Historische SMBl. NRW.
Historisch: Richtlinien über die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Kaufpreissammlung-Richtlinien -KPS-Richtlinien) RdErl. d. Ministeriums für Inneres und Justiz v. 12.2.1999 - III C 2 - 9210
Historisch:
Richtlinien über die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Kaufpreissammlung-Richtlinien -KPS-Richtlinien) RdErl. d. Ministeriums für Inneres und Justiz v. 12.2.1999 - III C 2 - 9210
Richtlinien über die Kaufpreissammlungen
der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
(Kaufpreissammlung-Richtlinien -KPS-Richtlinien)
RdErl.
d. Ministeriums für Inneres und Justiz v. 12.2.1999 - III C 2 - 9210
l
Anwendungsbereich und Zweck
1.1
Diese Richtlinien regeln die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung und
weiterer Datensammlungen (§ 8 GAVO NW) bei den Geschäftsstellen der
Gutachterausschüsse, das Verfahren zur Auskunfterteilung (§ 10 GAVO NW), die
Ermittlung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die
Wertermittlung erforderlichen Daten (§§ 11 u. 12 GAVO NW) und die Erstellung
der Übersichten über die Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarkt (§ 13 GAVO NW).
1.2
Die Bereitstellung von Unterlagen der Gutachterausschüsse an den Oberen
Gutachterausschuss (OGA) regelt der OGA selbst auf der Grundlage des § 25 Abs.
3 GAVO NW.
2
Aufgaben und deren Wahrnehmung
Die Gutachterausschüsse können im
Einklang mit den Gebietskörperschaften, für deren Bereich die Gutachterausschüsse
gebildet worden sind, die Zusammenarbeit ihrer Geschäftsstellen bei der
Wahrnehmung von Aufgaben nach § 15 GAVO NW vereinbaren, wenn dadurch die
Arbeitseffizienz und die Harmonisierung ihrer Produkte verbessert wird. Dabei
ist durch die betreffenden Gutachterausschüsse sicherzustellen, dass der
Datenschutz gewährleistet wird. Die Zusammenarbeit entbindet die
Geschäftsstellen nicht von der Verantwortung für die Aufgaben gemäß § 15 Abs. 5
GAVO NW.
3
Einrichtung und Führung der
Kaufpreissammlung
3.1
Der beschreibende Nachweis der Kaufpreissammlung soll in digitaler Form geführt
werden (Kaufpreisdatei). Für den kartenmäßigen Nachweis der Kaufpreissammlung
genügt die Speicherung der dafür maßgeblichen Informationen in der
Kaufpreisdatei, wenn sichergestellt ist, dass aus diesen Informationen und
anderen ständig verfügbaren Daten (z.B. der ALK) jederzeit eine kartenmäßige
Darstellung der Kauffälle möglich ist.
3.2
Die Rechtsvorgänge nach § 195 Abs. l BauGB sind für die Einrichtung und Führung
der Kaufpreisdatei in dem für die Nutzung der Kaufpreissammlung erforderlichen
Umfang auszuwerten. Falls erforderlich sind die Daten im Rahmen von § 197 BauGB
zu ergänzen. Entsprechend § 8 Abs. 4 GAVO NW legt der Gutachterausschuss die
Art und den Umfang der zu erfassenden Daten bei Beachtung der Nummer 3.5 im
Einzelnen fest. Dabei stimmt er sich zur Sicherstellung der Austauschbarkeit
der Daten nach Möglichkeit mit den Nachbarausschüssen ab und berücksichtigt,
dass bestimmte Daten auf Anforderung dem Oberen Gutachterausschuss vorzulegen
sind.
3.3
Jeder Rechtsvorgang nach § 195 Abs. l BauGB ist unverzüglich zu registrieren
und jahrgangsweise zu nummerieren. Für jeden Vorgang ist unbeschadet einer
späteren Auswertung nur eine Registriernummer zu vergeben, auch wenn mehrere
Objekte betroffen sind. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass jährlich die
Anzahl der Verträge und die der Kauffälle angegeben werden können. Geeignete
Ordnungsmerkmale des Vertragsobjekts sind z.B. die Angaben des
Liegenschaftskatasters (Gemarkung, Flur, Flurstück), die Angaben des Grundbuchs
(Grundbuchbezirk, Band, Blatt) oder die Bezeichnung der Gemeinde, Straße und
Hausnummer sowie die Flurstücks- oder Objektkoordinaten.
3.4
Die Kaufpreissammlung kann den aus Anlage l ersichtlichen Inhalt haben
(Zulässiger Inhalt).
3.5
Die Kaufpreissammlung soll mindestens den aus Anlage 2 ersichtlichen
Inhalt haben (Mindestumfang). Hierzu gehören
die Daten für die allgemeine
Auswertung; diese umfassen alle geeigneten Kauffälle und dienen insbesondere
der Strukturierung der Kaufpreissammlung und der Erstellung von
Marktübersichten, und
die wesentlichen Daten für die vertiefte Auswertung. Diese Daten können aus
einer repräsentativen Auswahl von Kauffällen gewonnen werden; zu gewährleisten
ist, dass Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten
fundiert abgeleitet werden können. Von der vorgesehenen Strukturierung der
Datenfelder kann abgewichen werden.
Der Mindestumfang der
Kaufpreissammlung nach Anlage 2 kann im Einvernehmen mit dem Ministerium
für Inneres und Justiz NRW durch Festsetzungen des Oberen Gutachterausschusses
weiter ergänzt und/oder näher erläutert werden.
3.6
Der Gutachterausschuss kann Daten zu von ihm erstatteten Gutachten im Umfang
der Anlage l in digitaler Form vorhalten.
3.7
Bei der bildhaften Wiedergabe von Objekten ist darauf zu achten, dass
persönliche oder personenbeziehbare Informationen nicht mit erfasst werden.
Sollte das unvermeidbar sein, ist der bildliche Nachweis entsprechend zu
anonymisieren.
4
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
4.1
Gegenstand der Auskunft nach § 10 GAVO NW sind Kaufpreise und Daten über wert-
und preisbeeinflussende Merkmale solcher Grundstücke, die nach den Angaben des
Antragstellers mit dem Objekt, für das Auskunft beantragt wird, vergleichbar
sind (Stichprobe). Umfang, Inhalt und Auswahlkriterien der Stichprobe müssen so
beschaffen sein, dass der Antragsteller mit Hilfe der ihm übermittelten Daten
den mit der Auskunft verfolgten Zweck sachgerecht erreichen kann.
4.2
Auskunft wird auf schriftlichen Antrag erteilt. Der Antrag muss das Objekt, für
dessen Wertermittlung Auskunft beantragt wird, benennen und hinsichtlich der
wertrelevanten Daten beschreiben.
4.3
Die Auskunft darf nur anonymisiert erteilt werden. Dieser Forderung ist
entsprochen, wenn die Einzelangaben über persönliche oder sachliche
Verhältnisse nicht oder nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand an Zeit,
Kosten oder Arbeitskraft einer bestimmten oder bestimmbaren Person zugeordnet
werden können.
4.4
Daten der Kaufpreissammlung können unter Anwendung der Vorschriften des § 28
DSG NW auf Antrag an Universitäten, Fachhochschulen und Forschungseinrichtungen
für wissenschaftliche Zwecke weitergegeben werden.
5
Datensammlungen über Mieten und Bewirtschaftungskosten (Mietpreisdatei)
5.1
Wird bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine Mietpreisdatei (§ 8
Abs. 3 GAVO NW) eingerichtet und geführt, so sind die Grundsätze der Nummern 2
bis 4 entsprechend zu beachten. Der Gutachterausschuss bestimmt den Inhalt und
den Umfang der Mietpreisdatei im Einzelnen.
5.2
Die Mietpreisdatei kann die in Anlage 3 aufgeführten Daten enthalten.
6
Ermittlung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte
6.1
Bodenrichtwerte dienen in besonderem Maße der Unterrichtung der Öffentlichkeit
über die Situation am Grundstücksmarkt. Sie sind deshalb in ausreichender
Dichte und Differenzierung zu ermitteln, so dass aus ihnen in der Regel
genäherte Bodenwerte - ggf. unter Verwendung weiterer vom Gutachterausschuss zu
ermittelnder Daten (Nummer 7) - abgeleitet werden können.
6.2
Bei Bedarf sind zur Ermittlung der Bodenrichtwerte Kaufpreise aus dem
Zuständigkeitsbereich benachbarter Gutachterausschüsse hinzuzuziehen (§ 14 GAVO NW).
6.3
Bodenrichtwerte können als lagetypische Werte mit oder ohne Zonenabgrenzung
ermittelt werden.
6.4
Die Bezugsfläche für Bodenrichtwerte mit Zonenabgrenzung ist eindeutig
abzugrenzen und in der Bodenrichtwertkarte darzustellen. Für Bodenrichtwerte
ohne Zonenabgrenzung ist die Fläche nicht eindeutig festgelegt, ihre Grenzen
sind fließend. In diesem Fall ist ein Bezugspunkt anzugeben und in der
Bodenrichtwertkarte darzustellen. In jedem Fall sind die Eigenschaften des
Bodenrichtwertgrundstücks in Anlehnung an die Tabelle bei Nummer 6.6 zu
beschreiben.
6.5
Auf die Ermittlung von Bodenrichtwerten kann verzichtet werden, wenn Kaufpreise
nicht in ausreichender Anzahl vorliegen und alternative Methoden zur
Bodenrichtwertermittlung einen nicht vertretbar hohen Aufwand erfordern, es sei
denn, dass ihre Ermittlung für steuerliche Zwecke erforderlich ist (§ 11 Abs. l GAVO NW).
6.6
Bodenrichtwerte sind entsprechend der Tabelle in Anlage 4 zu
attributieren. Der Gutachterausschuss entscheidet über die Auswahl der
Attributwerte im einzelnen. Bei der, Auswahl der Attributwerte und bei der
Gestaltung der Bodenrichtwertkarte ist eine Harmonisierung durch benachbarte
Gutachterausschüsse ebenso anzustreben wie deren harmonisierte Herausgabe.
6.7
Auf der Bodenrichtwertkarte oder in einer Anlage, die Bestandteil der
Bodenrichtwertkarte ist, sind die Bezeichnung des Gutachterausschusses, der
Bezugszeitpunkt der Bodenrichtwertkarte und der Zeitpunkt des Beschlusses sowie
Hinweise auf die ortsübliche Bekanntmachung und die öffentliche Auslegung zu
vermerken.
6.8
Die Bodenrichtwerte und die für die steuerliche Bedarfsbewertung ermittelten
Bodenrichtwerte sind in Bodenrichtwertkarten darzustellen, aus denen die
Siedlungsstruktur und möglichst auch die Grundstücksstruktur erkennbar sein sollen.
7
Ermittlung und Veröffentlichung sonstiger für die Wertermittlung erforderlichen
Daten
7.1
Der Gutachterausschuss entscheidet, welche Indexreihen,
Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren,
Marktanpassungsfaktoren und sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen
Daten im einzelnen zu ermitteln sind. Bei Vorliegen vergleichbarer Verhältnisse
ist nach Möglichkeit eine Harmonisierung der Ermittlung und der Herausgabe mit
Nachbarausschüssen anzustreben.
7.2
Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus den in der
Kaufpreissammlung erfassten Daten abzuleiten. Die Zusammenfassung und
Auswertung der Einzeldaten sind unter Beachtung des Marktverhaltens nach
mathematisch-statistischen sowie sachverständigen Methoden und Kriterien
vorzunehmen. Insbesondere muss die Aussagefähigkeit des Ergebnisses aufgezeigt
werden. Bei Indexreihen ist der Bezugszeitpunkt anzugeben. Die Ableitung der
für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist transparent zu machen.
7.3
Zur Verbesserung der Aussagefähigkeit können Daten aus dem
Zuständigkeitsbereich verschiedener Gutachterausschüsse zusammengefasst
ausgewertet werden. Liegen Auswertungsergebnisse gleichartiger Fallgruppen aus
verschiedenen Zuständigkeitsbereichen vor, so können diese zu .einem
gemeinsamen Ergebnis zusammengefasst werden, wenn es nach
mathematisch-statistischen sowie sachverständigen Kriterien zulässig ist. Liegt
dem Gutachterausschuss keine ausreichende Zahl von Kauffällen für die Ableitung
der zur Wertermittlung erforderlichen Daten vor, so können die Ergebnisse aus
anderen Bereichen übernommen werden, wenn von gleichem Marktverhalten
ausgegangen werden kann.
7.4
Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten können in einer eigenständigen
Publikation und/ oder mit dem Grundstücksmarktbericht veröffentlicht werden.
8
Übersicht über die Bodenrichtwerte
8.1
Übersichten über die Bodenrichtwerte (gebietstypische Werte) gemäß § 13 GAVO NW
dienen dem überregionalen Preisvergleich. Die Bezirksregierungen stellen die
von den Gutachterausschüssen festgelegten gebietstypischen Werte nach gleichen
Grundsätzen zusammen und übermitteln sie dem Oberen Gutachterausschuss.
8.2
Die gebietstypischen Werte sollen in den Übersichten über den Grundstücksmarkt
der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses veröffentlicht
werden.
9
Übersicht über den Grundstücksmarkt
9.1
Grundstücksmarktberichte (§ 13 Abs. 3 GAVO NW) geben einen umfassenden
Überblick über die Situation auf dem Grundstücksmarkt des vorhergehenden Kalenderjahres.
Als wesentliche öffentlichkeitswirksame Informationsbroschüre der
Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses sollen sie nach
einheitlicher Gliederung entsprechend dem Muster im Anhang gestaltet werden.
Die Mustergliederung ermöglicht durch optionale Gliederungspunkte die
Berücksichtigung besonderer Verhältnisse des örtlichen bzw. regionalen
Grundstücksmarktes.
9.2
Die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse sollen bis zum 30. April,
der des Oberen Gutachterausschusses bis zum 30. Juni des auf das Berichtsjahr
folgenden Jahres veröffentlicht sein.
MBl. NRW. 1999 S. 424.
Anlagen: