. d. Ministers für Wirtschaft, Mittelstand und Verkehr v. 4.9.1969 - Il/A l - 183 - 44 - 51/69
Beleihungsgrundsätze
für die öffentlich-rechtlichen Sparkassen
(Beleihung von Grundstücken)
RdErl. d. Ministers für Wirtschaft,
Mittelstand und Verkehr
v. 4.9.1969 - Il/A l - 183 - 44 - 51/69
Gemäß § 20 Abs. l Satz l der Verordnung über
den Betrieb und die Geschäfte der Sparkassen vom 1. September 1970 (GV. NW. S. 692) erlasse ich nachstehende Beleihungsgrundsätze für Sparkassen.
I. Realkredit
a) Allgemeine Bestimmungen
1.
Beleihungsgegenstand
§ l Begriff
2. Grundstücke
§ 2 Begriff und Ermittlung des
Beleihungswertes
(2) Bei der Ermittlung des
Ertragswertes ist der voraussichtlich nachhaltig erzielbare Ertrag zugrunde zu
legen.
(3) Bei der Ermittlung des
Bauwertes ist von den angemessenen Herstellungskosten unter Ausschaltung
besonderer Aufwendungen, die den Verkehrswert nicht erhöhen, auszugehen.
Wertminderungen sind zu berücksichtigen. Die Herstellungskosten im Sinne von
Satz l werden nach dem Abschlags- oder dem Indexverfahren ermittelt. Beim
Abschlagsverfahren sind von den tatsächlichen Herstellungskosten unter
Ausschaltung besonderer Aufwendungen, die den Verkehrswert nicht erhöhen,
auszugehen und ein angemessener Risikoabschlag vorzunehmen, dessen Höhe sich im
Einzelfall nach der voraussichtlichen Verwertbarkeit des Pfandobjektes richtet.
Beim Indexverfahren ist von dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten
Preisindex für Wohngebäude (Basisjahr 1914) auszugehen; von diesem Preisindex
ist ein Abschlag von mindestens 20 v. H. vorzunehmen.
(4) Bei der Ermittlung des
Bodenwertes ist von den Preisen auszugehen, die für Grundstücke gleicher Art
und Lage auf die Dauer voraussichtlich zu erzielen sind.
§ 3 Schätzung des Beleihungsgegenstandes
(1) Der Beleihungswert wird auf der Grundlage einer Schätzung des
Beleihungsgegenstandes ermittelt. Das Ergebnis der Schätzung ist schriftlich
niederzulegen.
(2) Schätzungen können vorgenommen
werden durch:
a) mit den örtlichen Verhältnissen besonders vertraute, vom Vorstand bestellte und verpflichtete oder von zuständigen - Stellen vereidigte Sachverständige,
b)Schätzungsbehörden,
c)Sparkassen, Bausparkassen und Realkreditinstitute,
d)vom Vorstand bestellte Mitarbeiter der Sparkasse, die mit den örtlichen Verhältnissen vertraut sind und über die erforderliche Sachkunde verfügen.
(3) Bei Beleihungen bis zu
102.258,38 Euro kann von einer förmlichen Schätzung im Sinne von Abs. l in
Verbindung mit Abs. 2 abgesehen werden. Der Wert des Beleihungsgegenstandes ist
auch in diesem Fall zu ermitteln und schriftlich darzulegen. Eine förmliche
Schätzung nach Abs. l in Verbindung mit Abs. 2 ist in jedem Falle vorzunehmen,
wenn das Grundstück außerhalb des Geschäftsbezirks der beleihenden Sparkasse
liegt
§ 4 Festsetzung des
Beleihungswertes
Der Beleihungswert wird von der für die
Kreditbewilligung zuständigen Stelle der Sparkasse festgesetzt.
§ 5 Beleihungsgrenze
(1l) Die Beleihung muss sich unter
Berücksichtigung des Wertes etwaiger im Range vorgehender Rechte innerhalb der
ersten drei Fünftel des Beleihungswertes halten.
(2) Die Beleihungsgrenze kann
überschritten werden, wenn für den übersteigenden Betrag der Bund, ein Land,
eine Gemeinde (Gemeindeverband), eine andere mit dem Recht zur Erhebung von
Abgaben ausgestattete Körperschaft des öffentlichen Rechts, eine öffentlich-rechtliche
Bausparkasse mit eigener Rechtspersönlichkeit oder ein anderes
öffentlich-rechtliches Kreditinstitut, für deren Verpflichtungen ein Land oder
ein öffentlich-rechtlicher Sparkassen- und Giroverband unmittelbar oder
mittelbar haftet, die Bürgschaft, Garantie oder sonstige Gewährleistung
übernimmt. Eine etwaige Inanspruchnahme des Bürgen, des Garanten oder der die
Gewährleistung übernehmenden Stelle darf nicht davon abhängig sein, dass die
Sparkasse bei einer Zwangsversteigerung mitbietet.
§ 6 Rangstelle
Die Sparkasse soll Darlehen gegen Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld in
der Regel zur ersten Rangstelle geben.
§ 7 Tilgung der Darlehen
Die Darlehen werden als Tilgungsdarlehen (mit gleich bleibender
Annuität) oder als Abzahlungsdarlehen (mit vereinbartem
Kapitalabzahlungsbetrag) gewährt In besonderen Fällen sind auch Festdarlehen
zulässig.
3. Erbbaurecht, Wohnungseigentum, Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und
Teilerbbaurecht
§ 8 Beleihbarkeit von
Erbbaurechten sowie von Wohnungseigentum und Teileigentum
Erbbaurecht, Wohnungseigentum,
Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht sind unter den
Voraussetzungen der Beleihbarkeit von Grundstücken beleihbar, soweit sich aus
den folgenden Bestimmungen nichts anderes ergibt.
§ 9 Beleihungsgegenstand
(1) Baugrundstücke sind Grundstücke, die
nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Gebäuden bebaubar oder bebaut
sind.
(2) Hausgrundstücke sind
Baugrundstücke, die zu mehr als 80 v. H. Wohnzwecken dienen. Maßgebend ist der
Jahresrohertrag. Den Hausgrundstücken steht das Wohnungseigentum gleich.
(3) Den Baugrundstücken stehen
Erbbaurechte für bestehende oder geplante Wohnhäuser und Wohnungserbbaurechte im
Sinne des § 30 Wohnungseigentumsgesetz gleich.
§ 10 Beleihung von unbebauten
Baugrundstücken
Baugrundslücke, die bebaubar aber noch nicht
bebaut und für Wohnzwecke vorgesehen sind, dürfen beliehen werden, wenn sie an
anbaufähigen oder in dem Bebauungsplan ausgewiesenen Straßen liegen.
§ 11 Beleihung eines
Wohnungseigentums
Für die Festsetzung des Beleihungswertes
eines Wohnungseigentums im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes gelten die
Bestimmungen der §§ 2 bis 4 mit folgender Maßgabe:
a) Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von der Größe der Wohnfläche der einzelnen Wohnung auszugehen.
b) Der Bau- und Bodenwert des einzelnen Wohnungseigentums ist im Verhältnis zum gesamten Hausgrundstück anteilig zu ermitteln.
c) Die Beleihung ist nur zulässig, wenn eine den
Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechende Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums durch vertrauenswürdige Personen (natürliche oder
juristische Personen) gewährleistet erscheint.
§ 12 Tilgungshypotheken und
Grundschulden auf Erbbaurechten
Erbbaurechte dürfen nur beliehen werden, wenn für
das Darlehen eine dem § 20 Abs. l ErbbauVO entsprechende Tilgung (Darlehen mit
gleich bleibender Annuität) vereinbart wird und wenn die Dauer des Erbbaurechts
den Voraussetzungen des § 20 Abs. 2 ErbbauVO entspricht. § 7 Satz 2 gilt
entsprechend. Die Darlehen können durch Hypotheken oder Grundschulden gesichert
werden.
c) Beleihung von land-
oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken
§ 13 Beleihungsgegenstand
Land- oder forstwirtschaftlich genutzte
Grundstücke sind bebaute oder unbebaute Grundstücke, die zu mehr als 80 v. H.
land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen.
Maßgebend ist der Jahresrohertrag.
§ 14 Beleihungsbeschränkungen
Bei Waldungen darf nur der Grund und
Boden, nicht auch der Holzbestand beliehen werden. Ausnahmen sind bei Waldungen
zulässig, die nach einem amtlich anerkannten Forstwirtschaftsplan
bewirtschaftet werden.
Für die Festsetzung des Beleihungswertes
gelten die Bestimmungen der §§ 2 bis 4 mit folgender Maßgabe:
Bei der Ermittlung des
Ertragswertes ist der Ertrag zugrunde zu legen, den das Grundstück jährlich
nach seiner wirtschaftlichen Bestimmung bei ordnungsmäßiger und gemeinüblicher
Bewirtschaftung unter gewöhnlichen Verhältnissen im Durchschnitt nachhaltig
gewähren kann.
d) Beleihung
gewerblich genutzter Grundslücke
(1) Gewerblich genutzte Grundstücke sind
Grundstücke, die zu mehr als 80 v. H. gewerblichen Zwecken dienen; das gleiche
gilt für Erbbaurechte. Maßgebend ist der Jahresrohertrag. Den gewerblich
genutzten Grundstücken stehen das Teileigentum und das Teilerbbaurecht im Sinne
des Wohnungseigentumsgesetzes gleich.
(2) Den gewerblich genutzten
Grundstücken stehen solche Grundstücke gleich, die karitativen oder sozialen
Zwecken dienen, sofern ein Dauerertrag gewährleistet ist.
§ 17 Beleihungsbeschränkungen
Grundstücke, die durch ihre Ausnutzung in ihrem
Wert gemindert werden (Steinbrüche, Lehm-, Ton- oder Kiesgruben, Torfstiche
usw.), können nur dann beliehen werden, wenn die durch die Ausnutzung zu
erwartende Wertminderung ausreichend berücksichtigt wird.
(1) Für die Festsetzung des Beleihungswertes gelten die Bestimmungen
der §§ 2 bis 4 mit folgender Maßgabe:
a) Bei der Ermittlung des Ertragswertes darf der Mietreinertrag für die gewerblich genutzten Räume nur unter Abzug eines angemessenen Risikoabschlags, dessen Höhe sich im Einzelfall nach der voraussichtlichen Verwertbarkeit des Pfandobjektes richtet, angesetzt werden. Als Mietertrag - auch für eigengenutzte Räume - gilt die für Räume gleicher oder ähnlicher Art und Lage ortsübliche Dauermiete.
b) Bei der Ermittlung des Bau- und Bodenwertes darf der Bauwert der gewerblich genutzten Räume nur unter Abzug eines angemessenen Risikoabschlags, dessen Hohe sich im Einzelfall nach der voraussichtlichen Verwertbarkeit des Pfandobjektes richtet, angesetzt werden.
(2) Für die Festsetzung des Beleihungswertes eines Teileigentums oder eines Teilerbbaurechts im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes gilt Abs. l entsprechend und mit folgender Maßgabe:
a) Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von der Größe der Nutzfläche der im Teileigentum bzw. im Teilerbbaurecht stehenden gewerblichen Räume auszugehen.
b) Der Bau- und Bodenwert des einzelnen Teileigentums bzw. Teilerbbaurechts ist im Verhältnis zum gesamten Grundstück anteilig zu ermitteln.
c) § 11 Buchstabe c) gilt entsprechend.
(1) Die Beleihung darf unbeschadet der
Bestimmungen des § 5 im Einzelfall nicht mehr als 25 v. H. der
Sicherheitsrücklage betragen.
(2) Dient das Grundstück nicht
ausschließlich gewerblichen Zwecken, so beziehen sich die Beschränkungen des
Abs. l nur auf denjenigen Teil der Beleihung, der dem gewerblich genutzten Teil
des Grundstücks entspricht. Maßgeblich für die Aufteilung ist das Verhältnis
der Jahresroherträge.
Die Bestimmungen der §§ 7 und 12 gelten
mit der Maßgabe, dass die Darlehen mindestens entsprechend dem
voraussichtlichen Abnutzungsgrad des Beleihungsgegenstandes, jedoch verstärkt
gegenüber den Wohnungsbaudarlehen, zu tilgen sind.
§ 21 Beleihungsgegenstand
Gemischt genutzte Grundstücke sind Beleihungsgegenstände
im Sinne des § 1, die gleichzeitig mehreren der in §§ 9 Abs. 2, 13 und 16 Abs.
1 genannten Zwecke (Wohnzwecke, land- oder forstwirtschaftliche oder
gewerbliche Zwecke) dienen, ohne dass eine der mehreren Nutzungsarten mehr als
80 v. H. des Jahresrohertrages beträgt; Grundstücke, die sonstigen Zwecken
dienen (§ 16 Abs. 2), gelten als Grundstücke nach § 16 Abs. 1.
§ 22 Beleihungswert
Für die Festsetzung des Beleihungswertes gelten die Bestimmungen der §§ 2
bis 4 mit der Maßgabe, dass bei der Ermittlung des Ertragswertes der
Mietreinertrag für die gewerblich genutzten Räume nur unter Abzug eines
angemessenen Risikoabschlags, dessen Höhe sich im Einzelfall nach der
voraussichtlichen Verwertbarkeit des Pfandobjektes richtet, angesetzt werden
darf. Als Mietertrag - auch für eigengenutzte gewerbliche Räume - gilt die für
Räume gleicher oder ähnlicher Art und Lage ortsübliche Dauermiete.
II. Personalkredit
§ 23 Grundsatz
Für die Gewährung von Personalkrediten gegen Bestellung von Hypotheken oder
Grundschulden oder gegen Abtretung oder Verpfändung von Hypotheken oder
Grundschulden gelten die Bestimmungen der §§ l bis 4, 8 bis 11, 13 bis 18, 2l
und 22 entsprechend.
§ 24 Beleihungsgrenze
Die Beleihung muss sich unter Berücksichtigung des Wertes etwaiger im Range
vorgehender Rechte innerhalb der ersten vier Fünftel des Beleihungswertes
halten. § 5 Abs. 2 gilt entsprechend.
MBl. NRW. 1969 S. 1606,
geändert durch RdErl. v. 8. 10. 1970 (MBl. NRW. 1970 S. 1834), 11. 8. 1972 (MBl. NRW. 1972 S. 1549), 18. 6. 1980 (MBl. NRW. 1980 S. 1640). 3. 7. 1984 (MBl. NRW. 1984 S. 917), 17. 11. 1988 (MBl. NRW. 1988 S. 1895)