Aufgehobener Erlass:
Die VV-WoBindG vom 13.11.1989 (SMBl.NRW.238) treten mit Ausnahme der Nummer 8 bis 8b.3 und 22 sowie der Anlage 4 mit Ablauf des 31. Dezember 2009 außer Kraft. (RdErl. v. 11.12.2009, MBl. NRW. 2010 S. 6).
Wohnungsbindungsrecht
Verwaltungsvorschriften zum Wohnungsbindungsgesetz
(VV-WoBindG)
RdErl. d. Ministers für Stadtentwicklung, Wohnen
und Verkehr
v. 13.11.1989 - IV C 1-613-474/89
Nachstehende
Verwaltungsvorschriften werden zum Vollzug des Wohnungsbindungsgesetzes – WoBindG - in der Fassung der Bekanntmachung vom 13.
September 2001 (BGBl. I S. 2404), geändert durch Gesetz vom 5. September 2006
(BGBl. I S. 2098, 2100), in Verbindung mit dem Gesetz über die soziale
Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG)
vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), zuletzt geändert durch Gesetz vom 5.
September 2006 (BGBl. I S. 2098, 2101), in den jeweils geltenden Fassungen,
erlassen. Die Hauptnummern beziehen sich auf die jeweiligen Paragraphen des Gesetzes;
bei den ausgelassenen Hauptnummern bestehen zu den betreffenden Paragraphen
keine Verwaltungsvorschriften. Paragraphen ohne Gesetzesbezeichnung beziehen
sich auf das WoBindG.
1
Zu § 1 in Verbindung mit § 50 WoFG: Anwendungsbereich
Die VV-WoBindG
gelten für öffentlich geförderte Wohnungen im Sinne der Nr. 1.1.
Auf Wohnungen, die seit dem 01.01.2003 nach dem WoFG
gefördert worden sind, werden die VV-WoBindG analog
angewandt, soweit ausdrückliche Regelungen des WoFG
nicht entgegenstehen oder durch die Förderzusage oder einen Kooperationsvertrag
nichts Abweichendes geregelt ist
1.1
Neufassung des WoBindG
Das WoBindG ist gemäß § 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 1 WoFG anzuwenden auf
1.11
Wohnraum im Sinne des § 17 WoFG, der entsprechend der
bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung des WoBindG
öffentlich gefördert ist oder als öffentlich gefördert gilt (§§ 1 und 13-17 WoBindG a.F.). Hierzu zählt nicht
der in § 50 Abs. 1 Nummern 3 und 4 WoFG bezeichnete
Wohnraum.
1.12
Wohnraum, für den gemäß § 46 Abs. 2 WoFG in
Verbindung mit § 50 Abs. 1 Satz 2 WoFG im Zeitraum
vom 1. 1.-31.12.2002 öffentliche Mittel auf der Grundlage des Zweiten
Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) bewilligt worden
sind.
1.13
Ersatzwohnungen nach der Übertragung von Belegungs- und Mietbindungen (§ 7 Abs.
2 i. V. m. § 31 Abs. 1 Nummer 3 WoFG).
1.2
Fortgeltung alten Rechts
Wirksame Entscheidungen und sonstige Maßnahmen, die auf der
Grundlage der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung des WoBindG
getroffen wurden, gelten gemäß § 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 1 und 2 Satz 2 WoFG fort.
1.21
Verfahren, die vor dem 1.1.2002 förmlich eingeleitet worden sind.
1.22
Verfahren, die im Fall des § 46 Abs. 2 WoFG (vgl.
Nr.1.12) im Zeitraum vom 1.1.-31.12.2002 förmlich eingeleitet worden sind.
2
Zu § 2 in Verbindung mit § 32 Abs. 2-4 WoFG:
Sicherung der Zweckbestimmung
2.1
Erfassung und Kontrolle öffentlich geförderter Wohnungen,
Mitteilungspflichten
Die zuständige Stelle hat gemäß § 2 in
Verbindung mit § 32 Abs. 2 WoFG die öffentlich
geförderten Wohnungen in ihrem Gebiet, deren Nutzung , die jeweiligen Mieter
und Vermieter, die Belegungsrechte und die höchst zulässigen Mieten im Rahmen
der Richtlinien der Anlage 1 (Kontroll-Richtlinien) zu erfassen und die
Unterlagen auf dem Laufen zu halten. Hierbei sind das Datenschutzgesetz
Nordrhein-Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung vom 9. Juni 2000 (GV. NRW. S. 542/SGV. NRW. 20061) und die „Verordnung über die Zulassung der regelmäßigen Datenübermittlung von
Meldebehörden an andere Behörden oder sonstige öffentliche Stellen
(Meldedatenübermittlungsverordnung NRW-MeldDÜV NRW)“
vom 16. September 1997 (SGV. NRW. 210) zu beachten.
Die erhobenen Daten sind zu verarbeiten und zu
nutzen, soweit dies zur Sicherung der Zweckbestimmung der Wohnungen
erforderlich ist. Hierzu zählt auch der Datenaustausch zwischen datenverarbeitender, darlehensverwaltender
und Bewilligungsstelle, insbesondere die unverzügliche Unterrichtung der
zuständigen Stelle im Sinne des § 3 durch die Wohnungsbauförderungsanstalt NRW
über planmäßige Tilgungen oder vorzeitige Rückzahlungen öffentlicher Mittel.
2.2
Auskunftsersuchen
Ein Auskunftsersuchen nach § 2 in Verbindung
mit § 32 Abs. 4 WoFG ist nur zulässig, wenn
- die Auskunftserteilung erforderlich ist,
- begründete Zweifel an
der Richtigkeit der Angaben von Antragstellerinnen/Antragstellern oder
Wohnungsinhaberinnen/Wohnungsinhabern bestehen
und
- den auskunftspflichtigen Personen vor dem
Auskunftsersuchen an Dritte Gelegenheit zur Stellungnahme und zum Ausräumen der
Zweifel gegeben wurde. Sind die Zweifel ausgeräumt, ist eine Datenerhebung bei
Dritten unzulässig. Die Zweifel müssen
sich aus konkreten, benennbaren Tatsachen ergeben.
Erforderlich ist die Auskunftserteilung, wenn
sie das mildeste zur Verfügung stehende Mittel ist, d. h. wenn keine andere,
weniger belastende Möglichkeit einer entsprechenden Datenerhebung besteht. Den
auskunftspflichtigen Personen soll daher vor einem an
Arbeitgeberinnen/Arbeitgeber oder Finanzbehörden gerichteten Auskunftsersuchen
die Möglichkeit gegeben werden, Stellung zu nehmen oder selbst die Unterlagen
zu besorgen und vorzulegen.
2.3
Veräußerung, Umwandlung, Kündigungsschutz
2.31
§ 2 in Verbindung mit § 32 Abs. 3 Satz 1 WoFG
begründet die Verpflichtungen der Vermieterin oder des Vermieters, der
zuständigen Stelle
- den Verkauf
und
- die Begründung von Wohnungseigentum
unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern (§
121 Abs. 1 BGB), mitzuteilen. Die Mitteilungspflicht gilt auch für Wohnungen,
die bei Begründung des Wohnungseigentums unvermietet sind.
2.32
Unter der Begründung von Wohnungseigentum ist der gesamte Vorgang zu verstehen,
der zur Bildung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
erforderlich ist und den Zeitraum von der Beurkundung der Teilungserklärung
oder der vertraglichen Einräumung von Sondereigentum bis zur Anlegung der
Wohnungsgrundbücher (§§ 3 und 8 WEG) umfasst.
Die Mitteilungspflicht der Vermieterin oder des
Vermieters beginnt mit der Beurkundung der Teilungserklärung. Ein Bußgeld wegen
Versäumung der „unverzüglichen“ Mitteilung soll in der Regel nicht festgesetzt
werden, wenn die zuständige Stelle innerhalb von 2 Wochen seit der Beurkundung
der Teilungserklärung unterrichtet wird. Weitere Regelungen, insbesondere
Mitteilungspflichten der/des Verfügungsberechtigten gegenüber Mieterinnen oder
Mietern und zum Vorkaufsrecht von Mieterinnen oder Mietern bei der Umwandlung
von Miet- in Eigentumswohnungen, folgen aus den Vorschriften des BGB zum
Vorkaufsrecht und zum Mietrecht.
3
Zu § 3: Zuständigkeiten
3.1
Sachliche Zuständigkeit
Die Aufgaben der zuständigen Stelle im Sinne
des § 3 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 WoFG sowie des
§ 3 Abs. 2 WoFG (mit Ausnahme der Aufgaben nach § 13
Abs. 1 WoFG) und des § 52 WoFG
obliegen den kreisfreien Städten, Großen kreisangehörigen Städten, Mittleren
kreisangehörigen Städten und für die übrigen kreisangehörigen Gemeinden den
Kreisen (§ 2 Nrn. 1 und 2 der Verordnung über
Zuständigkeiten im Wohnungs- und Kleinsiedlungswesen vom 2. Juni 1992, GV. NRW. S. 190/SGV. NRW. 237).
3.2
Weitere Aufgaben der zuständigen Stellen
Den zuständigen Stellen obliegen ferner nach §
2 Nrn. 2, 3 und 4 der Verordnung über Zuständigkeiten
im Wohnungs- und Kleinsiedlungswesen folgende Aufgaben:
a) die Verfolgung und Ahndung von Ordnungswidrigkeiten nach
§ 26;
b)
die Überwachung von Verpflichtungen, die nach dem Ersten und Zweiten
Wohnungsbaugesetz, nach dem Wohnungsbindungsgesetz, nach den jeweils
vereinbarten Schuldurkunden, Darlehns- oder Zuschussverträgen und nach den
Auflagen des Bewilligungsbescheides hinsichtlich der Nutzung und
Mietpreisbildung bei Wohnungen bestehen, die mit Mitteln aus dem
Wirtschaftsplan der Wohnungsbauförderungsanstalt NRW gefördert worden sind,
ausgenommen während des Bestehens eines Besetzungsrechts aufgrund von
Wohnungsfürsorgemitteln;
c)
die Ausstellung der Bescheinigung nach § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung
des Bergarbeiterwohnungsbaues im Kohlenbergbau (BergArbWoBauG).
4
Zu § 4: Überlassung an Wohnberechtigte
4.1
Zu Absatz 1: Anzeige der Bezugsfertigkeit
Haben Verfügungsberechtigte die
Bezugsfertigkeit oder das Freiwerden einer Wohnung, für die ein Besetzungsrecht
besteht, unverzüglich angezeigt, so hat die zuständige Stelle möglichst
frühzeitig, spätestens aber bis zur Bezugsfertigkeit oder bis zum Freiwerden,
das Besetzungsrecht auszuüben oder auf die Ausübung für diesen Belegungsfall zu
verzichten.
4.2
Zu Absatz 3: Begriff des Verfügungsberechtigten
Verfügungsberechtigte sind Personen, die
aufgrund eines bürgerlichen dinglichen Rechts zum Besitz berechtigt sind,
nämlich die Eigentümerin/der Eigentümer, Erbbauberechtigte,
Nießbraucherinnen/Nießbraucher, Inhaberinnen und Inhaber eines Wohnungsrechts
nach § 1093 BGB sowie Inhaberinnen oder Inhaber eines Dauerwohnrechts nach § 31
Wohnungseigentumsgesetz. Unerheblich ist es, ob die betreffende Person
Schuldnerin/Schuldner der öffentlichen Mittel ist oder war. Die Eintragung
einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Erwerberin/des Erwerbers führt nicht
zum Verlust der Verfügungsbefugnis der veräußernden Eigentümerin oder des
veräußernden Eigentümers. Die Erwerberin/Der Erwerber wird erst durch
Eintragung in das Grundbuch verfügungsberechtigt, auch wenn bereits mit dem
notariellen Kaufvertrag Nutzen, Lasten und Gefahren übergegangen sind. Bis
dahin kann die Erwerberin oder der Erwerber der verfügungsberechtigten Person
gemäß § 19 Abs. 3 als Beauftragte/Beauftragter gleichstehen.
4.3
Zu Absatz 2: Vermietung gegen Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins
Verfügungsberechtigte dürfen eine Wohnung nur einem
Wohnungssuchenden mit seinen Haushaltsangehörigen nach § 18 WoFG
überlassen; unzulässig ist es, eine Wohnung mehreren Wohnparteien zur Verfügung
zu stellen, selbst wenn jede von ihnen einen Wohnberechtigungsschein besitzt
(z. B. Überlassung einer mehrräumigen Wohnung an mehrere Alleinstehende).
Verfügungsberechtigte dürfen eine Wohnung nur natürlichen Personen vermieten
oder auf sonstige Weise zum Gebrauch überlassen, jedoch nicht juristischen
Personen oder wirtschaftlichen Unternehmen, selbst wenn die Untervermietung an
Wohnberechtigte zugesagt wird. Ein Wohnberechtigungsschein ist nicht
erforderlich, wenn eine Wohnung durch Ordnungsverfügung für nicht mehr als 6
Monate beschlagnahmt worden ist.
Als geringfügig im Sinne von § 4 Abs. 2 Satz 2 kann in der
Regel eine Überschreitung der maßgeblichen Wohnfläche nach § 5 in Verbindung
mit § 27 Abs. 4 WoFG um bis zu 8 qm Wohnfläche
angesehen werden.
4.4
Zu Absatz 4: Besetzungsrechte
4.41
Verfügungsberechtigte sind nicht berechtigt, die Wohnung an wohnungssuchende
Personen ihrer Wahl gemäß § 4 Abs. 2 und 3 zu überlassen, wenn ein
öffentlich-rechtliches (§ 4 Abs. 4) oder ein vertragliches Besetzungsrecht
besteht und ausgeübt wird. Der zuständigen Stelle steht ein vertragliches
Besetzungsrecht zu, wenn Verfügungsberechtigte ihr vertraglich, insbesondere im
Darlehensvertrag über öffentliche Mittel einer Gemeinde oder des Landes, das
Recht eingeräumt haben, Mieter der Wohnung zu bestimmen. Die zuständige Stelle
hat danach das Recht, nur eine wohnungssuchende Person als Mieterin oder Mieter
zu benennen; die Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheins ist nicht
erforderlich, wenn das Besetzungsrecht von der zuständigen Stelle ausgeübt wird.
Sind die Aufgaben der zuständigen Stelle im
Zuge der Funktionalreform von der Gemeinde auf den Kreis oder umgekehrt übergegangen,
so stehen die öffentlich-rechtlichen Besetzungsrechte der jeweils zuständigen
Stelle zu. Vertragliche Besetzungsrechte verbleiben dagegen der Körperschaft,
der sie vertraglich eingeräumt worden sind.
4.42
Die zuständige Stelle übt das Besetzungsrecht nach pflichtgemäßem Ermessen
unter grundsätzlicher Berücksichtigung der sozialen Dringlichkeit der
wohnberechtigten Wohnungssuchenden und der unter Nummern 7.151 bis 7.157
aufgeführten Personengruppen aus. Hierbei sind die Maßstäbe des § 5a Satz 3 WoBindG und des § 1 Abs. 2 WoFG
zu beachten, d. h. die Wohnraumversorgung schwangerer Frauen genießt Priorität;
vorrangig sind im Übrigen auch insbesondere Familien und andere Haushalte mit
Kindern, junge Ehepaare, ältere und schwerbehinderte
Menschen sowie Wohnungslose und sonstige hilfsbedürftige Personen zu
berücksichtigen.
Die Vorrangsregelung gilt nicht bei der Vergabe
der nach § 4 Abs. 3 zweckbestimmten Wohnungen. Der Vorrang für Schwangere
besteht für die Dauer eines Jahres seit Antragstellung, auch wenn die Zuweisung
einer Wohnung erst nach der Geburt des Kindes erfolgen kann.
Diesem gesetzlichen Vorrang steht nicht
entgegen, dass in eng begrenzten Fällen die Bewerbungen anderer
Wohnungssuchender mit dem Wohnungsgesuch der Schwangeren abgewogen wird. So wird es mit dem gesetzlichen Vorrang vereinbar
sein, dass einem/einer Wohnungsbewerber/-bewerberin eine Wohnung vor der
Schwangeren zugewiesen wird, wenn er/sie in unzumutbaren
Unterkunftsverhältnissen lebt (z. B. keine natürliche Belichtung, Einsturzgefahr,
Wohnungsbrand, Gesundheitsgefährdung) und seine/ihre Wohnungsversorgung deshalb
besonders dringlich ist. Bei der Abwägung ist darauf zuachten, dass der Sinn
und der Zweck des gesetzlichen Vorrangs, wonach die fehlende angemessene
Wohnung kein Grund und kein Anlass für den Schwangerschaftsabbruch sein darf,
nicht ausgehöhlt wird. Dies schließt aus, dass das Wohnungsgesuch der
Schwangeren schematisch in eine der Rangstufen von Dringlichkeitskatalogen
eingeordnet wird und Wartezeiten von mehreren Jahren vergehen müssen, bis nach
der Versorgung von anderen Wohnungssuchenden eine Wohnung zugewiesen wird. Das
Wohnungsgesuch der Schwangeren ist vielmehr unabhängig von
Dringlichkeitskatalogen in jedem Einzelfall mit den Wohnungsbewerbungen
anderer, besonders dringlich unterzubringender Wohnungssuchender abzuwägen.
Den nach den Maßstäben des § 5 a Satz 3
vorrangig zu berücksichtigenden Wohnungssuchenden gleichgestellt sind Frauen,
die vorübergehend in Frauenhäusern Unterkunft gefunden haben, psychisch Kranke
und Behinderte, die aus einer stationären Versorgung entlassen werden sollen
sowie sonstige nach kommunalen Bewerberlisten dringend Wohnungssuchende, deren
Wohnraumbedarf eine akute Versorgung erfordert.
Bei der Wohnungsvergabe und der damit
verbundenen Prüfung der Dringlichkeit ist darauf abzustellen, ob die/der
Wohnungssuchende nach der Zahl ihrer/seiner Haushaltsangehörigen und der Größe
ihrer/seiner Wohnung unzureichend untergebracht ist. Die soziale Dringlichkeit
entfällt nicht schon deshalb, weil Dritte die Wohnungssuchende oder den
Wohnungssuchenden vorübergehend unterbringen.
Es sind
ferner zu berücksichtigen:
- die Eignung der zu vergebenden Wohnung,
- die Dauer der Bewerbung,
- die Zugehörigkeit der Bewerberin/des Bewerbers zu der Gemeinde
oder
- die Bindung der Bewerberin/des Bewerbers zu der Gemeinde.
Es soll sichergestellt werden, dass auch solche
Wohnungssuchende im Bereich der zuständigen Stelle mit angemessenem Wohnraum versorgt
werden, die bereits – möglicherweise auch auswärts – über eine Wohnung verfügen.
Ein Abweichen von der Rangfolge der
Dringlichkeit kann in Betracht kommen, um eine sozialverträgliche Wohnsituation
zu gewährleisten, wenn die Gefahr besteht, durch die Belegung mit
Wohnungssuchenden einer bestimmten Gruppe einen sozialen Brennpunkt zu schaffen
oder zu verstärken. Es können auch andere öffentliche Interessen berücksichtigt
werden, die durch die Wohnungsvergabe mittelbar betroffen werden. Hierzu zählen
insbesondere die Fälle, in denen soziale Einrichtungen in ihrer
Funktionstüchtigkeit deshalb beeinträchtigt werden, weil sie durch
Wohnungssuchende, die der Betreuung durch die Einrichtung nicht mehr bedürfen,
blockiert werden. Dies ist z. B. der Fall, wenn Frauen in Frauenhäusern nach
einer Stabilisierung ihrer Lebenssituation keine neue Wohnung finden und daher
das Frauenhaus nicht verlassen, so dass anderen Frauen kein hinreichender
Schutz dieser Einrichtung mehr gewährleistet werden kann.
4.43
Die zuständige Stelle darf Wohnungssuchende nur zuweisen, wenn sie nach einer
Prüfung annehmen kann, dass diese in der Lage sein werden, die Verpflichtungen
aus dem Mietvertrag zu erfüllen, insbesondere die zulässige Miete zu zahlen,
oder dass die Zahlung der Miete auf eine andere Weise gewährleistet ist.
4.5
Zu Absatz 5: Vermietung von Wohnungen für Angehörige des öffentlichen
Dienstes
Zugunsten Wohnungssuchender, bei denen die
Voraussetzungen zur Erlangung eines Wohnberechtigungsscheins nach § 5 nicht
erfüllt sind, darf die Wohnungsbelegung nur nach vorheriger Freistellung durch
die zuständige Stelle vorgenommen werden.
4.6
Zu Absatz 7: Eintritt in das Mietverhältnis
Hat die Inhaberin oder der Inhaber der
Wohnberechtigung die Wohnung aufgegeben (§ 4 Abs. 7 Halbsatz 1), so benötigen
Haushaltsangehörige im Sinne des § 18 WoFG, die nicht
seit Bezug der Wohnung als selbstständig wohnberechtigt anzusehen sind,
unabhängig von ihrem mietvertraglichen Wohnrecht öffentlich-rechtlich für den
weiteren berechtigten Aufenthalt in der öffentlich geförderten Wohnung einen
gültigen Wohnberechtigungsschein nach § 5 oder eine sonstige auf sie lautende
Mieterbenennung (§ 4 Abs. 4), Mieterzuweisung (§ 4 Abs. 5) oder Freistellung (§
7). Als selbstständig wohnberechtigt gilt jeder der beiden Ehegatten, die
gemeinsam berechtigt eine öffentlich geförderte Wohnung bezogen haben, und zwar
unabhängig davon, wer im Wohnberechtigungsschein als
Wohnungsinhaberin/Wohnungsinhaber genannt ist (Beschluss des BayVGH vom 30.3.1995, Zeitschrift für Miet- und Raumrecht
1995, S. 503). Gleichgestellt sind bei entsprechendem Sachverhalt die
Lebenspartnerin oder der Lebenspartner sowie Partnerin oder Partner einer
sonstigen auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft.
Ist die Inhaberin oder der Inhaber der Wohnberechtigung
verstorben (§ 4 Abs. 7 Halbsatz 2), so benötigt der haushaltsangehörige
Ehegatte oder die haushaltsangehörige Ehegattin, der/die gemäß § 563 Abs. 1 BGB
in den Mietvertrag eintritt, für die weitere Gebrauchsüberlassung keinen
Wohnberechtigungsschein. Entsprechendes gilt für die übrigen
haushaltsangehörigen Familienangehörigen sowie für andere haushaltsangehörige
Personen, die mit der Wohnungsinhaberin oder dem Wohnungsinhaber einen auf
Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben.
4.7
Zu Absatz 8: Kündigungs- und Räumungsanordnung
Der Erlass einer Kündigungs- und
Räumungsverordnung ist nur in Betracht zu ziehen, wenn weder der
Wohnungsinhaberin/dem Wohnungsinhaber ein Wohnberechtigungsschein noch der
Verfügungsberechtigten/dem Verfügungsberechtigten eine Freistellung erteilt
werden kann; ggf. sind die Beteiligten zur Stellung von Anträgen und Vorlage
der erforderlichen Nachweise aufzufordern. Die Kündigung oder Räumung soll
angeordnet werden, wenn an der Vermietung der fehlbelegten
Wohnung ein besonderes öffentliches Interesse besteht, insbesondere aufgrund
ihrer Eignung oder öffentlichen Förderung für bestimmte, vorrangig zu
versorgende Personenkreise.
„Alsbald“ im Sinne von § 4 Abs. 8 Satz 2
bedeutet eine Frist von 4 Monaten; eine Räumungsfrist nach Ablauf der Mietzeit
rechnet hierbei nicht mit.
4.8
Maßnahmen bei Zuwiderhandlungen
Bei Zuwiderhandlungen der
verfügungsberechtigten oder ordnungspflichtigen Person gegen die Vorschriften
des § 4 kann die zuständige Stelle Geldleistungen nach § 25 und/oder Bußgeld
nach § 26 (vgl. §§ 33 und 52 WoFG) festsetzen.
5
Zu § 5 in Verbindung mit § 27 Absatz 1-5 WoFG:
Ausstellung der Bescheinigung über die Wohnberechtigung
(Wohnberechtigungsschein)
5.1
Zu § 27 Absatz 2 Satz 2 WoFG: Prüfung der Wohnberechtigung
5.11
Antragsberechtigter Wohnungssuchender im Sinne des Gesetzes ist jede Person,
- die sich nicht nur vorübergehend (z. B. als
Tourist/in) im Bundesgebiet aufhält,
- die rechtlich und tatsächlich in der Lage ist, auf
längere Dauer einen Wohnsitz als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen für sich und
ggf. für Haushaltsangehörige im Sinne des § 18 WoFG
zu begründen,
- die einen selbständigen Haushalt selbst
betreibt oder führen wird
und
- deren
anrechenbares Gesamteinkommen (§ 20 WoFG) die
maßgebende Einkommensgrenze nach § 9 WoFG nicht
übersteigt.
Um einen „Lebenspartner“ im
Sinne des § 18Abs. 2 Nr. 3 WoFG handelt es sich nur,
wenn eine nach § 1 des Lebenspartnerschaftsgesetzes – LPartG
vom 16. Februar 2001, BGBl. I S. 266, wirksam begründete Lebenspartnerschaft
vorliegt. Ob eine „sonstige auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft“ im Sinne
des § 18Abs. 2 Nr. 4 WoFG besteht, ist im Einzelfall
sorgfältig zu prüfen; wegen der anknüpfenden Folgen sind an die Intensität der
Beziehung hohe Anforderungen zu stellen. Unabhängig davon, ob es sich um zwei
gleich- oder verschiedengeschlechtliche Partner handelt, müssen jedenfalls
innere Bindungen bestehen, die ein gegenseitiges Einstehen der Partner
füreinander begründen und daneben eine weitere Lebensgemeinschaft nicht
zulassen. Diese Beziehungen müssen über eine bloße Wohn- und
Wirtschaftsgemeinschaft deutlich erkennbar hinausgehen und dürfen nicht nur
vorübergehend angelegt sein. Als Indizien dienen insbesondere eine lange Dauer
des Zusammenlebens, die Versorgung von Kindern und/oder Angehörigen im
gemeinsamen Haushalt sowie die Befugnis, über Einkommen und
Vermögensgegenstände des Partners zu verfügen.
Zu den sonstigen „auf Dauer angelegten
Lebensgemeinschaften“ zählen auch Verlobte, und zwar unabhängig davon, ob eine
Haushaltsgemeinschaft bereits besteht oder alsbald bestehen wird.
5.12
Aussiedlerinnen/Aussiedler sind Deutsche im Sinne des Artikels 116 des
Grundgesetzes und als solche rechtlich und tatsächlich in der Lage, einen
Wohnsitz als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen für sich und ihre Familie oder
deren Haushaltsangehörige im Sinne des § 18 WoFG im
Geltungsbereich des WoBindG für längere Dauer zu
begründen. Da mit der Ausstellung des deutschen Personalausweises regelmäßig
nicht bis zur Erteilung eines Vertriebenenausweises gewartet werden muss, ist
Aussiedlerinnen/Aussiedlern der Nachweis der deutschen Staatsangehörigkeit und
der damit verbundenen Freizügigkeit bereits mit der Erteilung des
Personalausweises möglich. Wird der Personalausweis wieder eingezogen, weil die
Voraussetzungen für die Anerkennung als Vertriebene/r nicht gegeben sind, und
somit die Eigenschaft einer/eines Deutschen im Sinne des Artikels 116 Abs. 1
des Grundgesetzes nicht besteht, so ist der Wohnberechtigungsschein zu Unrecht
erteilt worden. Er kann gemäß § 48 VwVFG NRW
zurückgenommen werden.
5.13
Angehörigen von EU-Staaten, die nach EU-Recht als Beschäftigte in der
Bundesrepublik Freizügigkeit genießen, stehen in Bezug auf die
Wohnraumversorgung dieselben Rechte und Vergünstigungen zu wie inländischen
Arbeitnehmern. Für ihre Antragsberechtigung ist das Vorliegen einer förmlichen
mindestens auf 1 Jahr befristeten Aufenthaltsgenehmigung (vgl. Nummer 5.14)
nicht ausschlaggebend.
5.14
Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben auch Ausländerinnen und
Ausländer (einschließlich Staatenlose), wenn sie Wohnungssuchende im Sinne der
Nummer 5.11 sind, d. h. eine unbefristete oder mindestens auf ein Jahr
befristete Aufenthaltserlaubnis, eine Aufenthaltsberechtigung oder eine
Niederlassungserlaubnis besitzen. Dies gilt auch, wenn die weitere Gültigkeit
der genannten Aufenthaltstitel weniger als ein Jahr beträgt und keine
grundsätzlichen ausländerrechtlichen Bedenken gegen ihre Verlängerung bestehen.
Haushaltsangehörige
im Sinne des § 18 WoFG, die sich noch im Ausland
aufhalten und noch keine Aufenthaltserlaubnis besitzen, können mit
berücksichtigt werden, wenn ihre Übersiedlung in die Bundesrepublik für längere
Dauer innerhalb von sechs Monaten erfolgen wird und nach Auskunft der
Ausländerbehörde keine dort bekannten Versagungsgründe gegen die Erteilung
einer Aufenthaltserlaubnis bestehen. Reisen die Haushaltsangehörigen nicht ein
oder wird die Aufenthaltserlaubnis nicht erteilt, so gilt die Nummer 5.32
entsprechend.
Steht der
Aufenthaltserlaubnis lediglich der Nachweis ausreichenden Wohnraums entgegen,
so kann der Wohnberechtigungsschein dieserhalb nicht versagt werden.
5.15
Asylbewerberinnen/Asylbewerber sind nicht wohnberechtigt, da ihnen der
Aufenthalt im Geltungsbereich des WoBindG nur zur
Durchführung des Asylverfahrens gestattet ist.
5.16
Nicht wohnberechtigt sind die Angehörigen der im Bundesgebiet stationierten
ausländischen Streitkräfte und deren Familienangehörige (Artikel 13 Abs. 1 Satz
1 des Zusatzabkommens zum Nato-Truppenstatut v. 3.8.1959, BGBl. 1961, II S.
1183, 1218).
5.2
Zu § 27 Absatz 3 Satz 1 und 2 in Verbindung mit Absatz 2 Satz 1 WoFG: Einkommensprüfung,
Geltungsbereich des Wohnberechtigungsscheins
5.21
Bei Erteilung des Wohnberechtigungsscheins ist zur Ableitung der
Einkommensgrenze nach § 9 WoFG in Verbindung mit der
„Verordnung zum Wohnraumförderungsgesetz – VO WoFG
NRW“ vom 17. Dezember 2002 (GV. NRW. S. 648/SGV NRW. 237) und zu der nach § 5
in Verbindung mit § 27 Abs. 1 und 3 WoFG
erforderlichen Ermittlung des Gesamteinkommens (§§ 20 – 24 WoFG)
der RdErl. „Prüfung der Einkommensverhältnisse nach
§§ 20 – 24 WoFG“ v. 16.11.2001 (SMBl. NRW. 2370) zugrunde zu legen.
5.22
Wohnberechtigungsscheine sind als „Allgemeiner Wohnberechtigungsschein“ (Anlage
2) und als gezielter Wohnberechtigungsschein (Anlage 3) gemäß § 27 Abs. 2
Satz 1 WoFG für 1 Jahr gültig.
Der von einer
zuständigen Stelle in Nordrhein-Westfalen allgemein für eine nicht näher
bezeichnete Wohnung ausgestellte Wohnberechtigungsschein berechtigt nur in
Nordrhein-Westfalen zum Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung, sofern die
in dem Wohnberechtigungsschein angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten
wird (§ 4 Abs. 2) und die/der Wohnungssuchende dem Personenkreis angehört, dem
die Wohnung vorbehalten ist (§ 4 Abs. 3).
Der eingeschränkte
örtliche Geltungsbereich des Wohnberechtigungsscheins folgt aus § 27 Abs. 4
Satz 1 WoFG in Verbindung mit § 4 Abs. 2 Satz 1: Die
nach den Bestimmungen des Landes für den Haushalt der/des Wohnungssuchenden im
Wohnberechtigungsschein aufgeführte Wohnungsgröße (Wohnraumanspruch) besitzt
keine Bindungswirkung für andere Bundesländer. Außerhalb Nordrhein-Westfalens
erteilte Wohnberechtigungsscheine werden rechtlich wie Wohnberechtigungsscheine
aus Nordrhein-Westfalen behandelt, wenn sie erkennen lassen, dass ihnen
dieselben oder niedrigere Einkommensgrenzen und die gleiche Ableitung der
maßgeblichen Wohnungsgröße (oder ein geringerer Wohnraumanspruch) zugrunde liegen,
wie sie in Nordrhein-Westfalen gelten. Aus Verwaltungsvereinfachungsgründen
entfällt bei der Erteilung des Wohnberechtigungsscheins eine erneute Prüfung
der Einkommensverhältnisse, wenn der außerhalb Nordrhein-Westfalens
ausgestellte Wohnberechtigungsscheinerkennen lässt, dass die in
Nordrhein-Westfalen für entsprechende Fälle geltende Einkommensgrenze nicht
überschritten wird. Die Gültigkeit des neu zu erteilenden
Wohnberechtigungsscheins erstreckt sich lediglich auf die noch nicht
verstrichene Gültigkeitsdauer des der Entscheidung zugrunde liegenden außerhalb
Nordrhein-Westfalens erteilten Wohnberechtigungsscheins.
5.3
Örtliche Zuständigkeit, Widerruf des
Wohnberechtigungsscheins
5.31
Für die Ausstellung eines Allgemeinen Wohnberechtigungsscheins ist sowohl die
zuständige Stelle örtlich zuständig, in der die/der Wohnungssuchende
ihren/seinen Wohnsitz hat als auch die zuständige Stelle, in der die/der
Wohnungssuchende seinen Wohnsitz begründen will. Für die Ausstellung eines
gezielten Wohnberechtigungsscheins ist stets diejenige zuständige Stelle
örtlich zuständig, in deren Bereich die gewünschte Wohnung liegt.
5.32
Stellt die zuständige Stelle im Zusammenhang mit der Datenübermittlung zur
Erfassung öffentlich geförderter Wohnungen (§ 9 MeldDÜV NRW) aufgrund der Mietvertragsbestätigung der/des Verfügungsberechtigten (§ 4
Abs. 6) oder aus sonstigen Gründen fest, dass die Wohnung nicht innerhalb von 6
Monaten von den im Wohnberechtigungsschein genannten Haushaltsangehörigen
bezogen worden ist, so widerruft sie den Wohnberechtigungsschein unter den
Voraussetzungen des § 49 VwVfG NRW und ergreift die
erforderlichen Maßnahmen zur Sicherung der Zweckbestimmung der Wohnung. Dies
gilt nicht, wenn ein Wohnberechtigungsschein wegen der nach ärztlicher
Bescheinigung innerhalb von 6 Monaten zu erwartenden Geburt eines Kindes erteilt
worden ist.
5.4
Zu § 27 Absatz 3 Satz 4 Nummer 1 WoFG:
Ausnahme-Wohnberechtigungsschein zur Vermeidung besonderer Härten
Zur Vermeidung einer
besonderen Härte kann eine Abweichung
- von der maßgeblichen
Einkommensgrenze
und
- von der maßgeblichen
Wohnungsgröße (§ 27 Abs. 4 WoFG)
durch
Ausnahme-Wohnberechtigungsschein zugelassen werden.
Eine besondere Härte
ist insbesondere anzuerkennen, wenn die/der Wohnungssuchende gerade an einer
bestimmten Wohnung wegen ihrer Ausstattung (z. B. wegen ihrer Eignung zur
Benutzung mit Rollstuhl für Gelähmte) ein berechtigtes Interesse hat und die
Versorgung mit einer anderen, nicht öffentlich geförderten Wohnung auch in
absehbarer Zeit nicht möglich ist. Eine besondere Härte liegt auch vor, wenn
- ein Wohnungswechsel der besseren Wohnungsversorgung
wohnberechtigter wohnungssuchender Personen dient, jedoch ein
Ausnahme-Wohnberechtigungsschein nach Nummer 5.5 nicht erteilt werden kann,
-
wohnungssuchende Personen ihre bisherige Wohnung aufgrund von Maßnahmen des
Städtebaues oder der Verkehrsplanung aufgeben müssen
oder
- die Versagung des Wohnberechtigungsscheins auf
verspäteter Antragstellung beruht und die Gründe für die verspätete
Antragstellung von der /dem Wohnungssuchenden nicht zu vertreten sind und unter
Zugrundelegung der Verhältnisse im Zeitpunkt des Bezuges der Wohnung ein
Anspruch auf Erteilung des Wohnberechtigungsscheins bestand. Dem nachträglich
gestellten Antrag ist der Zeitpunkt des Bezuges der Wohnung zugrunde zu legen.
5.41
Die Versagung des Ausnahme-Wohnberechtigungsscheins bedeutet eine besondere
Härte, wenn sie auf der Überschreitung der Einkommensgrenze nach § 9 WoFG um bis zu 5 v.H. beruht.
Dies gilt auch, wenn
die unwesentliche Überschreitung nur auf der Berücksichtigung folgender sozialer
Komponenten beruht:
- Nichtanrechnung des Jahreseinkommens einer zu
betreuenden hilflosen Person, die für eine Reihe von häufig und regelmäßig
wiederkehrenden Verrichtungen zur Sicherung ihrer persönlichen Existenz im
Ablauf eines jeden Tages fremder Hilfe dauernd bedarf (vgl. § 33 b Abs. 6 Satz
3 Einkommensteuergesetz).
Unabhängig hiervon wird bei der Ermittlung des
Gesamteinkommens dennoch gegebenenfalls von der Summe der (übrigen)
anrechenbaren Jahreseinkommen ein Freibetrag nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 WoFG abgezogen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen
hierfür im Einzelfall vorliegen. Bei der Ermittlung der maßgebenden
Einkommensgrenze (§ 9 WoFG, VO WoFG)
werden zu betreuende hilflose Personen berücksichtigt.
Das Merkmal „hilflos“ ist durch einen Ausweis nach dem Schwerbehindertengesetz
oder dem Neunten Buch Sozialgesetzbuch, der mit dem Merkzeichen „H“
gekennzeichnet ist, oder durch einen Bescheid der für die Durchführung des
Bundesversorgungsgesetzes zuständigen Behörde, der die entsprechenden
Feststellungen enthält, nachzuweisen. Dem Merkzeichen „H“ steht die Einstufung
als Schwerstpflegebedürftiger in Pflegestufe III nach dem Elften Buch
Sozialgesetzbuch, dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch oder diesen entsprechenden
gesetzlichen Bestimmungen gleich; dies ist durch Vorlage eines entsprechenden
Bescheides nachzuweisen.
- Nichtanrechnung der Ausbildungsvergütung eines zum
Haushalt rechnenden Kindes im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5
Einkommenssteuergesetz, das noch nicht das 27. Lebensjahr (ab 2007: 25. Lebensjahr) vollendet hat.
Bei einem Kind, das noch nicht 18 Jahre alt ist (vgl.
§ 32 Abs. 1 und 3 EStG), ist die Ausbildungsvergütung grundsätzlich
anrechnungsfrei, und zwar unabhängig von der Höhe der übrigen Einkünfte und
Bezüge. Werden von Kindern neben der Ausbildungsvergütung keine weiteren
Einkünfte erzielt, so ist mangels anrechenbaren Einkommens der Freibetrag nach
§ 24 Abs. 1 Nr. 5 WoFG nicht zu gewähren.
Werden jedoch neben der Ausbildungsvergütung noch weitere Einkünfte erzielt (z.
B. Waisenrente, Einkommen aus geringfügigen Beschäftigungsverhältnissen,
Kapitaleinkünfte etc.) so zählen nur diese weiteren Einkünfte zum anrechenbaren
Jahreseinkommen. Wegen dieser Einkünfte wird bei haushaltsangehörigen Kindern
zwischen 16 und 24 Jahren ein Freibetrag von bis zu 600 Euro gemäß § 24 Abs. 1
Nr. 5 WoFG von dem Gesamtbetrag der Jahreseinkommen
abgesetzt (§ 20 Satz 2 WoFG).
- Anrechnung folgender
Freibeträge:
a) 665,- Euro für jede schwerbehinderte Person
mit einem Grad der Behinderung von 50 bis unter 80, die nicht häuslich
pflegebedürftig im Sinne des § 14 des Elften Buches Sozialgesetzbuch ist.
b) 1 330,- Euro für jede schwerbehinderte
Person mit einem Grad der Behinderung von 80 bis unter 100, die nicht häuslich
pflegebedürftig im Sinne des § 14 des Elften Buches Sozialgesetzbuch ist.
c) 665,- Euro für jede häuslich pflegebedürftige
Person der Pflegestufe I, die nicht zugleich schwerbehindert
nach dem Neunten Buch Sozialgesetzbuch ist.
d)
1 330,- Euro für jede häuslich pflegebedürftige Person der Pflegestufe II oder
III, die nicht zugleich schwerbehindert nach dem
Neunten Buch Sozialgesetzbuch ist.
Der
Ausnahme-Wohnberechtigungsschein kann auch als Allgemeiner Wohnberechtigungsschein
erteilt werden.
5.42
Zur Vermeidung einer besonderen Härte im Sinne der Nummer 5.4 kann durch in der
Regel gezielten Ausnahme-Wohnberechtigungsschein von der maßgeblichen
Wohnungsgröße (vgl. Nr. 5.7) mehr als nur geringfügig (vgl. Nr. 4.3) abgewichen
werden.
Die Zubilligung eines
zusätzlichen Raumes ist z. B. zulässig, wenn
- der
Wohnungswechsel zur besseren Verteilung von Sozialwohnungen im
öffentlichen Interesse liegt,
-
ältere, gebrechliche oder behinderte Menschen innerhalb des
selben Hauses umziehen wollen,
- ältere Menschen eine
Wohnung in der Nähe ihrer Kinder beziehen möchten oder
- die bisherige Wohnung im Sinne des § 16 Abs. 1 WoFG geändert oder erweitert wird und die/der
Wohnungssuchende eine Wohnung innerhalb des so geschaffenen oder an geänderte
Wohnbedürfnisse angepassten Wohnraums beziehen will.
Der/Dem
Verfügungsberechtigten ist bei der Bestimmung der maßgeblichen Wohnungsgröße
stets ein zusätzlicher Raum zuzubilligen (§ 50 Abs. 2 WoFG
in Verbindung mit § 6 Abs. 2 WoBindG in der bis zum
31.12.2001 geltenden Fassung).
5.5
Zu § 27 Absatz 3 Satz 4 Nummer 2 WoFG:
Wohnungstausch
Der Wohnungstausch soll
unabhängig vom Gesamteinkommen der/des tauschwilligen Wohnungssuchenden durch
einen gezielten Ausnahme-Wohnberechtigungsschein ermöglicht werden. Begünstigt
werden jedoch nur solche Wohnungssuchende, die eine andere geförderte und
bisher berechtigt genutzte Wohnung im Sinne der §§ 50 Abs. 1 und 1 WoFG freimachen.
Als Miete ist das tatsächlich
gezahlte Entgelt ohne Betriebskosten, Vergütungen und Zuschläge, mit Ausnahme
der Zuschläge lt. § 26 Abs. 1 Nrn. 3 – 6 der
Neubaumietenverordnung 1970 zugrunde zu legen. Übersteigt das tatsächlich
gezahlte Entgelt das preisrechtlich zulässige Entgelt um mehr als 5 v.H. oder unterschreitet es das preisrechtlich zulässige
Entgelt, so gilt jeweils das preisrechtlich zulässige Entgelt. Im Falle der
Selbstnutzung durch die Eigentümerin/den Eigentümer oder eine sonstige
verfügungsberechtigte Person ist ebenfalls das preisrechtlich zulässige Entgelt
zugrunde zu legen.
Enthält das zu zahlende Entgelt keine oder verringerte Kostenanteile für
Anlagen oder Einrichtungen (z. B. Heizung), so gilt als zulässiges Entgelt das
Entgelt, das unter Einbeziehung der Kosten, Finanzierungsmittel und laufenden
Aufwendungen der Anlagen oder Einrichtungen zu erheben wäre.
5.6
Zu § 27 Absatz 3 Satz 5 WoFG: Versagung des
Wohnberechtigungsscheins
Der Bezug einer
öffentlich geförderten Wohnung ist insbesondere nicht gerechtfertigt, wenn nach
der Lebenserfahrung zu erwarten ist, dass das Gesamteinkommen innerhalb von 2
Jahren die Einkommensgrenze um mehr als 25 v.H.
übersteigen wird, z. B. wegen Eintritts in das Berufsleben oder Wiederaufnahme
der Berufstätigkeit. Bei der Prüfung sind die in Nummer 5.41 aufgeführten
sozialen Komponenten zu berücksichtigen.
5.7
Zu § 27 Absatz 4 WoFG: Maßgebliche Wohnungsgröße
Maßgeblich im Sinne
des § 27 Abs. 4 WoFG ist eine Wohnungsgröße, wenn sie
es ermöglicht, dass auf jede haushaltsangehörige Person im Sinne des § 18 WoFG ein Wohnraum ausreichender Größe entfällt (§ 50 Abs. 2
WoFG in Verbindung mit § 5 Abs. 2 WoBindG
in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung).
5.71
In der Regel ist von folgender Wohnungsgröße auszugehen:
a) für einen
Alleinstehenden:
45 qm Wohnfläche;
b) für einen Haushalt
mir zwei haushaltsangehörigen Personen:
2 Wohnräume oder
60 qm Wohnfläche;
c) für einen Haushalt
mir drei haushaltsangehörigen Personen:
3 Wohnräume oder
75 qm Wohnfläche;
d) für einen Haushalt
mir vier haushaltsangehörigen Personen:
4 Wohnräume oder 90 qm Wohnfläche.
Für jede weitere
haushaltsangehörige Person erhöht sich die Wohnfläche um einen Raum oder 15
Quadratmeter Wohnfläche. Die angegebene Zahl der Wohnräume ist zuzüglich
Arbeitsküche (bis zu 15 qm) und Nebenräume zu verstehen.
5.72
Ein zusätzlicher Raum oder eine zusätzliche Wohnfläche von 15 Quadratmetern ist
wegen besonderer persönlicher oder beruflicher Bedürfnisse einer
haushaltsangehörigen Person, eines nach der Lebenserfahrung in absehbarer Zeit
zu erwartenden zusätzlichen Raumbedarfs oder zur Vermeidung besonderer Härten
z. B. zuzubilligen: jungen Ehepaaren, bei denen keiner der Ehegatten das 40.
Lebensjahr vollendet hat und deren Ehe noch nicht länger als 5 Jahre besteht,
Blinden, Rollstuhlfahrerinnen und Rollstuhlfahrer, Alleinerziehenden mit
Kindern ab vollendetem 6. Lebensjahr. Die Abweichung von der maßgeblichen
Wohnungsgröße kann sowohl mit Allgemeinem als auch mit gezieltem
Wohnberechtigungsschein zugelassen werden.
5.8
Zu § 27 Abs. 5 WoFG: Zugehörigkeit zu einem
Personenkreis laut Bewilligungsbescheid
Ist eine Wohnung laut
Bewilligungsbescheid oder Darlehensvertrag einem bestimmten Personenkreis
vorbehalten und gehören die wohnungssuchende Person und/oder ihre
Haushaltsangehörigen zu diesem Personenkreis, so ist in entsprechender
Anwendung des § 27 Abs. 5 WoFG die Zugehörigkeit zu
dem begünstigten Personenkreis im gezielten Wohnberechtigungsschein aufzuführen.
6
– entfallen –
7
Zu § 7: Instrumente zur Befreiung, Übertragung oder Erhaltung von
Belegungsbindungen, Mietpreisbindungen oder der Mietwohnnutzung
7.1
Zu Absatz 1: Freistellung von den Belegungsbindungen nach § 27 Absatz 1-5 WoFG
7.11
In entsprechender Anwendung des § 30 WoFG kann die
zuständige Stelle die/den Verfügungsberechtigten von den Belegungsbindungen
freistellen, die sich aus den Verpflichtungen nach § 27 Abs. 1 und 7 WoFG ergeben, z. B. von der Beachtung von Vorbehalten für
bestimmte Haushalte oder von der Einhaltung der maßgeblichen Wohnungsgröße.
Voraussetzung ist nach § 30 Abs. 1 Nrn. 1-4 WoFG, dass
- nach
den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen ein überwiegendes
öffentliches Interesse an den Belegungsbindungen nicht mehr besteht (vgl.
Nummer 7.12),
- an
der Freistellung ein zumindest überwiegendes öffentliches Interesse besteht
(vgl. Nummer 7.13),
- die
Freistellung der Schaffung oder dem Erhalt sozial stabiler Bewohnerstrukturen
dient (vgl. Nummer 7.14)
oder
- an
der Freistellung ein überwiegendes berechtigtes Interesse der/des
Verfügungsberechtigten oder Dritter besteht (vgl. Nummer 7.15).
Zu dem erforderlichen
Ausgleich für die Freistellung: vgl. Nummer 7.16.
7.12
Ein überwiegendes öffentliches Interesse an den Bindungen besteht nach den
örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen insbesondere nicht mehr, wenn
-
allgemein die Wohnungsnachfrage von Wohnberechtigten im Bereich der zuständigen
Stelle vollständig gedeckt ist oder
- trotz einer im übrigen fortbestehenden
Wohnungsnachfrage eine Vermietung an berechtigte wohnungssuchende Personen für
diese Wohnung wegen ihrer ungünstigen Verkehrslage, ihrer Größe, der Höhe der
geforderten preisrechtlich zulässigen Miete oder sonstiger von den
Verfügungsberechtigten nicht zu vertretender Umstände innerhalb des
angemessenen Zeitraums von 3 Monaten seit der Freimeldung (§ 4 Abs. 1) nicht
möglich ist.
Die Prüfung der
Wohnungsnachfrage nach Satz 1 Spiegelstriche 1 und 2 beschränkt sich bei
Kleinen kreisangehörigen Gemeinden nicht auf das Gebiet einer Gemeinde, sondern
soll sich in der Regel auf den gesamten örtlichen Zuständigkeitsbereich der
zuständigen Stelle erstrecken.
7.13
Eine Freistellung aus überwiegendem öffentlichen Interesse kommt insbesondere
in Betracht, wenn der Wechsel in eine öffentlich geförderte Wohnung auf
- unabweisbaren Maßnahmen des Städtebaues oder der Verkehrsplanung
oder
- einem Wohnungstausch zur besseren Verteilung von Sozialwohnungen
beruht und ein Ausnahme-Wohnberechtigungsschein (Nr. 5.4) nicht erteilt werden
kann.
Ein öffentliches
Interesse an der Freistellung besteht ferner, wenn
- bei „freihändigem“
Erwerb einer öffentlich geförderten Wohnung zur Abwendung einer
Zwangsversteigerung die Selbstnutzung durch den Erwerber beabsichtigt ist
oder
- die Wohnung in
einem Teil des Gemeindegebiets liegt, das durch soziale Missstände
benachteiligt ist oder einen besonderen Entwicklungsbedarf aufweist (§ 171 e
Abs. 2 des Baugesetzbuchs – BauGB – in der Fassung der Bekanntmachung vom 24.
September 2004, BGBl. I S. 2414).
7.14
Eine Freistellung dient der Schaffung oder dem Erhalt sozial stabiler
Bewohnerstrukturen insbesondere, wenn sie einseitige Strukturen in der
Wohnungsbelegung verhindert oder ihnen vorbeugt; hierzu zählen z. B. nicht
Arbeiter- und Bergarbeitersiedlungen, Altenwohnanlagen, zweckgebundene
Wohnungen für Kinderreiche oder Wohnsiedlungen, die überwiegend oder
ausschließlich von Wohnberechtigten bewohnt werden. Die Freistellung kann
insbesondere geboten sein, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die
Vermietbarkeit der öffentlich geförderten Wohnung sonst nicht gesichert wäre.
7.15
An der Freistellung besteht ein überwiegendes berechtigtes Interesse der/des
Verfügungsberechtigten oder Dritter (z. B. wohnungssuchender Personen), wenn
dringende, sachlich gerechtfertigte Gründe geltend gemacht werden, die
gegenüber dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung der Wohnungen für
wohnungsberechtigte Personen überwiegen.
Aus überwiegendem
berechtigten Interesse kann insbesondere freigestellt werden, wenn
7.151
verfügungsberechtigte Personen in der Wohnung Personal unterbringen möchten,
das wegen der Art seiner Tätigkeit, insbesondere wegen der ständigen
Dienstbereitschaft auch außerhalb der Arbeitszeit in dem Gebäude oder in seiner
unmittelbaren Nähe wohnen muss (z. B. Wohnung für Hausmeisterin/Hausmeister,
Heimleiterin/Heimleiter, Wach- oder Krankenhauspersonal).
7.152
Wohnungen im Rahmen von genossenschaftlichen Mitgliedschaftsverhältnissen zum
Gebrauch überlassen werden sollen und eine andere Wohnungsversorgung im
Wohnungsbestand der Genossenschaft auch in absehbarer Zeit nicht möglich ist.
7.153
Wohnungen Mitarbeiterinnen oder Mitarbeitern von Kommunen oder Kirchen überlassen
werden sollen und die Wohnungen in unmittelbarem der mittelbarem Eigentum der
betreffenden Kommunen oder der Kirchen einschließlich deren Unternehmen oder
Organisationen stehen und eine unmittelbare oder mittelbare Verfügungsbefugnis
der Kommunen oder Kirchen vorliegt.
7.154
die Freistellung es anerkannten Trägern sozialer Institutionen ermöglichen
soll, die Wohnung an Personen in einer besonderen Wohnungsnotlage (z. B.
therapeutischen Wohngemeinschaften) zwischen zu vermieten.
7.155
das Zusammenleben mehrerer Generationen gefördert werden soll, weil
Wohnungssuchende eine Wohnung in unmittelbarer Nähe einer/eines Angehörigen im
Sinne des § 18 Abs. 2 WoFG nutzen möchten und die/der
Angehörige dem Personenkreis der älteren Menschen (§ 5a Satz 3 Halbsatz 2)
angehört und/oder pflegebedürftig ist. Das gleiche gilt, wenn die
wohnungssuchende Person dem Personenkreis der älteren Menschen angehört
und/oder pflegebedürftig ist und eine Wohnung in unmittelbarer Nähe von
Angehörigen im Sinne des § 18 Abs. 2 WoFG beziehen
will.
7.156
zur Ansiedlung eines Unternehmens, in Folge einer betrieblichen
Umstrukturierung, einer Erweiterung oder der Verlagerung eines Unternehmens
eine Werkswohnung oder eine werksgeförderte Wohnung einer dringend
wohnungssuchenden nicht wohnberechtigten Arbeitskraft überlassen werden soll.
7.157
die Wohnung einem nichtwohnberechtigten Angehörigen zum Gebrauch überlassen
werden soll und die verfügungsberechtigte Person eine Wohnung in demselben
Gebäude bewohnt.
7.158
die Wohnung einer Wohngemeinschaft ohne gemeinsame Haushaltsführung im Sinne
des § 18 WoFG überlassen werden soll (z. B.
studentische Wohngemeinschaften, Wohngemeinschaften Alleinerziehender).
7.16
Zu den Voraussetzungen der Freistellung zählt auch, dass die
verfügungsberechtigte Person einen Ausgleich für die Freistellung leistet. Nach
§ 30 Abs. 1 WoFG kann dieser Ausgleich entweder in
der Einräumung des Belegungsrechts für Ersatzwohnungen (nicht geförderte
Wohnungen, die bezugsfertig oder frei sind) oder in der Leistung eines
angemessenen Geldausgleichs oder in einem sonstigen Ausgleich in angemessener
Art und Weise bestehen.
7.161
Überschreitet das anrechenbare Gesamteinkommen unter Berücksichtigung der
sozialen Komponenten nach Nr. 5.41 Abs. 2 die maßgebende Einkommensgrenze nach
§ 9 WoFG in Verbindung mit der VO WoFG
NRW um mehr als 5 v. H., so ist gegenüber der/dem Verfügungsberechtigten eine
laufende monatliche Freistellungs-Ausgleichszahlung festzusetzen. Die
Ausgleichszahlung wird in Höhe des Unterschiedsbetrages zwischen dem für die
Wohnung zulässigen Entgelt (vgl. Nr. 7.163) und der für eine
freifinanzierte Vergleichswohnung tatsächlich rechtmäßig erzielbaren
ortsüblichen Vergleichsmiete erhoben. Sie beträgt pro qm Wohnfläche monatlich
0,25 Euro, wenn die Überschreitung
mehr als 5 v. H. ,
jedoch nicht mehr als 30 v. H.,
0,50 Euro, wenn die Überschreitung
mehr als 30 v. H.,
jedoch nicht mehr als 50 v. H.,
1,00 Euro, wenn die Überschreitung
mehr als 50 v. H.,
jedoch nicht mehr als 70 v. H.,
2,00 Euro, wenn die Überschreitung
mehr als 70 v. H.,
jedoch nicht mehr als 90 v. H.,
3,00 Euro, wenn die Überschreitung
mehr als 90 v. H.
erreicht.
Können die für die
Bemessung der Freistellungs-Ausgleichszahlung maßgebenden
Einkommensverhältnisse des Wohnungsbewerbers/der Wohnungsbewerberin nicht
innerhalb einer angemessenen, behördlich festzusetzenden Frist festgestellt
werden, so ist die/der Verfügungsberechtigte schriftlich darauf hinzuweisen,
dass bei Aufrechterhaltung des Freistellungsantrages die
Freistellungs-Ausgleichszahlung 3,00 Euro pro qm Wohnfläche monatlich betragen
wird. Werden die Einkommensverhältnisse nachträglich nachgewiesen, so ist ab
Beginn des Monats, in dem die erforderlichen Unterlagen vorgelegt werden, nur
der Betrag zu entrichten, der sich auf Grund der festgestellten
Einkommensverhältnisse ergibt.
7.162
Übersteigt die Ausgleichszahlung nach Nr. 7.161 Satz 3 den Unterschiedsbetrag
zwischen dem gezahlten Entgelt und der Vergleichsmiete (vgl. Nummern 7.161 Satz
2 und 7.163), so ist die Freistellungs-Ausgleichszahlung von Amtswegen zu
beschränken auf diesen Unterschiedsbetrag.
Ändern sich die für
die Bemessung der Freistellungs-Ausgleichszahlung maßgebenden Verhältnisse
zugunsten der Wohnungsinhaberin/des Wohnungsinhabers nachträglich, so wird nach
entsprechender Geltendmachung die Freistellungs-Ausgleichszahlung den
nachweislich geänderten Verhältnissen entsprechend herabgesetzt, wenn
a) die Änderung der
Einkommensverhältnisse für mindestens 6 Monate andauert und zu einer geringeren
Leistungspflicht oder zu ihrem Wegfall führt
oder
b) sich entweder das
zulässige Entgelt so erhöht oder sich die ortsübliche Vergleichsmiete so
verringert, dass das zulässige Entgelt zusammen mit der Ausgleichszahlung den
Betrag der für eine freifinanzierte Vergleichswohnung tatsächlich rechtmäßig
erzielbaren ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet.
Die Herabsetzung
erfolgt mit Beginn des Monats, in dem sich die Verhältnisse geändert haben.
Die monatliche
Ausgleichszahlung ist auf einen vollen Euro-Betrag abzurunden. Die
Leistungspflicht beginnt mit dem Monatsersten, der
auf den Zugang des Freistellungsbescheides folgt, frühestens aber ab Beginn des
Monats, der auf den Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung folgt. Sie endet mit dem
Beginn des Monats, in dem die Freistellung erlischt. In Höhe der
Freistellungs-Ausgleichszahlung ist ein Zuschlag neben der Einzelmiete zulässig
(vgl. § 26 Abs. 4 NMV 1970). Ein entsprechender Hinweis ist in den
Freistellungsbescheid aufzunehmen.
Die Nummer 7.223
gilt im Übrigen entsprechend.
7.163
Als zulässiges Entgelt gilt das zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlende
Entgelt/die Miete ohne Betriebskosten, Vergütungen und Zuschläge, mit Ausnahme
- des
Modernisierungszuschlages nach § 6 Abs. 2 NMV 1970 (§ 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV
1970),
- des Zuschlages
nach § 4 Abs. 6 Satz 2 NMV 1970, wenn eine Erhöhung der laufenden Aufwendungen
auf Umständen beruht, die nur in der Person einzelner Mieter begründet sind und
nicht sämtliche Wohnungen betreffen (§ 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV 1970),
- des Zuschlages
nach § 8 Abs. 2 NMV 1970, wenn nur ein Teil der Wohnungen um weitere Wohnräume
vergrößert worden ist ( § 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV 1970),
- des Zuschlages
nach § 26 Abs. 6 NMV 1970 für Nebenleistungen des Vermieters, die die
Wohnraumbenutzung betreffen, aber nicht allgemein üblich sind oder nur
einzelnen Mietern zugute kommen (§ 26 Abs. 1 Nr. 5 NMV 1970),
- des Zuschlages
nach § 26 Abs. 7 NMV 1970, wenn durch den Ausbau von Zubehörräumen
preisgebundene Wohnungen oder einzelne Räume gem. § 7 Abs. 2, 3 oder 5 NMV 1970
geschaffen worden sind und durch den Ausbau die bisherigen Zubehörräume
öffentlich geförderter Wohnungen ganz oder teilweise weggefallen sind und
hierfür kein gleichwertiger Ersatz geschaffen worden ist (§ 26 Abs. 1 Nr. 6 NMV
1970).
Im Übrigen gilt
Nummer 5.5 Absatz 2.
7.164
Ein Freistellungs-Ausgleich ist nicht erforderlich, wenn die Freistellung gemäß
Nummern 7.12, 7.13, 7.14, 7.154 oder 7.155 erteilt wird; insofern fallen in
diesen Fällen Einkommensprüfungen nicht an.
7.165
An der geförderten Wohnung und/oder ausschließlich an der Ersatzwohnung können
Belegungsrechte begründet werden (§ 7 Abs. 1 in Verbindung mit § 30 Abs. 1 WoFG). Ein Besetzungsrecht kann für die Dauer von 15
oder 20 Jahren begründet werden. Die Frist beginnt mit der erstmaligen Ausübung
des Besetzungsrechts. Es besteht unabhängig von der Laufzeit des Darlehens und
geht auf die Rechtsnachfolgerin oder den Rechtsnachfolger über. Für die
Ausübung des Besetzungsrechts an der Ersatzwohnung gelten die Nummern 4.42 und
4.43 entsprechend.
Ersatzwohnungen müssen
im Bereich der zuständigen Stelle liegen. Ausnahmsweise kann die zuständige
Stelle Ersatzwohnungen im Gebiet einer anderen zuständigen Stelle zulassen.
Hierzu ist eine Abstimmung mit der zuständigen Stelle notwendig, in deren
Gebiet die Ersatzwohnung liegt. Ersatzwohnungen können nur Wohnungen sein, die
hinsichtlich Lage, Ausstattung und Gebrauchswert zur dauernden
Wohnungsversorgung geeignet sind, insbesondere über ein WC sowie Bad/Dusche
innerhalb der Wohnung verfügen. Die Ersatzwohnungen müssen die gleiche Anzahl
an Wohnräumen aufweisen wie die geförderte Wohnung. Wohn- und Schlafräume der
Ersatzwohnung(en) dürfen nicht kleiner als 10 qm sein. Wird die geforderte
Anzahl an Räumen nicht erreicht oder die Zimmergröße unterschritten, ist die
Übertragung eines Besetzungsrechts nur zulässig, wenn ein dringender örtlicher
Wohnungsbedarf an der Ersatzwohnung besteht.
Ersatzwohnungen dürfen
bei Ausübung des Besetzungsrechtes nicht die Eigenschaft „öffentlich gefördert“
besitzen oder einer anderen Preisbindung unterliegen. Ausgeschlossen sind auch
solche Wohnungen, für die in den letzten 5 Jahren Vereinbarungen hinsichtlich
der Wiedervermietung zwischen der Bauherrin oder Bauherrn und der zuständigen
Stelle/Bewilligungsbehörde getroffen wurden. Eine entsprechende Bestätigung von
Seiten der Verfügungsberechtigten ist erforderlich. Als Ersatzwohnungen sind
nur solche Wohnungen geeignet, die im Zeitpunkt des Angebotes zur Einräumung
eines Besetzungsrechts zum Bezug durch Wohnungssuchende frei sind. Diese
Regelung ermöglicht es, die Belegungsvereinbarung bereits zu einem Zeitpunkt
abzuschließen, zu dem die geförderte Wohnung und/oder Ersatzwohnungen zwar noch
nicht bezugsfertig oder frei sind, aber in der Vereinbarung schon der
Bindungsübergang erst für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit bzw. des
Freiwerdens festgelegt wird. Ist die geförderte Wohnung noch bewohnt, so sind
negative Auswirkungen auf die Mieterschaft soweit wie möglich zu vermeiden.
Eine Kündigung der Vermieterin oder des Vermieters zum Erreichen des
Freiwerdens der Ersatzwohnung steht der Einräumung des Besetzungsrechts
entgegen.
Die/Der
Verfügungsberechtigte hat sich vertraglich zu verpflichten, die Ersatzwohnung
nur gegen Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins zu überlassen, wenn die
zuständige Stelle auf die Ausübung des Besetzungsrechts an der Ersatzwohnung
für eine Belegung verzichtet. In dem Vertrag über die Ersatzwohnung ist
vorzusehen, dass die/der jeweilige Verfügungsberechtigte auf die Geltendmachung
eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verzichtet, und zwar
auch für das Mietverhältnis, das bei Ablauf des Besetzungsrechts bestand.
Der/Die Verfügungsberechtigte hat ferner vertraglich zuzusichern, die Pflichten
aus der vertraglichen Vereinbarung über die Ersatzwohnung auf
Rechtsnachfolger/innen zu übertragen; sämtliche vertragliche Verpflichtungen
von Seiten der/des Verfügungsberechtigten sind durch die Vereinbarung einer
Vertragsstrafe abzusichern. Die Wohnungsbauförderungsanstalt
Nordrhein-Westfalen, Anstalt der NRW.BANK (Wfa), hält
ein Vertragsmuster vor.
Die zuständige Stelle
hat der jeweiligen Mieterin oder dem jeweiligen Mieter der Ersatzwohnung den
Wortlaut der getroffenen Vereinbarung über die Ersatzwohnung schriftlich
mitzuteilen.
7.166
Als sonstiger Ausgleich angemessener Art und Weise kommen z. B. die anteilige
Rückzahlung der auf die geförderte Wohnung entfallenden Fördermittel oder – im
Benehmen mit der Wfa eine Verlängerung der
Bindungsdauer des Förderobjektes, etwa durch Vereinbarung einer Verlängerung
der Tilgungsdauer, in Betracht.
7.17
Die Freistellung wird auf Antrag der/des Verfügungsberechtigten oder von Amts wegen
erteilt. In dem Freistellungsbescheid sind die freigestellte Wohnung sowie die
Bindung nach § 27 Abs. 1-5 und 7 WoFG von der
freigestellt wird, genau zu bezeichnen. Die für die Freistellung maßgeblichen
Umstände sind aktenkundig zu machen.
Die/Der von der Freistellung begünstigte Mieterin/Mieter erhält nachrichtlich
eine Ausfertigung des Freistellungsbescheides.
Die Freistellung darf
gemäß § 36 Abs. 2 VwVfG NRW nach pflichtgemäßem Ermessen
mit Nebenbestimmungen versehen werden. Sie ist grundsätzlich zu befristen, und
zwar in der Regel auf die Dauer der Nutzung durch den nicht wohnberechtigten
Haushalt, in geeigneten Fällen auf einen bestimmen Zeitraum (z. B. 2 Jahre im
Falle der erstmaligen Freistellung wegen Pflegebedürftigkeit gem. Nummer
7.155); nach Ablauf der Frist sind die Belegungsbindungen nach § 5 wieder
einzuhalten.
7.18
Eine Freistellung nach § 30 Abs. 2 WoFG für Wohnungen
bestimmter Art oder für Wohnungen in bestimmten Gebieten darf nur mit
vorheriger Zustimmung des Ministeriums für Bauen und Verkehr erteilt werden.
Die erstmalige
Freistellung ist in der Regel auf fünf Jahre zu befristen.
7.2
Zu Absatz 1 und 3: Genehmigung und Freistellung bei Selbstnutzung und
Leerstand/Nichtvermietung gemäß § 27 Absatz 7 WoFG
7.21
Zur Genehmigung der Selbstnutzung einer geförderten Wohnung durch die
verfügungsberechtigte Person und ihre Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 WoFG (Benutzungsgenehmigung) sind die
Nummern 5.11-5.8 entsprechend anzuwenden. Hierbei gilt das Bauherrenprivileg des
§ 7 Abs. 3 Satz 2 für Erst- und Wiederbelegungen.
Eine
Benutzungsgenehmigung ist gemäß § 50 Abs. 2 WoFG in
Verbindung mit § 6 Abs. 1 WoBindG in der bis zum
31.12.2001 geltenden Fassung nicht erforderlich, wenn
- die Bauherrin/der Bauherr eines Eigenheims, einer
Eigensiedlung oder einer eigengenutzten
Eigentumswohnung (§§ 9, 10 und 12 in Verbindung mit § 100 Zweites
Wohnungsbaugesetz in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung sowie § 48 Abs. 2
WoFG) oder ihre/seine wohnberechtigten Angehörigen
die von ihr/ihm bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel ausgewählte Wohnung
erneut nutzen wollen und die Wohnberechtigung vor der Bewilligung der
öffentlichen Mittel geprüft wurde,
ferner, wenn
- die/der Verfügungsberechtigte die Wohnung weiter
benutzen will, die sie/er als Mieterin/Mieter berechtigt (z. B. aufgrund eines
Wohnberechtigungsscheins) bezogen und während ihrer/seiner Wohnzeit zu Eigentum
erworben hat,
- die/der
Verfügungsberechtigte die Wohnung benutzten will, die sie/er gemäß § 4 Abs. 7
wohnberechtigt nutzt,
oder
- die geförderte Wohnung
im Rahmen eines bei der zuständigen Stelle ausgeübten Benennungs- oder
Besetzungsrechts bewohnt wird.
Kann eine Benutzungsgenehmigung nicht erteilt
werden, so ist gemäß § 7 Abs. 1 und 3 in Verbindung mit § 30 Abs. 1 WoFG zu prüfen, ob die verfügungsberechtigte Person von dem
Erfordernis der Benutzungsgenehmigung nach § 27 Abs. 7 WoFG
freigestellt werden kann.
7.22
Der/Die Verfügungsberechtigte darf eine geförderte Wohnung nur vorübergehend,
d. h. für längstens drei Monate genehmigungsfrei leer stehen lassen; dieser
Zeitraum ist in der Regel ausreichend für Instandsetzungen bei
Wiederbelegungen. Die Leerstandsgenehmigung darf für einen über drei Monate
hinausreichenden Zeitraum nur erteilt werden, wenn und solange eine Vermietung
der geförderten Wohnung nicht möglich ist und der Förderzweck nicht auf andere
Weise, z. B. durch Freistellung von Belegungsbindungen nach § 30 WoFG einschließlich eines Freistellungs-Ausgleichs (vgl.
Nummer 7.16) oder durch Übertragung von Belegungs- und Mietbindungen nach § 31 WoFG (Nummern 7.4 und7.5) erreicht werden kann.
7.221
Eine geförderte Wohnung ist nicht unvermietbar, wenn der Leerstand nur darauf
beruht, dass die Wohnung
- lediglich für eine kurze Mietdauer angeboten
wird,
- wegen
Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen über einen längeren
Zeitraum als 3 Monate nicht zu Wohnzwecken benutzt wird,
- innerhalb
von 3 Monaten nicht von Angehörigen des Personenkreises zu Wohnzwecken genutzt
wird, für den die Wohnung vorbehalten ist,
oder
- die Nutzung ausschließlich durch nicht
Wohnberechtigte möglich ist.
7.222
Wird ein mehr als dreimonatiger Leerstand durch Freistellung nach § 7 Abs. 1
zugelassen, so soll als Freistellungs-Ausgleich eine Zahlung von 1,50 €/qm
Wohnfläche monatlich festgesetzt werden. Die Leistungspflicht beginnt mit dem Monatsersten, der auf den Zugang der Freistellung folgt,
und endet mit dem Monat, in dem die Freistellung erlischt.
Anstelle der Freistellungs-Ausgleichszahlung
kann auch ein sonstiger Ausgleich entsprechend Nummer 7.16 erfolgen.
7.223
Die Freistellungs-Ausgleichszahlung ist zu Gunsten der Wfa
als Gläubigerin der Forderung festzusetzen und mit einer Belehrung über den
Rechtsbehelf des Widerspruchs zu versehen (§§ 58, 68 VwGO).
Fällige Ausgleichszahlungen werden von den kommunalen Vollstreckungsbehörden
(Kassen der Gemeinden) beigetrieben, die die Bezirksregierungen in Verordnungen
über die Bestimmung von Vollstreckungsbehörden bestimmt haben.
Die zuständige Stelle hat der Wfa eine Durchschrift des unter Auflagen erteilten
Bescheides zu übersenden und sie vom Eintritt der Unanfechtbarkeit zu
unterrichten. Abweichend von den Sätzen 1 und 2 ist die Ausgleichszahlung
zugunsten der Gemeinden oder des Gemeindeverbandes festzusetzen, wenn die
Freistellung eine solche Wohnung betrifft, die ausschließlich oder überwiegend
aus deren eigenen Mitteln gefördert worden ist.
Eine Ausgleichszahlung ist nicht zu erheben,
wenn sie den Mindestbetrag von 0,10 € pro Quadratmeter monatlich unterschreiten
würde.
7.3
Zweckentfremdung, bauliche Änderung gemäß § 27 Abs. 7 WoFG
7.31
In Fällen der Zweckentfremdung oder baulichen Änderung einer Wohnung oder eines
Wohnraums gilt nach § 7 Abs. 1 und 3 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 der § 27
Abs. 7 WoFG entsprechend. Danach darf die
Genehmigung, eine geförderte Wohnung anderen als Wohnzwecken zuzuführen
(Zweckentfremdung) oder entsprechend baulich zu ändern der/dem
Verfügungsberechtigten oder Dritten nur erteilt werden, wenn und soweit ein
überwiegendes öffentliches Interesse oder ein überwiegendes berechtigtes
Interesse der/des Verfügungsberechtigten oder Dritter an der Zweckentfremdung
oder an der baulichen Änderung der Wohnung besteht.
Die zuständige Stelle kann durch Verwaltungsakt verlangen, dass auf Kosten der
Person, die ihren Verpflichtungen aus § 27 Abs. 7 Nr. 3 WoFG
zuwider handelt, die Eignung der geförderten Wohnung für Wohnzwecke wieder
hergestellt wird. Bei Zuwiderhandlungen kommen Geldleistungen nach § 25
und/oder ein Bußgeld nach § 26 in Betracht.
7.311
Ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Nutzungsänderung
einer öffentlich geförderten Wohnung besteht zum Beispiel
- zur Sicherung der
ordnungsgemäßen und zweckentsprechenden Versorgung der Bevölkerung mit Gütern
und Dienstleistungen,
- wenn in einem
Ortsteil ein Bedarf an zusätzlichen sozialen Einrichtungen besteht,
- zu Gunsten
sozialer Einrichtungen, die der sozialen Betreuung der Bewohnerinnen/Bewohner
einer öffentlich geförderten Wohnanlage dienen (z. B. Vorhalten von
Kommunikationsräumen, Räumen für die Betreuung von Kindern und alten Menschen,
insbesondere zur Erledigung von Schularbeiten unter Aufsicht oder für
Zusammenkünfte von Jugendlichen und Erwachsenen, ferner bei der
Zweckentfremdung von Räumen für Sprechstunden und Beratungen durch Behörden,
Wohlfahrtsverbände, Kirchen und Gemeinden),
- bei Maßnahmen des
Straßenbaus,
- zur Errichtung
öffentlicher Gebäude
oder
- zu Gunsten
städtebaulicher Umbaukonzepte.
Von einem
Förderausgleich einschließlich anteiliger Mittelrückzahlungen wird abgesehen,
wenn die/der Verfügungsberechtigte keinen Zuschlag für die zweckwidrige
Wohnungsbenutzung erhebt (§ 26 Abs. 4 NMV 1970).
7.312
Ein überwiegendes berechtigtes Interesse verfügungsberechtigter Personen oder
Dritter an der Zweckentfremdung oder
baulichen Änderung der geförderten Wohnung besteht insbesondere, wenn die
Versagung der Genehmigung zu einer Existenzgefährdung oder einer Gefährdung des
Lebensunterhalts der verfügungsberechtigten Person führen würde. Ferner, wenn
die Wohnung aus wohnungswirtschaftlichen Gründen unvermietbar ist oder eine
Wohnung abgebrochen werden soll, um auf dem Grundstück Wohnraum im Rahmen der
sozialen Wohnraumförderung oder freifinanzierten nicht luxuriösen Wohnraum zu
errichten.
7.313
In Fällen überwiegenden berechtigten Interesses sollen die
Zweckentfremdungsgenehmigung und die Genehmigung zur baulichen Änderung regelmäßig
nur unter der Verpflichtung zu folgendem Geldausgleich angemessener Höhe
erteilt werden:
-
Die für die Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel sind zurück zu
zahlen und die für sie als Zuschüsse bewilligten öffentlichen Mittel nicht mehr
in Anspruch zu nehmen.
Dies gilt nicht, wenn die Genehmigung Dritten erteilt wird.
- Es ist eine Abstandssumme zu
entrichten, deren Höhe den Wert des Wohnraums, die Dauer der Restbindung, die
Baukosten für Ersatzwohnraum, den Vorteil für die antragstellende
Person und beim Abbruch auch die Größe des wieder errichteten Wohnraums
angemessen berücksichtigt. Wird die Genehmigung Dritten erteilt, ist in die
Abstandssumme auch der Betrag einzubeziehen, welcher der Höhe nach dem Betrag
der anteilig auf die zweckentfremdete oder baulich geänderte Wohnfläche
entfallenden öffentlichen Mittel entspricht.
- Die zurückzuzahlenden öffentlichen Mittel und die Abstandssumme sind
mit jährlich 3 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen
Zentralbank für die Zeit vom Beginn der (mit oder ohne Genehmigung
vorgenommenen) Zweckentfremdung oder baulichen Veränderung an bis zur
Entrichtung zu verzinsen.
Abstandssumme und Verzinsung sollen den Verlust
des geförderten Wohnraums in etwa ausgleichen, indem Mittel zur Förderung
anderweitigen Wohnraums zur Verfügung gestellt werden und dieser alsbald
geschaffen wird.
7.314
Von dem Geldausgleich einer Abstandssumme ist abzusehen,
- wenn die Wohnung wegen erheblicher baulicher Mängel
nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, die Mängel nicht auf unterlassener
Instandhaltung beruhen und eine Mängelbeseitigung oder eine Modernisierung
unwirtschaftlich wäre;
- in den Fällen der Nr. 7.312
Die Abstandssumme kann herabgesetzt werden,
wenn infolge der Zweckentfremdung ein neuer Ausbildungs- oder Arbeitsplatz
geschaffen wird, und zwar auf den Unterschiedsbetrag zwischen der regelmäßig
festzusetzenden Abstandssumme und den Kosten der Neueinrichtung des
Ausbildungs- oder Arbeitsplatzes. Wird die Genehmigung einer Zweckentfremdung
auf längstens 10 Jahre befristet, ist anstelle eines Geldausgleichs nach Nummer
7.312 eine laufende Ausgleichszahlung von mindestens 3,- €/qm zweckentfremdeter
Wohnfläche monatlich zu entrichten. Ist die Zweckentfremdungsgenehmigung
zunächst befristet und sodann unbefristet erteilt worden, so ist der bis dahin
schon gezahlte Betrag der Ausgleichszahlungen auf den Betrag der Abstandssumme
anzurechnen.
Der Geldausgleich ist zu Gunsten der Wfa festzusetzen; die Nummern 7.222 Satz 2 und 7.223 gelten
entsprechend.
7.32
Ersatzwohnung
Die Zweckentfremdungsgenehmigung oder die
Genehmigung einer baulichen Änderung kann abweichend von Nummer 7.313 auch
unter der Verpflichtung der vertraglichen Einräumung des Belegungsrechts im
Sinne des § 26 WoFG für eine andere nicht gebundene
Wohnung als allgemeines Belegungsrecht, Benennungsrecht oder Besetzungsrecht
erteilt werden. Die Art des Belegungsrechts soll derjenigen der geförderten
Wohnung entsprechen. Im Übrigen gilt Nummer 7.165 entsprechend.
7.4
Zu Absatz 2 in Verbindung mit § 31 WoFG:
Übertragung und Änderung von Belegungs- und Mietbindungen (mittelbare Belegung)
sowie sonstigen Berechtigungen und Verpflichtungen
Von
geförderten Wohnungen können unter den Voraussetzungen des § 31 Abs. 1 Nummern
1 – 3 WoFG Belegungs- und Mietbindungen auf
Ersatzwohnungen der/des Verfügungsberechtigten übertragen oder abweichend
hiervon geändert werden (§ 7 Abs. 2 in Verbindung mit § 31 Abs. 2 und 3 WoFG). Gehen Mietbindungen auf eine Ersatzwohnung über, so
darf die Miete für die Ersatzwohnung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht
übersteigen. Sie muss ferner die nach den WFB für Angehörige der
Einkommensgruppe A höchst zulässige Miete um mindestens 0,40 € unterschreiten.
Werden Ersatzwohnungen im Wege der eigenständig gewerblichen
Lieferung von Wärme beheizt, so ist eine um 0,15 € pro/qm geringere Miete zu
vereinbaren. Im Übrigen darf nur die Umlage der Betriebskosten nach Maßgabe der
§§ 556, 556a und 560 BGB und ggf. eine Pauschale nach Maßgabe der Nummer 2.42
WFB erhoben werden. Mieterhöhungen nach dem BGB dürfen nur insoweit verlangt
werden, als sich die Verhältnisse gegenüber dem Zeitpunkt des Abschlusses des
Mietvertrages geändert haben und die Bewilligungsmiete für Angehörige der
Personengruppe A nach der jeweiligen Fassung der WFB nicht überschritten wird.
7.41
Durch Vereinbarung der zuständigen Stelle mit der/dem Verfügungsberechtigten
können die Belegungs- und Mietbindungen geförderter Wohnungen, also die
Eigenschaft als „öffentlich geförderte“ Wohnung, unter den Voraussetzungen des
§ 31 Abs. 1 Nrn. 1 – 3 WoFG
nur insgesamt auf gleichwertige Ersatzwohnungen (vgl. Nr. 7.42) übertragen oder
geändert werden. Ersatzwohnungen gelten mit dem Zeitpunkt des Übergangs der
Belegungs- und Mietbindungen als öffentlich geförderte Wohnungen im Sinne des §
1 (vgl. Nr. 1.13); auf sie sind vorrangig vor den Vorschriften des WoBindG die §§ 25 – 37 WoFG
anzuwenden.
In der Übertragungsvereinbarung ist der
Zeitpunkt des Übergangs der Belegungs- und Mietbindungen konkret aufzuführen.
Nummer 7.165 gilt im Übrigen sinngemäß entsprechend.
7.42
Eine Übertragung von Belegungs- und Mietbindungen gem. § 7 Abs. 2 in Verbindung
mit § 31 Abs. 1 und 2 WoFG kommt nur in Betracht, wenn
- sie zur Schaffung oder zum Erhalt sozial stabiler
Bewohnerstrukturen oder wegen der örtlichen wohnungswirtschaftlichen
Verhältnisse geboten ist. Dies ist z. B. der Fall, wenn konkrete Anzeichen für
das Vorliegen oder für die Gefahr einer Entstehung einseitiger sozial
problematischer Bewohnerstrukturen bestehen oder sonstige begründete Umstände
die Übertragung erfordern und so die Zielvorgabe des § 31 Abs. 1 Nr. 1 WoFG erreicht oder zu ihrer Schaffung beigetragen werden
kann. Die Übertragung ist nach örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen
geboten, wenn z. B. an anderer Stelle eines Stadtgebietes durch die Übertragung
der Belegungs- und Mietbindungen ein dort bestehendes Problem der
Wohnraumversorgung gelöst werden soll (vgl. Nummern 7.12 – 7.14).
- geförderte Wohnungen (Förderwohnungen) und
Ersatzwohnungen unter Berücksichtigung des Förderzwecks gleichwertig sind, z.
B. hinsichtlich des Wohnwertes wie Größe und Ausstattungsstandard, ferner auch
nach der Anzahl der Wohnungen sowie der Dauer, Art und betragsmäßigen Höhe der
Belegungs- und Mietbindungen.
7.43
Soweit die öffentlichen Darlehensforderungen durch dingliche Rechte am
Grundstück der Förderwohnungen gesichert sind, soll die Vereinbarung zur
Übertragung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ regelmäßig vorsehen, dass die
dinglichen Rechte am Grundstück der Förderwohnungen fortbestehen.
An der Vereinbarung ist die Wfa
als Gläubigerin der öffentlichen Mittel zu beteiligen.
7.5
Zu Absatz 4: Kooperationsverträge
Kooperationsverträge im Sinne der §§ 14 und 15 WoFG sind Vereinbarungen über Angelegenheiten der örtlichen
Wohnraumversorgung zwischen insbesondere den zuständigen Stellen und
Eigentümerinnen/Eigentümern, sonstigen Verfügungsberechtigten oder Dritten zur
Unterstützung von Maßnahmen der sozialen Wohnraumversorgung, der Verbesserung
der Wohnverhältnisse und der Schaffung oder dem Erhalt sozial stabiler
Bewohnerstrukturen. Der Kooperationsvertrag ist wie die Vereinbarung zur
Übertragung der Änderung von Belegungs- und Mietbindungen ein öffentlich
rechtlicher Vertrag, auf den die Vorschriften der §§ 54 ff. VwVfG
NRW anzuwenden sind. Zwar unterliegt der Kooperationsvertrag als flexibles
Instrument keiner strikten Bindung an Fördermittel, Fördergegenstände oder
Zielgruppen der sozialen Wohnraumförderung. Gleichwohl müssen die im Rahmen des
§ 15 Abs. 1 Nrn. 1 bis 5 WoFG
getroffenen Vereinbarungen den Zulässigkeitsgrenzen und –voraussetzungen
des § 56 Abs. 1 VwVfG NRW entsprechen. Hierzu zählt
die Angemessenheit der vereinbarten Leistungen zwischen den Vertragsparteien
unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsprinzips und des Übermaßverbots.
Diesen Prinzipien widerspricht es, solche zu erbringenden Leistungen zu
vereinbaren, auf die ohnehin auch ohne vertragliche Vereinbarung ein Anspruch
bestanden hätte.
8
Zu § 8: Kostenmiete
8.1
Übergang von der Vergleichsmiete zur Kostenmiete
Die Zustimmung zum Übergang von der
Vergleichsmiete zur Kostenmiete richtet sich nach § 15 NMV 1970.
8.2
Zuständigkeit der Bewilligungsstelle
Die Aufgaben der Bewilligungsstelle obliegen
den örtlich zuständigen Bewilligungsbehörden, also den kreisfreien Städten,
Großen kreisangehörigen Städten und für die übrigen kreisangehörigen Gemeinden
den Kreisen (§ 2 Abs. 1 des Wohnungsbauförderungsgesetzes in der Fassung der
Bekanntmachung vom 27. Dezember 2003, GV. NRW. S. 212/SGV. NRW. 237).
Abweichend von Satz 1 obliegen sie
a) den
Bezirksregierungen und Oberfinanzdirektionen, wenn die öffentlichen Mittel im
Zusammenhang mit Wohnungsfürsorgemitteln für Landesbedienstete bewilligt worden
sind,
b) den
Bezirksregierungen Düsseldorf und Köln bei Bergarbeiterwohnungen (§ 4 der
Verordnung über Zuständigkeiten im Wohnungs- und Kleinsiedlungswesen).
8.3
Überprüfung der preisrechtlich zulässigen Miete
Wenn sich die
gegenwärtig preisrechtlich zulässige Miete nicht aus den Unterlagen der
zuständigen Stelle ergibt und diese daher nicht die Auskunft nach § 8 Abs. 4
Satz 2 erteilen kann, hat sie die preisrechtlich zulässige Miete von Amts wegen
zu ermitteln, wenn Anlass zu der Annahme besteht, dass das preisrechtlich
zulässige Entgelt (§ 8a Abs. 7) nicht nur geringfügig überschritten oder eine
unzulässige einmalige Leistung (§ 9) erhoben wird. Etwaige Anträge von
Vermieterinnen oder Vermietern auf Zustimmung zu Mieterhöhungen sollen nicht
mit der Begründung abgelehnt werden, dass die Erhöhung nicht
genehmigungspflichtig sei; vielmehr ist die Höhe der preisrechtlich zulässigen
Miete nachzuprüfen und der Vermieterin oder dem Vermieter gegebenenfalls
mitzuteilen, dass gegen die Erhebung einer bestimmten Miete keine Bedenken
erhoben werden.
8 a
Zu § 8 a Abs. 4: Genehmigung von Mieterhöhungen
8 a.1
Genehmigungspflicht von Mieterhöhungen
Genehmigungsbedürftig ist nach § 8 a Abs. 4
Satz 1 die Mieterhöhung, welche auf einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen
beruht, die nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel bis zur Anerkennung
der Schlussabrechung (bzw. Schlussabrechnungsanzeige), spätestens jedoch bis zu
2 Jahren nach der Bezugsfertigkeit eingetreten ist. Wird die Schlussabrechnung
(bzw. die Schlussabrechnungsanzeige) erst nach dem Ablauf von 2 Jahren seit der
Bezugsfertigkeit anerkannt und wird hierbei eine Erhöhung der laufenden
Aufwendungen festgestellt, so bedarf die Mieterhöhung der Genehmigung, soweit
sie auf einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen beruht, die bis zu 2 Jahren
seit der Bezugsfertigkeit eingetreten ist. Die 2-Jahres-Frist beginnt mit dem
Zeitpunkt, zu dem sämtliche Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit
bezugsfertig geworden sind.
8 a.2
Rückwirkung der Mietpreisgenehmigung
Die Rückwirkung der Mietpreisgenehmigung tritt
nach § 8 a Abs. 4 Satz 2 kraft Gesetzes und nicht durch Feststellung im
Genehmigungsbescheid ein (BVerwG Urt. v. 15.11.1985, ZMR 1986 S. 136).
Zum Antrag auf Genehmigung einer Mieterhöhung
gehören als prüffähige Unterlagen
a)
eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung oder – sofern sich lediglich die
laufenden Aufwendungen geändert haben – eine Zusatzberechnung zur letzten
Wirtschaftlichkeitsberechnung (§ 39 a Abs. 1 II. BV),
b) ein Nachweis über Veränderungen in
der Aufstellung der Finanzierungsmittel und Belege über die Erhöhung von
Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten und
c) eine Erläuterung der Umstände, auf
denen die Erhöhung der laufenden Aufwendungen beruht.
Wenn eine Genehmigung
der Mieterhöhung nicht in vollem beantragten Umfang möglich ist (z. B. wegen
Fehlens einzelner Nachweise), soll die Bewilligungsbehörde vorab eine
Mieterhöhung nur um den Teilbetrag genehmigen, der durch die vorgelegten
prüffähigen Unterlagen nachgewiesen ist. Um Mietnachforderungen gering zu
halten, hat die Bewilligungsbehörde über Anträge auf Genehmigung von
Mieterhöhungen baldmöglichst, spätestens innerhalb von 3 Monaten, zu
entscheiden.
8 a.3
Berichtigung der Mietpreisgenehmigung
Wird ein Fehler in
einer Mietpreisgenehmigung und der zugrundeliegenden
Wirtschaftlichkeitsberechnung festgestellt, so ist die Rücknahme nach § 48 VwVfG NRW von Amts wegen zu prüfen.
8 b
Zu § 8 b: Ermittlung der Kostenmiete
8b.1
Zu § 8 b Abs. 1: Verzichte
Es ist zulässig, dass
ein Verzicht auf laufende Aufwendungen von mehr als 6 Jahren vereinbart wird (§
27). Ob und unter welchen Voraussetzungen Aufwendungsverzichte vereinbart
werden, richtet sich nach den Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) in der
bis zum 31.12.2002 geltenden Fassung.
Zum Verzicht auf den
Ansatz laufender Aufwendungen gehört nicht die im Bescheid über die Bewilligung
der öffentlichen Mittel nach § 51 Satz 2 II. WoBauG
in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung enthaltene und nach § 48 Abs. 2 WoFG fortgeltende Auflage, die
den Ansatz höherer Gesamtkosten ausschließt.
8 b.2
Zu § 8 b Abs. 2: Zusammenfassung von Wirtschaftseinheiten
Die Zustimmung zur
Zusammenfassung von Wirtschaftseinheiten kann bei Vorliegen der übrigen gesetzlichen
Voraussetzungen erteilt werden, wenn die sich ergebende neue Durchschnittsmiete
die bisherige Durchschnittsmiete für die von der Mieterhöhung betroffenen Wohnungen um nicht mehr als 5 vom Hundert
übersteigt, höchstens jedoch bis zu der im Zeitpunkt der Zustimmung geltenden
Bewilligungsmiete für Mietwohnungen zugunsten Angehöriger der Einkommensgruppe
A lt. WFB. Bei der Zusammenfassung von
- mehr als zwei Gebäuden, die bisher selbständige
Wirtschaftseinheiten bildeten,
oder
- mehr als zwei bisherigen
Wirtschaftseinheiten mit mehreren Gebäuden zu einer Wirtschaftseinheit
ist von der geringsten
Durchschnittsmiete der bisherigen Wirtschaftseinheiten auszugehen.
Die Zustimmung zur
Zusammenfassung kann auch schon für Gebäude oder Wirtschaftseinheiten mit
mehreren Gebäuden erteilt werden, wenn erst ein Teil bezugsfertig erstellt ist.
In diesem Fall ist die Mietpreisgenehmigung mit der aufschiebenden Bedingung zu
versehen, dass die neue Durchschnittsmiete erst ab der Bezugsfertigkeit des
letzten Gebäudes der neuen Wirtschaftseinheit wirksam wird.
8 b.3
Zu § 8 b Abs. 3: Aufteilung von Wirtschaftseinheiten
§ 5 a Abs. 3 Satz 1
NMV 1970 in Verbindung mit dessen Abs. 1 Satz 2 schreibt eine Genehmigung der sich
aus der neu zu erstellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebenden
Durchschnittsmiete bei nachträglicher Bildung von Wohneigentum durch Aufteilung
von Wirtschaftseinheiten von mit öffentlichen Mitteln geförderten Mietwohnungen
vor. Die Vorschrift stellt klar, dass neben der Regelung der Zusammenfassung
von Wirtschaftseinheiten in § 8 b Abs. 2 nun auch deren Aufteilung,
insbesondere auch die Bildung von Wohneigentum als erste Stufe der Aufteilung
einer Wirtschaftseinheit, geregelt sind.
12
– entfallen -
14
Zu § 14: Einbeziehung von Zubehörräumen, Wohnungsvergrößerung, Umbau
14.1
Zu Absatz 1: Einbeziehung von Zubehörräumen
Auf die Genehmigung
der Bewilligungsbehörde besteht kein Rechtsanspruch; sie kann auch ohne Antrag
der/des Verfügungsberechtigen erteilt werden. Sie gilt nicht dadurch als
erteilt, dass die Bewilligungsbehörde gemäß § 7 Abs. 2 NMV 1970 für die
öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes einschließlich der ausgebauten
Räume eine neue Durchschnittsmiete genehmigt. Sie wird nicht durch die
Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde ersetzt.
14.2
Zu Absatz 2: Wohnungsvergrößerung
Die Vergrößerung einer
Wohnung im Sinne des § 14 Abs. 2 liegt vor,
a)
wenn durch Aufstockung oder Ausbau weiterer Wohnraum neugeschaffen
und mit einer öffentlich geförderten Wohnung zu einer Wohnungseinheit verbunden
wird,
b) wenn eine öffentlich geförderte Wohnung mit anderem
bereits vorhandenem Wohnraum (Altbau, freifinanzierter oder steuerbegünstigter
Neubau) zu einer Wohnungseinheit verbunden wird,
c) wenn im Dach-
oder Kellergeschoss Wohnräume ausgebaut werden, die Bestandteil der öffentlich
geförderten Wohnungen des Gebäudes sind,
d)
wenn einzelne öffentlich geförderte Wohnräume, die von einer öffentlich
geförderten Wohnung abgetrennt oder als solche gefördert wurden, mit anderem
Wohnraum zu einer Wohnung verbunden werden (§ 19 Abs. 1).
15
Zu § 15: Endtermin der Eigenschaft „öffentlich gefördert“
15.1
Zu § 15 Abs. 1: Planmäßige Tilgung
Eine planmäßige
Tilgung liegt auch dann vor, wenn die Beschleunigung der Tilgung auf einer
besonderen vertraglichen Vereinbarung oder gesetzlichen Verpflichtung beruht
(z. B. Erhöhung des Zins- und Tilgungssatzes nach Tilgung von Vorlasten,
Erhöhung des Zinssatzes nach § 18 a, abweichende Vereinbarungen nach § 7 in
Verbindung mit §§ 14, 15, 27 Abs. 7, 30 und 31 WoFG).
15.2
Zu § 15 Abs. 4: Einheitlicher Endtermin der Eigenschaft „öffentlich
gefördert“
Sind die öffentlichen
Mittel für einen Teil der Wohnungen als Darlehen und im Übrigen als Zuschüsse
einheitlich bewilligt worden, so endet die Eigenschaft „öffentlich gefördert“
für alle Wohnungen zu dem Zeitpunkt, der sich bei einer ausschließlichen
Bewilligung jeder einzelnen Förderungsart als längste Bindungsdauer ergeben
würde.
16
Zu § 16: Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bei freiwilliger
vorzeitiger Rückzahlung
16.1
Zu Absatz 1: Rückzahlung und Nachwirkungsfrist
16.11
Die Rückzahlung ist vorzeitig, wenn die Darlehen aus öffentlichen Mitteln abweichend
von den Tilgungsbedingungen zu einem früheren Zeitpunkt getilgt worden sind.
16.12
Die Rückzahlung ist vollständig, wenn alle für die Wohnung bewilligten Darlehen aus öffentlichen
Mitteln zurückgezahlt sind, also nicht nur das öffentliche Baudarlehen, sondern
auch Familienzusatzdarlehen, Eigenkapitalbeihilfen, Annuitäts- und
Aufwendungsdarlehen, auch wenn die Darlehen von verschiedenen
Gläubigerinnen/Gläubigern (z. B. Wfa und Gemeinde)
gewährt worden sind. Sind Darlehen aus öffentlichen Mitteln mit verschiedenen
Laufzeiten gewährt worden, so liegt eine vorzeitige vollständige
Mittelrückzahlung erst im Zeitpunkt der Rückzahlung des letzten noch valutierenden Darlehens vor; die
Nachwirkungsfirst beginnt erst von diesem Zeitpunkt an.
Zur vollständigen
Rückzahlung gehört außer der Tilgung der Hauptsumme auch die Tilgung der
Nebenforderungen auf Zinsen, Kosten und Verwaltungskostenbeiträge. Eine
Mittelrückzahlung liegt bei bargeldlosem Zahlungsverkehr erst im Zeitpunkt der
Gutschrift auf dem Konto der Darlehensgläubigerin oder des Darlehensgläubigers
vor.
16.13
Die Rückzahlung wird ohne rechtliche Verpflichtung erbracht, wenn die
Schuldnerin oder der Schuldner der Gläubigerin oder dem Gläubiger
gegenüber nicht zu einer vorzeitigen
Tilgung verpflichtet ist. Zur vorzeitigen Rückzahlung ist die Schuldnerin oder
der Schuldner z. B. auf Grund einer
Kündigung des Bewilligungsbescheides oder des Darlehensvertrages verpflichtet
(§ 15 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe b).
16.14
Wenn neben dem Darlehen Aufwendungszuschüsse oder Zinszuschüsse aus
öffentlichen Mitteln bewilligt worden sind (kombinierte Förderung), so bestehen
die Bindungen nach § 16 Abs. 1 Satz 2 und § 15 Abs. 1 Satz2 auch dann fort,
wenn die Nachwirkungsfrist aufgrund der Rückzahlung der Darlehen nach § 16 Abs.
2 entfällt.
16.2
Zu Absatz 2: Rückzahlung von Kleindarlehen
Ist die Zahl der in
einem Gebäude enthaltenen Wohnungen nach der Bewilligung der öffentlichen
Mittel durch Zusammenfassung oder Teilung von Wohnungen verändert, so ist bei
der Berechnung des Förderungsbetrages nur dann von der veränderten Zahl der
Wohnungen auszugehen, wenn die Bewilligungsbehörde der baulichen Änderung
zugestimmt hat.
Nummern 16.3 und 16.4
sind entfallen.
16.5
Zu § 16 Abs. 5: Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bei
Eigentumsmaßnahmen
16.51
Zu Satz 1: Eigenheime, Eigensiedlungen und geborene eigengenutzte
Eigentumswohnungen
16.511
Bei Eigenheimen, Eigensiedlungen sowie bei eigengenutzten
Eigentumswohnungen, die als solche gefördert worden sind (geborene Eigentumswohnungen),
endet die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ sofort bei der – ohne rechtliche
Verpflichtung vollständig und vorzeitig erbrachten – Rückzahlung der Darlehen
aus öffentlichen Mitteln. Für die Begriffe Eigenheim, Eigensiedlung oder eigengenutzte Eigentumswohnung gelten gemäß §§ 48 Abs. 2
und 50 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 100 II. WoBauG in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung die
Begriffsbestimmungen in §§ 9, 10 und 12 II. WoBauG a.F. fort. Voraussetzung ist, dass die Wohnung zum Bewohnen
durch die Eigentümerin/ den Eigentümer oder ihre/seine Angehörigen bestimmt
ist. Eine Nutzung durch andere als die Eigentümerin/den Eigentümer oder
ihre/seine Angehörigen ist unschädlich, wenn sie vorübergehend ist, nämlich
- wenn sie 5 Jahre
nicht übersteigt
und
- sofern und solange die Eigentümerin oder der
Eigentümer die Absicht hat, eine Wohnung des Gebäudes spätestens bis zum Ablauf
von 5 Jahren wieder selbst zu beziehen oder einer/einem Angehörigen zum
Gebrauch zu überlassen.
16.512
Bei Eigenheimen und Eigensiedlungen mit 2 Wohnungen genügt es, dass eine
Wohnung für die Eigentümerin/den Eigentümer oder ihre/seine Angehörigen
bestimmt ist. Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ der zweiten Wohnung
entfällt selbst dann, wenn diese Wohnung vermietet ist. Nach § 16 Abs. 7 genügt
es, die öffentlichen Mittel für eine von beiden Wohnungen zurückzuzahlen, um
für diese Wohnung die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zu beenden.
16.513
Die Eigenschaft„öffentlich gefördert“ endet nur dann mit der Rückzahlung, wenn
im Zeitpunkt der Rückzahlung die Voraussetzungen als Eigenheim, Eigensiedlung
oder (geborene) eigengenutzte Eigentumswohnung
erfüllt sind. Die Nachwirkungsfrist wird nicht nach Absatz 5 beendet, wenn die
Wohnung erst nach der Rückzahlung (wieder) eigengenutzt
ist.
16.52
Zu Satz 3: Durch Umwandlung entstandene, eigengenutzte
Eigentumswohnungen
Für die eigengenutzte Eigentumswohnung, die durch Umwandlung einer
öffentlich geförderten Mietwohnung entstanden ist, gilt Nummer 16.51 mit
folgenden Abweichungen:
16.521
Eine durch Umwandlung einer Mietwohnung entstandene Eigentumswohnung gilt nur
dann als eigengenutzt, wenn die Eigentümerin/der
Eigentümer oder ihre/seine Angehörigen sie als Berechtigte im Sinne des WoBindG selbst nutzen (§ 16 Abs. 5 Satz 3 Halbsatz 1).
Eine berechtigte
Selbstnutzung liegt vor, wenn Eigentümerinnen/Eigentümer oder deren Angehörigen
die Wohnung aufgrund eines Wohnberechtigungsscheins, einer
Benutzungsgenehmigung oder Freistellung nach § 5 oder § 7 nutzen.
16.522
Bestand die berechtigte Eigennutzung im Zeitpunkt der Rückzahlung noch nicht,
so entfällt die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ erst im Zeitpunkt einer
späteren berechtigten Eigennutzung (§ 16 Abs. 5 Satz 3 Halbsatz 2). Dies gilt
auch, wenn die durch Umwandlung einer Mietwohnung entstandene Eigentumswohnung
zur Zeit der Rückzahlung von Dritten erworben und bezogen war oder leergestanden hat, und deshalb mit der Rückzahlung eine
Nachwirkungsfrist von 10 Kalenderjahren gemäß § 16 Abs. 1 begonnen hat. Vom
Beginn der Eigennutzung an gilt eine Eigentumswohnung auch dann nicht mehr als
öffentlich gefördert, wenn sie erst nach der Rückzahlung durch Umwandlung einer
Mietwohnung entstanden ist und eigengenutzt wird.
17
Zu § 17: Beendigung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bei
Zwangsversteigerungen
17.1
Zu Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 1: Erlöschen und Fortbestand der Grundpfandrechte
Nach § 91 Abs. 1 in
Verbindung mit § 44 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und
Zwangsverwaltung (ZVG) in der Fassung vom 10. Mai 1898 (RGBl.
I S. 713), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2005 (BGBl. I S. 837,
857) erlöschen durch Zuschlag die Rechte, die ihrem Rang nach dem Recht der/des
die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigerin/Gläubigers nachgehen, sowie
das eigene Recht der Gläubigerin oder des Gläubigers. Abweichend hiervon bleibt
nach § 91 Abs. 2 ZVG ein Recht an einem Grundstück bestehen, wenn dies zwischen
der/dem Berechtigten und der Ersteherin oder dem
Ersteher vereinbart ist, und die Erklärungen rechtzeitig und formgerecht abgegeben
werden. Gleichwohl ist § 17 Abs. 2 nicht anwendbar, wenn neben dem
Grundpfandrecht keine Forderung mehr besteht. Dieser Fall tritt ein, wenn die
Gläubigerin oder der Gläubiger der öffentlichen Mittel selbst ansteigert, da
sie/er dann zugleich auch Schuldnerin/Schuldner wird. Die Wohnungen gelten dann
nur bis zum Ablauf des 3. Kalenderjahres nach dem Zuschlag als öffentlich
gefördert.
Findet die
Zwangsversteigerung nach einer Mittelrückzahlung im Sinne des § 16 und vor dem
Ende der Nachwirkungsfrist statt, bestimmt sich der Endtermin der Eigenschaft
„öffentlich gefördert“ nach § 17 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 i. V. mit § 17 Abs. 1
Satz 3, also längstens für den Ablauf des 3. Kalenderjahres nach dem Zuschlag.
17.2
Zu Absatz 1 Halbsatz 2: Erlöschen der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bei
Eigentumswohnungen
Der sofortige Wegfall der Eigenschaft
„öffentlich gefördert“ tritt nur ein, wenn die
Eigenschaft als Eigenheim, Eigensiedlung oder eigengenutzte
Eigentumswohnung i.S. von § 16 Abs. 5 im Zeitpunkt des
Zuschlages besteht.
18
Zu § 18: Bestätigung über die Eigenschaft „öffentlich gefördert“
Die Bestätigung des Endtermins der Eigenschaft
„öffentlich gefördert“ ist ein in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht
verbindlicher rechtsfeststellender Verwaltungsakt,
der mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen ist.
Eine Bestätigung nach § 18 Abs. 1 über den
Endtermin der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ist von Amts wegen zu
erteilen, sobald die planmäßige Beendigung der Bindungen eingetreten ist oder
die Voraussetzungen für eine künftige vorzeitige Beendigung der Bindungen
erfüllt sind. Die Bestätigung soll einen Hinweis darauf enthalten, dass die
Vorschriften des WoBindG, insbesondere die
Mietpreisbindungen nach § 8 Abs. 1, bis zum Endtermin der Eigenschaft
„öffentlich gefördert“ zu beachten sind, und eine weitergehende vereinbarte
Mietpreisbindung (z. B. bei Inanspruchnahme von Modernisierungs- oder
Wohnungsfürsorgemitteln) unberührt bleibt.
Das Finanzamt erhält für Zwecke der
Einheitsbewertung eine Durchschrift der jeweiligen Bestätigung. Die/Der
Verfügungsberechtigte ist über den Inhalt der Mitteilung an das Finanzamt zu
unterrichten.
19
Zu § 19: Gesetzliche Gleichstellungen
19.1
Zu Absatz 1: Gleichstellung einzelner Wohnräume
Die Gleichstellung von einzelnen öffentlich
geförderten Wohnräumen mit Wohnungen bezieht sich sowohl auf selbständig mit
öffentlichen Mitteln geförderte Wohnräume als auch auf solche Wohnräume, die
Teile einer geförderten Wohnung sind.
19.2
Zu Absatz 2 Satz 2: Gleichstellung als Mieterin oder Mieter
Der Mieterin/Dem Mieter stehen Personen gleich,
deren Mietverhältnis zwar beendet ist, die jedoch die Wohnung noch nicht
geräumt haben.
19.3
Zu Absatz 3: Gleichstellung der/des Beauftragten
Verstößt die/der Beauftragte schuldhaft gegen
eine Vorschrift des WoBindG, so ist der Verstoß
der/dem Verfügungsberechtigten nicht zuzurechnen. Ist die/der
Verfügungsberechtigte für den Verstoß mitverantwortlich, so kann jeder von
ihnen, aber auch beide gesamtschuldnerisch, in Anspruch genommen werden.
21
Zu § 21 Abs. 1: Untervermietung
Wohnungsinhaber/in ist, wer gegenüber
Verfügungsberechtigten zur Nutzung der Wohnung aufgrund eines Mietverhältnisses
oder eines anderen Schuldverhältnisses berechtigt ist und die Nutzung der
gesamten oder anteiligen Wohnung einer anderen Person aufgrund eines
Mietverhältnisses oder eines anderen Schuldverhältnisses überlässt.
22
Zu § 22: Bergarbeiterwohnungen
22.1
Zu Absatz 1: Anwendungsbereich
Die mit Mitteln des Treuhandvermögens
geförderten Wohnungen sind öffentlich geförderte Wohnungen, auf die das WoBindG anwendbar ist (§ 50 Abs. 1 Nr. 5 WoFG in Verbindung mit § 1 WoBindG
und § 21 BergArbWoBauG).
22.2
Zu Absatz 2: Wohnungsberechtigung
Der Wohnberechtigungsschein bzw. die
Benutzungsgenehmigung ist – ohne Prüfung der Einkommensverhältnisse – zu
erteilen, wenn entweder der Haushaltsvorstand nach § 4 Abs. 1 Buchstabe a, b
oder c BergArbWoBauG oder ein zum Haushalt gehörendes
Familienmitglied nach § 4 Abs. 1 Buchstabe a BergArbWoBauG
wohnungsberechtigt ist. Im Übrigen gelten für die Ausstellung des
Wohnberechtigungsscheines und für die Erteilung der Benutzungsgenehmigung die
Vorschriften der §§ 5 und 7 Abs. 3 (Nummern 5 und 7.21). Für den Allgemeinen
Wohnberechtigungsschein nach Nummer 5.22 ist der Vordruck der Anlage 4 zu
verwenden; der gezielte Wohnberechtigungsschein ist nach dem Muster der Anlage
3 zu erteilen.
22.3
Zu Absatz 3: Freistellung von der Zweckbindung
Die/Der Verfügungsberechtigte darf die
Bergarbeiterwohnung Wohnungsuchenden nur aufgrund
einer
a)
Ausnahme-Wohnberechtigungsbescheinigung im Bergarbeiterwohnungsbau zugunsten
Wohnberechtigter nach § 4 Abs. 1 Buchstabe d in Verbindung mit § 6 Abs. 2 BergArbWoBauG
oder
b) Freistellung von der Zweckbindung
zugunsten Angehöriger des Personenkreises nach § 6 Abs. 3und 4 BergArbWoBauG
überlassen, wenn die/der Wohnungssuchende
wohnberechtigt nach § 5 ist.
Anderen Wohnungsuchenden
darf die Wohnung erst überlassen werden, wenn auch eine Freistellung nach § 7
erteilt wurde.
25
Zu § 25: Maßnahmen bei Gesetzesverstößen
25.1
Zu Absatz 1: Festsetzung von Geldleistungen
Geldleistungen ersetzen Maßnahmen nach § 27 Satz
2. Sie werden als öffentlich-rechtliche Abgabe anstelle eines individuellen
zivilrechtlichen Schadenersatzes zum Ausgleich des Schadens der öffentlichen
Hand erhoben, der ihr durch einen Gesetzesverstoß entsteht. Der Schaden besteht
in dem Mittelaufwand für eine neue Förderwohnung (Neusubventionierungsbedarf),
welche anstelle der bestimmungswidrig verwendeten Sozialwohnung der
wohnberechtigten Bevölkerung zur Verfügung gestellt wird. Bei der
Leistungsbemessung sind als „Schadensdaten“ zu prüfen:
- der Wohnwert der Wohnung (Wohnungsgröße,
Ausstattung, Bauzeit),
- die Schwere
des Verstoßes (Dauer und Intensität, in der die Wohnung dem sozialen
Wohnungsmarkt entzogen wird).
25.11
Vor der Festsetzung ist abzuwägen, ob der schadensadäquate Geldleistungsbetrag
aus Billigkeitsgründen zu reduzieren ist (Nummern 25.15 und 25.16) oder
entfällt (Nummer 25.3).
25.121
0,75 Euro,
bei Verstößen gegen
Mitteilungspflichten nach § 2 in Verbindung mit § 32 Abs. 3 WoFG,
§ 4 Abs. 1 oder § 4 Abs. 6;
25.122
1,50 Euro,
wenn die/der
Verfügungsberechtigte eine Wohnung
- trotz
Überschreitung der maßgeblichen Wohnungsgröße
oder
- entgegen einem
Vorbehalt für bestimmte Haushalte
einem im Sinne des §
9 WoFG in Verbindung mit der VO WoFG
NRW begünstigten Haushalt überlassen oder als ein solcher selbst benutzt hat;
25.123
3,00 Euro,
wenn die/der
Verfügungsberechtigte eine Wohnung ohne Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins
oder entgegen einem Besetzungsrecht überlassen oder ohne Genehmigung selbst
benutzt hat;
25.124
3,50 € - 5,00 €
wenn die/der Verfügungsberechtigte eine Wohnung unberechtigt zu anderen als
Wohnzwecken verwendet oder durch bauliche Veränderungen für Wohnzwecke
ungeeignet gemacht hat oder leer stehen lässt.
25.125
Wenn die/der Verfügungsberechtigte ein preisrechtlich unzulässiges Entgelt
erhoben hat, ist ein Geldleistungsbetrag in Höhe des überhöhten preisrechtlich
unzulässigen Betrages festzusetzen.
25.13
Die in Nummern 25.121-25.124 genannten Beträge sind wie folgt zu differenzieren:
a) Abschlag von 20 v.H.
bei Wohnungen ohne Sammelheizung
und ohne Bad/WC;
b) Abschlag von 10 v.H.
bei Wohnungen ohne Sammelheizung
oder ohne Bad/WC;
c) Abschlag von 0,25 €
bei Wohnungen der
Förderungsjahrgänge 1948 – 1959;
d)
Zuschlag von 0,25 Euro
bei Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern mit Ausnahme des in der
Nummer 25.124 geregelten Falles.
In den Fällen der Buchstaben a) und b) ist die
Wohnungsausstattung im Zeitpunkt der Bewilligung der öffentlichen Mittel maßgebend.
Dies gilt auch, wenn die Ausstattung auf Kosten des Betroffenen geändert wurde.
25.14
Sammelheizung im Sinne der Nummer 25.13 ist eine Heizungsanlage, bei der an
einer Stelle des Gebäudes (Zentralheizung), der Wirtschaftseinheit
(Blockheizung) oder der Wohnung (Etagenheizung) ein Wärmeträger mit Hilfe
beliebiger Energiearten erwärmt wird, und an die alle Wohn- und Schlafräume der
Wohnung oder der Wohnungen angeschlossen sind. Als Sammelheizung gelten auch:
Fernwärmeversorgung, Nachtstromspeicherheizungen, Gasöfen,
Kachelofen-Mehrraumheizungen und zentralversorgte
Öl-Einzelofenheizungen.
25.15
Die nach Nummer 25.12 ermittelten Geldleistungen können im Einzelfall aus
Billigkeitsgründen gemindert werden. Hierbei darf es sich nicht um Sachverhalte
handeln, die bereits bei der Bemessung der Geldleistungen nach der Nummer 25.12
maßgebend waren. Gründe persönlicher Unbilligkeit sind hierbei nur insoweit zu
berücksichtigen, als sie auch für die Wohnungsbindung und deren Zwecke
erheblich sind.
Im Unterschied zur Bemessung nach Nummer 25.12
braucht die Ermessungsausübung sich nicht auf Fragen der Billigkeit zu
erstrecken, wenn Gründe hierfür tatsächlich nicht gegeben sind.
Die Geringfügigkeit der ursprünglich
bewilligten Mittel oder eine nicht längere als dreijährige Restbindungsdauer
können u. a. Anlass sein, die Geldleistungen aus Billigkeitsgründen zu mindern.
25.16
Wurde ein Verstoß durch eine Freistellung mit Ausgleichszahlung nach § 7 in
Verbindung mit § 30 Abs. 1 WoFG ausgeräumt oder hätte
er bei rechtzeitiger Antragstellung entsprechend ausgeräumt werden können, und
ist ferner ein vollständiger Verzicht auf Geldleistungen nach der Nummer 25.32
nicht möglich, so sind die Geldleistungen abweichend von Nummer 25.12 für die
Dauer des Verstoßes nur in Höhe der entgangenen
Freistellungs-Ausgleichszahlungen festzusetzen.
25.2
Zu Absatz 2: Kündigung von Darlehen, Rückforderung von Aufwendungs- und
Zinszuschüssen
Unabhängig von der Festsetzung der
Geldleistungen hat die zuständige Stelle die darlehensverwaltende
Stelle von dem Verstoß zu unterrichten, wenn dies nach Art, Dauer und
Intensität des Verstoßes geboten erscheint, und mit einer Wiederherstellung des
bestimmungsgemäßen Zustandes nicht zu rechnen ist. Die darlehensverwaltende
Stelle hat vor einer Kündigung die Darlehensschuldnerin oder den
Darlehensschuldner auf den Verstoß und das Kündigungsrecht hinzuweisen und
ihr/ihm Gelegenheit zur freiwilligen vorzeitigen Rückzahlung der öffentlichen
Mittel zu geben.
25.3
Zu Absatz 3: Verzicht auf Maßnahmen aus Billigkeitsgründen
Geldleistungen werden nicht festgesetzt, wenn
die Billigkeitsgründe nach Nummer 25.15 so stark sind, dass sie einen
vollständigen Verzicht auf die Heranziehung rechtfertigen. Die
Ermessungserwägungen sind durch Aktenvermerk zu belegen. Auf Maßnahmen ist
insbesondere zu verzichten:
25.31
wenn die/der Verfügungsberechtigte, die/der den Verstoß begangen hat,
unverzüglich nach der Belehrung der zuständigen Stelle über den Verstoß die
notwendigen Maßnahmen zur Wiederherstellung der bestimmungsgemäßen Nutzung
durchführt und die bestimmungswidrige Verwendung der Wohnung bis zu
Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes insgesamt nicht länger als 6
Monate angedauert hat und nicht durch eine Freistellung, Zweckentfremdungs-
oder Abbruchgenehmigung mit einem Geldausgleich ausgeräumt worden ist;
25.32
wenn ein Wohnberechtigungsschein, Ausnahme-Wohnberechtigungsschein oder eine
Freistellung gemäß Nummern 7.12, 7.13, 7.14, 7.154 oder 7.155 zur Ausräumung
des Verstoßes erteilt wurde oder unter Zugrundelegung der Verhältnisse im
Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung auf Antrag hätte erteilt werden können;
25.33
wenn die/der Verfügungsberechtigte das preisrechtlich unzulässige Entgelt oder
die unzulässige einmalige Leistung zurückerstattet hat.
25.4
Zu Absatz 4: Festsetzung und Abführung eingezogener Geldleistungen
25.41
Die Geldleistungen sind in Höhe eines bestimmten Betrages durch
öffentlich-rechtlichen Leistungsbescheid zugunsten der zuständigen Stelle
festzusetzen. Der Bescheid soll die Ermessenserwägungen der zuständigen Stelle
erkennen lassen.
Die Leistungspflicht beginnt mit Ausnahme von
Mietpreisverstößen bereits mit dem auf den Verstoß folgenden Monat, sie endet
mit Ablauf des Monats, der der Beseitigung des Verstoßes vorangegangen ist. Die
Geldleistungen werden nur mit einem auf volle Euro abgerundeten Monatsbetrag
festgesetzt; dieser Berechnungsmaßstab gilt auch für einmalige Festsetzungen
wegen Verstößen in der Vergangenheit.
Dauert der Verstoß bei Erlass des Bescheides
noch an, sind Geldleistungen in Höhe
a) des sofort fälligen Betrages, der
für die vergangene Dauer des Verstoßes bis zum Ende des Monats vor Erlass des
Leistungsbescheides geschuldet wird,
und
b) des künftig monatlich während der Dauer des Verstoßes
geschuldeten Betrages
festzusetzen. Zugleich ist die/der
Verfügungsberechtigte aufzufordern, den Betrag zu a) innerhalb eines Monats und
die Monatsbeiträge zu b) künftig jeweils am 31.03., 30.06., 30.09. und 31.12.
zu zahlen. In den Bescheid ist eine Belehrung über den Rechtsbehelf des
Widerspruchs aufzunehmen (§§ 58, 68 VwGO);
Widerspruch und Anfechtungsklage haben aufschiebende Wirkung (§ 80 Abs. 1 VwGO). Sind in dem Bescheid Geldleistungen für eine
künftige Zeit festgesetzt worden, ist der Bescheid mit Wirkung von dem
Zeitpunkt an wieder aufzuheben, zu dem der gesetzmäßige Zustand wieder
hergestellt ist oder die Wohnung die Eigenschaft „öffentlich gefördert“
verloren hat.
25.42
Die zuständige Stelle hat die festgesetzten Geldleistungen einzuziehen und
gesammelt (ohne Aufschlüsselung nach Verfügungsberechtigten oder Wohnungen)
jeweils am 10.01., 10.04., 10.07. und 10.10. an die Wfa
abzuführen. Abweichend hiervon verbleiben die bezüglich einer Wohnung erhobenen
Geldleistungen der zuständigen Stelle,
a) wenn die Fördermittel für die Wohnung
ausschließlich aus eigenen Mitteln der zuständigen Stelle gewährt worden sind,
in vollem Umfange,
b) wenn die Fördermittel für die Wohnung zum
Teil aus eigenen Mitteln der zuständigen Stelle gewährt worden sind, zu dem
Anteil, der dem Anteil der eigenen Mittel der zuständigen Stelle an dem
gesamten Betrag der für die Wohnung bewilligten Fördermittel entspricht.
Bei der Aufteilung im Fall des Satzes 2
Buchstabe b) sind die Fördermittel in der ursprünglich bewilligten Höhe ohne
Rücksicht auf die Tilgung von Darlehen und den Abbau von Aufwendungszuschüssen
und –darlehen zugrunde zu legen; zum Zwecke des
Vergleichs sind einem Baudarlehen ein Zuschuss zur Deckung der Gesamtkosten (z.
B. Zuschuss zur Wohnraumbeschaffung für kinderreiche Familien), ein durch
Annuitätshilfe verbilligtes Bankdarlehen und der insgesamt im
Bewilligungszeitraum auszahlende Betrag von Aufwendungszuschüssen und –darlehen gleichzustellen.
27
Zu § 27: Weitergehende vertragliche Verpflichtungen
Wegen Verstoßes gegen die nach dem WoBindG bestehenden Bindungen hat die zuständige Stelle die
darlehensverwaltende Stelle zu unterrichten, wenn
- die
Befugnisse nach § 25 Abs. 1 aus anderen als den in Absatz 3 genannten Gründen
nicht ausgeübt oder
- festgesetzte Geldleistungen nicht beigetrieben
werden können und vertragliche Ansprüche (z. B.
auf Strafzinsen) noch geltend gemacht werden dürfen (z. B. bei Fortbestehen der
zur Sicherung der Fördermittel bestellten Grundpfandrechte).
28
Zu § 28: Kapitalkostenansatz
Bei vorzeitigen Rückzahlungen ab 1.1.1990
dürfen für die Ersatzfinanzierungsmittel keine höheren Kapitalkosten in der
Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden, als im Zeitpunkt der
Rückzahlung für das öffentliche Baudarlehen angesetzt waren. Dies gilt auch für
Miet- und Genossenschaftswohnungen für Bergarbeiter, und zwar sowohl für
freigestellte als auch nicht freigestellte Bergarbeiterwohnungen.
29
Zu § 29: Unverletzlichkeit der Wohnung
Die zwangsweise Durchsetzung des
Wohnungsbetretungsrechts nach § 2 in Verbindung mit § 32 Abs. 2 WoFG setzt in der Regel den vorherigen Erlass einer
Duldungsanordnung voraus.
34
In-Kraft-Treten
34.1
Dieser RdErl. tritt mit Wirkung vom 1. Januar 1990 in
Kraft.
34.2
Dieser Runderlass tritt mit Ablauf des 31.12.2011 außer Kraft.
MBl. NRW. 1989 S. 1714, geändert durch RdErl. v. 31.5.1991 (MBl. NRW. 1991 S. 832), 28.4.1993 (MBl. NRW. 1993 S. 1113),
15.3.1996 (MBl. NRW. 1996 S. 592), 8.9.1997 (MBl. NRW. 1997 S. 1138), 27.2.1998 (MBl. NRW. 1998 S. 408), 28.12.1999 (=SpellE>MBl. NRW. 2000 S. 97),
8.3.2002 (=SpellE>MBl. NRW. 2002 S. 396), 11.7.2003 (=SpellE>MBl. NRW. 2003 S. 820), 5.7.2004 (=SpellE>MBl. NRW 2004 S. 660), 21.9.2006 (MBl. NRW. 2006 S. 452).