Geltende Erlasse (SMBl. NRW.) mit Stand vom 16.8.2024
Hinweise zum Vollzug des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch betreffend städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen RdErl. d. Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr v. 15.12.1992 -I A l - 41.20 - 2487/92 (am 1.1.2003: MSWKS)
Hinweise zum Vollzug des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch betreffend städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen RdErl. d. Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr v. 15.12.1992 -I A l - 41.20 - 2487/92 (am 1.1.2003: MSWKS)
Hinweise zum Vollzug des
Maßnahmengesetzes
zum Baugesetzbuch betreffend städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
RdErl. d. Ministeriums für
Stadtentwicklung und Verkehr
v. 15.12.1992 -I A l - 41.20 - 2487/92
(am 1.1.2003: MSWKS)
Am 1. Juni 1990 ist das „Gesetz
zur Erleichterung des Wohnungsbaus im Planungs- und Baurecht sowie zur Änderung
mietrechtlicher Vorschriften (Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz-WoBauErlG)"
vom 17. Mai 1990 (BGB1.1 S. 926) in Kraft getreten.
Mit dem in Artikel 2 des Wohnungsbauerleichterungsgesetz normierten
Baugesetzbuch-Maßnahmengesetz ist in den §§ 6 und 7 die städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme - in modifizierter Form - wieder aufgelebt. Aus §6 Abs. 3
Nr. 2 ergibt ich, dass die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dann
durchgeführt werden kann, wenn das Allgemeinwohl die Anwendung des
Entwicklungsinstrumentariums erfordert. Insofern ist hier den Gemeinden die
Möglichkeit an die Hand gegeben, Flächen in einem größerem städtebaulichen
Zusammenhang für die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten
nutzbar zu machen bzw. brachgefallene Flächen wieder nutzbar zu machen. Trotz
seiner hohen Anforderungsvoraussetzungen erscheint das Instrument geeignet,
Flächen im Sinne einer qualitativen Weiterentwicklung der Siedlungsstruktur zu
mobilisieren. Als Anwendungsbereich bieten sich die Weiterentwicklung
vorhandener Stadtzentren, die Vollendung abgebrochener Entwicklungsmaßnahmen
alter Form, die Arrondierung vorhandener Siedlungsbereiche in der Peripherie
des städtebaulichen Innenbereiches sowie Neubaugebiete im Randbereich der
Städte und Gemeinden an Haltepunkten des schienengebundenen öffentlichen
Personennahverkehrs. Im Einzelfall kann sich auch die Anwendung auf ehemals
militärisch genutzten Flächen (Konversionsflächen) anbieten.
Auf Bundesebene besteht die Absicht - und diese wird durch die Bundesländer
unterstützt - das Recht der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme dauerhaft in
das Städtebaurecht des Bundes (Baugesetzbuch) aufzunehmen und unbefristet
gelten zu lassen. Die Fachkommission „Städtebauliche Erneuerung" hat der
ARGEBAU eine Arbeitshilfe für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen nach dem
Baugesetzbuch-Maßnahmengesetz erarbeitet. Der Allgemeine Ausschuss der ARGEBAU
hat in seiner Sitzung am 27728. August 1992 in Stade diese Arbeitshilfe
zustimmend zur Kenntnis genommen und den Ländern empfohlen, diese in geeigneter
Form bekannt zu machen.
Es wird empfohlen, die in Anlage beigefügte Arbeitshilfe der ARGEBAU bei
der Vorbereitung und Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach
den §§ 6 und 7 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch zu berücksichtigen. Die
in den §§ 165 bis 171 Baugesetzbuch geregelte Entwicklungsmaßnahme, die noch
vor dem 1. Juli 1987 förmlich nach Maßgabe des Städtebauförderungsgesetzes
festgelegt wurde, bleibt insofern unberührt.
Hinsichtlich der Anwendung des Instrumentariums in Nordrhein-Westfalen werden
ergänzend zu der Arbeitshilfe der ARGEBAU folgende Hinweise gegeben:
1.
Die an der Anwendung des Instrumentariums interessierten Städte und Gemeinden
werden in der Regel durch die Regierungspräsidenten und in besonderen Fällen
durch das Ministerium für Stadtentwicklung und Verkehr beraten.
2.
Das Instrumentarium sollte auf größere zusammenhängende Stadtbereiche angewandt
werden. Kleinere Bereiche - etwa unter 150 Wohneinheiten - lassen in der Regel
Zweifel an dem Allgemeinwohlerfordernis aufkommen und rechtfertigen den
erheblichen Vorbereitungs- und Durchführungsaufwand in der Regel nicht.
3.
Die Anwendung des Instrumentariums setzt eine entsprechende politische
Willensbildung der kommunalen Vertretungskörperschaft voraus, die sich
letztlich in einer kommunalen Entwicklungsbereichssatzung niederschlägt. An
diese kommunale Satzung wird eine hohe Begründungsanforderung gestellt. Daher
bedarf es einer intensiven Vorbereitung des kommunalpolitischen Beschlusses.
4.
Vor diesem Hintergrund ist es vorteilhaft, dass durch die kommunale
Vertretungskörperschaft ein Aufstellungsbeschluss gefasst wird, in welchem der
Entwicklungsbereich umrissen wird. Dieser Aufstellungsbeschluss dient zugleich
als Bewertungsstichtag für die Festlegung der Anfangswerte der im
Entwicklungsbereich liegenden Grundstücke.
5.
In die Phase zwischen Aufstellungs- und Satzungsbeschluss fällt die Erarbeitung
eines qualifizierten städtebaulichen Konzeptes, die Erörterung mit den
betroffenen Grundstückseigentümern (möglichst auf Grundlage des
Entwicklungskonzeptes) sowie die Erstellung einer Kosten- und
Finanzierungsübersicht. Es handelt sich hierbei nicht um förmliche
vorbereitende Untersuchungen. Diese werden nur erforderlich, wenn ein
Anpassungsgebiet ausgewiesen werden soll. Sowohl die Erarbeitung des
Entwicklungskonzeptes als auch die eventuell erforderliche Durchführung von
städtebaulichen Wettbewerben werden auf Antrag aus Mitteln der
Städtebauförderung unabhängig von der später eventuell gegebenen
Eigenrentierlichkeit der Entwicklungsmaßnahme gefördert.
6.
Die Genehmigung der kommunalen Entwicklungsbereichssatzung erfolgt durch den
zuständigen Regierungspräsidenten. Hierbei sind die im Baugesetzbuch
vorgegebenen Fristen zu beachten, d. h. eine Genehmigung oder Versagung muss
innerhalb von drei Monaten nach Vorliegen der genehmigungsfähigen Unterlagen
erfolgen. Eine einmalige Verlängerung der Genehmigungsfrist ist in besonderen
Fällen möglich. Voraussetzung für eine Genehmigung sind u. a. die Darlegung des
Allgemeinwohlerfordernisses, des Instrumentenerfordernisses sowie die
Entwicklung einer plausiblen Kosten- und Finanzierungsübersicht. Letztere dient
insbesondere dem Nachweis, dass die Entwicklungsmaßnahme aufgrund ihrer
Eigenrentierlichkeit und der zur Verfügung stehenden kommunalen und ggf.
landesseitigen Förderungsmittel in der gesetzlich geforderten Zügigkeit
durchgeführt werden kann. Insofern bedarf eine als nicht eigenrentierlich
eingestufte Entwicklungsmaßnahme der prinzipiellen landesseitigen Förderzusage,
bevor die Satzung genehmigt werden kann. Bei der Genehmigung werden durch die
nordrhein-westfälischen Genehmigungsbehörden hohe Anforderungen an die Satzung
gestellt, um sicherzustellen, dass bei einer gerichtlichen Anfechtung die
Bestandskraft gesichert ist.
7.
Die Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Förderung von Maßnahmen
zur Stadterneuerung (Förderrichtlinien Stadterneuerung) vom 15. 12. 1992 (SMB1. NW. 2313) regeln auch die Fördermöglichkeiten für städtebauliche
Entwicklungsmaßnahmen. Sofern keine Eigenrentierlichkeit gegeben ist,
orientiert sich die Förderung an den förderfähigen Teilmaßnahmen der
Richtlinien. Gefördert werden können unter anderem:
- unter bestimmten Bedingungen die Kosten für Maßnahmen zur
Gefährdungsabschätzung, Sanierungsuntersuchung und im Einzelfall zur Sanierung
von Altlasten und sonstigen erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belasteten
Flächen (Nr. 5.4.2)
- die verbilligte Abgabe von Grundstücken für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus
bis zu 50 v. H. unter dem festgelegten Verkehrswert nach Neuordnung (Nr. 6.2)
- innerörtliche, wohnungsnahe, standortgerecht und naturnah gestaltete
Grünflächen im Entwicklungsbereich oder in unmittelbarer räumlicher Zuordnung
zu diesem (Nr. 10)
- kommunale Einrichtungen, die örtlich oder stadtteilbezogene Defizite an
Kultur-, Freizeit- und Kommunikationsangeboten abbauen (Nr. 13)
- die Herrichtung gewerblicher Bauflächen, die zur Verlagerung, Ansiedlung oder
Erweiterung von Gewerbebetrieben benötigt werden (Nr. 16)
- die Zwischenfinanzierungskosten bis zu einer Höhe von 7 vom Hundert für
höchstens 5 Jahre beim Erwerb von brachliegenden Flächen (Gewerbe-, Industrie-,
Verkehrs- und ehemals militärisch genutzte Flächen), auf denen künftig
Maßnahmen zur Stadterneuerung oder Wohnungsbauvorhaben durchgeführt werden
sollen (Nr. 18 Kleinteiliges Flächenrecycling)
- die Freilegung und Baureifmachung von Grundstücken für Wohnungsbauvorhaben
auf brachliegenden Flächen, die im Eigentum der Gemeinde stehen oder von ihr im
Rahmen des Flächenrecyclings nach Nr. 18 erworben werden und die innerhalb des
Siedlungszusammenhangs liegen (Nr. 19)
- Ausgaben der Gemeinde für die Beauftragung Dritter zur Planung, Durchführung
und Erfolgskontrolle von Maßnahmen zur Städterneuerung (Nr. 22)
- Ausgaben der Gemeinden für die Beauftragung Dritter zur Durchführung
grundlegender und umsetzungsorientierter Untersuchungen, Planungen und Wettbewerbe
zur Unterstützung der stadtentwicklungspolitischen Ziele des Landes (Nr. 23
soweit nicht Nr. 22)
- Zwischenfinanzierungskosten, die der Gemeinde durch den Zwischenerwerb von
Flächen entstehen, auf denen künftig städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
durchgeführt werden sollen bis zu einer Höhe von 7 vom Hundert für höchstens 5
Jahre (Nr. 24.1)
- die Ausgaben für entwicklungsbedingte Erschließungsanlagen gemäß § 127
Baugesetzbuch in Verbindung mit § 128 Baugesetzbuch in der Baulast der Gemeinde
(Nr. 24.1)
- die Zwischenfinanzierungskosten (Zinsen für die Dauer bis zu 5 Jahren) der
Gemeinde bei der Erstellung eines Kindergartens (Nr. 24.1).
8.
Im Sinne einer möglichst zügigen Durchführung der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme kann sich aus kommunaler Sicht die Beauftragung eines
Entwicklungsträgers anbieten, welcher als Treuhänder der Gemeinde die
Durchführung der Entwicklungsmaßnahme übernimmt. Die Beauftragung kann jedoch
erst dann erfolgen, wenn der Entwicklungsträger gemäß § 7 Abs. l Nr. 3 des Baugesetzbuch-Maßnahmengesetzes
in Verbindung mit den §§ 167 Abs. 2 und 158 Abs. 3 Baugesetzbuch für die
jeweilige Maßnahme bestätigt worden ist. Zuständig für die Bestätigung eines
Entwicklungsträgers ist der Regierungspräsident, in dessen Zuständigkeitsbereich
die Entwicklungsmaßnahme fällt. Bei der Betreuung mehrerer Projekte im Land
Nordrhein-Westfalen durch einen Entwicklungsträger besteht die Möglichkeit,
dass die Regierungspräsidenten bei der Einzelfallzulassung auf Prüfergebnisse
anderer Regierungspräsidenten im Wege der Amtshilfe zurückgreifen. Auf den
RdErl. d. Innenministers v. 14. 1. 1972 (SMB1. NW. 2313) wird insofern
hingewiesen, als er nach wie vor Grundlage für die durchzuführende
Einzelfallzulassung ist.
Arbeitshilfe
für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen , nach dem BauGB-Maßnahmengesetz
Erarbeitet von der Fachkommission Städtebauliche Erneuerung der ARGEBAU
Vorwort
Die Entwicklungsmaßnahme als Instrument des besonderen Städtebaurechts wurde
erstmals mit dem Städtebauförderungsgesetz vom 27. 7. 1971 (Gesetz über
städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden -
StBauFG) gesetzlich eingeführt.
Gemäß § l Abs. 3 StBauFG waren Entwicklungsmaßnahmen städtebauliche Maßnahmen,
durch die entsprechend den Zielen der Raumordnung und Landesplanung
1.
neue Orte geschaffen oder
2.
vorhandene Orte zu neuen Siedlungseinheiten entwickelt oder
3.
vorhandene Orte um neue Ortsteile erweitert werden.
Die Entwicklungsbereiche wurden durch Rechtsverordnung der Landesregierung
festgelegt. Die Entwicklungsmaßnahme nach dem Städtebauförderungsgesetz war
ebenso wie die Sanierungsmaßnahme eine städtebauliche Gesamtmaßnahme, mit der
die Gemeinde aufgrund eines besonderen öffentlichen Interesses die Entwicklung
eines genauer bezeichneten Gebietes anhand eines einheitlichen Planungs- und
Durchführungskonzepts zur zügigen Vorbereitung und Durchführung übernimmt
Entsprechend der vorangestellten Definition des § l Abs. 3 StBauFG handelte es
sich jedoch immer um großflächige Maßnahmen bezogen auf bislang unbebautes
Gebiet. Bebaute Flächen wurden lediglich als Anpassungsgebiete einbezogen, in
denen nur untergeordnete Maßnahmen statthaft waren. Die Entwicklungsmaßnahme
nach dem StBauFG konnte daher nur solange von Bedeutung sein, wie die Zeit der
Trabantenstädte andauerte und die großflächige Entwicklung neuer Stadtteile
angestrebt wurde. Mit der Novellierung des Baugesetzbuchs, u. a. mit dem Ziel,
die Vorschriften" des Bundesbaugesetzes und des
Städtebauförderungsgesetzes zusammenzufassen, wurde die Entwicklungsmaßnahme
als rechtliches Instrument aufgehoben.
Das Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986
enthält in den §§ 165 bis 171 BauGB lediglich Übergangsrecht, welches auf die
vor dem 1. Juli 1987 förmlich festgelegten städtebaulichen Entwicklungsbereiche
anzuwenden ist (vgl. § 165 BauGB). Es hat das rechtliche Instrumentarium des
Städtebauförderungsgesetzes soweit erforderlich, zur Abwicklung der nach diesem
Gesetz eingeleiteten Entwicklungsmaßnahmen übernommen.
Mit den §§ 6 und 7 des BauGB-MaßnahmenG ist eine weiterentwickelte
Entwicklungsmaßnahme befristet bis zum 31. Mai 1995 wieder eingeführt worden.
Gemäß § 246 a Abs. l Satz l Nr. 13 BauGB finden diese Vorschriften auch
auf dem Gebiet der neuen Länder Anwendung und zwar entsprechend der Befristung
des §246 a Satz l 1. HS BauGB bis zum 31. Dezember 1997.
Nach wie vor ging zwar der Gesetzgeber davon aus, dass die Zeit der
großflächigen Entwicklung neuer Stadtteile vorbei ist, dass es aber notwendig
sei, den Gemeinden entsprechend den fortentwickelten Aufgaben im
städtebaulichen Bereich für Maßnahmen von besonderer städtebaulicher Bedeutung
ein besonders geeignetes städtebauliches Instrument an die Hand zu geben, u.
a., um dringend benötigtes Bauland zu mobilisieren. Dementsprechend ist die
Entwicklungsmaßnahme nach dem BauGB-MaßnahmenG dem neuen Aufgabenfeld der
Kommune angepasst, d. h., unter anderem in ihrem landesplanerischen Anspruch
zurückgenommen, und das rechtliche Instrumentarium unter Betonung der
städteplanerischen Bedeutung fortentwickelt worden. An den wesentlichen
Charakteristiken der Entwicklungsmaßnahme ist dabei festgehalten worden.
Grunderwerbspflicht, das Enteignungsrecht ohne Bebauungsplan, die
Privatisierungspflicht sowie die Möglichkeit der Wertabschöpfung prägen nach
wie vor das rechtliche Instrument der Entwicklungsmaßnahme.
Aufgaben, Ziele und Besonderheiten werden grundsätzlich in der Einführung (vgl.
I 1) hervorgehoben und im folgenden Teil der Arbeitshilfe detailliert
aufgegriffen.
Die Arbeitshilfe wurde von der Fachkommission „Städtebauliche Erneuerung"
der Arbeitsgemeinschaft der für das Bau-, Wohnungs- und Siedlungswesen
zuständigen Minister der Länder (ARGEBAU) unter Mitwirkung von Vertretern des
Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau und der Kommunalen
Spitzenverbände erstellt.
Inhaltsverzeichnis
I. Vorbereitung und Festlegung
1 Einführung
Wesentliche Grundzüge
2 Allgemeine Anwendungsvoraussetzungen
2.1 Die Rahmenvorgaben des §6 Abs. l und 2 BauGB-MaßnahmenG
2.2 Einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse
2.3 Ortsteil und andere Teile des Gemeindegebietes
2.4 Die möglichen Ziele -und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme
3 Die materiellen Festlegungsvoraussetzungen
3.1 Das Allgemeinwohlerfordernis
3.2 Die zügige Durchführung
4 Der räumliche Geltungsbereich der Entwicklungsmaßnahme
4.1 Die räumliche Begrenzung
4.2 Der Einbezug im Zusammenhang bebauter Gebiete
4.3 Grundstücksbezogene Besonderheiten
5 Vorbereitende Untersuchungen/Voruntersuchungen
5.1 Voruntersuchungen als sachgerechte Vorbereitung der Satzung
5.2 Inhalt und Umfang der Voruntersuchungen
5.3 Beteiligungs- und Mitwirkungspflichten
6 Förmliches Verfahren
6.1 Die Satzung
6.2 Genehmigungspflicht nach § 6 Abs. 7 BauGB-MaßnahmenG
6.3 Die Bekanntmachung
6.4 Inkrafttreten und Aufheben der Satzung
6.5 Die Mitteilungspflicht nach § 6 Abs. 9 BauGB-MaßnahmenG
6.6 Inhalt der Entwicklungssatzung
II. Vollzug und gesetzliches Instrumentarium
l Aufgabenträger der Entwicklungsmaßnahme
1.1 Die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Aufgabe der Gemeinde
1.2 Die Übertragung der Aufgaben der Vorbereitung und Durchführung
1.3 Der Entwicklungsträger, die Voraussetzungen für seine Bestätigung
1.4 Der treuhänderische Entwicklungsträger
1.5 Wiederveräußerungspflicht
2 Grunderwerbspflicht der Gemeinde
2.1 Ausnahmen
2.2 Ermessen
3 Ausgleichsbeträge
3.1 Die Verpflichtung zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages
3.2 Berechnung
3.3 Fälligkeit
3.4 Die Umwandlung in ein Tilgungsdarlehen
3.5 Absehen von der Ausgleichsbetragspflicht
4 Wiederveräußerung der Grundstücke
4.1 Die Kriterien der Wiederveräußerung
4.2 Wiederveräußerung zum Neuordnungswert
4.3 Umwandlung der entwicklungsbedingten Werterhöhung in ein Tilgungsdarlehen
5 Die besonderen gesetzlichen Instrumente im Entwicklungsbereich
5.1 Der gemeindliche Genehmigungsvorbehalt (§§ 144, 145 BauGB)
5.2 Das Vorkaufsrecht
5.3 Die Enteignung
5.4 Das Übernahmeverlangen des Eigentümers
5.5 Beteiligungs- und Mitwirkungspflichten
5.6 Gebühren und Abgaben
5.7 Erschließungskosten
5.8 Sozialplanung
5.9 Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen
6 Nicht anwendbare Vorschriften des allgemeinen Städtebaurechts
6.1 Sicherungsinstrumente nach dem Baugesetzbuch
6.2 Bodenordnung
6.3 Vorschriften über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen
Grundstücken
7 Abschluss der Entwicklungsmaßnahme
7.1 Aufhebung der Satzung
7.2 Grundstücksbezogener Abschluss
7.3 Rechtsfolgen
III. Anpassungsgebiete
l Anpassungsgebiete nach dem BauGB-MaßnahmenG
1.1 Die in Betracht kommenden Gebiete
1.2 Zweck der förmlichen Festlegung
1.3 Entscheidung zur Festlegung
1.4 Rechtliche Besonderheiten vor der Festlegung
1.5 Die geltenden Vollzugsvorschriften
IV. Finanzierung der
Entwicklungsmaßnahme
1 Verfahrensgesichtspunkte und Risikofaktoren
2 Funktionen der Kosten- und Finanzierungsübersicht
3 Das geltende Förderrecht
I. Vorbereitung und Festlegung
1.1
Die mit den §§ 6 und 7 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch
(BauGB-MaßnahmenG) eingeführten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen dienen
der mittelfristigen Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohngebäuden,
Arbeitsstätten und an Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen. Sie können also
für umfassende städtebauliche Anliegen, die über das der Wohnraumbeschaffung
des BauGB-MaßnahmenG hinausgehen, eingesetzt werden. Sie bleiben aber besonders
geeignet, um Grundstücke zur Wohnbebauung bereitzustellen. Sie können z. B. als
Instrument der Umnutzung bisher militärisch genutzter Bereiche (Konversion)
oder von Industrie- und Gewerbebrachen in Betracht kommen.
1.2
Die neuen Entwicklungsmaßnahmen werden durch Gemeindesatzung förmlich
festgelegt. Mit der Verlagerung in den alleinigen Verantwortungsbereich der
Gemeinden hat sich ihr Zweck geändert. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
dienen nicht mehr nur der Verwirklichung der Ziele der Raumordnung- und
Landesplanung, sondern daneben insbesondere auch der städtebaulichen
Entwicklung und Ordnung der Gemeinden. Entsprechend werden sie nach Inhalt und
Größe auf die jeweiligen gemeindlichen Bedürfnisse zugeschnitten. So können
auch kleinere Gemeinden auf ihre Größe bezogene Entwicklungsmaßnahmen
durchführen. Insgesamt sind damit auch kleinteiligere Maßnahmen möglich.
1.3
Mit Entwicklungsmaßnahmen werden Ortsteile oder andere Teile des
Gemeindegebietes erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen
Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt, während die ähnlich
durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen der Beseitigung städtebaulicher Missstände
und Mängel dienen. Das schließt nicht aus, im Zusammenhang bebaute Gebiete mit
einer Entwicklungsmaßnahme umzugestalten, um sie einer neuen Entwicklung
zuzuführen.
1.4
Entwicklungsbereiche können grundsätzlich ohne förmliche Vorverfahren
festgelegt werden. Ihnen müssen keine vorbereitenden Untersuchungen i. S. d.
Sanierungsrechts vorausgehen. Ihre Festlegung muss auch nicht durch vorherige
Aufstellung von Flächennutzungsplänen oder Bebauungsplänen vorbereitet werden.
Sie können vielmehr schon förmlich festgelegt werden, wenn die Gemeinde für die
Gründe, die eine Entwicklungsmaßnahme rechtfertigen, ausreichende Erkenntnisse
hat. Diese kann die Gemeinde aus vorhandenen Beurteilungsunterlagen oder
städtebaulichen Voruntersuchungen oder Vorplanungen gewinnen. Die eigentliche Vorbereitung
und Durchführung der Entwicklungsmaßnahme erfolgt nach deren Festsetzung.
1.5
Die Gemeinde kann aber schon vor der förmlichen Festlegung zur Sicherung ihrer
städtebaulichen Konzeption in den nach dem Flächennutzungsplan dargestellten
Wohngebieten das preisgebundene Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG
ausüben, oder durch Satzung Vorkaufsrechte begründen. Sie kann eine
Veränderungssperre beschließen oder die Zurückstellung von Baugesuchen
beantragen.
1.6
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme soll dazu führen, dass die Gemeinde
ihre städtebaulichen Vorstellungen konzeptionell geschlossener und rascher
verwirklichen kann als über die herkömmlichen Verfahren des allgemeinen
Städtebaurechts. Anstelle der (außer in Anpassungsgebieten) ausgeschlossenen
Umlegung hat die Gemeinde grundsätzlich alle Grundstücke im Entwicklungsbereich
freihändig zu erwerben bzw. notfalls durch Enteignung zu beschaffen. Nach der
vollständigen Grundstücksneuordnung, der Erschließung und sonstigen
Vorbereitung für eine Neubebauung hat sie die baureifen Grundstücke an die
früheren Eigentümer und an andere Bauwillige zu veräußern. Das Bauen unterliegt
auch im Entwicklungsbereich den Zulässigkeitsregeln der §§29 ff. BauGB. Im
Entwicklungsbereich ist ein Bebauungsplan erforderlich und ohne Verzug
aufzustellen.
Über die Festsetzungen des Bebauungsplans hinaus kann die Gemeinde ferner in
den zivilrechtlichen Verträgen über die Veräußerung der (neuen) Grundstücke die
Bauherrn verpflichten, das Bauvorhaben
- nach ihren Vorstellungen zu gestalten,
- für bestimmte Personengruppen zu nutzen (wie Altenwohnungen,
Studentenwohnungen, Sozialwohnungen),
- bis zu einem bestimmten Zeitpunkt auszuführen.
Das Zivilrecht gibt genügend Möglichkeiten, die Erfüllung der Vertragspflichten
abzusichern und durchzusetzen (z. B. mit Vertragsstrafen, Vorbehalt des
Rückerwerbs, Eintragungen im Grundbuch).
1.7
Gegenüber dem alten Entwicklungsrecht kann die Gemeinde jetzt von dem Erwerb
eines Grundstückes absehen, wenn der Eigentümer in der Lage ist, .selbst nach
den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme in angemessener Frist zu bauen
und sich dazu verpflichtet. Die Gemeinde kann in eine Verpflichtungserklärung
ihre Vorstellungen wie bei den Veräußerungsverträgen aufnehmen lassen und die
Sicherungen verlangen. Denkbar ist auch, dass die Gemeinde mit entsprechenden
Verträgen einer Eigentümergemeinschaft die Entwicklung eines Teilbereiches
überlässt. Die Gemeinde kann auch die Veräußerung eines Grundstückes an einen
Bauwilligen genehmigen, wenn sich der Erwerber den Zielen und Zwecken der
Entwicklung durch entsprechenden Vertrag mit der Gemeinde unterwirft. Die
Gemeinde kann zur Erfüllung der Aufgaben im Entwicklungsbereich einen
Entwicklungsträger als ihren Treuhänder einsetzen.
1.8
Die Entwicklungsmaßnahme wird u. a. dadurch finanziert, dass die Gemeinde die
Grundstücke zu dem Wert erwirbt, den sie ohne Aussicht auf die Entwicklung
haben (Anfangswert) und die baureifen Grundstücke zu dem Verkehrswert nach
erfolgter Entwicklung veräußert (Endwert). Soweit Eigentümer Grundstücke
behalten und selbst bebauen, haben sie einen Ausgleichsbetrag in Höhe der
Differenz des Anfangs- und Endwertes ihres Grundstückes zu zahlen. Dafür werden
im Entwicklungsbereich keine Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch
erhoben.
1.9
Zur Sicherung der geordneten Entwicklung dient auch der Genehmigungsvorbehalt
für alle Erwerbsvorgänge und wesentlichen Änderungen im Entwicklungsbereich.
Andererseits finden die Regeln über die Veränderungssperre keine Anwendung
mehr. Die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht im Entwicklungsbereich ausüben.
Schließlich kann sie von dem Mittel der Enteignung zum Erwerb der Grundstücke
Gebrauch machen.
1.10
Für die städtebaulichen Entwicklungsbereiche gibt es Abgaben- und
Auslagenbefreiungen sowie Steuererleichterungen. Öffentliche Aufgabenträger
sind zur Mitwirkung an der Entwicklung verpflichtet. Das hat z. B. besondere
Bedeutung für die äußere Erschließung, die Finanzierung der gemeindlichen
Infrastruktur und die Förderung des Wohnungsbaus.
Die Entwicklungsmaßnahmen sind zügig durchzuführen. Deshalb sind sie z. B. kein
Instrument der Bodenbevorratung. Die Gemeinde muss prüfen, ob die zum
Grunderwerb, zur Baureifmachung, Planung, Erschließung usw. und Betreuung der
Maßnahme erforderlichen Mittel bereitstehen. Dabei muss sie auch die Risiken
für die Abwicklung bedenken, die durch die Weigerung der Mitwirkung betroffener
Eigentümer und die Anfechtung der Entwicklungssatzung oder einzelner
Entscheidungen aufgrund der Satzung auftreten können. Eine Förderung durch das
Land ist nicht Voraussetzung zur förmlichen Festlegung.
2
Allgemeine Anwendungsvoraussetzungen
2.1
Wann kommt die Festlegung eines Entwicklungsbereichs in Betracht?
Die Gemeinde hat nach dem Baugesetzbuch verschiedene Möglichkeiten, die
städtebauliche Entwicklung bezogen auf einzelne Flächen oder das gesamte
Gemeindegebiet zu bewirken, z.B. durch Ausweisung von Bauland über die
Bauleitplanung gemäß §§ l ff. BauGB oder etwa die Bauleitplanung mit Umlegung
und Erschließung. Sie wird bei der Überplanung eines Gebiets auch vor der
Entscheidung stehen, ob sie eine Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme
anwendet. Diese Entscheidung richtet sich nach den vorgefundenen Problemlagen
und den Zielen der städtebaulichen Instrumente. Geht es nur darum,
städtebauliche Missstände zu beseitigen, ist die Sanierungsmaßnahme das
geeignete Instrument. Geht es um die Neuentwicklung eines Ortsteils oder
anderer Teile des Gemeindegebiets, kommt die Entwicklungsmaßnahme zum Zuge.
Die Instrumente des besonderen Städtebaurechts können nur unter bestimmten
Voraussetzungen angewendet werden und sind deshalb nur in bestimmten Fällen die
zur Lösung städtebaulicher Probleme gebotenen Mittel. Welches Instrument des
allgemeinen oder des besonderen Städtebaurechts im konkreten Fall anzuwenden
ist, entscheidet sich u. a. auf dem Hintergrund folgender Fragen:
- Was soll konkret städtebaulich erreicht werden?
- Besteht kurzfristiger oder mittelfristiger Handlungsbedarf?
- Kann das Ziel mit privaten Aktivitäten erreicht werden, oder erscheint
überwiegend gemeindliches Handeln erforderlich?
Soweit die von der Gemeinde ermittelten Ziele und Zwecke mit den vom
Gesetzgeber formulierten Vorgaben übereinstimmen, kommt die Anwendung der
entsprechenden städtebaulichen Maßnahmen des besonderen Städtebaurechts in
Betracht
• Gemäß § 6 Abs. l BauGB-MaßnahmenG können nur solche Maßnahmen Grundlage für
die Festlegung eines Entwicklungsbereichs sein, deren einheitliche Vorbereitung
und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen.
• Nach §6 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG können nur Ortsteile und andere Teile des
Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten
Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im
Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt
werden.
Die Festsetzungsmöglichkeiten für Entwicklungsbereiche sind danach sowohl
inhaltlich als auch räumlich eingegrenzt.
2.2
Wann liegen einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung einer Maßnahme im
öffentlichen Interesse?
Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn die Anwendung einer städtebaulichen
Gesamtmaßnahme angeraten scheint.
Die städtebauliche Gesamtmaßnahme ist darauf angelegt, für einen bestimmten
Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum
koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen.
Einzelmaßnahmen sind z. B. einzelne Vorhaben und einzelne bauliche Projekte.
Aber auch eine bestimmte Planung ist als Einzelmaßnahme anzusehen. Die
städtebauliche Gesamtmaßnahme ist gegenüber sonstigen städtebaulichen Maßnahmen
besonders zur Lösung von städtebaulichen Problemen bestimmt,in denen ein
qualifizierter städtebaulicher Handlungsbedarf besteht, der aus Gründen des
öffentlichen Interesses ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen
erfordert (s. Anlage 4).
Als öffentliches Interesse i. S. d. § 6 Abs. l BauGB-MaßnahmenG kommen die
wichtigen städtebaulichen Belange in Betracht wie sie z. B. in § l Abs. 5 BauGB
benannt sind. Anders ausgedrückt, ein öffentliches Interesse ist z. B. dann
gegeben, wenn die Maßnahme geboten ist, um den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung
bei Vermeidung einseitiger Bevölkerungsstrukturen, der Eigentumsbildung weiter
Kreise der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung Rechnung zu tragen oder
auch dann,
• wenn einem der anderen unter § l Abs. 5 BauGB genannten Belange nur über die
Maßnahme entsprochen werden kann.
• Insbesondere liegt die Maßnahme im öffentlichen Interesse, wenn sie zur
Deckung eines erhöhten Bedarfs an, Wohn- und Arbeitsstätten oder zur
Wiedernutzung brachliegender Flächen dient.
Durch das Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch haben die Wohnbelange ein
besonderes Gewicht erhalten.
2.3
Was ist ein Ortsteil i. S. d. § 6 Abs. 2 BauBG-MaßnahmenG, was versteht man
unter anderen Teilen des Gemeindegebiets?
2.3.1
Ortsteil ist der Teil eines Ortes, der wesentliche Teilfunktionen des Ortes (z.
B. Wohn- und Versorgungsfunktionen) erfüllt. Es ist nicht notwendig, dass alle
wesentlichen Funktionen einer Gemeinde abgedeckt werden. Die Selbständigkeit
des Ortsteils ist nicht erforderlich. Er muss allerdings ein beträchtliches
Eigengewicht haben, das auch im Gesamtgefüge des Ortes deutlich wahrnehmbar
bleibt.
Die Frage, ob ein Ortsteil vorliegt, ist damit immer auch im Zusammenhang mit
der jeweiligen Größe und Siedlungsstruktur einer Gemeinde zu sehen.
2.3.2
Auch die anderen Teile eines Gemeindegebietes müssen eine besondere Bedeutung für
die örtliche oder überörtliche Entwicklung haben. Sie müssen zwar nicht
Teilfunktionen eines Ortes erfüllen, aber dennoch ein solches Gewicht haben,
dass sie als Teil des Gemeindegebiets wahrnehmbar sind. Diese Bedeutung, bzw.
dieses .Gewicht kann sich zum einen aus der Flächengröße ergeben, entscheidend
kann aber auch die Qualität der angestrebten Nutzung sein. Konkrete Ober- und
Untergrenzen oder Minimalvoraussetzungen können nicht festgesetzt werden.
Während für eine Kleingemeinde schon die Errichtung von 100 Wohneinheiten
herausragende Bedeutung haben mag, würde in einer Großstadt eine solche
Maßnahme allein kaum ins Gewicht fallen.
Eine große Gemeinde wird dagegen oftmals verstärkt das genannte qualitative
Moment berücksichtigen. Ihr städtebauliches Gesamtgefüge hängt nicht zuletzt
von der aufeinander abgestimmten Funktionsfähigkeit der in ihr enthaltenen
eigenständigen Gebiete ab. D. h., im Einzelfall kann ein Bereich, dessen
Flächenausmaß (bezogen auf das gesamte Stadtgebiet) absolut gesehen eher unbedeutend
ist, allein aufgrund der ihm zugedachten und notwendigen städtebaulichen
Aufgaben erhebliche Bedeutung haben.
Der Gesetzgeber hat mit der Einführung des Begriffs „andere Teile des
Gemeindegebiets" die Möglichkeit geschaffen, auch kleinteiligere
Entwicklungsmaßnahmen durchzuführen. Wenn er gleichzeitig auf die besondere
Bedeutung der Flächen abstellt, so wird daraus aber deutlich, dass nicht jedes
beliebige Gebiet möglicher Gegenstand einer städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme sein kann.
2.3.3
Die Frage, ob es sich um einen Bereich handelt, in dem eine
Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden kann, lässt sich letztlich nur vor Ort
beantworten. Folgende Überlegungen sollten u. a. Beachtung finden:
- Welche Entwicklungs- und Plankonzeptionen der Gemeinde liegen vor?
- Gehört der betreffende Bereich zu den Flächen, deren mittelfristige Nutzung
sichergestellt sein muss, um entsprechende Funktions- und Versorgungsdefizite
aufzufangen?
- Handelt es sich um eine Fläche von städtebaulicher zentraler Bedeutung?
2.3.4
Da § 6 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG nicht nur auf die Bedeutung für die Gemeinde
abstellt, sondern auch die Entwicklungsmaßnahme in Flächen zulässt, die
regionale oder landesweite Bedeutung haben, kann dieser Fragenkomplex erweitert
werden:
- Entspricht die Maßnahme regionalen Raumordnungsplänen?
- Gibt es Vorgaben im Bereich Landesentwicklung?
- Gibt es mittelfristigen Bedarf an Wohn- und anderen Siedlungsflächen
innerhalb der Region?
2.4
Was kann mit einer Entwicklungsmaßnahme erreicht werden?
Das Gesetz unterscheidet zwei Fallgruppen:
- Die erstmalige Entwicklung und
- die Neuordnung eines Gebietes.
Gegenüber der ehemaligen im Städtebauförderungsgesetz verankerten
Entwicklungsmaßnahme ist damit die Aufgabenstellung verändert und fortentwickelt
worden. Die „alte" Entwicklungsmaßnahme betraf nur die erstmalige
Entwicklung eines Ortsteils.
2.4.1
Zu der ersten Fallgruppe des § 6 Abs. 2 Satz l BauGB-MaßnahmenG, die die
erstmalige Entwicklung eines Ortsteils oder anderen Teils der Gemeinde zum
Gegenstand hatten, gehören Maßnahmen mit dem Ziel, neues Bauland auf
zuschließen. Typisch sind dafür bislang nicht überplante Gebiete am Stadtrand,
die als neue Siedlungsflächen z, B. als Wohnbau oder Gewerbefläche neu
entwickelt werden sollen.
2.4.2
Die Entwicklungsmaßnahme kann aber auch auf eine Neuordnung bereits bebauter
Ortslagen ausgerichtet sein. Diese Möglichkeit trägt den aktuellen Bedürfnissen
des Städtebaus Rechnung. Gegenstand dieser Entwicklungsmaßnahme können z. B.
größere innerstädtische Brachflächen sein oder Flächen, denen von der
gemeindlichen Planung her eine andere- städtebauliche Nutzung zugedacht wird
als die bislang ausgeübte, und damit eine neue städtebauliche Funktion.
Umnutzung und Wiedernutzung sind die entscheidenden Stichworte. Möglicher
Gegenstand einer entsprechenden Maßnahme kann z. B. auch die Umnutzung
freigewordener Militärflächen sein.
2.4.3
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme muss nicht darauf angelegt sein, alle
in § 6 Abs. 2 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG genannten Funktionen in einem bestimmten
Gebiet zu verwirklichen. Dies widerspräche gerade der beabsichtigten
Erweiterung des Instruments der Entwicklungsmaßnahme, denn andernfalls würde
die Entwicklungsmaßnahme nur der Schaffung oder Wiederentwicklung eines
Ortsteils, sogar nur eines selbständigen Ortsteils dienen. Die Möglichkeit der
Entwicklung anderer Teile des Gemeindegebiets würde jedenfalls ins Leere
laufen. Die Aufzählung in § 6 Abs. 2 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG (Errichtung von
Wohn- und Arbeitsstätten sowie von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen)
stellt aber klar, dass die Entwicklungsmaßnahme nicht lediglich dazu angewendet
werden kann und muss, Wohngebiete zu schaffen oder zumindest solche Gebiete,
die überwiegend Wohnzwecken dienen. Immerhin hätte die Einordnung der
Entwicklungsmaßnahme in das Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz dies nahe legen
können. Die einzelne städtebauliche Entwicklungsmaßnahme kann also auch
überwiegend oder ausschließlich jeweils nur Wohn-, Gewerbe-, Industrie- oder
Infrastrukturzwecken dienen.
3
Die materiellen Festlegungsvoraussetzungen
Kommt die Festlegung eines Entwicklungsbereichs auf der Grundlage der
Zielvorgaben des § 6 Abs. l und 2 BauGB-MaßnahmenG in Betracht, ist zu prüfen,
ob die materiellen Festlegungsvoraussetzungen nach § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG
im konkreten Einzelfall erfüllt sind.
- Die Maßnahme muss den Zielen und Zwecken nach §6 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG
entsprechen (§ 6 Abs. 3 Nr. l BauGB-MaßnahmenG; vgl. zu den Zielen und Zwecken
I 2),
- das Wohl der Allgemeinheit muss die Durchführung der Maßnahme erfordern,
insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten
oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen (vgl. § 6 Abs. 3 Nr. 2
BauGB-MaßnahmenG),
- die zügige Durchführung der Maßnahme muss innerhalb eines absehbaren
Zeitraums gewährleistet sein (vgl. § 6 Abs. 3 Nr. 3 BauGB-MaßnahmenG).
3.1
Wann erfordert das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der
Entwicklungsmaßnahme?
3.1.1
Das Wohl der Allgemeinheit ist ein (vor allem) im Recht der Enteignung
verwendeter Begriff. Nach Art. 14 Abs. 3 Satz l Grundgesetz ist eine Enteignung
nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig. Dieser Begriff liegt auch der
Enteignung nach dem Baugesetzbuch gemäß § 87 BauGB zugrunde, die den
verfassungsrechtlichen Anforderungen genügen muss. Er ist auch bei der
Auslegung des § 6 Abs. 3 Nr. 2 BauGB-MaßnahmenG heranzuziehen, wie dies schon
bei der alten Entwicklungsmaßnahme im Rahmen der Auslegung des § 53 Abs. l Nr.
2 ' Städtebauförderungsgesetz der Fall war. Dies folgt daraus, dass der
Entwicklungsmaßnahme eine enteignungsrechtliche Vorwirkung zukommt. Im förmlich
festgelegten Entwicklungsbereich ist die Enteignung auch ohne Bebauungsplan und
insbesondere auch ohne Anwendung des § 87 BauGB zulässig - vgl. § 7 Abs. l Nr.
15 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 169 Abs. 3 BauGB.
Festlegung und Durchführung eines Entwicklungsbereichs setzen damit nicht nur
das „übliche" Interesse voraus. Erforderlich ist ein qualifiziertes
öffentliches Interesse, welches über das allgemeine (hinter dem gesamten
Städtebaurecht stehende) Interesse hinausgeht, und geeignet ist, im Rahmen
einer Abwägung entgegenstehende Eigentumsrechte zu überwinden. Die Prüfung der
Enteignungsvoraussetzungen ist aber z. Z. der Festlegung des
Entwicklungsbereichs noch nicht für jedes einzelne Grundstück vorzunehmen. Es
handelt sich vielmehr um eine mehr pauschale Prüfung. Das Wohl der
Allgemeinheit muss generell die geplante Entwicklung einschließlich der
gebotenen Enteignungen rechtfertigen. (Vgl. hierzu das Urteil des BGH vom 2.
10. 1986 - III ZR 99/85 - abgedruckt in DVB1.1987,474).
Rein fiskalische Interessen der Gemeinde genügen nicht, z. B. die Aussicht auf
Fördermittel oder nur die Möglichkeit der Bodenwertabschöpfung. Das Gesetz
nennt aber bereits selbst in § 6 Abs. 3 Nr. 2 BauGB-MaßnahmenG zwei Belange,
die in der Regel ein qualifiziertes Interesse in diesem Sinne begründen. Die
Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten und die
Wiedernutzung brachliegender Flächen sind beispielhaft benannt. Zu beachten
ist, dass hier nicht wie in § l Abs. l BauGB-MaßnahmenG auf den dringenden
Wohnbedarf, sondern auf einen erhöhten Wohnbedarf abgestellt wird. Planung und
Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme können sich nur mittelfristig auswirken.
Andere Belange, die die Entwicklungsmaßnahme verfolgen kann, müssen in ihrer
Bedeutung den hervorgehobenen Beispielen entsprechen. In der Regel kann aber
davon ausgegangen werden, dass die Voraussetzungen des § 6 Abs. 3 Nr. 2
BauGB-MaßnahmenG erfüllt sind, wenn ein städtebaulicher Gegenstand i. S.d. §6
Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG vorliegt und die allgemeinen Festlegungsvoraussetzungen
nach § 6 Abs. l BauGB-MaßnahmenG zu bejahen sind.
3.1.2
Das Wohl der Allgemeinheit muss die Entwicklungsmaßnahme erfordern.
Eine Maßnahme ist dann erforderlich, wenn sie geeignet und geboten ist, den mit
ihr bezweckten Erfolg herbeizuführen.
Als Maßnahme mit enteignungsrechtlicher Vorwirkung unterliegt die
Entwicklungsmaßnahme als Eingriff der öffentlichen Hand in verfassungsmäßig
geschützte Rechte dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Sie kann daher nur zur
Anwendung kommen, wenn nicht ein milderes Mittel zur Verfügung steht, welches
den einzelnen weniger belastet, um das angestrebte Ziel zu verwirklichen. Die
Gemeinde muss also im Einzelfall prüfen, ob die von ihr beabsichtigte
städtebauliche Entwicklung nicht ebenfalls mit anderen Mitteln bewirkt werden
kann.
Besonders in den Fällen, in denen die Entwicklungsmaßnahme der Neuordnung einer
Fläche dienen soll, wird eine umfassende Prüfung angezeigt sein, ob nicht etwa
die Anwendung des Sanierungsrechts ausreichend ist. Außerdem ist zu prüfen, ob
nicht die .Mittel des allgemeinen Baurechts, Bauleitplanung und die Schaffung
von Baurecht etwa gemeinsam mit einer Umlegung nach §§ 45 ff. BauGB oder einer
Grenzregelung gemäß §§ 80 ff. BauGB genügen. Dies wird z. B. dann zu bejahen
sein, wenn erkennbar die betroffenen Eigentümer der in Rede stehenden Fläche,
das ihnen tatsächlich und rechtlich zu eröffnende Baurecht verwirklichen
werden. Im Zusammenhang mit der Frage, ob die Entwicklungsmaßnahme tatsächlich
erforderlich ist, sind auch die Möglichkeiten des städtebaulichen Vertrages zu
beachten, etwa zur Sicherstellung einer bestimmten baulichen Nutzung eines
Grundstücks oder der alsbaldigen Bebauung (z. B. sozialer Wohnungsbau).
3.1.3
Die Frage nach der Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme stellt sich
insbesondere aber auch immer dann, wenn der geplante Entwicklungsbereich in der
Hand nur einiger weniger oder eines Eigentümers liegt und zudem eine
grundsätzliche . Verkaufsbereitschaft besteht. Die vertragliche Vereinbarung
ist in jedem Falle vorzuziehen. Weit auseinanderliegende Preisvorstellungen,
wobei sich die Gemeinde an dem tatsächlichen Verkehrswert der Fläche
orientieren muss, könnten allerdings die Notwendigkeit einer
Entwicklungsmaßnahme begründen. Wenn es der Gemeinde aber möglich ist, die
Grundstücke zu einem dem Anfangswert entsprechendem Preis direkt oder im
wesentlichen über das Vorkaufsrecht zu erwerben, ist i. d. R. kein Raum mehr
für die Anwendung der Entwicklungsmaßnahme.
Die Gemeinde kann die Flächen erwerben und ihre Planvorstellungen gegenüber
ihren weiteren Vertragspartnern, den zukünftigen Erwerbern der Fläche,
vertraglich absichern. Eine andere Beurteilung kann sich aber in Fällen ergeben,
in denen weitere städtebauliche Gründe hinzutreten, die den Einsatz des
entwicklungsrechtlichen Instrumentariums erforderlich machen. Wichtige Fragen
dürften z. B. der Zeitpunkt der Verfügbarkeit von Grund und Boden in dem
Bereich und der dafür maßgebliche Bodenpreis sein. Unter Umständen können
bereits die ohne Anwendung des Entwicklungsmaßnahmenrechts sich abzeichnenden
Bodenpreissteigerungen faktisch verhindern, dass die von der Gemeinde
verfolgten städtebaulichen Ziele - z. B. die angestrebte Berücksichtigung
weiter Kreise der Bevölkerung als Bauherrn oder Mieter - im Rahmen einer
zügigen Durchführung der Entwicklungsmaßnahme verwirklicht werden könnten. Die
Gemeinde hat nur so die Möglichkeit den jeweiligen Verkehrswert der Fläche ohne
Rücksicht auf die mit der Aussicht, der Vorbereitung und Durchführung der
Entwicklungsmaßnahme verbundene Wertsteigerung festzuschreiben (vgl. § 7 A bs.
l Nr. 8 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 153 BauGB), und diese Flächen damit zum
entwicklungsunbeeinflussten Wert zu erwerben. Hängt davon aber die
städtebauliche Entwicklung der Fläche ab, kann die Entwicklungsmaßnahme
eingesetzt werden, sofern auch die übrigen Voraussetzungen für die Anwendung
des Instrumentariums gegeben sind. Dies kann auch im Bereich der Umnutzung von ehemals
militärischen Flächen gelten, soweit der Bund alleiniger Eigentümer der
betreffenden Fläche ist oder soweit andere Aufgabenträger betroffen sind.
Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang aber auch auf die Möglichkeit der
verbilligten Abgabe der Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Wert an die
Gemeinde gemäß den entsprechenden Vermerken des Haushaltsrechts des Bundes.
3.2
Was bedeutet zügige Durchführung i. S. d. § 6 Ab«. 3 Nr. 3 BauGB-MaßnahmenG,
welche Pflichten obliegen der Gemeinde? Wann ist die zügige Durchführung
gewährleistet?
3.2.1
Das Gebot der zügigen Durchführung begründet eine gesteigerte Verantwortung der
Gemeinde. Die Gemeinde ist verpflichtet, die ihr nach dem Baugesetzbuch und
anderen Vorschriften zustehenden Befugnisse auszuüben, sobald und soweit es zur
Umsetzung und Verwirklichung der Ziele der Entwicklungsmaßnahme erforderlich
ist. Das Sonderrecht der Entwicklungsmaßnahme darf nicht länger aufrecht
erhalten werden, als es die sinnvolle Durchführung der Maßnahme gebietet. Die Festlegung
eines Entwicklungsbereichs setzt lediglich voraus, dass Ziele und Zwecke der
Maßnahme soweit konkretisiert sind, dass der Nachweis für die
Festlegungsvoraussetzungen getroffen werden kann. Sie muss diese
städtebaulichen Zielsetzungen aber sobald als möglich präzisieren und
entsprechend festschreiben. So hat die Gemeinde z. B. gemäß §7 Abs. l Nr. 11
BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 166 BauGB ohne Verzug einen Bebauungsplan
aufzustellen. Der entsprechende Aufstellungsbeschluss kann durchaus mit der
Festlegung des Entwicklungsbereichs verbunden werden. Nur so ist letztlich auch
gewährleistet, dass die besonderen Instrumentarien der Entwicklungsmaßnahme (z.
B. gemäß § 7 Abs. l Nr. 12 BauGB-MaßnahmenG die Abwendungsvereinbarung zwischen
Eigentümer und Gemeinde) sinnvoll eingesetzt werden können. Aber auch im
übrigen muss sich die Gemeinde um die schnelle Beseitigung von Hemmnissen
bemühen. Die Durchführung und damit die geplante städtebauliche Entwicklung,
muss innerhalb eines absehbaren Zeitraums gesichert sein. Eine grundsätzliche
Zeitvorgabe ist nicht möglich. Welcher Zeitraum als absehbarer Zeitraum und
damit als angemessener Zeitraum anzusehen ist, bestimmt sich zunächst nach den
Umständen des Einzelfalls. Maßgebend sind Ausmaß und Umfang der Maßnahme.
Bezüglich der Entwicklungsmaßnahme nach altem Recht gemäß § 53
Städtebauförderungsgesetz wurde ein veranschlagter Zeitraum von 15 Jahren
aufgrund des regelmäßig vorhandenen Umfangs der Entwicklungsmaßnahmen nach dem
Städtebauförderungsgesetz und der Komplexität der Maßnahmen von der
Rechtsprechung als in der Regel gesetzeskonform angesehen.
Da die fortentwickelte. Entwicklungsmaßnahme auch kleinteiligere Maßnahmen
zulässt, ist der Zeitrahmen entsprechend zu verkürzen. ZehnJahre erscheinen
insoweit i. d. R. angemessen. Besondere Umstände des Einzelfalls, wie etwa
Altlastenprobleme oder Größe der. Entwicklungsmaßnahme, können einen längeren
Zeitraum rechtfertigen.
3.2.3
Gesichert ist die Durchführung in diesem Sinne, wenn die Entwicklung des
Bereichs entsprechend den zeitlichen Vorgaben gewährleistet ist. Dies setzt
neben der sachgerechten Bewertung der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort auch
die Finanzierbarkeit der Maßnahme voraus. Die zu erwartenden Ausgaben im
Hinblick auf den anstehenden Grundstückserwerb oder Erschließungsmaßnahmen sind
den zu erwartenden Einnahmen gegenüber zu stellen. Die Deckung der
verbleibenden Finanzierungslücke muss entweder allein aus Mitteln der Kommune
möglich oder aber aus Fördermitteln gegeben sein. Insbesondere .solche Entwicklungsmaßnahmen,
die auf die erstmalige Entwicklung eines Bereiches ausgerichtet sind, können
auch ohne • staatliche Förderung durchgeführt werden, da hier die Differenz
zwischen entwicklungsunbeeinflusstem Wert und dem Neuordnungswert entsprechend
groß ist, wenn sich nicht bereits entwicklungsunbeeinflusste Bauerwartungen
herausgebildet haben. Die Summe der zu erwartenden Planungsgewinne und
Ausgleichsbeträge kann die Finanzierung dann ausreichend sichern.
4
Der räumliche Geltungsbereich der Entwicklungsmaßnahme
Wie bereits ausgeführt, soll über die Entwicklungsmaßnahme die erstmalige
Entwicklung eines Ortsteils oder eines anderen Teils des Gemeindegebiets oder
aber deren neue Entwicklung im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung (Wieder-
oder Umnutzung) bewirkt werden. Die Vermischung beider Typen ist grundsätzlich
möglich.
4.1
Wie ist der städtebauliche Entwicklungsbereich räumlich zu begrenzen?
Entscheidend für die Größe und die konkrete räumliche Abgrenzung des
Geltungsbereichs einer Entwicklungsbereichssatzung ist gemäß § 6 Abs. 4 Satz l
BauGB-MaßnahmenG, dass die Flächen und Grundstücke in den Entwicklungsbereich
einbezogen werden, die für eine zweckmäßige, einheitliche Vorbereitung und
zügige Durchführung der Maßnahme erforderlich sind. Was zweckmäßig ist,
bestimmt sich nach den konkreten Umständen vor Ort. Die örtlichen Gegebenheiten
sind von Bedeutung ebenso wie das Ziel der geplanten Entwicklungsmaßnahme, der
Zeitfaktor und schließlich die zur Verfügung stehenden bzw. zu erwartenden
Finanzierungsmöglichkeiten. Nicht nur im Hinblick auf diese Kriterien, sondern
auch im Hinblick auf das angeführte Gebot der Erforderlichkeit orientiert sich
die Festlegung des Satzungsgebiets an dem Prinzip: So klein wie möglich und so
groß wie nötig.
Können Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme erreicht werden ohne den
Einbezug aller Grundstücke eines bestimmten Gebiets, so können die von der
Entwicklung demnach nicht betroffenen Grundstücke gemäß § 6 Abs. 4 Satz 2
BauGB-MaßnahmenG aus dem festzulegenden Entwicklungsbereich ganz oder teilweise
ausgenommen werden.
Welche Flächen in den -Entwicklungsbereich einbezogen werden, bestimmt sich
also nach den Zielen und Zwecken der geplanten Entwicklungsmaßnahme. Dies kann
auch dazu führen, dass es erforderlich wird, bebaute Grundstücke in den
Entwicklungsbereich einzubeziehen.
4.2
Wann können im Zusammenhang bebaute Gebiete in den Entwicklungsbereich
einbezogen werden?
4.2.1
Der Begriff „im Zusammenhang bebaute Gebiete" ist zu unterscheiden von dem
in § 34 BauGB gewählten Begriff im Zusammenhang bebauter Ortsteile.
Voraussetzung des im Zusammenhang bebauten Gebiets ist zunächst eine Bebauung,
die den Begriff des Bebauungszusammenhangs erfüllt. Dies ist dann der Fall,
wenn eine tatsächlich aufeinanderfolgende Bebauung vorhanden ist. Abzustellen
ist allein auf die vorhandene Bebauung. Eine nur zulässige Bebauung, wenn auch
evtl. bereits genehmigt, ist nicht zu berücksichtigen. Andererseits kommt es
für die Beachtlichkeit der bestehenden Bebauung nicht darauf an, ob die Bauten
formell und materiell baurechtmäßig errichtet worden sind. Tatsächlich
vorhandene Bauten bleiben nur dann außer Betracht, wenn sich aus dem Verhalten
der zuständigen Behörden (z. B. Erlass einer Abbruchverfügung) ergibt, dass
ihre Beseitigung in absehbarer Zeit erfolgen wird.
Für die Ausdehnung des Bebauungszusammenhangs kommt es auf die
Grundstücksgrenzen nicht entscheidend an. So muss z. B. ein am Rande der
Bebauung liegendes und selbst bebautes großes Grundstück nicht in seiner
vollen. Ausdehnung dem Bebauungszusammenhang zugerechnet werden.
4.2.2
§ 6 Abs. 4 Satz 3 BauGB-MaßnahmenG gestattet im Unterschied zu § 53 Abs. 2 Satz
2 Städtebauförderungsgesetz den Einbezug im Zusammenhang bebauter Gebiete nicht
nur als Anpassungsgebiet i. S. d. § 6 Abs. 6 BauGB-MaßnahmenG. Das Gesetz
stellt darauf ab, dass die im Zusammenhang bebauten Flächen, die vorhandenen
Gebäude oder sonstigen baulichen Anlagen nicht entsprechend den Zielen und
Zwecken der Entwicklungsmaßnahme genutzt werden und auch eine grundsätzliche
Neuordnung der bebauten Gebiete erforderlich wird.
4.3
Gibt es grundstücksbezogene Besonderheiten, die zu beachten sind?
Gemäß § 6 Abs. 4 S. 4 bis 6 BauGB-MaßnahmenG dürfen folgende Grundstücke nur
mit Zustimmung des Bedarfsträgers in den Geltungsbereich der Satzung einbezogen
werden:
- Grundstücke eines öffentlichen Bedarfsträgers für Zwecke der
Landesverteidigung, des Bundesgrenzschutzes, der Zollverwaltung, der Polizei,
des Zivilschutzes, des Post- und Fernmeldewesens, der Kirchen und Religionsgesellschaften
des öffentlichen Rechts für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge (§ 26
Nr. 2 BauGB);
- Grundstücke, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Kernenergie zu
friedlichen Zwecken oder der Entsorgung radioaktiver Abfälle dienen (§ 35 Abs.
l Nr. 6 BauGB);
- Grundstücke, auf denen sich Anlagen befinden, die den Vorschriften des
Bundesfernstraßengesetzes, des Bundesbahngesetzes, des Telegrafenwegegesetzes,
des Luftverkehrsgesetzes, des Personenbeförderungsgesetzes und des Abfallgesetzes
sowie des Gesetzes über den Bau und Betrieb von Versuchsanlagen zur Erprobung
von Techniken für den spurgeführten Verkehr unterliegen; außerdem die in
Planfeststellungsverfahren für überörtliche Planungen nach landesrechtlichen
Vorschriften des Verkehrs-, Wege- und Wasserrechtes eingezogenen Grundstücke (§
26 Abs. l .Nr. 3 BauGB i. V. m. § 38 BauGB);
- Grundstücke, die in ein Anhörungsverfahren nach § l Abs. 2 des
Landbeschaffungsgesetzes einbezogen sind.
Gemäß § 6 Abs. 4 Satz 5 BauGB-MaßnahmenG soll der Bedarfsträger seine
Zustimmung erteilen, wenn auch bei Berücksichtigung seiner Aufgaben ein
überwiegendes öffentliches Interesse an der Durchführung der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme besteht. Der Bedarfsträger hat insoweit das Gewicht seiner
eigenen Aufgaben (Interessen) mit dem Gewicht der beabsichtigten
Entwicklungsmaßnahmen zu vergleichen und in Abwägung dieser Belange seine
Entscheidung zu treffen. Die Vorschrift ist als Soll-Vorschrift ausgestattet,
so dass der Bedarfsträger im Regelfall seine Zustimmung erteilen muss, wenn die
Berücksichtigung seiner Aufgaben dies zulässt.
Das Zustimmungserfordernis nach § 6 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG besteht nur solange
wie feststeht, dass die in Rede stehenden Grundstücke tatsächlich dem
angesprochenen Zweck dienen. Demzufolge können Flächen des Bundes, des Landes
oder aber der Deutschen Bundesbahn einbezogen werden, die aus der besonderen
Zweckbestimmung bereits entlassen sind.
Bei der Anwendung des § 6 BauGB-MaßnahmenG auf Konversionsflächen ist damit
spätestens vor dem gemeindlichen Beschluss über die Entwicklungssatzung zu
klären, ob die Flächen bereits endgültig aus der militärischen Nutzung
entlassen sind (Freigabe durch die Bundeswehrverwaltung).
5
Vorbereitende Untersuchungen/Voruntersuchungen
Vorbereitende Untersuchungen sind nur für Anpassungsgebiete vorgeschrieben. Vor
der förmlichen Festlegung eines Anpassungsgebietes sind für dieses Gebiet
vorbereitende Untersuchungen nach § 141 BauGB durchzuführen, wenn nicht bereits
hinreichende Beurteilungsgrundlagen vorliegen (vgl. III). Vor der Festlegung
der Entwicklungsbereiche sind förmliche vorbereitende Untersuchungen nach § 141
BauGB im übrigen nicht vorgeschrieben.
5.1
Wie ist im sonstigen Entwicklungsbereich zu verfahren?
Die sachgerechte Vorbereitung des gemeindlichen Satzungsbeschlusses wird i. d.
R. Voruntersuchungen erforderlich machen, die allerdings nicht an den formellen
und materiellen Anforderungen des § 141 BauGB auszurichten sind. Folgende
Gesichtspunkte lassen die Durchführung von Voruntersuchungen notwendig
erscheinen, sofern nicht bereits entsprechende Erkenntnisse vorliegen:
- Mit dem Antrag auf Genehmigung der Entwicklungssatzung hat die Gemeinde einen
Bericht über die Gründe vorzulegen, die die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs
rechtfertigen (§ 6 Abs. 7 BauGB-MaßnahmenG). Für diesen Bericht müssen die
notwendigen Beurteilungsgrundlagen erarbeitet werden.
- Wenn die Festlegungsvoraussetzungen des §6 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG nicht
vorliegen, ist die Genehmigung der Satzung zu versagen. Nach. § 6 Abs. 3 Nr. 3
BauGB-MaßnahmenG setzt die Genehmigung der Satzung u. a. den Nachweis voraus,
dass die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums
gewährleistet ist.
- Zum Aspekt der zügigen Durchführung gehört auch die gesichert erscheinende
Finanzierung.
Für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist daher eine Kosten- und
Finanzierungsübersicht zu erstellen (§ 7 Abs. l Nr. 6 BauGB-MaßnahmenG in
Verbindung mit § 149 BauGB). Die Kosten- und Finanzierungsübersicht wird zwar
in der Durchführungsphase zunehmend konkretisiert und fortgeschrieben, es
müssen jedoch bereits für das Genehmigungsverfahren ausreichende Angaben
vorliegen, die auf eine zügige Durchführung und eine gesicherte Finanzierung
schließen lassen.
5.2
Was ist Inhalt und Umfang der Voruntersuchungen?
Umfang und Intensität der Voruntersuchungen richten sich nach der vorgesehenen
instrumentellen Eingriffstiefe, vor allem aber nach den unterschiedlichen
Festlegungsvoraussetzungen für die jeweils vorgesehenen Entwicklungsbereiche
(Innenbereich, Außenbereich, im Zusammenhang bebaute Gebiete,
Anpassungsgebiete, Ausnahmegrundstücke).
Aus den Voruntersuchungen müssen sich hinreichende Anhaltspunkte dafür ergeben,
dass das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der Maßnahme nach diesem
Gesetz - also vor allem auch mit dem enteignungsrechtlichen
Entwicklungsinstrumentarium - erfordert. Wegen der enteignungs-. rechtlichen
Vorwirkung ist eine sorgfältige Prüfung erforderlich, ob die geplante Maßnahme nicht
mit Instrumenten des allgemeinen oder besonderen Städtebaurechts durchgeführt
werden kann, die für die betroffenen Grundstückseigentümer weniger belastend
sind, und ob insgesamt die Enteignungsvoraussetzungen vorliegen.
Diese pauschale - nicht unbedingt grundstücksbezogene - Prüfung der
Enteignungsvoraussetzungen ist auf den .Zeitpunkt des Erlasses der
Entwicklungssatzung bezogen. Den Grundstückseigentümern und
Nutzungsberechtigten der im künftigen Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke
ist Gelegenheit zur Äußerung zu geben. Bei Existenzgefährdung einzelner
Grundstückseigentümer ist eine weitergehende enteignungsrechtliche
Zulässigkeitsprüfung durchzuführen.
Ob die Gemeinde persönliche Gespräche durchführt, oder z. B. eine Sprechstunde
einrichtet, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Es obliegt ihr
aber keine umfassende Ermittlungspflicht 6 hinsichtlich aller tatsächlichen
Eigentumsrechte usw., wenn diese- aufgrund objektiver Umstände nur mit
unverhältnismäßig großem Aufwand festzustellen wären.
Untersuchungsthema sind daher grundsätzlich:
- die Bedeutung des Entwicklungsbereichs für die örtliche und überörtliche
Entwicklung (Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, aber
auch Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, bzw. Wiedernutzung brachliegender
Flächen; Beachtung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung),
- die Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme und die Abgrenzung des
Entwicklungsbereichs,
- die Eigentumsverhältnisse im künftigen Entwicklungsbereich,
- die (entwicklungsunbeeinflussten) Grundstücksverkehrswerte,
die allgemeine Mitwirkungs- bzw. Veräußerungsbereitschaft der Eigentümer (z. B.
auch Lösung von Existenzproblemen/Sozialplan/Tausch- und Ersatzland für
Landwirte, gewerbliche Betriebe und andere zu beseitigende Altnutzungen), die
Erforderlichkeit des besonderen entwicklungsrechtlichen Instrumentariums,
entscheidungsbestimmende Gebietsmerkmale (z. B. Nutzungs- und
Funktionsschwächen, Erschließung, Bodenqualität, Altlasten),
- die Zusammenstellung der voraussichtlichen Kosten und Möglichkeiten der
Finanzierung zur Durchführung der Maßnahme (Kosten- und
Finanzierungsübersicht),
- die Gewährleistung der zügigen Durchführung der Entwicklungsmaßnahme in
absehbarer Zeit.
5.3
Besteht eine Beteiligungs-, Mitwirkungs- und Auskunftspflicht der Bürger?
Nach §7 Abs. l Nr. 4 BauGB-Maßnahmengesetz gelten die §§ 137, 138 und 139 BauGB
für Entwicklungsmaßnahmen entsprechend, insbesondere auch bereits vor der
förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs. Dies ermöglicht es der
Gemeinde, bei den Voruntersuchungen die notwendigen Erkenntnisse zu sammeln.
Ein Beschluss der Gemeinde über den Beginn der Voruntersuchungen ist gesetzlich
nicht vorgeschrieben, ein entsprechender Beschluss ist jedoch nicht
ausgeschlossen. Er ist auf jeden Fall sinnvoll für die Abgrenzung des
Untersuchungsgebiets. Vor allem kann er als Stichtagsregelung für den
Anfangswert im Rahmen der Ermittlung entwicklungsbedingter Werterhöhungen, die
grundsätzlich unberücksichtigt bleiben (§ 7 Abs. l Nr. 8 BauGB-MaßnahmenG i. V.
m. § 153 BauGB) Bedeutung haben. Der Wertsteigerungsstop i. S. d. § 153 Abs. l
. BauGB wird nicht erst durch einen förmlichen Beschluss, sondern schon durch
die bloße Aussicht, dass für ein bestimmtes Gebiet die Entwicklung im förmlichen
Verfahren bevorsteht, ausgelöst. Diese Aussicht kann sich beispielsweise in der
erstmaligen Beratung der Gemeinde über diesen Tagesordnungspunkt manifestieren.
Spätestens aber die ortübliche Bekanntgabe eines Beschlusses über den Beginn
von Voruntersuchungen würde die konkrete Entwicklungsabsicht hinreichend
belegen, so dass zur Berechnung des entwicklungsunbeeinflussten Anfangswertes
spätestens der Tag der Bekanntmachung dieses Beschlusses herangezogen werden
könnte.
Mit der ortsüblichen Bekanntgabe eines Beschlusses über den Beginn von
Voruntersuchungen ergibt sich für alle Beteiligte ein eindeutiger gebietlicher
Rahmen, in dessen Grenzen die Mitwirkungsrechte und -pflichten der Betroffenen
und der Träger öffentlicher Belange sowie die Auskunftspflicht gelten.
6
Förmliches Verfahren
6.1
Wie wird die Entwicklungsmaßnahme beschlossen?
Nach § 6 Abs. 5 Satz l
BauGB-MaßnahmenG beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung des
städtebaulichen Entwicklungsbereichs als Satzung (Entwicklungssatzung, vgl.
Muster in Anlage 1). Das Anlage l zuständige Beschlussorgan ergibt sich aus der
Gemeindeordnung des jeweiligen Landes. Ein förmliches
Satzungsaufstellungsverfahren ist nicht vorgesehen. Allerdings sind im Rahmen
der beim Erlass der Entwicklungssatzung vorzunehmenden Abwägung (§ 7 Abs. l Nr.
3 i. V. m. § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB) die Belange der Betroffenen zu
berücksichtigen. Dazu gehört auch die Feststellung der Mitwirkungsbereitschaft
und Mitwirkungsmöglichkeiten der Betroffenen und der öffentlichen Aufgabenträger
im Sinne von § 7 Abs. l Nr. 4 i. V. m. § 127 und § 139 BauGB (vgl. auch § 7
Abs. l Nr. 12 i.V. m. § 166 Abs. 3 BauGB). Gegebenenfalls ist die Aufstellung
eines Sozialplans in Betracht zu ziehen. Eine förmliche Begründung der
Entwicklungssatzung ist nicht erforderlich.
Voraussetzung ist jedenfalls, dass die Gemeinde bereits vor dem
Satzungsbeschluss Vorstellungen über die Entwicklung des Bereichs und über die
Durchführbarkeit der Maßnahmen hat (vgl. I 5).
6.2
Bedarf die Entwicklungssatzung einer Genehmigung?
Die Entwicklungssatzung ist nach
§ 6 Abs. 7 BauGB-MaßnahmenG von der höheren Verwaltungsbehörde (in NRW die Regierungspräsidenten) zu genehmigen. Aufgrund der herausgehobenen Bedeutung
sind die Genehmigungsbehörden in NRW gehalten, vor Genehmigung - aber im Rahmen
der gesetzlichen Fristen - der obersten Verwaltungsbehörde (z. Z. MSV) zu
berichten. Dies geschieht nicht zuletzt mit Blick auf eine ggf. zu treffende
Förderzusage für die zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme. Die Gemeinde
hat dem Antrag auf Genehmigung einen Bericht über die Gründe beizufügen, .die
die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs rechtfertigen. Der Bericht
ist von dem Beschlussgremium der Gemeinde zur Kenntnis zu nehmen. Er ist zwar
weder verfahrensrechtliche Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit der
Bereichsfestlegung, noch hat er rechtsförmliche Bedeutung für die bei der
Festlegung zu 6.4 treffenden materiell-rechtlichen Entscheidungen der Gemeinde.
Er ist aber Grundlage für die von der höheren Verwaltungsbehörde
auszusprechende Genehmigung. In der Regel sollte der Bericht die wesentlichen
Ergebnisse der Voruntersuchungen enthalten.
Der Genehmigungsbehörde sind rieben dem vorgenannten Bericht folgende
Unterlagen vorzulegen:
- Wortlaut der Entwicklungssatzung,
- Übersichtskarte (möglichst im Maßstab 1:5000), die die Lage des
Entwicklungsbereichs erkennen lässt,
- Karte mit den Grenzen des Entwicklungsbereichs (möglichst im Maßstab l:
1000),
- beglaubigter Auszug aus der Niederschrift über den Satzungsbeschluss des
Beschlussgremiums,
- Angaben zur Finanzlage der Gemeinde.
Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens wird ausschließlich geprüft, ob
Rechtsverstöße vorliegen. Hierzu gehört neben den Anwendungsvoraussetzungen des
§ 6 Abs. l bis 3 BauGB-MaßnahmenG, der zutreffenden Begrenzung des Bereichs und
den Verfahrensvorschriften auch die Einhaltung der für ihre Aufstellung
maßgeblichen landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über die Befangenheit
von Kommunalvertretern sowie die Durchführbarkeit der Maßnahme in absehbarer
Zeit. Bestandteil der Prüfung ist ferner die- ausreichende Bezeichnung des
Bereichs in der Satzung. Schließlich sind der Abwägungsvorgang und das
Abwägungsergebnis nach den dafür geltenden Grundsätzen zu überprüfen.
Die Genehmigung ist insbesondere zu versagen, wenn die
Festsetzungsvoraussetzungen des § 6 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG nicht
vorliegen. Sie kann mit Nebenbestimmungen im Sinne des § 36 VwVfG versehen
werden. Für die Genehmigung gilt im übrigen nach §6 Abs. 7 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG
§ 6 Abs. 4 BauGB entsprechend. Die Prüfung der Satzung erfolgt danach innerhalb
von drei Monaten nach Eingang aller erforderlichen Unterlagen bei der höheren
Verwaltungsbehörde. Ist die Entwicklungssatzung fehlerhaft, so ist die
Genehmigung innerhalb von drei Monaten - bei Verlängerungsmöglichkeit um .in
der Regel höchstens weitere drei Monate - zu versagen. Die Genehmigung gilt als
erteilt, wenn sie nicht fristgemäß unter Angabe von Gründen abgelehnt wird.
6.3
Wie erfolgt die Bekanntmachung der Entwicklungssatzung?
Die Entwicklungssatzung und die erteilte Genehmigung der höheren
Verwaltungsbehörde sind ortsüblich bekannt zu machen (s. Anlage 2). Eine
Ersatzbekanntmachung im Sinne des § 12 BauGB ist vom Bundesgesetzgeber wie
bei der Sanierungssatzung nicht ausdrücklich vorgesehen, aber auch nicht
ausgeschlossen, wenn sie aufgrund von Landesrecht zulässig ist. In der
Bekanntmachung ist gemäß § 6 Abs. 8 BauGB-MaßnahmenG auf die
Genehmigungspflichten nach § 7 Abs. l Nr. 5 und 8 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. §§
144, 145 und 153 Abs. 2 BauGB hinzuweisen. Der Hinweis hat nur deklaratorische
Bedeutung und soll potentiell Betroffene informieren. Im Interesse einer
umfassenden Information der Betroffenen empfiehlt sich eine inhaltliche
Wiedergabe dieser Bestimmungen. Der Hinweis ist jedoch weder
Wirksamkeitsvoraussetzung für die Satzung noch Anwendungsvoraussetzung für den
Genehmigungsvorbehalt. Außerdem ist aufgrund § 9 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG nach §
215 Abs. 2 BauGB auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung
von Verfahrens- und Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung sowie die
Rechtsfolgen hinzuweisen. Darüber hinaus kann es zweckmäßig sein, ergänzend
darzulegen, dass die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme nunmehr beginnt und
wer damit beauftragt ist.
6.4
Wann tritt die Entwicklungssatzung in Kraft, wie wird sie aufgehoben?
Die Entwicklungssatzung wird mit der Bekanntmachung rechtsverbindlich. Die
Bestimmung eines späteren Inkrafttretens ist nicht zulässig. Die Form der
Bekanntmachung und die Frage, wann die Bekanntmachung bewirkt ist, richtet sich
nach Landesrecht. Im Falle des Abdrucks in der Zeitung wird sie regelmäßig mit
Ablauf des Erscheinungstages, im Falle des Aushangs mit Ablauf der
Aushangfrist, bewirkt sein.
Die Aufhebung der Entwicklungssatzung oder ihrer Teile erfolgt ebenfalls durch
Satzungsbeschluss der Gemeinde. Für die Aufhebung der Entwicklungssatzung ist
kein Genehmigungsverfahren, sondern das Anzeigeverfahren vorgesehen (vgl.
hierzu die Erläuterungen zu § 7 Abs. l Nr. 10; II 7). Die Aufhebung ist
ebenfalls bekannt zu machen.
6.5
Wem hat die Gemeinde die Entwicklungssatzung mitzuteilen?
Die Gemeinde hat die Satzung nach § 6 Abs. 9 BauGB-MaßnahmenG dem Grundbuchamt
mitzuteilen und dabei die von der Entwicklungssatzung betroffenen Grundstücke
aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke
einzutragen, dass eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt .wird
(Entwicklungsvermerk).
Der Entwicklungsvermerk dient ausschließlich dazu, auf das besondere
Entwicklungsrecht hinzuweisen, dem das Grundstück nunmehr unterliegt. Seine
Eintragung im Grundbuch hat keine rechtsbegründende Bedeutung für das Entstehen
des Genehmigungsvorbehalts nach § 7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. §§
144, 145 BauGB. Er stellt keine Belastung des Grundstücks dar und nimmt auch •
keine Rangstelle i. S. d. Grundbuchrechts ein.
Zweckmäßigerweise sollte die Entwicklungssatzung auch der für die Führung des
Liegenschaftskatasters zuständigen Stelle mitgeteilt werden.
6.6
Was ist Inhalt der Entwicklungssatzung?
- Kennzeichnung des Entwicklungsbereichs mit einer Kurzbezeichnung,
- Angabe der Ermächtigungsgrundlage, Beschlussdatum,
- Erklärung, dass das in der Satzung bezeichnete Gebiet als Entwicklungsbereich
förmlich festgelegt ist,
- eindeutige Abgrenzung des Entwicklungsbereichs,
- ggf. Erklärung, dass ein näher beschriebenes Gebiet als Anpassungsgebiet
festgelegt wird.
Der Entwicklungsbereich muss in der Entwicklungssatzung eindeutig abgegrenzt
werden, so dass die Übertragbarkeit der Grenzen in die Örtlichkeit einwandfrei
möglich ist. Dies kann geschehen durch:
- Aufzählung der einzelnen Grundstücke im Entwicklungsbereich mit ihrer
katastertechnischen Bezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück) oder
- zweifelsfreie Grenzbeschreibung oder
- zeichnerische Darstellung in einer geeigneten Karte, die Bestandteil der
Satzung wird, oder
- Kombination von zeichnerischer und beschreibender Darstellung.
Es ist darauf zu achten, dass bei der Festlegung des Entwicklungsbereichs durch
Aufzählung der Grundstücke mit ihren katastermäßigen Bezeichnungen in der
Entwicklungssatzung Ungenauigkeiten auftreten können, die u. U. auf die
Rechtsbeständigkeit der gesamten Satzung durchschlagen.
Sofern die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs nicht durch zeichnerische
Darstellung in einer Karte erfolgt, sollte zur Erläuterung der Satzung dennoch
eine Karte mit den Grenzen des Entwicklungsbereichs angefertigt werden. Es
empfiehlt sich in diesem Fall aber nicht, diese Karte zum Bestandteil der
Satzung zu erklären.
Aus Gründen der Rechtsklarheit sollte der Inhalt der Satzung auf die
vorgenannten Angaben beschränkt werden; die Beschreibung von städtebaulichen
Zielen u. a. sollten dem Bericht vorbehalten bleiben.
II.
Vollzug und gesetzliches Instrumentarium
l
Aufgabenträgerder Entwicklungsmaßnahme
1.1
Wem obliegt die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme?
Die Entwicklungsmaßnahme wird grundsätzlich von der Gemeinde vorbereitet und
durchgeführt. Sie hat die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass ein
funktionsfähiger Bereich entsprechend der beabsichtigten städtebaulichen
Entwicklung und Ordnung entsteht. Die Gemeinde erfüllt diese Aufgabe, wenn sie
die Grundstücke in dem Entwicklungsbereich erwirbt, sie entsprechend den Zielen
und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme neu ordnet, erschließt und im Anschluss
daran unter Berücksichtigung weiter Kreise der Bevölkerung und unter Beachtung
der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme an Bauwillige, vorrangig an die
früheren Eigentümer veräußert, die sich dazu verpflichten, die Grundstücke
innerhalb angemessener Frist entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans
und den Erfordernissen der Entwicklungsmaßnahme zu bebauen (§7 Abs. l Nr. 15 i.
V. m. § 169 BauGB Abs. 5 und 6).
Die Regelungen der §§ 6 und 7 BauGB-MaßnahmenG begründen daher bestimmte
Handlungspflichten der Gemeinde (z. B.: Aufstellung eines Bebauungsplanes ohne
Verzug, die grundsätzliche Grunderwerbspflicht, Neuordnung und Erschließung und
Wiederveräußerung) und bestimmte Rechte zur Sicherung der Entwicklungsziele (z.
B. den gemeindlichen Genehmigungsvorbehalt bezogen auf erhebliche
Rechtsvorgänge und Vorhaben oder die Enteignung).
1.2
Kann die Gemeinde die Aufgaben der Vorbereitung und Durchführung der
Entwicklungsmaßnahme ganz oder teilweise übertragen?
Die Gemeinde kann zum einen die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen aufgrund
eines Vertrages ganz oder teilweise dem Eigentümer eines Grundstücks überlassen
(§7 Abs. l Nr. 6 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 147 Abs. 2 BauGB).
Ordnungsmaßnahmen i. d. S. sind
1. die privatrechtliche Neuordnung von Grundstücken einschließlich des Erwerbs
von Grundstücken,
2. der Umzug von Bewohnern und
Betrieben,
3. die Freilegung von Grundstücken,
4. die Herstellung und Änderung von
Erschließungsanlagen sowie
5. sonstige Maßnahmen, die
notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können.
Ist die zügige und zweckmäßige Durchführung der vertraglich übernommenen
Ordnungsmaßnahmen durch den Eigentümer nicht gewährleistet, hat die Gemeinde
insoweit für die Durchführung der Maßnahmen zu sorgen oder sie selbst zu
übernehmen (§ 7 Abs. l Nr.
6 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 147 Abs. 2 Satz 2 BauGB).
Gemäß §7 Abs. l Nr. 20 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 205 Abs. 4 BauGB können die
Aufgaben zur Vorbereitung und Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme einem
Planungsverband übertragen werden.
Die Gemeinde kann sich zur Erfüllung ihrer Aufgaben im Rahmen einer
Entwicklungsmaßnahme, soweit es sich nicht um hoheitliche Maßnahmen handelt,
eines geeigneten Beauftragten bedienen.
Mit der Aufgabe,
l. die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme bzw. die Anpassungsmaßnahme
vorzubereiten und durchzuführen,
2. die Mittel, die die Gemeinde zur Verfügung stellt oder die ihr gewährt
werden, oder sonstige der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme dienenden Mittel
zu bewirtschaften, kann sie jedoch nur einen Entwicklungsträger beauftragen.
Die Gemeinde kann auf Verlangen der zuständigen obersten Landesbehörde
verpflichtet werden, einen Entwicklungsträger zu beauftragen (§7 Abs. l Nr. 13
BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 167 Abs. l BauGB).
1.3
Sind für eine Tätigkeit als Entwicklungsträger bestimmte Voraussetzungen zu
erfüllen?
Die Gemeinde darf die Aufgabe nur einem Unternehmen übertragen, dem die
zuständige Landesbehörde bestätigt hat, dass es die Voraussetzungen für die
Übernahme der Aufgaben als Entwicklungsträger erfüllt Die Bestätigung darf nur
für den einzelnen Fall (jede Entwicklungsmaßnahme) ausgesprochen werden.
Die Bestätigung als
Entwicklungsträger kann nur ausgesprochen werden, wenn
1. das Unternehmen nicht selbst als Bauunternehmen tätig oder von einem
Bauunternehmen abhängig ist,
2. das Unternehmen nach seiner Geschäftstätigkeit und seinen wirtschaftlichen
Verhältnissen geeignet und in der Lage ist, die Aufgaben eines Entwicklungsträgers
ordnungsgemäß zu erfüllen,
3. das Unternehmen, sofern es nicht bereits kraft Gesetzes einer jährlichen
Prüfung seiner Geschäftstätigkeit und seiner wirtschaftlichen Verhältnisse
unterliegt, sich einer derartigen Prüfung unterworfen hat oder unterwirft,
4. die zur Vertretung berufenen Personen sowie die leitenden Angestellten die
erforderliche geschäftliche Zuverlässigkeit besitzen.
Die Bestätigung kann widerrufen werden, wenn die o. g. Voraussetzungen nicht
mehr vorliegen. (§7 Abs. l Nr. 13 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit §167 Abs. 2, §158
BauGB)
1.4
In welcher Weise übernimmt der Entwicklungsträger die Aufgaben der Gemeinde?
Der Entwicklungsträger führt die Aufgaben der Gemeinde im eigenen Namen, aber
für Rechnung der Gemeinde, d. h. als deren Treuhänder, durch. Die Rechtsform
des „unternehmerischen" Trägers (im eigenen Namen und für eigene Rechnung
arbeitend) ist - abweichend von dieser zulässigen Rechtsform eines
Sanierungsträgers - nicht möglich (§ 7 Abs. l Nr. 13 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit
§ 167 Abs. 3 BauGB und § 159 BauGB).
1.5
Was geschieht mit den vom Entwicklungsträger erworbenen Grundstücken?
Der Entwicklungsträger ist verpflichtet, die Grundstücke des Treuhandvermögens
nach ihrer Neuordnung und Erschließung unter Berücksichtigung weiter Kreise der
Bevölkerung und unter Beachtung der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme
an Bauwillige zum Neuordnungswert zu veräußern. Der Entwicklungsträger ist
dabei an die Weisungen der Gemeinde gebunden. Von dieser Veräußerungspflicht
sind die Flächen ausgenommen, die als Baugrundstücke für den Gemeinbedarf oder
als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünfläche in einem Bebauungsplan festgesetzt
sind oder für sonstige öffentliche Zwecke oder als Austauschland oder zur
Entschädigung im Land benötigt werden (§7 Abs. l Nr. 13 BauGB-MaßnahmenG i.V.
mit §§ 167, Abs. 4,169 Abs. 5-8 BauGB).
2
Grunderwerbspflicht der Gemeinde
Die Gemeinde soll die Grundstücke im Entwicklungsbereich erwerben. Dabei soll
sie feststellen, ob und in welcher Rechtsform die bisherigen Eigentümer einen
späteren Erwerb von Grundstücken oder Rechten, zum Beispiel nach dem
Wohnungseigentumsgesetz (vgl. § 89 Abs. 4 BauGB), anstreben. (§7 Abs. l Nr. 12
BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 166 Abs. 3)
2.1
Besteht die Erwerbspflicht der Gemeinde in jedem Fall?
Die Gemeinde soll von dem Erwerb eines Grundstücks absehen, wenn
1. bei einem baulichgenutzten Grundstück die Art und das Maß der baulichen
Nutzung bei der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme nicht geändert werden
soll oder
2. der Eigentümer eines Grundstücks, dessen Verwendung nach den Zielen und
Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bestimmt oder mit
ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, in der Lage ist, das Grundstück binnen
angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich hierzu verpflichtet.
Der Eigentümer eines Grundstückes, der den Erwerb durch die Gemeinde gemäß
Ziffer 2 abwenden will, soll in der Regel die erforderliche
Verpflichtungserklärung in Gestalt eines öffentlich-rechtlichen Vertrages nach
§ 54 Verwaltungsverfahrensgesetz abgeben.
2.2
Kann die Gemeinde trotz Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen der
genannten Ausnahmeregelungen bezüglich des Grundstückserwerbs das Grundstück
gleichwohl erwerben oder gar enteignen?
Gemäß § 7 Abs. l Nr. 12 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 166 BauGB soll die Gemeinde
vom Erwerb eines Grundstücks in den genannten Ausnahmefällen absehen. Dies
bedeutet, dass sie im Regelfall tatsächlich von dem Erwerb Abstand nehmen muss.
Es sind jedoch atypische Fallkonstellationen denkbar, in denen sich die
Gemeinde über diese Sollvorschrift hinwegsetzen und gleichwohl erwerben oder
gar enteignen kann.
3
Ausgleichsbeträge
3.1
Hat es finanzielle Folgen für den Eigentümer, falls die Gemeinde ein Grundstück
aus dem Entwicklungsbereich nicht erwirbt?
Ja. Der Eigentümer ist dann verpflichtet, einen Ausgleichsbetrag an die
Gemeinde zu entrichten. Miteigentümer sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem
gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen. Im Falle des Erbbaurechts verbleibt
die Ausgleichspflicht beim Eigentümer, dem allein unmittelbar die
entwicklungsbedingte Bodenwertsteigerung zugute kommt (§7 Abs. l Nr. 12
BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 166 Abs. 3, § 154 Abs. l BauGB).
3.2
Wie errechnet sich der zu zahlende Ausgleichsbetrag?
Die durch die Entwicklung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks
besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück
ergeben würde, wenn eine Entwicklung weder beabsichtigt noch durchgeführt
worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch
die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten
Entwicklungsbereichs ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag entspricht diesem
Unterschied. (§7 Abs. l Nr. 12 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 166 Abs. 3, § 154
Abs. 2 BauGB)
3.3
Wann und wie ist der Ausgleichsbetrag zu erheben?
Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Entwicklung (§ 7 Abs. l Nr. 12 i.
V. m. § 166 Abs. 3, § 154 Abs. 3 BauGB) zu entrichten. Die Gemeinde kann die
Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Entwicklung zulassen; dabei kann auch ein
höherer Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des
Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn
der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der
Entwicklung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit
hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann. Die Gemeinde fordert den
Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der
Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist
dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung
der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie
der anrechnungsfähigen Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben.
Anrechnungsfähige Beträge sind vor allem die Bodenwerterhöhungen, die der
Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat (vgl. § 155
Abs. l BauGB). Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem
Grundstück. Sind dem Eigentümer Kosten aus Ordnungsmaßnahmen entstanden, hat
die Gemeinde sie ihm zu erstatten bzw. mit dem Ausgleichsbetrag zu verrechnen.
Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den zu entrichtenden Ausgleichsbetrag
Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und
Zwecken der Entwicklung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig
ist (§7 Abs. l Nr. 12 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 166 Abs. 3, § 154 Abs. 3, 4,
6 und § 155 Abs. 6 BauGB).
3.4
Kann der Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umgewandelt werden?
Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein
Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die
Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die
Darlehensschuld ist mit höchstens 6 v. H. jährlich zu verzinsen und mit 5 v. H.
zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im
Einzelfall bis auf l vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig
verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse
oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem
Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der
Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der
Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen
Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens
bestellten Grundpfandrecht einräumen (§ 7 Abs. l Nr. 12 BauGB-MaßnahmenG.
i. V. mit § 166 Abs. 3, § 154 Abs. 5 BauGB).
3.5
Kann die Gemeinde von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen?.
Die Gemeinde kann für den förmlich festgelegten Entwicklungsbereich oder für zu
bezeichnende Teile des Entwicklungsbereichs von der Festsetzung des
Ausgleichsbetrags absehen, wenn
1. eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2. der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem
Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung kann auch getroffen werden, bevor die Entwicklung
abgeschlossen ist.
Im Einzelfall kann die Gemeinde auch von der Erhebung des Ausgleichsbetrags
ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur
Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch für den
Fall vorgesehen werden, dass die Beitragspflicht noch nicht entstanden ist.
Im übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge
einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend
anzuwenden (§7 Abs. l Nr. 12 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 166 Abs. 3 bzw. § 155
Abs. 3 bis 5 BauGB).
4
Wiederveräußerung der Grundstücke
Die Gemeinde ist wie der Entwicklungsträger verpflichtet, die Grundstücke, die
sie zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme freihändig oder nach den
Vorschriften des Baugesetzbuchs erworben hat, nach ihrer Neuordnung und
Erschließung zu veräußern (§ 7 Abs. l Nr. 15 - 17 BauGB-MaßnahmenG i. V. mit §
169 Abs. 5-8 BauGB).
4.1
Nach welchen Gesichtspunkten sind die Grundstücke im Entwicklungsbereich zu
veräußern?
1. Die Grundstücke sind unter Berücksichtigung weiter Kreise der Bevölkerung
und unter Beachtung der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme an Bauwillige
zu veräußern, die sich verpflichten, die Grundstücke innerhalb angemessener
Frist entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen.
2. Bei der Veräußerung der Grundstücke sind zunächst die früheren Eigentümer zu
berücksichtigen, und zwar in erster Linie diejenigen, die kein sonstiges
Grundeigentum oder nur Grundeigentum in geringem Umfang haben.
3. Auf die Veräußerungspflicht ist §89 Abs. 4 BauGB anzuwenden.
4. Zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung festgesetzte Grundstücke sind
Land- oder Forstwirten anzubieten, die zur Durchführung der
Entwicklungsmaßnahme Grundstücke übereignet haben oder abgeben mussten (§ 7
Abs. l Nr. 15 BauGB-MaßnahmenG i. V. mit § 169 Abs. 6 BauGB)-
4.2
Werden Werterhöhungen, die durch die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme bedingt
sind, bei der Veräußerung eines Grundstücks berücksichtigt?
Ja. Das Grundstück oder das Recht ist zu dem Verkehrswert zu veräußern, der
sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des städtebaulichen
Entwicklungsbereichs ergibt (Neuordnungswert) (§7 Abs. l Nr. 17
BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 169 Abs. 8 BauGB).
4.3
Ist der Erwerber eines Grundstücks im Entwicklungsbereich in jedem Fall
verpflichtet, den vollen Neuordnungswert sofort zu entrichten?
Nein. Die Gemeinde hat auf Antrag des Eigentümers den Teil des
Neuordnungswertes, der durch die Entwicklung bedingten Werterhöhung des
Grundstücks entspricht, in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem
nicht zugemutet werden kann, die volle Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen
oder fremden Mitteln zu erfüllen. Es gilt hier das zum Ausgleichsbetrag (II.3)
Ausgeführte.
5
Die besonderen gesetzlichen Instrumente im Entwicklungsbereich
Die Instrumente, die in dem Entwicklungsbereich zur Anwendung kommen, sind in §
7 BauGB-MaßnahmenG aufgezählt. Dabei ist zu beachten, dass sie dem
Sanierungsrecht entnommen und entsprechend anzuwenden sind, d. h., unter
Berücksichtigung der besonderen Ziele einer Entwicklungsmaßnahme.
5.1
Der gemeindliche Genehmigungsvorbehalt
Im Entwicklungsbereich bedürfen bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge der
schriftlichen Genehmigung der Gemeinde gemäß § 7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG
i. V. m. §§ 144, 145 BauGB.
5.1.1
Welche Vorhaben sind genehmigungspflichtig?
Im Entwicklungsbereich bedürfen die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder
die Beseitigung baulicher Anlagen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde,
gemäß § 7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 144 Abs. 4 BauGB
aufgeführten Vorhaben, z. B. solche an denen die Gemeinde oder der Entwicklungsträger
beteiligt sind oder solche, die bereits vor der förmlichen Festlegung des
Entwicklungsbereichs baurechtlich genehmigt worden sind, sowie
Unterhaltungsarbeiten (§ 7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 144
BauGB). Auch erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen, die für
sich sonst nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind,
bedürfen der Genehmigung durch die Gemeinde.
5.1.2
Kann ein Grundstück im Entwicklungsbereich geteilt werden?
Auch die Teilung bedarf der Genehmigung gemäß § 144 BauGB. Das Grundbuchamt
darf eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erst vornehmen, wenn der
Genehmigungsbescheid vorgelegt ist (§ 7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG i. V. m.
§ 144 Abs. l Nr. 2 BauGB, § 23 BauGB).
5.1.3
Unterliegen Miet- und Pachtverhältnisse im Entwicklungsbereich einer
Genehmigungspflicht?
Einer schriftlichen Genehmigung
der Gemeinde bedürfen alle Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches
Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks,
Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr
eingegangen oder verlängert wird (§ 7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. §
144 Abs. l Nr. 3 BauGB).
5.1.4
Kann ein Grundstück im Entwicklungsbereich ohne Genehmigung veräußert werden?
Nein. Auch die Grundstücksveräußerung unterliegt dem gemeindlichen
Genehmigungsvorbehalt gemäß § 7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 144
Abs. 2 Nr. l BauGB. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens ist insbesondere die
Preisklausel des § 153 Abs. 2 BauGB zu beachten. Erst mit der erteilten
Genehmigung kommt ein wirksamer Kaufvertrag zustande, der z. B. die Ausübung
des Vorkaufsrechts ermöglicht.
Die Genehmigungspflicht besteht auch für Verträge in denen sich der Eigentümer
zur Veräußerung oder Belastung des Grundstücks verpflichtet. Ist jedoch bereits
dieser schulrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung
dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt (§ 7 Abs. l
Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB).
5.1.5
Kann der Eigentümer auf seinem Grundstück im Entwicklungsbereich Hypotheken
aufnehmen?
Er darf ohne eine gemeindliche Genehmigung ein das Grundstück belastendes Recht
bestellen, wenn die Schuldaufnahme mit der Durchführung von Baumaßnahmen auf
dem Grundstück im Zusammenhang steht, die ihrerseits den Entwicklungszielen
entsprechen; andernfalls bedarf er der besonderen Genehmigung durch die
Gemeinde.
5.1.6
Hat die Gemeinde bei der Genehmigung vorstehender Vorhaben und Rechtsvorgänge Fristen
zu beachten?
Über die Genehmigung ist binnen drei Monaten nach Eingang des Antrags bei der
Gemeinde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Frist nicht
abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller
mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der. notwendig
ist, um die Prüfung abschließen zu können. Die Verlängerung der vorstehend
bezeichneten Frist darf höchstens drei Monate betragen. Die Genehmigung gilt
als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versägt wird (§ 7 Abs. l Nr. 5
BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 145 Abs. l BauGB).
5.1.7
Darf die Gemeinde die Genehmigung der vorstehend genannten Vorhaben und
Rechtsvorgänge nach Belieben versagen?
Nein, die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht,
dass das Vorhaben, die Teilung eines Grundstücks, der Rechtsvorgang oder die
damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Entwicklung unmöglich
machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Entwicklung
zuwiderlaufen würde. Eine Erschwernis i. d. S. liegt z. B. vor, wenn bei der
Veräußerung eines Grundstücks der Kaufpreis den Verkehrswert deutlich
überschreitet (vgl. § 145 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 153 Abs. 2 BauGB). Die
Gemeinde kann die Genehmigung auch unter Auflagen oder gegebenenfalls in den
Fällen des § 144 Abs. l Nr. l und 3 BauGB auch befristet oder bedingt erteilen.
Wird die Genehmigung unter Auflagen, Bedingungen oder Befristungen erteilt, ist
die' hierdurch betroffene Vertragspartei berechtigt, bis zum Ablauf eines
Monats nach Unanfechtbarkeit der Entscheidung vom Vertrag zurückzutreten. Auf
das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 354 und 356 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden (§7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG i. V. m.
§§ 145, 51 Abs. 4 BauGB).
5.1.8
Wenn die Gemeinde die Genehmigung für ein Vorhaben oder einen Rechtsvorgang
nicht erteilt: Kann der Betroffene selbst für Abhilfe sorgen?
Dies ist in besonderen Fällen möglich. Der Eigentümer kann z. B. gegenüber der
Gemeinde erklären, dass er auf Entschädigungen verzichtet, die gegebenenfalls
sonst von der Gemeinde für die von ihm bewirkten Werterhöhungen zu leisten
wären. Wird durch diese Erklärung die „wesentliche Erschwerung" beseitigt,
hat die Gemeinde die Genehmigung zu erteilen (§ 7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG
i. V. m. § 145 Abs. 3 BauGB).
5.1.9
Kann dem Eigentümer zugemutet werden, sein Grundstück im Entwicklungsbereich zu
behalten, wenn ihm die Genehmigung für ein Vorhaben oder einen Rechtsvorgang
von der Gemeinde versagt wird?
Soweit es dem Eigentümer nach der Versagung einer solchen Genehmigung mit
Rücksicht auf die Entwicklung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das
Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen
Art zu nutzen, kann er von der Gemeinde verlangen, das Grundstück zu
übernehmen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs
sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten
Entwicklungsbereichs, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme
sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des
Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die
Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die
außerhalb des förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs gelegenen Grundstücke
nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden
können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der
Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück (Enteignung)
verlangen (§7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. §.145 Abs. 5 BauGB).
5.1.10
Wie hoch ist die Entschädigung bei Entziehung des Eigentums?
Die Gemeinde ist gehalten, eine Entschädigung zu gewähren, die nach den Vorschriften
des Enteignungsverfahrens (§§ 93 bis 103 BauGB) zu bemessen ist, wobei der
entwicklungsunbeeinflusste Wert zugrunde zu legen ist (§ 7 Abs. l Nr. 8
BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 153 BauGB - vgl. auch II 5.3.2).
5.2
Vorkaufsrecht
Der Gemeinde steht im Entwicklungsbereich ein Allgemeines Vorkaufsrecht zu.
Allerdings steht der Gemeinde dieses Vorkaufsrecht nicht beim Kauf von
Eigentumswohnungen zu (auch nicht bei sonstigen Rechten nach dem
Wohnungseigentumsgesetz) und auch nicht beim Kauf von Erbbaurechten.
5.2.1
Kann das Vorkaufsrecht der Gemeinde ausgeschlossen sein?
Ja. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist in den Fällen des § 26 BauGB
ausgeschlossen. Unter anderem z. B., wenn das Grundstück den Zielen und Zwecken
der städtebaulichen Maßnahme entsprechend bebaut ist und genutzt wird und eine
auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel i.
S. d. § 177 BauGB aufweist. In allen übrigen Fällen besteht ein Vorkaufsrecht.
Dies wird auch nicht durch die Person des Verfügenden oder ungeklärte
Eigentumsverhältnisse in Frage gestellt. Das Vorkaufsrecht besteht in den neuen
Ländern z. B. also auch in Bezug auf Veräußerungen der Treuhandanstalt oder bei
ungeklärten Eigentumsfragen. Wichtig ist nur, dass allein in Ansehung eines
wirksamen Kaufvertrages die Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist. Alle
erforderlichen privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Genehmigungen auch
etwa die gemäß §§ 144, 145 BauGB müssen bereits erteilt sein.
5.2.2
Kann der Käufer das Vorkaufsrecht der Gemeinde abwenden?
Das ist gemäß §7 Abs. l Nr. 2 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 27 Abs. l BauGB
möglich. Der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts u. a. abwenden, wenn
- die Verwendung des Grundstücks nach den Zielen und Zwecken der
Entwicklungsmaßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist,
- der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist
dementsprechend zu nutzen und zu bebauen,
- er sich gegenüber der Gemeinde vor Ablauf einer Frist von zwei Monaten nach
Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 Satz l BauGB) hierzu verpflichtet.
Die Verpflichtungserklärung des Käufers ist i. d. R. Gegenstand eines
öffentlich-rechtlichen Vertrages gemäß § 54 VwVfG.
5.2.3
Ist für die Ausübung des Vorkaufsrechts ein bestimmtes Verfahren
vorgeschrieben?
Es gilt gemäß § 28 BauGB folgendes: Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt
des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird
durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen
den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die
Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist.
Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde
auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das
Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts. Das
Vorkaufsrecht kann nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des (wirksamen)
Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die
§§ 504, 505 Abs. 2, §§ 506 bis 509 und 512 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind
anzuwenden.
5.2.4
Welcher Kaufpreis ist bei Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zu zahlen?
Grundsätzlich der Vereinbarte. Wenn der Erwerb des Grundstücks für die
Durchführung eines bereits bestehenden Bebauungsplans erforderlich ist und es
nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte, bestimmt die
Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Entschädigungsvorschriften im
Enteignungsverfahren nach den §§ 93 bis 103 BauGB (§ 7 Abs. l Nr. 2
BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 28 Abs. 3 BauGB). Gemäß § 246 a Abs. l Satz l Nr. 7
BauGB bemisst sich der zu zahlende Betrag in den neuen Ländern grundsätzlich
nach §3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG. Entscheidend ist hier also der Verkehrswert
eines Grundstücks.
5.2.5
Kann die Gemeinde das ihr zustehende Vorkaufsrecht auch zugunsten eines Dritten
ausüben?
Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht, das ihr beim Kauf von Grundstücken in
einem förmlich festgelegten Entwicklungsbereich zusteht, auch zugunsten eines
Entwicklungsträgers ausüben, wenn der Träger einverstanden ist. Mit der
Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kaufvertrag zwischen dem Begünstigten und
dem Verkäufer zustande. Die Gemeinde haftet für die Verpflichtungen aus dem
Kaufvertrag neben dem Begünstigten als Gesamtschuldnerin (§ 7 Abs. l- Nr. 2
BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 28 Abs. 4 BauGB).
5.2.6
Kann die Gemeinde bei Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber demjenigen
entschädigungspflichtig sein, der das Grundstück zunächst erwerben wollte?
Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch
Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit
dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor
ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde aufgrund des Baugesetzbuchs oder
landesrechtlicher Vorschriften begründet worden ist. Die Höhe der Entschädigung
bemisst sich nach den Vorschriften im Enteignungsverfahren, §§ 93 bis 103
BauGB. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet
die höhere Verwaltungsbehörde (§ 7 Abs. l Nr. 2 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 28
Abs. 6 BauGB).
5.3
Die Enteignung
Die Enteignung ist im städtebaulichen Entwicklungsbereich zugunsten der Gemeinde
oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig.
5.3.1
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Der Antragsteller muss sich ernsthaft um den freihändigen Erwerb des
Grundstücks bemüht haben (§7 Abs. l Nr. 15 BauGB-MaßnahmenG i. V. mit § 169
Abs. 3 BauGB).
Die Enteignung ist insbesondere auch ohne Bebauungsplan zulässig. Darüber
hinaus sind die §§ 85, 87, 88 und 89 Abs. l bis 3 BauGB, im Entwicklungsbereich
nicht anzuwenden. Dies gilt nicht im Anpassungsgebiet. Hier finden die allgemeinen
Vorschriften Anwendung.
5.3.2
Welche Entschädigung hat die Gemeinde zu leisten?
Die Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen bemessen sich nach den
Entschädigungsvorschriften des BauGB (§§ 93 bis 103 BauGB), jedoch dürfen dabei
Werterhöhungen nicht berücksichtigt werden, die lediglich durch die Aussicht
auf die Entwicklung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten
sind; es sei denn, der Betroffene hat die Werterhöhungen durch eigene
Aufwendungen zulässigerweise bewirkt (§ 7 Abs. l Nrn. 8 und 15 BauGB-MaßnahmenG
i.V. mit § 153 Abs. l BauGB).
5.4
Übernahmeverlangen des Eigentümers
Kann der Eigentümer eines im städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegenen
Grundstücks von der Gemeinde die Übernahme eines Grundstücks verlangen?
Ja, wenn es ihm mit Rücksicht auf die Erklärung zum städtebaulichen
Entwicklungsbereich oder den Stand der Entwicklungsmaßnahme wirtschaftlich
nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen
oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Kommt eine Einigung über die
Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an
dem Grundstück verlangen (§ 7 Abs. l Nr. 14 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 168
BauGB, der im übrigen § 145 Abs. 5 BauGB entspricht).
Unberührt bleiben die allgemeinen Entschädigungsregelungen nach den §§ 39 ff.
BauGB, soweit deren Voraussetzungen (z. B. rechtsverbindlicher Bebauungsplan)
vorliegen.
5.5
Beteiligungs- und Mitwirkungspflichten
Gemäß § 7 Abs. l Nr. 4 BauGB-MaßnahmenG sind die sanierungsrechtlichen
Vorschriften über die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die
Auskunftspflicht, die Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger im
Entwicklungsbereich entsprechend anwendbar und damit auch bereits vor seiner
förmlichen Festlegung.
5.5.1
Sollen und können die Betroffenen an der Entwicklungsmaßnahme mitwirken?
Die Entwicklung soll mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen
Betroffenen möglichst frühzeitig erörtert werden. Die Betroffenen sollen 'zur
Mitwirkung bei der Entwicklung und Durchführung der erforderlichen baulichen
Maßnahmen angeregt und hierbei im Rahmen des Möglichen beraten werden (§ 7 Abs.
l Nr. 4 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. §137 BauGB).
5.5.2
Unterliegen die Betroffenen einer Auskunftspflicht?
Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstige zum Besitz oder zur Nutzung eines
Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils Berechtigte sowie ihre Beauftragten
sind verpflichtet, der Gemeinde oder ihren Beauftragten Auskunft über die
Tatsachen zu erteilen, deren Kenntnis zur Beurteilung der
Entwicklungsmöglichkeit eines Bereichs oder zur Vorbereitung oder Durchführung
der Entwicklung erforderlich ist. An personenbezogenen Daten können
insbesondere Angaben der Betroffenen über ihre persönlichen Lebensumstände im
wirtschaftlichen und sozialen Bereich, namentlich über die Berufs-, Erwerbs-
und Familienverhältnisse, das Lebensalter, die Wohnbedürfnisse, die sozialen
Verflechtungen sowie über die örtlichen Bindungen, erhoben werden. (§ 7 Abs. l
Nr. 4 i. V. m. § 138). Nur so ist gewährleistet, dass alle erkennbaren
öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander i. S. d. §
136 Abs. 4 S. 3 BauGB, der gem. § 7 Abs. l Nr. 3 BauGB-MaßnahmenG entsprechend
anzuwenden ist, gerecht abgewogen werden können.
5.5.3
Kann ein Betroffener die Auskunft verweigern?
Verweigert ein Auskunftspflichtiger die Auskunft, kann ein Zwangsgeld bis zu
511,29 EUR (Tausend Deutsche Mark) angedroht und festgesetzt werden. Ist
Beteiligter eine juristische Person oder eine nichtrechtsfähige Personenvereinigung,
so ist das Zwangsgeld dem nach Gesetz oder Satzung Vertretungsberechtigten
anzudrohen und gegen ihn festzusetzen. Androhung und Festsetzung können
wiederholt werden.
Der Auskunftspflichtige kann die Auskunft auf solche Fragen verweigern, deren
Beantwortung ihn selbst oder einen der in § 383 Abs. l Nr. l bis 3 der
Zivilprozessordnung bezeichneten Angehörigen der Gefahr strafrechtlicher
Verfolgung oder eines Verfahrens nach dem Gesetz über Ordnungswidrigkeiten
aussetzen würde (§ 7 Abs. l Nr. 4 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 138 Abs. 4
BauGB).
5.5.4
Ist der Datenschutz gewährleistet?
Die erhobenen personenbezogenen Daten dürfen nur zu Zwecken der Entwicklung
verwendet werden. Wurden die Daten von einem Beauftragten der Gemeinde erhoben,
dürfen sie nur an die Gemeinde weitergegeben werden; die Gemeinde darf die
Daten an den Entwicklungsträger sowie an die höhere Verwaltungsbehörde
weitergeben, soweit dies zu Zwecken der Entwicklung erforderlich ist. Nach
Aufhebung der förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs sind die Daten zu
löschen, sofern sie nicht noch zur Abwicklung der Entwicklungsmaßnahme benötigt
werden. Soweit die erhobenen Daten für die Besteuerung erforderlich sind,
dürfen sie an die Finanzbehörden weitergegeben werden. Die mit der Erhebung der
Daten Beauftragten sind bei Aufnahme ihrer Tätigkeit entsprechend zu
verpflichten. Ihre Pflichten bestehen nach Beendigung ihrer Tätigkeit fort.
5.5.5
Müssen öffentliche Aufgabenträger mitwirken?
Der Bund einschließlich seiner Sondervermögen, die Länder, die Gemeindeverbände
und die sonstigen Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen
Rechts sollen im Rahmen der ihnen obliegenden Aufgaben die Vorbereitung und
Durchführung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen unterstützen (§ 7 Abs. l
Nr. 4 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 139 BauGB).
5.5.6
Muss die Gemeinde die Träger öffentlicher Belange beteiligen?
Bei der Vorbereitung und Durchführung der Entwicklungsmaßnahme sollen die
Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind und von der Planung
berührt werden können, möglichst frühzeitig beteiligt werden. In ihrer
Stellungnahme haben sie der Gemeinde auch Aufschluss über von ihnen
beabsichtigte oder bereits eingeleitete Planungen und sonstige Maßnahmen sowie
deren zeitliche Abwicklung zu geben, die für die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung des Gebiets bedeutsam sein können. Diesen Beteiligten soll für die
Abgabe ihrer Stellungnahmen eine angemessene Frist gesetzt werden; äußern sie
sich nicht fristgemäß, kann die Gemeinde davon ausgehen, dass die von diesen
Beteiligten wahrzunehmenden öffentlichen Belange durch die Ziele und Zwecke der
Entwicklungsmaßnahme nicht berührt werden (§ 7 Abs. l Nr. 4 BauGB-MaßnahmenG i.
V. m. § 139, §4 BauGB; auf dem Gebiet der alten Länder kann darüber hinaus § 2
BauGB-MaßnahmenG im Beteiligungsverfahren zur Anwendung kommen).
5.6
Gebühren und Abgaben
Im festgelegten Entwicklungsbereich sind Rechtsgeschäfte und Verhandlungen, die
der Vorbereitung oder Durchführung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen
zuzurechnen sind, frei von Gebühren und ähnlichen nichtsteuerlichen Abgaben (§7
Abs. l Nr. 7 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 151 Abs. l BauGB).
5.6.1
Wann ist der Erwerb eines Grundstücks von Abgaben und Auslagen befreit?
1.
Es muss sich entweder um den Erwerb eines Grundstücks durch eine Gemeinde,
einen Entwicklungsträger oder durch einen Planungsverband (vgl. § 205 BauGB)
zur Vorbereitung oder Durchführung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen
handeln. Hierzu gehört auch der Erwerb eines Grundstücks zur Verwendung als
Austausch- oder Ersatzland im Rahmen von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen.
2.
Die Abgaben- und Auslagenbefreiung greift des Weiteren beim Erwerb eines
Grundstücks durch eine Person, die zur Vorbereitung oder Durchführung von
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen oder zur Verwendung als Austausch oder
Ersatzland ein Grundstück übereignet oder im Wege der Enteignung verloren hat.
Die Abgabenbefreiung wird nur gewährt
a) beim Erwerb eines Grundstücks im Entwicklungsbereich, in dem das übereignete
oder verlorene Grundstück liegt, bis zum Abschluss der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme,
b) in anderen Fällen bis zum Ablauf von zehn Jahren, gerechnet von dem
Zeitpunkt ab, in dem das Grundstück übereignet oder verloren wurde.
3.
Der Erwerb eines im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich gelegenen
Grundstücks, soweit die Gegenleistung in der Hingabe eines in demselben
Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks besteht und
4.
der Erwerb eines Grundstücks, der durch die Begründung, das Bestehen oder die
Auflösung eines Treuhandverhältnisses i. S. d. § 160 oder des § 161 BauGB
bedingt ist,
sind ebenfalls frei von Gebühren und ähnlichen steuerlichen Abgaben (§ 7 Abs. l
Nr. 7 BauGB-MaßnahmenG i. V. mit § 151 BauGB).
5.6.2
Ist die Gründung oder Auflösung eines Entwicklungsträgers von Abgaben und
Auslagen befreit?
Ja, wenn der Geschäftszweck des Unternehmens ausschließlich darauf gerichtet
ist, als Entwicklungs- bzw. Sanierungsträger tätig zu werden.
5.7
Erschließungskosten
5.7.1
Können im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich Erschließungsbeiträge
erhoben werden?
Grundsätzlich nein. In einem förmlich festgelegten Entwicklungsbereich können
die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im
Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB (öffentliche Straßen, Wege und Plätze; Parkflächen
und Grünanlagen als Bestandteil der Erschließungsanlagen; Anlagen zum Schutz
gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des BImSchG) nicht durch
Erschließungsbeiträge finanziert werden (§ 7 Abs. l Nr. 9 BauGB-MaßnahmenG i.
V. mit § 154 Abs. l Satz 2 BauGB).
Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs gelegenen
Grundstücks hat zur Finanzierung der Entwicklung an die Gemeinde einen
Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Entwicklung bedingten
Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht (§ 154 Abs. l BauGB). Zur
Finanzierung sind ferner Erlöse (z. B. bei der Veräußerung von Grundstücken zum
Neuordnungswert) oder auch Städtebauförderungsmittel heranzuziehen, soweit sie
zur Verfügung stehen.
5.7.2
Können Beiträge für Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit
Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser erhoben werden?
Ja. Hier bleibt es bei der Möglichkeit, Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz
(KAG) zu erheben.
5.8
Sozialplanung
5.8.1
Hat die Gemeinde die Betroffenen bei ihren eigenen Bemühungen, nachteilige
Auswirkungen zu vermeiden oder zu mildern, zu unterstützen?
Soweit sich die Entwicklungsmaßnahme nachhaltig auf die persönlichen
Lebensumstände von im Entwicklungsbereich wohnenden oder arbeitenden Menschen
auswirken kann, soll die Gemeinde Vorstellungen entwickeln und mit den
Betroffenen erörtern, wie diese Auswirkungen vermieden oder gemildert werden
können. Die Gemeinde hat den Betroffenen insbesondere beim Wohnungs- und
Arbeitsplatzwechsel sowie beim Umzug von Betrieben zu helfen; soweit
öffentliche Leistungen in Betracht kommen können, soll die Gemeinde hierauf
hinwirken. Sind Betroffene nach ihren persönlichen Lebensumständen nicht in der
Lage, Empfehlungen und anderen Hinweisen der Gemeinde zur Vermeidung von
Nachteilen zu folgen oder Hilfen zu nutzen oder sind aus anderen Gründen
weitere Maßnahmen der Gemeinde erforderlich, hat die Gemeinde geeignete
Maßnahmen zu prüfen. Die Ergebnisse der Erörterungen und Prüfungen sowie die
voraussichtlich in Betracht zu ziehenden Maßnahmen der Gemeinde und die
Möglichkeiten ihrer Verwirklichung sind schriftlich darzustellen (Sozialplan)
(§7 Abs. l Nr. 18 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 180 BauGB).
5.8.2
Hat die Gemeinde bei der Durchführung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen
den Betroffenen einen Härteausgleich zu gewähren?
Soweit es die Billigkeit erfordert, soll die Gemeinde zur Vermeidung oder zum
Ausgleich wirtschaftlicher Nachteile, auch im sozialen Bereich, auf Antrag
einen Härteausgleich in Geld gewähren
1.
einem Mieter oder Pächter, wenn das Miet- oder Pachtverhältnis mit Rücksicht
auf die Durchführung städtebaulicher Maßnahmen aufgehoben oder enteignet worden
ist;
2.
einer gekündigten Vertragspartei, wenn die Kündigung zur Durchführung
städtebaulicher Maßnahmen erforderlich ist; dies gilt entsprechend, wenn ein
Miet- oder Pachtverhältnis vorzeitig, durch Vereinbarung der Beteiligten
beendigt wird; die Gemeinde hat zu bestätigen, dass die Beendigung des
Rechtsverhältnisses im Hinblick auf die alsbaldige Durchführung der
städtebaulichen Maßnahmen geboten ist;
3.
einer Vertragspartei, wenn ohne Beendigung des Rechtsverhältnisses die
vermieteten oder verpachteten Räume ganz oder teilweise vorübergehend
unbenutzbar sind und die Gemeinde bestätigt hat, dass dies durch die alsbaldige
Durchführung städtebaulicher Maßnahmen bedingt ist. Voraussetzung ist, dass der
Nachteil für den Betroffenen in seinen persönlichen Lebensumständen eine
besondere Härte bedeutet, eine Ausgleichs- oder Entschädigungsleistung nicht zu
gewähren ist und auch ein i Ausgleich durch sonstige Maßnahmen nicht erfolgt
Dies ist auch auf andere Vertragsverhältnisse, die zum Gebrauch oder zur
Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils oder einer sonstigen
baulichen Einrichtung berechtigen, anzuwenden.
Ein Härteausgleich wird nicht gewährt, soweit der Antragsteller es unterlassen
hat und unterlässt, den wirtschaftlichen Nachteil durch zumutbare Maßnahmen,
insbesondere unter Einsatz eigener oder fremder Mittel, abzuwenden (§7 Abs. l
Nr. 18 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 181 BauGB).
5.9
Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen
Auf Antrag des Eigentümers oder im Hinblick auf ein städtebauliches Gebot kann
die Gemeinde das Rechtsverhältnis mit einer Frist von mindestens sechs Monaten,
bei einem land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstück nur zum Schluss
eines Pachtjahres, aufheben, falls es die Verwirklichung der Ziele und Zwecke
der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert (§7 Abs. l Nr. 18
BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 182 Abs. l BauGB).
5.9.1
Sind an die Aufhebung eines Miet- oder Pachtverhältnisses Bedingungen geknüpft?
Die Gemeinde darf ein Mietverhältnis über Wohnraum nur aufheben, wenn im
Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses angemessener Ersatzwohnraum für
den Mieter und die zu seinem Hausstand gehörenden Personen zu zumutbaren
Bedingungen zur Verfügung steht. Strebt der Mieter oder Pächter von
Geschäftsraum eine anderweitige Unterbringung an, soll die Gemeinde das Miet-
oder Pachtverhältnis nur aufheben, wenn im Zeitpunkt der Beendigung des
Rechtsverhältnisses anderer geeigneter Geschäftsraum zu zumutbaren Bedingungen
zur Verfügung steht.
Wird die Erwerbsgrundlage eines Mieters oder Pächters von Geschäftsraum im
förmlich festgelegten Entwicklungsbereich infolge der Durchführung
städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen wesentlich beeinträchtigt und ist ihm
deshalb die Fortsetzung des Miet- oder Pachtverhältnisses nicht mehr zuzumuten,
kann die Gemeinde auf Antrag des Mieters oder Pächters das Rechtsverhältnis mit
einer Frist von mindestens sechs Monaten aufheben (§ 7 Abs. l Nr. 18
BauGB-MaßnahmenG i. V. mit § 182 Abs. 2 und 3 BauGB).
5.9.2
Kann das Miet- oder Pachtverhältnis auch bei unbebauten Grundstücken aufgehoben
werden?
Die Gemeinde kann auf Antrag des Eigentümers Miet- oder Pachtverhältnisse
aufheben, die sich auf das Grundstück beziehen und der neuen Nutzung
entgegenstehen, wenn nach den Festsetzungen des Bebauungsplans für ein
unbebautes Grundstück eine andere Nutzung vorgesehen und die alsbaldige
Änderung der Nutzung beabsichtigt ist (§7 Abs. l Nr. 18 BauGB-MaßnahmenG i.V.
mit § 183 BauGB).
5.9.3
Sind die Betroffenen bei der Aufhebung des Miet- oder Pachtverhältnisses zu
entschädigen?
Den Betroffenen ist insoweit eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten,
als ihnen durch die vorzeitige Beendigung des Rechtsverhältnisses
Vermögensnachteile entstehen. Zur Entschädigung ist die Gemeinde verpflichtet.
Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die
höhere Verwaltungsbehörde.
Bei der Aufhebung von Pachtverträgen über kleingärtnerisch genutztes Land ist
die Gemeinde außer zur Entschädigung in Geld auch zur Bereitstellung oder
Beschaffung von Ersatzland verpflichtet. Dies ist bei der Entschädigung in Geld
angemessen zu berücksichtigen.
Falls die Gemeinde nachweist, dass sie in einem solchen Fall zur Bereitstellung
oder Beschaffung von Ersatzland außerstande ist, kann die höhere
Verwaltungsbehörde sie von der Erfüllung der Verpflichtung befreien (§7 Abs. l
Nr. 18 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 185 BauGB).
5.9.4
Kann die Gemeinde ein Miet- oder Pachtverhältnis verlängern?
Die Gemeinde kann auf Antrag des Mieters oder Pächters ein Miet- oder
Pachtverhältnis über Wohn- oder Geschäftsraum in einem förmlich festgelegten
Entwicklungsbereich verlängern, soweit dies zur Verwirklichung des Sozialplans
erforderlich ist (§7 Abs. l Nr. 18 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 186 BauGB).
6
Nicht anwendbare Vorschriften des allgemeinen Städtebaurechts
6.1
Sicherungsinstrumente nach dem Baugesetzbuch
6.1.1
Kann die Gemeinde eine Veränderungssperre für den Entwicklungsbereich
beschließen?
Die Vorschriften über die Veränderungssperre (§ 14 Abs. l bis 3 BauGB) sind
nicht anzuwenden. Für die Vorhaben im Entwicklungsbereich gilt nach § 7 Abs. l
Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. §§144, 145 BauGB die besondere
Genehmigungspflicht (II 5.1). Besteht bereits eine Veränderungssperre, so tritt
diese mit der förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs außer Kraft (§ 7
Abs. l Nr. l BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 17 Abs. 6 BauGB).
6.1.2
Kann die Gemeinde Baugesuche im Entwicklungsbereich zurückstellen?
Die Vorschriften über die Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 Abs. l und 2
BauGB) sind nicht anzuwenden. Das Baugesuch unterliegt statt dessen ebenfalls
der besonderen Genehmigungspflicht nach § 7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG i. V.
m. §§ 144, 145 BauGB. Liegt bereits ein Bescheid über die Zurückstellung des
Baugesuchs vor, wird dieser mit der förmlichen Festlegung des
Entwicklungsbereichs unwirksam (§7 Abs. l Nr. l BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 15
Abs. 3 BauGB).
6.1.3
Bedarf die Teilung eines Grundstücks im Entwicklungsbereich zu ihrer
Wirksamkeit einer Teilungsgenehmigung?
Die Vorschriften über die Teilungsgenehmigung (§§ 19 ff. BauGB) sind nicht
anzuwenden. Die Teilung eines Grundstücks unterliegt dem gemeindlichen
Genehmigungsvorbehalt nach § 7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. §
144 Abs. l Nr. 2 BauGB.
6.2
Bodenordnung
Kommt im Entwicklungsbereich ein Umlegungs- oder Grenzregelungsverfahren in
Betracht?
Nein, dies ist nicht vorgesehen, da die Gemeinde die zu erwerbenden Grundstücke
in ihrer Hand ohnedies neu ordnen kann (§ 7 Abs. l Nr. 15 BauGB-MaßnahmenG i.
V. mit § 169 Abs. 2 BauGB). Lediglich im Anpassungsgebiet bleibt die Umlegung
möglich, da die Grunderwerbspflicht hier nicht zum Tragen kommt (§6 Abs. 6
BauGB-MaßnahmenG). Das schließt aber nicht aus, dass die Gemeinde durch
städtebaulichen Vertrag eine freiwillige Umlegung oder Grenzregelung gestattet,
wenn dies den Zielen der Entwicklungsmaßnahme entspricht
6.3
Vorschriften über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken
Gelten die Vorschriften über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen
Grundstücken in städtebaulichen Entwicklungsbereichen?
Grundsätzlich nein. Im räumlichen Geltungsbereich einer Entwicklungssatzung
sind die Vorschriften über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen
Grundstücken nicht anzuwenden, es sei denn, dass es sich um die Veräußerung der
Wirtschaftsstelleeines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs oder solcher
Grundstücke handelt, die im Bebauungsplan als Flächen für die Landwirtschaft
oder als Wald ausgewiesen sind bzw. werden (§ 7 Abs. l Nr. 19 BauGB-MaßnahmenG
i. V. m. § 191 BauGB).
Die Abstimmung der Entwicklungsmaßnahme mit den Agrarverwaltungen ist jedoch i.
d. R. von großem Vorteil, wenn die Alteigentümer Landwirte sind. Auch bei den
Entwicklungsmaßnahmen sind die Gesichtspunkte der Verbesserung der Agrarstruktur
mit abzuwägen. Sie können insbesondere durch das Anbieten von Ersatzflächen
oder Ersatzhöfen verwirklicht werden.
7
Abschluss der Entwicklungsmaßnahme
7.1
Aufhebung der Satzung
7.1.1
Wann ist die Entwicklungssatzung aufzuheben?
Die Gemeinde hat die Entwicklungssatzung aufzuheben, wenn die
Entwicklungsmaßnahme durchgeführt ist. Der Beschluss der Gemeinde, durch den
die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs ganz oder teilweise
aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu
machen.
Hierbei ist auf die erfolgte Durchführung des Anzeigeverfahrens hinzuweisen.
Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich (§ 7 Abs. l Nr. 10
BauGB-MaßnahmenG i. V. mit § 162 BauGB).
7.1.2
Kann die Gemeinde die Entwicklungssatzung auch aufheben, bevor die
Entwicklungsmaßnahme durchgeführt ist?
Die Entwicklungssatzung ist dann aufzuheben, wenn sich die Entwicklungsmaßnahme
als undurchführbar erwiesen hat. Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil
des förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs gegeben, ist die Satzung für
diesen Teil aufzuheben. Ferner ist die Entwicklungssatzung aufzuheben, wenn die
Entwicklungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird (§7 Abs. l Nr. 10
BauGB-MaßnahmenG i.V. mit §162 BauGB).
7.1.3
Ist die Aufhebung der Entwicklungssatzung genehmigungspflichtig?
Nein. Im Gegensatz zum Erlass einer Entwicklungssatzung ist die Aufhebung nur
anzeigepflichtig. Die höhere Verwaltungsbehörde hat die Verletzung von
Rechtsvorschriften, die eine Versagung der Genehmigung rechtfertigen würde,
innerhalb von drei Monaten nach Eingang der Anzeige geltend zu machen (§7 Abs.
l Nr. 10 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 162 BauGB).
7.2
Grundstücksbezogener Abschluss
7.2.1
Kann die Entwicklung für einzelne Grundstücke schon vorab als abgeschlossen
erklärt werden?
Auf Antrag des Eigentümers hat die Gemeinde die Entwicklung für ein Grundstück
als abgeschlossen zu erklären, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und
Zwecken der Entwicklungsmaßnahme bebaut oder in sonstiger Weise genutzt wird.
Die Gemeinde kann bereits vor diesem Zeitpunkt die Durchführung der
Entwicklungsmaßnahme für einzelne Grundstücke durch Bescheid an die Eigentümer
für abgeschlossen erklären, wenn die den Zielen und Zwecken der
Entwicklungsmaßnahme entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung auch ohne
Gefährdung der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme zu einem späteren
Zeitpunkt möglich ist Ein Rechtsanspruch auf Abgabe der Erklärung besteht in
diesem Fall nicht (§7 Abs. l Nr. 10 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 163).
7.3
Rechtsfolgen
7.3.1
Welche Rechtsfolgen bestehen für den Eigentümer, wenn die Gemeinde die
Entwicklungsmaßnahme für ein Grundstück als abgeschlossen erklärt?
Mit der Erklärung entfällt für Rechtsvorgänge nach diesem Zeitpunkt die
besondere Genehmigungspflicht, z. B. für die rechtsgeschäftliche Veräußerung
eines Grundstücks. Die Genehmigungspflicht für Vorhaben und Teilungen bleibt
hingegen weiter bestehen. Da die betreffenden Grundstücke weiterhin Bestandteil
des Entwicklungsbereichs sind, berührt die Abschlusserklärung auch nicht die
später erfolgende Aufhebung/Teilaufhebung der Entwicklungssatzung. Die Gemeinde
hat das Grundbuchamt zu ersuchen, den Entwicklungsvermerk zu löschen (§7 Abs. l
Nr. 10 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 163 Abs. 3 BauGB).
Nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme ist der Ausgleichsbetrag (II 3) .zu
entrichten, wenn er nicht bereits vorzeitig festgesetzt und abgelöst worden ist
(§ 7 Abs. l Nr. 12 BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 166 Abs. 3, § 154 Abs. 3 BauGB).
7.3.2
Hat der frühere Eigentümer unter Umständen einen Anspruch auf Rückübertragung
seines Grundstücks?
Das ist in besonderen Fällen möglich: Hat die Gemeinde die Entwicklungssatzung
aufgehoben, weil
- sich die Entwicklung als undurchführbar erweist oder
- die Entwicklungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird,
hat der frühere Eigentümer eines Grundstücks einen Anspruch gegenüber dem
jeweiligen Eigentümer auf Rückübertragung dieses Grundstücks, wenn es die
Gemeinde oder der Entwicklungsträger von ihm nach der förmlichen Festlegung des
Entwicklungsbereichs zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme freihändig oder
nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs ohne Hergabe von entsprechendem
Austauschland, Ersatzland oder Begründung von anderen Eigentumsrechten (z. B. •
Miteigentum an einem Grundstück, Wohnungseigentum usw.) erworben hatte. Dieser
Anspruch besteht jedoch nicht, wenn
1. das Grundstück als Baugrundstück für den Gemeinbedarf oder als Verkehrs-,
Versorgungs- oder Grünfläche in einem Bebauungsplan festgesetzt ist oder für
sonstige öffentliche Zwecke benötigt wird, oder
2. der frühere Eigentümer selbst das Grundstück im Wege der Enteignung erworben
hatte, oder
3. der Eigentümer mit der zweckgerechten Verwendung des Grundstücks begonnen
hat, oder
4. das Grundstück aufgrund der allgemeinen Veräußerungspflicht der Gemeinde und
des Entwicklungsträgers (vgl. §§ 89 und 159 Abs. 3 BauGB) an einen Dritten
veräußert wurde, oder
5. die Grundstücksgrenzen erheblich verändert worden sind.
Die Rückübertragung kann nur binnen zwei Jahren seit der Aufhebung der
Entwicklungssatzung verlangt werden. Der frühere Eigentümer hat als Kaufpreis
den Verkehrswert zu zahlen, den das Grundstück im Zeitpunkt der Rückübertragung
hat (§7 Abs. l Nr. 10 BauGB-MaßnahmenG i.V. mit § 164 BauGB).
7.3.3
Kann der enteignete frühere Eigentümer daneben eine Rückenteignung des
enteigneten Grundstücks verlangen?
Gemäß § 164 Abs. 5 BauGB bleibt ein Anspruch auf Rückenteignung nach § 102
BauGB unberührt. Die Entschädigung für die Rückenteignung bemisst sich nach dem
Verkehrswert des Grundstücks, der sich aufgrund des rechtlichen und
tatsächlichen Zustands im Zeitpunkt der Aufhebung der förmlichen Festlegung
ergibt.
Die Enteignungsbehörde kann die Rückenteignung ablehnen, wenn das Grundstück
erheblich verändert oder ganz oder überwiegend Entschädigung in Land gewährt
worden ist.
III. Anpassungsgebiete
Anpassungsgebiete nach dem BauGB-MaßnahmenG
Ergeben sich aus den Zielen und Zwecken der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme in einem im Zusammenhang bebauten Gebiet Maßnahmen zur
Anpassung an die vorgesehene Entwicklung, kann die Gemeinde dieses Gebiet in
der Entwicklungssatzung förmlich festlegen (Anpassungsgebiet). Das
Anpassungsgebiet ist in der Entwicklungssatzung zu bezeichnen. Die förmliche
Festlegung darf erst erfolgen, wenn entsprechend § 141 BauGB vorbereitende
Untersuchungen durchgeführt worden sind. In dem Anpassungsgebiet sind gemäß § 6
Abs. 6 BauGB-MaßnahmenG neben den für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
geltenden Vorschriften mit Ausnahme des § 7 Abs. l Nr. 12 und 15 bis 17
BauGB-MaßnahmenG die Vorschriften des Baugesetzbuchs über städtebauliche
Sanierungsmaßnahmen, mit Ausnahme der §§ 136, 142 und 143 Abs. l, 2 und 4 des
Baugesetzbuchs, entsprechend anzuwenden.
1.1
Räumlicher Geltungsbereich; welche Gebiete kommen als Anpassungsgebiete in
Betracht?
§ 6 Abs. 6 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG stellt ebenso wie § 170 BauGB und § 62
StBauFG bezogen auf die Anpassungsgebiete der nach dem
Städtebauförderungsgesetz durchgeführten Entwicklungsmaßnahme auf im
Zusammenhang bebaute Gebiete ab. Er verwendet damit denselben Begriff wie § 6
Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG, der die Einbeziehung von im Zusammenhang bebauten
Gebieten in den Entwicklungsbereich gestattet. Zur Definition dieses Begriffs
kann auf die Ausführungen zu § 6 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG (vgl. I 4.2) verwiesen
werden. Die betreffenden Flächen müssen demnach eine zusammenhängende Bebauung
von einigem Gewicht haben.
Dabei muss das im Zusammenhang bebaute Gebiet keinen Ortsteil oder keine in
sich geschlossene organische Siedlungsstruktur darstellen, d. h. auch eine
unorganische oder im Vergleich zum Siedlungskern der Gemeinde unbedeutende
Bebauung kann zum Anpassungsgebiet erklärt werden, vorausgesetzt, dass die
Bebauung den erforderlichen Zusammenhang aufweist.
Ob ein im Zusammenhang bebautes Gebiet in den Entwicklungsbereich einbezogen
wird, zum Anpassungsgebiet werden soll oder aber gar nicht vom besonderen
Städtebaurecht erfasst werden soll, hängt davon ab, ob und mit welcher
Gewichtung Maßnahmen in dem betreffenden Gebiet aus Sicht der Gemeinde
erforderlich sind.
1.2
Zweck der förmlichen Festlegung; wann soll die förmliche Festlegung als
Anpassungsgebiet erfolgen?
Zweck der förmlichen Festlegung ist die Anpassung der städtebaulichen
Verhältnisse in dem betreffenden Gebiet an die sich aus den Zielen und Zwecken
der Entwicklungsmaßnahme ergebenden Anforderungen.
Festlegungsvoraussetzung ist, dass sich aus den Zielen und Zwecken der
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Maßnahmen zur Anpassung an die vorgesehene
Entwicklung ergeben müssen. Die Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme
müssen insoweit vorhanden sein.
Maßnahmen zur Anpassung an die vorgesehene Entwicklung sind solche, die den
Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme untergeordnet sind. Es muss sich um
Maßnahmen handeln, die der Verwirklichung dieser Ziele und Zwecke dienen, ohne
dass dabei eine grundsätzliche Neuordnung des im Zusammenhang bebauten Gebietes
erforderlich ist Anpassungsmaßnahmen können z. B. der Ausbau von Straßen oder von
Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen sein, die Erschließungs- oder
Ergänzungsfunktionen für den Entwicklungsbereich wahrnehmen sollen.
1.3
Muss die Gemeinde in Betracht kommende Flächen als Anpassungsgebiet in jedem
Falle festlegen?
Gemäß §6 Abs. 6 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG kann die Gemeinde ein im Zusammenhang
bebautes Gebiet als Anpassungsgebiet förmlich festlegen. Sie wird dies immer
dann tun, wenn die Anwendung des nach § 6 Abs. 6 BauGB-MaßnahmenG anzuwendenden
besonderen Städtebaurechts erforderlich und geeignet erscheint, um die
notwendigen Anpassungsmaßnahmen tatsächlich durchzuführen und damit die
Verwirklichung der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme sicherzustellen.
1.4
Welche rechtlichen Besonderheiten sind bei der Festlegung eines Anpassungsgebietes
zu beachten?
1.4.1
Gemäß § 6 Abs. 6 Satz 3 BauGB-MaßnahmenG darf die förmliche Festlegung eines
Anpassungsgebiets erst erfolgen, wenn entsprechend § 141 BauGB vorbereitende
Untersuchungen durchgeführt worden sind. Art und Umfang der vorbereitenden
Untersuchungen bestimmen sich in entsprechender Anwendung des Sanierungsrechts
(§ 141 BauGB).
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen sind somit Beurteilungsunterlagen
zu gewinnen über die Notwendigkeit zur Durchführung der Anpassungsmaßnahmen im
Hinblick auf die Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme, deren
grundsätzlichen Durchführbarkeit sowie der sozialen strukturellen und
städtebaulichen Verhältnisse im geplanten Anpassungsgebiet. Die vorbereitenden
Untersuchungen sollen sich auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die
sich für die von der beabsichtigten Anpassung unmittelbar Betroffenen in ihren
persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich
voraussichtlich ergeben werden.
Die Gemeinde kann von vorbereitenden Untersuchungen absehen, soweit für die
förmliche Festlegung des Anpassungsgebiets hinreichende Beurteilungsgrundlagen
bereits vorliegen. Die vorbereitenden Untersuchungen werden durch förmlichen
Beschluss (Gemeinde- oder Stadtratsbeschluss) der Gemeinde eingeleitet. Im
Beschluss werden die Grenzen des Untersuchungs-/Anpassungsgebiets bezeichnet.
Der Beschluss löst für die Betroffenen die Auskunftspflicht (§138 BauGB) aus.
Der Beschluss ist zusammen mit einer Übersichtskarte, der die Grenzen des
Untersuchungs-/Anpassungsgebiets entnommen werden können, ortsüblich bekannt zu
machen (§ 141 Abs. 3 BauGB). Es ist zweckmäßig, den Sinn und Inhalt der
vorbereitenden Untersuchungen kurz darzulegen. Auch sollte gesagt werden, wer
mit der Durchführung der Untersuchung beauftragt ist. Mit dem Beschluss wird
die Verwaltung beauftragt, die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder
sie von einem Beauftragten durchführen zu lassen.
Die Gemeinde kann die vorbereitenden Untersuchungen abbrechen, wenn sich zeigt,
dass Anpassungsmaßnahmen nicht durchgeführt werden können oder sollen. Da das
zuständige Beschlussgremium die vorbereitenden Untersuchungen durch Beschluss
eingeleitet hat, ist die Einstellung der vorbereitenden Untersuchungen
ebenfalls ortsüblich bekannt zu machen.
1.4.2
Die förmliche Festlegung eines Anpassungsgebiets kann verfahrensmäßig auf
zweierlei Weise erfolgen:
- durch förmliche Festlegung 4es Anpassungsgebiets in der Entwicklungssatzung
(gleichzeitige förmliche Festlegung)
und
- durch förmliche Festlegung des Anpassungsgebiets durch Änderung der
Entwicklungssatzung •(nachträgliche förmliche Festsetzung).
Werden die Voruntersuchungen bezüglich der Entwicklungsmaßnahme und die
vorbereitenden Untersuchungen bezüglich des geplanten Anpassungsgebiets zum
selben Zeitpunkt abgeschlossen und ergeben die vorbereitenden Untersuchungen,
dass Anpassungsmaßnahmen notwendig sind, so empfiehlt es sich, das
Anpassungsgebiet gleichzeitig in der Entwicklungssatzung förmlich festzulegen.
In jedem Fall gilt:
Das Anpassungsgebiet ist in der Entwicklungsmaßnahme zu bezeichnen, z. B.
Anpassungsgebiet „Rodenberg" der Entwicklungsmaßnahme
„Völklingen-Sonnenhügel".
Im Falle der gleichzeitigen förmlichen Festlegung ist das Anpassungsgebiet
inhaltlicher und formaler Bestandteil der Entwicklungssatzung (§6 Abs. 6 Satz 2
BauGB-MaßnahmenG) und ist mit dieser zusammen Gegenstand des
Genehmigungsverfahrens bei der höheren Verwaltungsbehörde. Im Falle der
nachträglichen förmlichen Festlegung bedarf die notwendige Änderung der Entwicklungssatzung
der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde.
Für die Aufhebung der förmlichen Festlegung bedarf die notwendige Änderung der
Entwicklungssatzung der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde.
Für die Aufhebung der förmlichen Festlegung des Anpassungsgebiets sowie für die
Abschlusserklärung für einzelne Grundstücke sind die §§ 162 und 163 BauGB
entsprechend anzuwenden.
1.4.3
Die Eintragung eines Sanierungsvermerks (§ 143 Abs. 4 BauGB) wird in § 6 Abs. 6
Satz 4 BauGB-MaßnahmenG ausgeschlossen. Insoweit kommen die für die
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme geltenden Vorschriften zum Tragen. Dies
bedeutet, dass auch für die Grundstücke des Anpassungsgebiets ein
Entwicklungsvermerk in die Grundbücher einzutragen ist. Demzufolge sind dem
Grundbuchamt gegenüber die betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen (§ 6
Abs. 9 BauGB-MaßnahmenG).
1.5
Welche rechtlichen Vorschriften gelten nach der förmlichen Festlegung in dem
Anpassungsgebiet?
Nach § 6 Abs. 6 Satz 4 BauGB-MaßnahmenG gilt in Anpassungsgebieten das
Entwicklungsrecht mit Ausnahme des § 7 Abs. l Nr. 12 und 15 bis 17
BauGB-MaßnahmenG, darüber hinaus finden alle sanierungsrechtlichen Vorschriften
des Baugesetzbuchs mit Ausnahme der §§ 136, 142 und 143 Abs. l, 2 und 4
Anwendung. Die ausgenommenen Nummern 12 sowie 15 bis 17 des § 7 Abs. l
BauGB-MaßnahmenG besagen, dass in Anpassungsgebieten die besonderen
entwicklungsrechtlichen Vorschriften wie
- die Grunderwerbspflicht der Gemeinde und
- die Enteignung ohne Bebauungsplan
- der Ausschluss von Umlegung und Grenzregelung keine Anwendung finden.
In bezug auf die nicht
anzuwendenden sanierungsrechtlichen Vorschriften des Baugesetzbuchs ist § 142
Abs. 4 BauGB hervorzuheben. Demnach ist im Anpassungsgebiet die Durchführung
eines vereinfachten Verfahrens ausgeschlossen.
Im Anpassungsgebiet gelten aber
die Regelungen
- über das Vorkaufsrecht (§ 7 Abs. l Nr. 2 BauGB-MaßnahmenG)
- über den Genehmigungsvorbehalt (§ 7 Abs. l Nr. 5 BauGB-MaßnahmenG)
und die Vorschriften
- über die Behandlung der entwicklungsbedingten Wertsteigerungen (§ 7 Abs. l
Nr. 8 und 9 BauGB-MaßnahmenG).
D. h., Ausgleichsbeträge sind demnach gemäß § 6 Abs. 6 Satz 4 BauGB-MaßnahmenG
i. V. m. §§ 154 und 155 BauGB auch in den Anpassungsgebieten zu erheben.
Erwerben Gemeinde oder Entwicklungsträger Grundstücke innerhalb des
Anpassungsgebiets zur Vorbereitung oder Durchführung der Anpassung, so sind sie
nach Maßgabe des § 89 BauGB i. V. m. § 153 zum Verkehrswert zu veräußern, der
sich nach den durchgeführten Anpassungsmaßnahmen ergibt.
IV.
Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme
l
Welche Verfahrensgesichtspunkte und Risikofaktoren beeinflussen die
Finanzierung?
1.1
Die Grunderwerbspflicht einschließlich der Enteignung, die Pflicht zu
unverzüglicher Aufstellung von Bebauungsplänen, die Pflicht zur Planung und
Durchführung von Erschließungsmaßnahmen (ohne Erhebung von
Erschließungsbeiträgen) sowie alle sonstigen erforderlichen Maßnahmen zur
Baureifmachung der Grundstücksflächen, die Privatisierung der Grundstücke und
die Erhebung von Ausgleichsbeträgen sind Gesichtspunkte, die für die
Maßnahmenfinanzierung Bedeutung haben.
1.2
Vor dem Hintergrund der notwendigen Bodenordnung und Erschließung ist für die
Mittelbindung der Gemeinde sehr entscheidend, wie zügig angesichts der oft zeitraubenden
Verfahrensabläufe bei der Erstellung von z. B. Bebauungsplänen eine Neuordnung
der, Grundstücke und die Privatisierung/Reprivatisierung der Grundstücke
eingeleitet werden kann; Zügigkeit der Planung und .Grundstücksneuordnung
einerseits und Finanzierungsaufwand andererseits stehen in einem unmittelbaren
Zusammenhang.
1.3
Auch die zugrunde gelegte Entwicklungsstrategie beeinflusst den Kosten- und
Finanzierungsaufwand.
- Erwirbt die Gemeinde/der Entwicklungsträger alle Flächen (Grundstückszwischenerwerb),
entstehen hohe Grunderwerbskosten, andererseits gestaltet sich die Abschöpfung
entwicklungsbedingter Bodenwertsteigerungen einfacher als bei einem
herkömmlichen Sanierungsverfahren. An die Stelle hoheitlichen Handelns
(Ausgleichsbetragsbescheide) tritt zivilrechtliches Handeln (Abschöpfung der
Bodenmehrwerte über Privatisierungskaufverträge); dies vermindert prozessuale
Risiken, verringert Verwaltungsaufwand und beschleunigt den
entwicklungsbedingten Erlöseingang. Neben den entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen
werden bei einer Veräußerung der Grundstücke zum Neuordnungswert im übrigen
auch Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt
erlöswirksam.
- Mit einem frühzeitigen Einbeziehen von Investoren in die Grunderwerbsphase
(„public-private-partnership") reduziert sich für die Gemeinde/ den
Entwicklungsträger der Aufwand für den Grundstückszwischenerwerb, dafür stellt
sich aber die Frage der rechtzeitigen Bodenwertabschöpfung. Auch hier sollte
versucht werden, über städtebauliche Verträge eine sichere,
verwaltungsökonomische Bodenwertabschöpfung zu verankern, die eine
Bodenwertabschöpfung über Bescheiderhebung erübrigt bzw. reduziert.
1.4
Bei der Vorbereitung von Entwicklungsmaßnahmen, für die die Gemeinde später die
volle Verantwortung für die Durchführung übernimmt und das Risiko der
Durchführung zu tragen hat, ist eine Ablaufplanung sämtlicher Maßnahmen,
Zeiten, Ausgaben und Einnahmen unentbehrlich.
Folgende Checkliste von sechs zu beachtenden Risikofaktoren kann dabei
hilfreich sein:
- Unterschätzung des Anfangswerts (Problem der Vorwirkung, politische
Verzögerungen im Satzungsbeschlussverfahren);
- Unterschätzung der Länge der Planungsverfahren (z. B. Bebauungspläne,
Erschließungsplanung) mit Konsequenzen für die Zwischenfinanzierung von Grund
und Boden;
- Unterschätzung der Dauer der Grundstücksbeschaffung, des Erwerbs ggf. der
Enteignung, einschließlich des Zeitbedarfs für entsprechende
Rechtsmittelverfahren;
- Unterschätzung der Erschließungskosten (inkl. z. B. Ausgleichsmaßnahmen), da
bei Entwicklungsmaßnahmen keine Erhebung von Erschließungsbeiträgen möglich
ist;
- Überschätzung der Höhe und des zeitlichen Eingangs der Ausgleichsbeträge
(Widersprüche, Prozessrisiko, Problematik der Erhebung von Vorauszahlungen,
etc.);
- Überschätzung der Höhe und des zeitlichen Eingangs der Privatisierungserlöse
(z. B. Unsicherheiten des zukünftigen Bodenmarktes, Verzögerungen im
Baugenehmigungsverfahren, größere Gemeinbedarfsflächen bzw. mehr ökologische
Ausgleichsflächen als ursprünglich angenommen.
2
Welche Funktion hat die Kosten- und Finanzierungsübersicht?
2.1
Zu den Voraussetzungen einer zügigen Durchführung innerhalb eines absehbaren
Zeitraums (§ 6 Abs. 3 Nr. 3 BauGB-MaßnahmenG) zählt die gesichert erscheinende
Finanzierung. Für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme
ist daher nach Kassenflussgesichtspunkten eine Kosten- und
Finanzierungsübersicht (Muster: Anlage 3 a und 3b) zu erstellen (§.7 Abs. l Nr.
6 Anlagen BauGB-MaßnahmenG i. V. m. § 149 BauGB).
2.2
Die Kosten- und Finanzierungsübersicht
- erfasst und gliedert die Ausgaben und Einnahmen der Entwicklung als
Gesamtmaßnahme nach Art und in zeitlicher Abfolge;
- gibt Aufschluss über die finanzielle Durchführbarkeit der
Entwicklungsmaßnahme und ist deshalb für die Genehmigung der
Entwicklungssatzung durch die höhere Verwaltungsbehörde nach § 6 Abs. 7
BauGB-MaßnahmenG vorzulegen;
- bildet eine maßgebliche Grundlage für staatliche Förderungsentscheidungen;
sie kann mit Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Stelle auf den
Zeitraum der mehrjährigen Finanzplanung der Gemeinde beschränkt werden (wegen
weiterer Einzelheiten wird vor allem auf § 149 Abs. 2 bis 5 BauGB hingewiesen);
- dient als obligatorisches Planungs- und Steuerungsinstrument der Koordination
von Investitionen der Gemeinde und anderer öffentlicher Aufgabenträger
- ist nach dem jeweiligen Stand der Planung und Durchführung unter
Berücksichtigung des jeweiligen Preisstandes regelmäßig fortzuschreiben und zu
konkretisieren;
- kann auch als Instrument der Zwischenabrechnung und Gesamtabrechnung
eingesetzt werden.
3
Welches Förderrecht kommt zum Zuge?
3.1
Ist zur Finanzierung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme der Einsatz von
Städtebauförderungsmitteln des Bundes und der Länder erforderlich, finden die
in § 58 StBauFG genannten Vorschriften des Städtebauförderungsgesetzes gemäß §
7 Abs. l Nr. 21 BauGB-MaßnahmenG in Verbindung mit § 245 Abs. l BauGB
Anwendung. Näheres bestimmen die Städtebauförderungsrichtlinien der Länder.
3.2
Ohne den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln des Bundes und der Länder
erfolgt die Finanzierung nach Maßgabe des Gemeindehaushaltsrechts.
MBl. NRW. 1993 S. 330.
Anlagen: